徐雨晨与朱强房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：徐雨晨，男，1989年8月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：沈伟民，上海市申华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈龙钢，上海市申华律师事务所律师。
　　被告：朱强，男，1974年8月22日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　原告徐雨晨与被告朱强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，朱强在提交答辩状期间对管辖提出异议，本院依法裁定驳回朱强对本案管辖权提出的异议。本案依法适用简易程序，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告徐雨晨及其委托诉讼代理人沈伟民、陈龙钢到庭参加诉讼。被告朱强经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　徐雨晨向本院提出诉讼请求：1、判令双方之间的《上海市房地产买卖合同》解除；2.判令朱强退还徐雨晨购房款1,920,000元；3.判令朱强赔偿徐雨晨房屋交易税费损失298,621元；4.判令朱强向徐雨晨赔偿房屋买卖合同项下遭受的损失1,160,000元。事实和理由：2016年3月7日，徐雨晨和朱强签订房屋买卖合同，朱强将其所有的上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给徐雨晨，房屋价款309万元。徐雨晨按约支付了192万元购房款及各项税费29万余元。2016年4月8日，徐雨晨与朱强前往浦东新区房地产登记处办理过户手续。在等待领取产证期间，案外人黄某某起诉朱强所有权确认纠纷(案号为(2016)沪0115民初28046号)并申请诉讼保全，查封了系争房屋。为此，徐雨晨提出参加诉讼，但未获准许。经法院判决，系争房屋产权归黄某某所有，该判决已生效。后徐雨晨提起第三人异议之诉，要求撤销该案判决，但未得到法院支持。徐雨晨与朱强之间的房屋买卖合同已经无法履行，朱强故意隐瞒系争房屋存在争议的情况，构成根本性违约，故诉至法院。审理中，徐雨晨明确诉请3的组成：徐雨晨代朱强支付的一般营业税、个人所得税、建设税、教育附加税等费用共计203,940元；徐雨晨代朱强支付的房地产交易手续费178元；徐雨晨代朱强支付河道管理费1,545元。徐雨晨支付的契税92,700元、交易手续费、登记费258元。明确诉请4的计算方式：酌情计算目前房价与2016年房屋价格的差价，目前系争房屋市场价值按照425万元计算，合同约定系争房屋价格309万元。
　　朱强未作答辩。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2016年3月7日，朱强(甲方、出售人)与徐雨晨(乙方、买售人)签订《房屋买卖合同》，约定：鉴于甲方名下的系争房屋被上海市浦东新区人民法院查封且该房屋设定债务160万元，抵押给王某某，甲方目前无力支付资金解除法院查封及偿还王某某债务注销抵押登记，乙方愿意先行垫付资金给甲方用于解除法院查封及偿还债务、注销抵押；因乙方系根据甲方实际资金需求适时、及时地依本合同支付资金给甲方并承担法院查封及抵押资金的风险，作为对价，甲方愿意以相对低于市场价的价格将上述房屋出售给乙方，整个房屋买卖过程中不存在任何显失公平的情形。甲、乙双方经过充分协商，达成以下合同：乙方购买该房屋应支付的房屋总价为310万元(即甲方实际到手价，房屋合同价308万元，装修补偿款2万元)，房屋买卖交易过程中产生的一切税费(包含买卖双方产生的全部税费)均由乙方承担……法院解除查封后2日内，双方签订《上海市房地产买卖合同》。
　　2016年4月7日，朱强(卖售人、甲方)与徐雨晨(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有系争房屋，房屋类型为公寓，建筑面积89.04平方米；双方经协商一致，同意房屋转让价款为309万元；甲方于2016年7月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；在2016年4月30之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第三款内容处理：……(三)甲方应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之三计算，违约金按本合同第四条、第六条约定的应当交付之日起到实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应当向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。附件三付款协议：1、本合同签订前乙方向甲方支付定金12万元。2、本合同签订当日向甲方支付首付款192万元(其中含已付定金12万元)用于偿还房屋内的债务。3、待乙方取得产权证后3日内支付甲方117万元。
　　徐雨晨分别于2016年3月7日、3月9日、4月8日支付朱强购房款2万元、10万元、180万元，共192万元。
　　2016年4月8日，徐雨晨与朱强向上海市浦东新区房地产登记处申请办理房屋产权转移登记(过户)手续。徐雨晨支付其应缴税、费92,958元(契税92,700元、房地产交易手续费178元、房屋登记费80元)，并代朱强支付朱强应缴税、费205,663元(一般营业税、其他个人所得税等203,940元、房地产交易手续费178元、河道管理费收入1,545元)。
　　同日，徐雨晨与朱强另签订了《房地产买卖合同之补充协议》，约定系争房屋的总房价为朱强净到手310万元，其中买卖合同价为309万元，房屋装修搬迁补偿款为1万元，视为房地产转让总价的一部分。
　　另查明，黄某某于2016年4月向上海市浦东新区人民法院起诉朱强，要求确认系争房屋产权归黄某某所有；2016年4月28日，系争房屋被上海市浦东新区人民法院司法查封;2017年2月3日,上海市浦东新区人民法院判决系争房屋产权归黄某某所有。该判决业已生效。2017年5月31日，徐雨晨对该判决提起第三人撤销之诉，要求撤销(2016)沪0115民初28046号民事判决书，并判决朱强继续履行房屋买卖合同。上海市浦东新区人民法院于2017年6月30日作出裁定：不予受理。徐雨晨不服提出上诉，2017年10月30日，上海市第一中级人民法院作出民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。
　　以上事实，除徐雨晨庭审陈述外，另有民事判决书、民事裁定书、房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同、房地产买卖合同之补充协议、收据等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，徐雨晨与朱强签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，当属有效，双方当事人均应恪守履行。经法院生效判决，系争房屋产权归案外人所有，本案合同目的已无法实现，朱强已构成根本违约，应承担相应违约责任。徐雨晨要求解除与朱强之间的《上海市房地产买卖合同》，依法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。徐雨晨要求朱强退还已付的购房款192万元，符合法律规定，本院予以支持。
　　关于交易税、费，徐雨晨为履行合同分别缴纳了其应缴部分92,958元，并代朱强支付了朱强应缴税、费部分205,663元，现《上海市房地产买卖合同》因朱强违约而解除，徐雨晨要求朱强赔偿为其支付的税、费损失，于法不悖，本院予以支持；对徐雨晨已支付的自身应缴部分的税、费，在《上海市房地产买卖合同》已解除且系争房屋并未实际过户的情况下，该部分税、费并非徐雨晨必然发生的实际损失，徐雨晨可通过其他途径解决，对该部分诉请，本院不予支持。
　　关于徐雨晨提出的房屋差价损失，属于徐雨晨可得利益损失，现徐雨晨主张差价损失116万元，于法不悖，尚属合理，本院予以支持。朱强经本院合法传唤未到庭，视为自行放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
　　一、解除徐雨晨与朱强就上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
　　二、朱强于本判决生效之日起十日内返还徐雨晨购房款1,920,000元；
　　三、朱强于本判决生效之日起十日内赔偿徐雨晨房屋交易税费损失205,663元；
　　四、朱强于本判决生效之日起十日内赔偿徐雨晨房屋差价损失1,160,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费33,828元，减半收取计16,914元，由朱强负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨  锋

书记员：陆怿婷