徐继明与付强、林口福润房地产开发公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

原告(执行案外人）：徐继明，男，1989年7月8日出生，住林口县。
被告(申请执行人）：付强，男，1975年7月7日出生，住林口县。
委托诉讼代理人：袁绍伟，黑龙江国盛律师事务所律师。
被告（被执行人）：林口福润房地产开发公司，统一社会信用代码：91231025695222151P。
法定代表人：姜义平，职务：经理。
委托诉讼代理人：黄莹，女，1986年8月7日出生，，住林口县。

原告徐继明与被告付强、林口福润房地产开发公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告徐继明、被告付强的委托诉讼代理人袁绍伟、被告林口福润房地产开发公司的委托诉讼代理人黄莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐继明向本院提出诉讼请求：1、不得执行位于林口县北山畔山林语住宅小区9号楼019号库房。2、确认原告与林口县美瑞军仁房地产开发有限公司间于2017年2月20日、6月25日关于林口县北山畔山林语住宅小区9号楼019号库房的买卖合同有效。事实和理由：2017年9月18日，林口县人民法院作出（2017）黑1025民初1094号民事判决书确定：被告林口福润房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告付强借款本金359000元及利息43260元。2018年9月25日，原告对执行标的提出异议，林口县人民法院于2018年10月17日作出（2018）黑1025执异19号执行裁定书，驳回了原告的异议。原告认为，原告基于买卖而实际取得了争议房屋的所有权。至于未办理房屋过户手续，是因为卖方拒不配合导致的结果，原告无过错。原告提起诉讼。
被告付强辩称，原告与被告林口福润房地产开发有限公司之间不存在真实的房屋买卖关系，2017年被告付强提起民事诉讼的过程中已向人民法院申请财产保全，将本案诉争车库予以保全，且本案中原告并未依法取得诉争房屋的产权，根据法律规定，不动产的取得，应当办理不动产手续，本案原告至今未办理，所以原告并未实际取得争议房屋。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告林口福润房地产开发公司辩称，法院查封的房屋所有权人是林口福润房地产开发公司，公司与付强达成协议，同意将车库抵顶借款。请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2017年7月28日，本院受理付强与林口福润房地产开发公司（以下简称福润公司）民间借贷纠纷一案，依据付强的保全申请，本院于2017年8月9日作出（2017）黑1025财保16号之一民事裁定书，将福润公司位于林口县北山畔山林语住宅小区价值五十万元的车库（包括本案争议的9号楼019号库房）和门市房屋予以查封。2017年9月18日，本院作出（2017）黑1025民初1094号民事判决，判令福润公司于判决生效后10日内给付付强借款本金359000元及利息43260元（以上利息计算至2017年7月25日；2017年7月26日以后的利息继续按月2％计算至本金清偿完毕之日止）。该判决生效后，福润公司未履行全部给付义务，付强向本院申请执行。在执行过程中，本院于2018年9月10日作出（2017）黑1025执669号之一执行裁定书，依法查封了福润公司开发建设的位于林口县北山富润畔山林语住宅小区9号楼019号库房。徐继明作为案外人于2018年10月8日向本院提出执行异议。本院于2018年10月17日作出（2018）黑1025执异19号执行裁定书，驳回了徐继明的异议。
另查明，因与福润公司的合作公司林口县美瑞军仁房地产开发有限公司（以下简称美瑞公司）欠徐继明工程款，双方协商以车库折抵工程款。2017年2月20日、6月25日，原告徐继明与美瑞公司签订了商品房买卖合同和房屋买卖协议各一份，双方约定将畔山林语住宅小区9号楼019号车库卖给徐继明，房屋总面积约为35.49平方米，房屋价款人民币35490元，美瑞公司出具收到徐继明畔山林语住宅小区9号楼019号车库房款40000元收据。该涉案车库至今没有办理过户手续。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，原告徐继明虽然与美瑞公司签订了商品房买卖合同，但由于未办理过户登记，房屋产权未发生转移，应认定涉案房屋仍属于福润公司所有。本院在执行中依法查封被执行人福润公司的房屋，符合法律规定，可以继续执行该执行标的。原告徐继明并非涉案车库的所有权人，其提出的执行异议理由不能成立。原告不能举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。至于原告要求确认其与美瑞公司间关于涉案库房的买卖合同有效的诉讼请求，因不属于本案审查范围，本院不予审理；原告可另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条第二款规定，判决如下：

驳回原告徐继明的诉讼请求。
案件受理费800元，由原告徐继明负担。
如不服本判决，可以在判决案书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于牡丹江市中级人民法院。

审判长 赵庆高
审判员 高宇
人民陪审员 荆桂华

书记员： 李佳