徐远庆与上海聚琛营销策划有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

　　原告：徐远庆，男，1978年2月22日生，汉族，住湖北省。
　　委托诉讼代理人：孟庆恩，北京市中闻(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：石超，上海鑫钧律师事务所律师。
　　被告：上海聚琛营销策划有限公司(曾用名“上海聚琛资产管理有限公司”)，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：崔秀英，执行董事。
　　委托诉讼代理人：杭炜，上海市中夏律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：乔纯峰，上海市中夏律师事务所律师。
　　第三人：嘉兴锦申房地产开发有限公司，住所地浙江省海宁市。
　　法定代表人：李家行，执行董事。
　　原告徐远庆与被告上海聚琛营销策划有限公司(以下简称“聚琛公司”)商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告向本院提出管辖权异议，本院于2018年12月24日裁定驳回被告的管辖权异议，被告不服该裁定上诉至上海市第一中级人民法院，上海市第一中级人民法院于2019年1月22日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2019年2月28日第一次公开开庭进行审理，于2019年3月7日追加嘉兴锦申房地产开发有限公司(以下简称“锦申公司”)作为本案第三人参加诉讼，于2019年4月17日公开开庭进行了第二次审理。原告的委托诉讼代理人孟庆恩、被告的委托诉讼代理人杭炜、乔纯峰到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告徐远庆向本院提出诉讼请求：判令被告聚琛公司返还原告100,000元。事实和理由：2016年11月24日，原告在江南世家楼盘销售人员的诱导下向被告支付了100,000元用以参加“10万元抵13万元”的团购活动。同日，原告与第三人签订《浙江省商品房买卖合同》，以总价1,064,640元购买海宁市海洲街道江南世家22幢2303室房屋(以下简称“系争房屋”)，并支付了首付款。2017年5月，原告与第三人协商解除了《浙江省商品房买卖合同》，故原告没有享受任何团购优惠，被告应退还团购费，经多次催告，被告仍拒绝向原告退还团购费，据此原告诉至本院，请求判如所请。
　　被告聚琛公司辩称：不同意原告诉请，原、被告之间签订过居间服务合同，被告明确其签订过居间服务承诺书，在被告居间服务下，原告与第三人签订房地产买卖合同，享受了相应购房优惠，故被告的居间义务已经履行完毕，被告取得的100,000元为居间服务费，且为了撮合原告和开发商签订买卖合同，被告向案外人分销公司支付佣金40,000元，被告对于原告的居间服务已经履行完毕，原告要求返还100,000元的依据和事实不成立。结合原告和第三人的房屋买卖合同，除去2016年12月7日的合同外，原告另和第三人就同一套房屋在2017年5月签订房地产买卖合同并备案，故原告声称最终没有购买房屋的情况被告不清楚，即使原告由于贷款原因没有购房，也是原告违约行为导致，与被告无关。
　　第三人锦申公司未到庭且未作陈述。
　　经审理查明：2016年，第三人锦申公司(甲方)与被告聚琛公司(乙方)签订《公园道1号销售代理合同》一份，约定甲方将“公园道1号”项目委托乙方销售，主要内容如下：甲方委托乙方作为中国大陆地区的销售代理商，但甲方自己仍有权进行海宁户籍、自然上访客户及甲方员工和员工自身的朋友、亲属人士销售；销售房源为甲方指定房源，车位捆绑销售，销售底价以甲方提供的销售底价表为准，销售收入底价以上、表价以下部分由甲、乙双方6.5：3.5分成，乙方可自行开展客户优惠团购活动，但不得低于《销售底价表》进行销售；合同期限自2016年9月23日至2016年10月31日止；合同期内除海宁籍、自然上访客户及甲方员工和员工自身的朋友、亲属外所有来访、下定、成交客户均归乙方所有，由乙方进行团购销售；乙方根据甲方提供的《房源清单表》、《销售底价表》及《销售表价表》，代理甲方销售该物业，乙方不得低于《销售底价表》销售，在销售过程中产生的溢价部分(注：溢价部分为客户所签正式《商品房预售合同》中总价超过销售底价的部分，以甲方提供的《销售底价表》为准)，溢价部分的35%归乙方所有，作为乙方佣金；乙方在销售过程中根据甲方提供的《销售底价表》、溢价部分除外，收取客户一定量团购费用每套(团购费直接刷入乙方账户)；客户团购费由乙方收取，归乙方所有，并向客户开具证明；乙方因收取客户团购费所产生的一切法律纠纷与甲方无关，如有涉及损害甲方权益的，甲方有权扣除乙方佣金，并保留追究其法律责任的权利；乙方销售的房屋(甲方原因除外)如果退房，则乙方须在客户正式退房后7个工作日内将已结算的溢价退还给甲方，等。
　　2016年11月18日，原告徐远庆与第三人锦申公司签订《认购房屋定金合同》，认购系争房屋，认购总价为1,251,705元。同时原告向被告聚琛公司出具《居间服务承诺书》，载明购买系争房屋，自愿参加10万元优惠13万元的居间服务活动，承诺于2016年11月25日前付清。
　　根据原告提供的证据显示，2016年11月24日，原告通过pos机交易支出10万元，原告称其该笔钱款向被告支付。被告对此予以否认，但又提供分销结佣对账单及网上银行电子回单以证明其向案外人上海永轩房地产经纪有限公司支付了佣金40,000元，其中分销结佣对账单显示：订购日期2016年11月20日，签约日期2017年5月7日，房号22*2303，客户姓名董艳平、徐远庆，房款总额1,064,640元，首付金额319,640元，佣金40,000元，分销公司为上海永轩房地产经纪有限公司。
　　至于原告与第三人所签订的合同，原告提供了其作为买受人与第三人于2016年12月7日就系争房屋签订的《浙江省商品房买卖合同》，该合同版本没有网签编号，约定的系争房屋总价为1,064,640元，出卖人处没有第三人签章。原告称该版本合同系草签合同，虽然仅有原告签字，但是实为原告与其配偶董艳平一起购买家庭共同财产的行为。
　　被告提供了由董艳平作为买受人与第三人于2017年5月7日就系争房屋签订的编号为XXXXXXXXXX的《浙江省商品房买卖合同》，约定系争房屋总价为1,064,640元，买受人需在签订合同之日支付首付款319,640元，剩余房款745,000元通过商业银行按揭贷款的方式支付，等。该合同落款处，原告与董艳平共同在买受人处签名。原告对该份合同予以认可并提出该合同系网签版本的合同，合同签订后因为贷款政策的变化，原告与第三人协议解除了该买卖合同并收到第三人退还的首付款。原告为此提供了银行明细显示，2017年7月25日，第三人向原告徐远庆账户转账支付319,640元，摘要显示为“退22幢2303房款”。
　　另查明，原告与董艳平于2018年3月8日登记离婚。董艳平于2019年4月19日到庭陈述称其认可原告的陈述，并确认就系争房屋，其和原告与第三人签订的买卖合同以及和被告成立的合同关系项下包括诉讼在内的权利义务全部由原告行使，至于其和原告之间就本案所涉的10万元以及买卖合同解除后果如何分配由二人另行处理。
　　以上事实，由《公园道1号销售代理合同》、《认购房屋定金合同》、《浙江省商品房买卖合同》、《居间服务承诺书》、银行明细、分销对账单、离婚证及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，本案的第一个争议焦点在于，原告是否已经向被告支付系争100,000元的“团购费”。根据被告提供的《居间服务承诺书》上原告所签字确认的承诺内容，被告提供证据并自述向案外人支付了佣金的事实，结合原告客观上与第三人签订了买卖合同以及原告支付10万元的时间，本院认定原告已经实际向被告支付系争“团购费”100,000元。
　　本案的第二个争议焦点在于原告与被告之间的法律关系以及系争100,000元的性质。对此，本院认为，第一，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同的基本特征是居间人接受缔约双方的委托，进行居中性质的媒介磋商服务。而本案中，系争楼盘属于一手商品房，被告为系争房屋所在楼盘的销售总代理，且被告并未接受原告的委托进行房源寻找、媒介磋商服务。因此，被告聚琛公司系以第三人锦申公司名义进行房屋推销活动，故其与原告并不构成独立的委托居间合同关系。被告收取系争100,000元的法律后果是与原告形成了以《浙江省商品房买卖合同》签订为生效条件，以第三人给予合同价款折扣为标的之预约合同关系。第二，系争100,000元名为“团购费”，根据原告承诺，支付100,000元的对价系为了获得130,000元的购房优惠。故该100,000元名为团购费，其法律性质为被告为实现房屋买卖合同的最终达成收取的预付款，并非依据原告居间指令收取的服务报酬。因此本案案由应当认定为商品房预约合同纠纷。
　　本案的第三个争议焦点在于原告和第三人签订的《浙江省商品房买卖合同》是否已经解除。显然，原告提供的由其个人签订的《浙江省商品房买卖合同》并没有第三人的签章，而被告提供的《浙江省商品房买卖合同》中的标的和原告在居间服务承诺书中订购的房屋均为系争房屋，故没有证据显示原告和第三人另外签订涉及其他标的的买卖合同。尽管第三人未到庭陈述，根据第三人退还首付款的行为以及金额可以印证原告所述其与第三人解除了《浙江省商品房买卖合同》的事实。
　　本案的第四个争议焦点在于原告和第三人解除了《浙江省商品房买卖合同》之后，被告是否应向原告退还已收的“团购费”100,000元。对此，本院认为，首先，被告收取系争100,000元的初始法律依据在于与原告建立附条件的预约合同关系。《浙江省商品房买卖合同》有效成立并达成合同价款折扣之后，系争100,000元维系预约关系的功能已经结束。即便存在被告向案外人转付部分款项的事实，该问题属于其与案外人的内部结算关系，从原被告双方之间的法律关系而言，依然是由被告占有系争100,000元。其次，所谓“100,000元抵130,000元”的“团购”方案是指购房者以100,000元换取《浙江省商品房买卖合同》的房价折扣，这一对价关系不仅存在于签约阶段，也贯穿于合同履行阶段。原告对此是明知并认可的，因此其与被告达成“团购”合意即意味着承诺：如其能够以折扣房价获得系争房屋所有权，则被告有权占有系争100,000元。《浙江省商品房买卖合同》签订后，被告与原告之间的“团购”合同关系依然存续，并已经转化为辅助《浙江省商品房买卖合同》履行的从合同，系争100,000元亦已转化为原告以折扣房价获得系争房屋所有权的履行利益对价。再次，《浙江省商品房买卖合同》已经解除，《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于《浙江省商品房买卖合同》解除的具体原因，由于第三人未到庭应诉，本院在本案中不作最终认定，但即使原告就合同解除存在过错，也应当由《浙江省商品房买卖合同》相对方即第三人主张相应权利，与被告无涉。《浙江省商品房买卖合同》解除后，原告已不能享受以折扣房价获得系争房屋所有权的履行利益，作为从合同的“团购”合同关系应一并解除，故被告失去了继续占有系争100,000元的法律依据，应予返还。
　　至于系争房屋的另一个购买人董艳平，已经明确到庭表示同意由原告一并承担与被告及第三人合同关系项下的权利义务并由原告行使诉讼权利，并无不当，本院予以确认。
　　据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百二十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
　　被告上海聚琛营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐远庆人民币100,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费2,300元,减半收取1,150元，由被告上海聚琛营销策划有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李晓蕾

书记员：顾家俊