徐福珍与徐超平、袁蓉其他合同纠纷一审民事判决书

　　原告：徐福珍，女，1961年6月16日生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：邢冠华，上海市建纬律师事务所律师。
　　被告：徐超平，男，1985年11月30日生，汉族，住上海市虹口区。
　　被告：袁蓉，女，1982年1月16日生，汉族，住上海市静安区。
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：汪华玲，上海君澜律师事务所律师。
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：薛飞飞，上海君澜律师事务所律师。
　　原告徐福珍与被告徐超平、袁蓉其他合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐福珍及其委托诉讼代理人邢冠华，被告徐超平、袁蓉及两被告共同委托诉讼代理人汪华玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　徐福珍向本院提出诉讼请求：1、判令徐超平、袁蓉支付上海市宝山区天家路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“1601室房屋”)折价款人民币194万元(以下币种均为人民币)；2、判令徐超平、袁蓉支付上海市宝山区美丰路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“901室房屋”)与上海市宝山区美丰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“802室房屋”)的差价款776,045元。事实和理由：徐超平系徐福珍与前夫徐某某之子，袁蓉为徐超平妻子。2010年5月30日，徐福珍与上海香岛花园置业有限公司(以下简称“香岛公司”)签订商品房预售合同，购买901室房屋和802室房屋。合同签订后，徐福珍按约支付了全部购房款。2012年初，徐超平找到徐福珍，称其居住的房屋将要拆迁，会分得一套两居室的安置房，安置房交付之前，其要租房居住，花费较多且不方便，希望能与徐福珍进行房屋产权互换，用其将要分得的两居室拆迁安置房与徐福珍购买的901室房屋互换。徐福珍予以同意，双方达成了口头协议。2013年徐福珍因丈夫突发疾病，打算出售802室房屋筹集医疗费用。徐超平知道后，找到徐福珍，表示802室面积较大，难以出售，要求对房屋产权互换协议进行变更，用安置房屋交换802室房屋，并支付房屋差价776,045元，由徐福珍将901室房屋出售。徐福珍亦表示同意，并于2013年底协助徐超平、袁蓉办理了802室房屋的网签合同。其后，徐超平、袁蓉办理了802室产权登记手续。2014年底，徐超平称分得了1601室房屋。根据互换协议，徐超平应将1601室房屋过户给徐福珍。现徐超平表示，1601室房屋拆迁合同上有其父亲徐某某的名字，无法过户给徐福珍，也不同意支付房屋差价款，故徐福珍提出诉请如上。
　　徐超平、袁蓉辩称，徐超平未与徐福珍达成房屋产权互易合同。901室房屋是徐福珍和徐超平共有的虹口区临平路XXX号XXX室房屋(以下简称“临平路房屋”)出售资金购买的。2011年12月15日交付后，一直由徐超平和袁蓉居住，没有办理过产权登记，但产权是徐超平、袁蓉的。1601室房屋拆迁补偿协议是2013年9月21日签订的，不可能在拆迁之前由徐超平提出房屋交换的要求。2013年，徐福珍去日本需要现金，想要将802室出售，但是因面积较大难以出售，就提出让徐超平、袁蓉出售901室房屋资金给徐福珍，徐福珍将802室给徐超平、袁蓉，房屋差价视为对两人的赠与。此后，徐福珍与开发商解除了901室的预售合同，由案外人直某与开发商签订购房合同。2013年12月28日，徐福珍与开发商解除802室的预售合同，由徐超平、袁蓉与开发商另行签订购房合同。此外，1601室房屋于2015年4月8日即取得，徐福珍现在来主张权益，也超过了诉讼生效。综上，不同意徐福珍的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：
　　徐超平系徐福珍与前夫徐某某之子。徐超平与袁蓉于2011年12月12日结婚。
　　2010年5月30日，徐福珍与香岛公司签订《上海市商品房预售合同》，购买901室房屋，建筑面积108.33平方米，总房价1,990,564元。同日，徐福珍另与香岛公司签订《上海市商品房预售合同》，购买802室房屋，建筑面积153.55平方米，总房价2,768,814元。两套房屋的购房款均由徐福珍支付。2010年6月17日，901室、802室房屋的预告登记权利人经核准为徐福珍。2011年12月15日，香岛公司向徐福珍交付901室和802室。交付后，901室由徐超平、袁蓉居住，802室由徐福珍居住。
　　2013年11月18日，徐福珍与香岛公司就901室房屋签订《解除购房合同协议书》。同年11月24日，案外人张某某与徐超平就901室房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定由张某某购买901室房屋，总房价款200万元。同年11月27日，张某某与香岛公司就901室房屋签订《上海市商品房出售合同》，约定总房价1,992,769元。上述合同签订后，张某某支付徐超平定金5万元，转账支付徐福珍190万元。庭审中，徐超平表示，张某某另支付香岛公司10万元。901室房屋出售后，徐福珍与香岛公司解除了就802室房屋的预售合同。2013年12月28日，徐超平、袁蓉与香岛公司就802室签订《上海市商品房出售合同》，约定总房价2,771,158元。徐超平、袁蓉表示，房款还是徐福珍原来向香岛公司支付的，其未向香岛公司支付过购房款。此后，徐超平、袁蓉入住802室房屋。2014年10月11日，徐超平、袁蓉经核准登记为802室产权人。
　　另查明，2013年9月21日，徐某某、徐祖鸣、徐超平(乙方)与上海市虹口区住房保障和房屋管理局、上海市虹口第二房屋征收服务事务所有限公司(甲方)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定，被征收房屋为天宝路XXX弄XXX号XXX室，乙方选择房屋产权调换，甲方提供给乙方产权调换房屋计3套，分别为天家路XXX弄XXX号XXX室、1602室及闵行区永康高景苑永颂路XXX弄XXX号XXX室。2015年4月8日，徐超平、徐某某(乙方)与上海中冶联杨置业有限公司(甲方)就1601室房屋签订《上海市商品房预售合同》。审理中，徐超平、袁蓉及徐福珍一致确认2015年4月8日取得1601室安置房，目前房屋产权登记在上海中冶联杨置业有限公司名下。
　　徐福珍为证明己方主张，向本院提供了以下证据：1、2018年9月16日，徐福珍与徐超平的谈话录音光盘及文字摘录，证明双方之间存在以901室产权和徐超平将要取得的1601室动迁安置房产权互换的合同关系。录音的主要内容为，徐福珍：动迁房到底给我吗？徐超平：明天去问我爸，去和他搞呀，你现在和我说也没用，只能找他呀。徐福珍：我们之前说好的，我两房给你，你动迁房给我，我后来都给你三房了，差额还没跟你讲，70几万都没和你要了。徐超平：嗯。徐福珍：说好动迁房给我的，你现在不给我，你叫我现在怎么办？徐超平：现在不是之前说好的问题，也不是我不给你，之前这个房子我们说好了以后，但是现在这样一弄，现在我爸就这么拖着。……徐超平：最早说好，我叔叔一套、我一套、他一套，我拿30万，就结束了。后来反正不知道怎么的，反正他就给了我50万，结果他的名字也跑到合同上去了。徐福珍：我和他说的时候，也是说钱先放徐超平这里，你一室一厅，我两室一厅，以后也可以互相照顾。徐超平：他现在名字加上去这么一弄，我现在真的是，我怎么去搞？他又不肯睬我。……徐福珍：那他的名字怎么会写上去的？徐超平：我现在看出来了，他其实一开始就不相信你，他不相信你的说法。徐福珍：说法？我又没说什么咯。徐超平：你的说法就是说，你一间，他一间，大家一起住着，老了之后说不定还能互相照顾，或者大家卖掉一间，盘盘老。徐福珍：对。徐超平：他给我说，以后的事情老了以后再说，以后的事情谁知道啦。2、徐福珍与徐超平的微信聊天记录，证明2018年2月28日，徐福珍、徐超平及徐某某约好去宝山区交易中心办理1601室房屋预售合同上徐某某的去名手续，当天徐某某没有带离婚证，所以没有办成，此后，徐超平和徐某某就不再同意办理去名手续。徐超平、袁蓉针对上述证据发表质证意见如下：1、真实性无异议，但是录音中的“你”、“我”的称呼是儿子和父亲之间的称呼，是徐超平在和徐福珍解释徐某某加名的过程。录音中的“动迁房给我”是指让徐超平将动迁房给徐福珍居住，如果产权证上有徐某某的名字，会不方便，所以徐福珍要求徐超平将徐某某的名字去掉。2、真实性无异议，徐福珍自述的内容没有得到徐超平的回复，即使将安置房给徐福珍居住，也和802室、901室没有关系。
　　徐超平、袁蓉为证明己方主张，向本院提供临平路房屋及车位的房地产登记簿、出售合同，证明徐超平、徐福珍为临平路房屋共有产权人，该房屋于2010年出售，出售款240万元。901室的购房款是临平路房屋出售资金支付，所以901室应为徐超平、袁蓉所有。徐福珍针对该份证据表示，真实性无异议，但临平路房屋的买卖均与本案无关，徐超平只是挂名产权人，因徐福珍有时不在上海，将徐超平名字写到产证上是为了出售时办理手续方便，购买临平路房屋，徐超平并未出资。徐超平对于购买临平路房屋未出过资的事实予以确认。
　　庭审中，徐福珍申请证人江某、沈某某出庭作证。江某陈述，其系徐福珍外甥女，2012年年中，江某和其老公、徐福珍、徐超平、袁蓉在美兰湖的一家咖啡店吃饭，徐超平聊起天宝路房屋要动迁，希望徐福珍将美兰湖两房和他动迁分的两房进行置换，当时徐福珍同意了。2013年4月份，江某在徐福珍美兰湖的三房居住，徐福珍说本来想将三房出售筹集医疗费，但徐超平说三房不好卖，建议徐福珍出售两房，将三房给徐超平，徐超平支付差价。2016年年底，在江某表哥家里，当时江某、徐福珍和徐超平、袁蓉都在场，徐超平承诺愿意将动迁的两房给徐福珍，但是因为徐某某的名字在上面，徐某某不愿意去名，所以他一直没有办法办产证，他自己是很愿意将动迁房给徐福珍的。沈某某陈述，其系徐福珍姐夫，2010年，一天在徐福珍家里吃饭，当时在场有徐福珍、徐超平，还有一些亲戚，徐超平说起他原来居住的房子要动迁。2012年的时候，大家又吃过几次饭，徐超平说起房屋确定要动迁，为了动迁不要租房，要求徐福珍将美兰湖两房给他，拿动迁房给徐福珍。2013年9月份，徐福珍委托沈某某去动迁组了解情况，是徐超平和袁蓉开车送沈某某去的，动迁组说徐超平这户可以分三套房屋的额度，两套一室一厅，一套两室户，两室户给徐超平的。这样的情况下，徐福珍就答应将美兰湖两房给徐超平，徐超平给她动迁房。徐福珍针对上述证人证言表示，证人陈述属实。徐超平、袁蓉表示，证人与徐福珍、徐超平等均是亲属，具有利害关系，陈述内容与客观事实不符，不应予以采信。
　　徐超平、袁蓉申请证人徐某某出庭作证。徐某某陈述，徐福珍系其前妻，徐超平系其儿子，2002年开始就传天宝路要动迁，确定动迁是2013年8月份，签约是9月份。2013年8月份，去徐超平居住的美兰湖两房吃饭，当时徐福珍也在，徐福珍说她也要给儿子房子，让徐某某争取多拿一套，以后好升值，徐福珍老了还可以一起住，一起出去旅游。徐某某后来争取了三套，一套给兄弟，一套自己的，还有一套是自己和徐超平的。1601室写了自己和徐超平的名字并没有和徐超平商量过。2009年、2010年左右，徐某某、徐福珍、徐超平和袁蓉一起去美兰湖看房，当时徐福珍说一套给徐超平，一套她自己住。2017年，徐超平说徐福珍给他的房子上没有写名字，徐某某给他的房子也要把名字去掉，徐某某表示去名可以，但是要徐福珍给50万，徐福珍也同意了。2018年年初五之后的一周，徐某某、徐超平和徐福珍去了交易中心办理除名手续，但徐某某忘了带离婚证，所以没有办成。徐超平、袁蓉针对证人证言表示，证人陈述属实。徐福珍表示，证人关于2018年去办理除名手续的陈述是认可的，其他陈述不符合事实，徐福珍和证人平时不碰面，不可能带证人一起去美兰湖看房。
　　审理中，本院根据徐福珍的申请，委托上海科东房地产土地估价有限公司对1601室房屋目前的市场价进行评估。评估公司于2019年5月23日出具估价报告，载明，估价时点为2019年3月25日，评估总价为194万元，单价为28,149元每平方米，建筑面积为68.92平方米。徐福珍对该评估报告予以认可。徐超平、袁蓉对评估报告的真实性、合法性无异议，但双方没有达成互换协议，所以评估没有任何意义。评估费6,600元由徐福珍支付。
　　审理中，本院要求徐福珍明确其主张的互易合同的具体内容及合同主体。徐福珍表示，合同主体是徐福珍与徐超平，标的物一开始是901室交换1601室安置房，达成互易合同的时间是2012年年初。2013年下半年，合同标的物变更为802室交换1601室加77万余元差价，主体没有变更。
　　本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，而依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行。因徐福珍提供的谈话录音及微信聊天记录的内容较多，本院无法在判决书中全部摘录，但综合录音及聊天记录的内容，802室、901室房屋的购买、出售过程，房款支付情况，证人徐某某关于去交易中心办理过除名手续的陈述等事实，可以明确反映出，徐福珍与徐超平之间就用901室房屋产权交换徐超平将要取得的动迁安置房屋达成了一致的意思表示，成立了口头形式的房屋产权互换合同。录音中，徐福珍关于“我后来都给你三房了，差额还没跟你讲，70几万都没和你要了”的陈述可以证明，双方实际履行过程中就互换合同的标的物进行了变更，变更成以802室产权交换徐超平的动迁房产权。关于差价，徐福珍已经承诺不再收取。故本案中，徐福珍关于差价776,045元的主张，本院不予支持。根据动迁安置协议、谈话录音及证人沈某某、徐某某的证人证言，可以证明，天宝路房屋动迁，徐超平获得的安置利益体现在1601室房屋中，徐超平也曾要求徐某某将其在1601室房屋预售合同上的名字去除。故徐福珍主张802室产权交换的是徐超平1601室房屋的产权，本院予以采信。现徐福珍已配合将802室房屋产权登记至徐超平、袁蓉名下，但徐超平却拒绝将1601室房屋过户给徐福珍，其行为已构成违约，而1601室房屋也涉及徐某某的权益，交付存在客观障碍，故徐福珍要求徐超平支付1601室房屋的折价款194万元，相关诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。徐超平、袁蓉辩称，徐福珍的主张超过诉讼时效，但从谈话录音及微信聊天记录的时间及内容来看，徐福珍2018年2月份即向徐超平主张过1601室房屋权利，徐超平、徐某某也配合去交易中心办理过合同去名手续。此后，徐福珍又于2018年9月16日向徐超平主张交付1601室房屋，此时徐超平仅表示系因徐某某不同意故无法交付，并未提出过关于诉讼时效的抗辩。故徐福珍提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。徐超平、袁蓉关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。901室购房合同以徐福珍名义签订，房款由徐福珍支付，预告登记权利人也系徐福珍。徐超平、袁蓉主张其系901室房屋实际权利人，缺乏依据，本院不予采信。徐福珍明确袁蓉并非房屋产权互易合同的合同主体，故其要求袁蓉支付房屋折价款，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款，第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、被告徐超平于本判决生效之日起十日内，支付原告徐福珍上海市宝山区天家路XXX弄XXX号XXX室房屋折价款194万元；
　　二、驳回原告徐福珍的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费28,528元、保全费5,000元、鉴定费6,600元，合计40,128元，由徐福珍负担6,268元，被告徐超平负担33,860元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：童翔燕

书记员：王  力