徐荻与裴芳、吴慧峰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：徐荻，男，1976年12月2日生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：宋佳莹。
　　被告(反诉原告)：裴芳，女，1958年11月30日生，汉族，住上海市闵行区。
　　被告(反诉原告)：吴慧峰，男，1978年11月3日生，汉族，住上海市闵行区，户籍地上海市闵行区。
　　两被告共同委托诉讼代理人：程跃，上海胜杰律师事务所律师。
　　原告徐荻与被告裴芳、吴慧峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，被告于同年8月7日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理。2018年7月13日，本院组织双方当事人进行证据交换，原告徐荻及委托诉讼代理人宋佳莹，被告裴芳、吴慧峰到庭参加诉讼。2018年8月21日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告徐荻及委托诉讼代理人宋佳莹，被告裴芳及两被告的共同委托诉讼代理人程跃到庭参加诉讼。2018年12月26日，本院再次对本案公开开庭进行了审理。原告徐荻及委托诉讼代理人宋佳莹，两被告的共同委托诉讼代理人程跃到庭参加诉讼。审理中，双方当事人一致同意延长简易程序适用期间，且已经本院院长批准。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出本诉诉讼请求：1、判令原、被告之间于2017年12月5日签订的房屋租赁合同于2018年4月26日解除；2、判令两被告向原告支付拖欠的2018年4月的电费人民币(以下币种同)3,296.36元、2017年12月28日至2018年4月26日的燃气费6,309.9元，两项合计9,606.26元；3、判令两被告向原告支付其垫付的2018年1月1日至2018年3月31日的企业所得税315.28元；4、判令两被告向原告支付自2018年4月26日起至2018年6月4日止的房屋占有使用费42,640元(计算方式：月租金32,000元÷30天×40天=42,640元)；5、判令两被告向原告支付2018年1月至2018年3月的服务费2,260.29元(其中物业管理费1,660.29元、排污费600元)；6、判令两被告向原告支付其垫付的做账款1,200元；7、判令两被告向原告支付违约金62,000元；8、判令两被告在解放日报或者新民晚报登报向原告道歉。
　　本诉的事实与理由：原告将位于上海市闵行区莘建支路XXX号的房屋(以下简称系争租赁房屋)出租给被告。但被告未经原告同意将系争租赁房屋一楼分租给案外人无证经营棋牌室等；同时被告还对系争租赁房屋进行改装、私拉电线、私接电表。原告多次通过口头和书面形式要求被告恢复正常经营，被告均置之不理。且被告应于2018年4月15日前支付2018年4月26日至2018年7月25日期间的租金，但被告未按约支付。被告的行为严重侵犯原告的合法权益，故原告诉至法院，希望判如所请。
　　被告针对本诉辩称，对原、被告之间的租赁关系不持异议，对于原告的诉请1，同意解除双方的租赁合同，被告自2018年4月13日起即未使用系争租赁房屋，故合同解除的日期为2018年4月13日，且导致双方租赁合同解除的原因在原告；对于诉请2，同意支付2018年1月至2018年3月的燃气费共计5,614.3元；认可2018年4月实际产生的电费为3,296.36元，但被告同意支付2018年4月1日至2018年4月13日的电费1,428.42元，计算方式为：3,296.36元÷30天×13天=1,428.42元；对于诉请3，被告同意支付；对于诉请4，不同意支付，被告实际支付租金至2018年4月25日，而被告自2018年4月13日起就未实际使用过系争租赁房屋；对于诉请5，同意向原告支付；对于诉请6，同意向原告支付；不同意原告的诉请7和诉请8。
　　另被告(反诉原告)向本院提出反诉请求：1、判令原、被告间于2017年12月5日签订的房屋租赁合同于2018年4月13日解除；2、判令原告(反诉被告)退还被告(反诉原告)押金62,000元；3、判令原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付违约金62,000元；4、判令原告(反诉被告)退还被告(反诉原告)自2018年4月13日起至2018年4月25日止共13天的租金13,000元(计算方式：31,000元/月÷31天×13天=13,000元)；5、判令原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付装修损失24,447元。
　　反诉的事实及理由：原、被告双方于2017年12月5日就系争租赁房屋签订租赁合同一份，合同约定了租赁期限、租金标准及支付方式。2017年12月6日，被告(反诉原告)开始对系争租赁房屋进行装修，同年12月29日商铺开始正式对外经营。然2018年4月12日，被告(反诉原告)收到闵行区莘松派出所出具的《消防案件有关证明材料提供》，被告(反诉原告)始得知系争租赁房屋不具备消防资质，该商铺无法从事餐饮服务。为此，被告(反诉原告)与原告(反诉被告)进行沟通，但原告(反诉被告)于2018年4月25日擅自将系争租赁商铺上锁，导致被告(反诉原告)无法继续使用系争租赁商铺。被告(反诉原告)认为，原告(反诉被告)的行为违反了双方的合同约定，遂提出上述反诉诉请。
　　本院经审理认定事实如下：2017年12月5日，原告(反诉被告)(甲方、出租方)与被告(反诉原告)(乙方、承租方)就系争租赁房屋签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：甲方将系争租赁房屋出租给乙方，租赁期限自2017年4月25日起至2023年4月24日止；2018年1月25日至2018年4月24日，每月租金为31,000元；2018年4月25日至2019年4月24日，每月租金32,000元；以上租金不含税价；每期租金支付标准为：三个月租金，押金为两个月的租金；租金支付原则为先付后租，甲方收到租金后应提供给乙方有效的收款凭证(每季15号支付租金)；水电费、燃气费、物业费等均由乙方按时到有关单位缴纳；甲方的上海同津餐饮管理有限公司执照及食品经营许可证由乙方经营使用；在合同履行期间，乙方在不损害甲方利益，以及取得甲方认可的基础上可以转让；甲方违反本合同提前收回商铺，应按本合同约定的押金标准向乙方支付两个月的违约金；如乙方违反本合同约定提前终止本合同，应按照本合同约定的押金标准向甲方支付两个月的违约金；乙方应准时向甲方支付租金(每季15号支付)，如乙方未准时支付的应加收每天月租金2%滞纳金，以此类推10天，如乙方还未支付租金本合同自动失效、解除，押金不退；水、电、以及社会公共收费(物业费、排污费、治安、卫生、工商、税务、消防等)由乙方自行缴纳；乙方不得利用租赁的房屋进行非法活动损害公共利益；系争租赁商铺只限餐饮服务使用；食品经营许可证由乙方办理延期、换证等手续。
　　合同签订后，原告(反诉被告)将系争租赁房屋交付给被告(反诉原告)经营。经营过程中，被告(反诉原告)将系争租赁房屋的一楼分割转租给案外人经营棋牌室。2018年3月11日，原告(反诉被告)短信通知被告(反诉原告)，要求其停止经营棋牌室恢复正常经营状态。
　　2018年4月11日，上海市公安局闵行区分局莘松派出所对系争租赁房屋进行检查，并要求提供系争租赁房屋《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等材料。2018年4月15日，原告(反诉被告)向被告(反诉原告)发送告知函，要求被告(反诉原告)根据谁经营谁办证的原则去办理消防事宜；同时要求被告(反诉原告)按照商铺租赁合同准时向出租人支付租金(每季15号支付)，如未准时支付的按合同第七条应加收每天月租金2%的滞纳金，以此类推10天，如承租人还未支付租金本合同自动失效、解除，押金不退。2018年4月15日，被告(反诉原告)向原告(反诉被告)发送《解除<商铺租赁合同>通知书》，该通知书载明：双方的租赁合同自本通知书发出后立即解除，原告(反诉被告)方需在2018年4月20日前与被告(反诉原告)方办理交接手续，否则视为被告(反诉原告)完成交接。2018年4月20日，被告(反诉原告)裴芳微信告知原告(反诉被告)其“近日身体不佳，交接只好改到下星期”。2018年4月20日，原告(反诉被告)回复裴芳：“你可以委托吴慧峰过来清点一下你们的东西，他也是承租人之一。……我们的合同已经终止，你的租金到25号结束……”；裴芳回复：“好的，你打手机给他”。2018年4月21日，原告(反诉被告)向被告(反诉原告)发送《合同终止通知函》，该函件载明：承租人在合同履行期间，承租人拒不履行支付租金的义务，出租人有权解除租赁合同，自本通知函发出之日起，承租人与出租人签订的《商铺租赁合同》解除，请承租人在收到本书面通知后于2018年4月25日前搬离系争租赁房屋；如承租人在上述期限内不搬离上述商铺，出租人将通过法律途径解决，并有权要求承租人承担相应损失。两被告分别于2018年4月22日、4月26日签收了上述《合同终止通知函》。2018年4月24日15：20分，原告(反诉被告)微信询问裴芳：“明天几点交房？”裴芳未回复。2018年4月24日20：59分，原告(反诉被告)再次微信通知裴芳其将于2018年4月25日上午9点至下午2点来锁门，请被告(反诉原告)尽快将系争租赁房屋内东西搬离。2018年4月25日11：16分，裴芳回复原告(反诉被告)：“徐老板，实在对不起，今天由于我的身体原因实不能前来交接，望能改日，……具体日期我和吴慧峰联系后再告知您，望您帮我保管好店内一切事物及物品”。原告(反诉被告)于2018年4月25日12：40分回复裴芳：“好的，下午我会先去锁门，如果要拿东西请先告诉我，我再给你们三天时间清理所有你们的物品”。2018年4月25日18：23分，原告(反诉被告)微信通知裴芳：“三天后，4月28号我来锁门，这个是最后期限，我提前三天和你打招呼，到时候我就不通知了，直接锁掉”。2018年4月28日，原告(反诉被告)在系争租赁房屋门前张贴书面告知书，要求被告(反诉原告)在2018年4月28日前将系争租赁房屋的物品搬离。后原告(反诉被告)于2018年4月28日将系争租赁房屋上锁。
　　另查明，租赁合同期间，原告代被告垫付了电费3,296.36元、燃气费6,309.9元、商铺物业管理费1,660.29元、排污费600元、企业所得税315.28元、做账款人民币1,200元。
　　系争房屋于2002年通过第一次消防验收。
　　以上事实，由原告(反诉被告)提交的上海市房地产权证、《商铺租赁合同》、告知函、微信聊天截屏、合同终止通知函、解除《商铺租赁合同》通知书、上海市消防监督检查意见通知书、照片、建筑工程消防验收意见书、上海市公安局110接警登记表、签购单、电费发票、燃气费缴费通知，被告(反诉原告)提交微信聊天截屏以及原、被告的当庭陈述予以佐证。
　　本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。合同约定，系争租赁房屋只限餐饮服务使用。但被告(反诉原告)未经原告(反诉被告)同意即将系争租赁房屋部分转租用于经营棋牌室，其行为已构成根本违约；且根据合同约定，被告(反诉原告)应于2018年4月15日前支付2018年4月26日至2018年7月25日期间的租金，但被告(反诉原告)未按约支付亦构成违约，应承担相应的法律责任。被告(反诉原告)辩称，导致合同解除的责任在于原告(反诉被告)未办理系争租赁房屋的《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，属于原告(反诉被告)违约，双方的合同已于2018年4月13日解除。然，根据双方租赁合同约定，在合同履行期间，卫生、工商、税务、消防等由被告(反诉原告)自行缴纳，对此，本院认为，在租赁合同履行期间，办理系争租赁房屋的《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》义务在被告(反诉原告)。故对被告(反诉原告)的上述抗辩，本院不予采信。
　　对于原告(反诉被告)的本诉诉请1，本院认为，原告(反诉被告)以被告(反诉原告)签收《合同终止通知函》的日期，即2018年4月26日为合同解除之日，合法有据，本院予以支持。
　　对于原告(反诉被告)的本诉诉请2，本院认为，该项诉请符合双方合同约定之内容，本院予以支持。
　　对于原告(反诉被告)的本诉诉请3，被告(反诉原告)认可并同意向原告(反诉被告)支付，本院予以照准。
　　对于原告(反诉被告)的本诉诉请4，本院认为，原、被告双方租赁合同解除后，被告(反诉原告)怠于返还系争租赁房屋的，原告(反诉被告)有权以租金标准主张房屋占有使用费。鉴于原告(反诉被告)多次敦促被告(反诉原告)履行交接手续无果后，限定2018年4月28日为被告(反诉原告)最后的搬离期限，原告(反诉被告)亦实际于2018年4月28日将系争租赁房屋上锁。此后，双方未有进一步的交接手续。故本院认为，系争租赁房屋自2018年4月28日即由原告(反诉被告)实际控制。对原告(反诉被告)主张的房屋占有使用费起止时间，本院根据本案的实际情况，调整为自2018年4月26日起至2018年4月28日止，具体计算金额为：32,000元/月÷30天×3天=3,200元。
　　对于原告(反诉被告)的本诉诉请5、6，被告(反诉原告)认可并同意向原告(反诉被告)支付，本院予以照准。
　　对于原告(反诉被告)的本诉诉请7，本院认为，基于合同解除的原因系被告(反诉被告)未按约支付租金、擅自分割转租以及改变经营业态等违约行为，原告(反诉被告)对于合同解除违约金的主张，符合双方合同约定，本院予以支持。
　　对于原告(反诉被告)的本诉诉请8，原告(反诉被告)的该项诉讼请求并无法律或合同之依据，故对于该项诉请，本院不予支持。
　　对于被告(反诉原告)的反诉诉请1，本院认为，原告(反诉被告)不存在违约行为，故被告(反诉原告)无权单方解除合同，对被告(反诉原告)的该项诉请，本院不予支持。
　　对于被告(反诉原告)的反诉诉请2，本院认为，根据双方合同约定，被告(反诉原告)未按约支付租金的，原告(反诉原告)有权不退押金。但结合被告(反诉原告)迟延支付租金的金额、期限、原告(反诉被告)发出解约通知的时间，为更好地平衡双方当事人的利益，本院将原告(反诉被告)不予退还的押金金额调整为31,000元;剩余押金31,000元，原告(反诉被告)应退还给被告(反诉原告)。
　　对于被告(反诉原告)的其余反诉诉请，均无事实和法律依据，本院难以支持。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之有关规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)徐荻与被告(反诉原告)裴芳、吴慧峰于2017年12月5日签订的《商铺租赁合同》于2018年4月26日解除；
　　二、被告(反诉原告)裴芳、吴慧峰于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)徐荻支付电费人民币3,296.36元、燃气费人民币6,309.9元，两项共计人民币9,606.26元；
　　三、被告(反诉原告)裴芳、吴慧峰于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)徐荻支付其垫付的企业所得税人民币315.28元、做账款人民币1,200元、物业管理费人民币1,660.29元、排污费人民币600元，合计人民币3,775.57元；
　　四、被告(反诉原告)裴芳、吴慧峰于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)徐荻支付自2018年4月26日起至2018年4月28日止的房屋占有使用费人民币3,200元(计算方式：月租金人民币32,000元÷30天×3天=3,200元)；
　　五、被告(反诉原告)裴芳、吴慧峰于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)徐荻支付违约金人民币62,000元；
　　六、驳回原告(反诉被告)徐荻的其他诉讼请求；
　　七、原告(反诉被告)徐荻于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)裴芳、吴慧峰押金人民币31,000元；
　　八、驳回被告(反诉原告)裴芳、吴慧峰的其余反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计人民币1,030.08元，由被告(反诉原告)裴芳、吴慧峰负担。反诉案件受理费减半收取计人民币1,765元，由被告(反诉原告)裴芳、吴慧峰负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：沈旺迪

书记员：吴瑞益