徐颖与鸡西市滴道区人民政府、第三人鸡西市鼎胜煤炭销售有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事一审判决书

原告徐颖，女，1975年4月23日出生，现住黑龙江省鸡西市滴道区。委托代理人范欣鹏，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被告鸡西市滴道区人民政府，住所地黑龙江省鸡西市滴道区。法定代表人毕海，鸡西市滴道区人民政府区长。委托代理人肖辉丽，滴道区新华法律服务所法律工作者。第三人鸡西市鼎胜煤炭销售有限公司，住所地滴道区。法定代表人张有艳，公司总经理。委托代理人周钧，男，1969年11月17日出生，鸡西市鼎胜煤炭销售有限公司副总经理，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托代理人刘继禹，男，1982年11月11日出生，鸡西市鼎胜煤炭销售有限公司办公室主任，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。

原告诉称，原告于2011年9月与被告约定，从被告手中购得被告名下的滴道矿区共用事业管理站的自管产办公楼，准备用于兴建涂料厂，2011年9月29日原告出具政府财政收据一张，被告承诺待办理该办公楼房照后办理正常过户。原告缴纳房款至今，被告始终不给原告过户，也不交付该房屋，已明示构成违约，使原告购房合同目的无法达到，故原告起诉被告，1、要求解除与被告的房屋买卖合同；2、要求被告立即偿还原告的购房款788,304.00元，及该款同期银行1.36倍利息（从起诉日始至实际支付完毕日止，待庭审确定具体数额后再增加诉求）；3、请求被告承担本案的全部诉讼费用。被告答辩称，双方就房屋买卖合同已履行完毕，不存在依法解除的理由，2011年9月原告与被告签订了关于滴道矿区共用事业管理站的自管产办公楼的买卖协议，协议签订后原告交付了房屋买卖款，答辩人交付了房屋给原告，自此合同已履行完毕。原告购买该房屋后没有向答辩人申请要求办理该房屋的产权变更登记事宜，所以答辩人不存在违约情形。原告购买该房屋后在2013年又将该房屋以1,000,000.00元的价格转卖给了鸡西市鼎盛煤炭销售有限公司，鸡西市鼎盛煤炭销售有限公司对该房屋占有使用至今，而且鸡西市鼎盛煤炭销售有限公司已将房屋转让款交付了原告，所以从以上事实可以看出原告的起诉理由是不成立的，故请法院在查明事实的情况下对原告的诉讼予以驳回。第三人答辩称，原被告所争议的涉案房产已于2013年2月7日由原告的共有人乔双林出售给鸡西市鼎胜煤炭销售有限公司，价格为人民币1,000,000.00元。我公司已经支付了全部的转让价款，乔双林已经将争议的涉案房产交由我公司，我公司已经实际占有，并正在使用涉案的房产。本案争议的焦点是：一、原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同，并返还购房款、支付利息的诉讼请求是否支持；二、被告要求驳回原告诉讼请求的理由是否成立；三、第三人称本案争议的房屋已由房屋共有人出售给第三人的答辩理由是否成立。围绕以上问题，三方当事人在开庭审理时进行了举证、质证。原告提交的证据有：证据一，14届41次滴道区人民政府常务会议纪要及往来资金结算票据各1份。证明2011年9月22日被告滴道区人民政府会议决定以788,304.00元将滴道矿区公用事业管理站的自管产办公楼卖给原告，并由被告办理完房屋产权证后，办理正常过户手续。原告于2011年9月29日向被告交纳购房款788,304.00元，被告至今未向原告交付房屋，以及办理过户，被告严重违约。被告对原告提交的证据一的真实性没有异议，对证明目的有异议，原告及其共有人交付购房款后，被告已将房屋交付给原告，原告没有要求被告办理相关产权证照，所以被告未构成违约。第三人对原告提交的证据一的真实性没有异议，原告在2011年9月29日的交款票据上明确注明房款是由三个人交付的，就是说涉案房产有三个共有人，分别为徐颖、乔双林、徐欣共同所有。对原告提交的证据一本身被告及第三人均无异议，对证明问题持有异议，对该证据的真实性及证明原告购买房屋并交纳购房款的事实，本院予以确认。证据二，合伙经营煤矿协议书1份。证明原告与第三人鸡西市鼎盛煤炭销售有限公司从2008年6月至宝友煤矿资源枯竭的期间内合伙经营宝友煤矿，并无其他买卖及债务关系，基于合伙关系，将案涉房屋借给第三人使用。被告对原告提交的证据二的真实性及证明目的提出不予质证，理由是原告与第三人是否是合伙关系，是否就涉案房屋有无买卖和出借行为，被告均不知情，不发表质证意见，但被告所知晓的是涉案房屋一直是由第三人在使用。第三人对原告提交的证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该份证据无法证明涉案房屋借给第三人使用。对原告提交的证据二被告未提出质证意见，第三人持有异议，但不能提供相反证据予以反驳，该证据可以证明原告与第三人合伙经营煤矿的事实，但不能证明本案涉案房屋的有关情况。证据三，证人乔双林出庭证实，我与原告没有亲属关系，就是认识。张有胜和徐欣合伙有煤矿买卖，张有胜给的500,000.00元是给的煤矿的钱，打给了徐盛春，当时是我办的，徐盛春和本案没什么关系。我不知道原告徐颖购买滴道区政府房子的事，我没买。当时徐欣和张有胜干煤矿时我给联系的，都是用我的卡转的账，滴道财政出具的“单位往来资金结算票据”上这300,000.00元不是我的钱，是徐颖的钱。2013年2月7日，我与张有艳签订的房屋买卖协议，写的是1,000,000.00元，是第三人先打给徐盛春500,000.00元，这不是购房款，第三人鸡西市鼎盛煤炭销售有限公司财务让我签的字。徐欣和鸡西市鼎盛煤炭销售有限公司合伙干井口我是联系人，所以这次要钱也是我帮着去要的，不签字不给钱。这笔钱就是徐欣和鸡西市鼎盛煤炭销售有限公司合伙期间干井口的钱。本案房屋我没有股份，我没有以我名下账号向滴道区政府支付300,000.00元，房屋买卖协议中的签名是我写的，但里面的内容不是我写的。2013年2月7日转500,000.00元的事有。对支款单有异议，与本案不发生关系。徐颖与徐欣是姐弟关系，徐盛春是徐颖和徐欣的父亲，张有艳和徐欣、徐颖合伙经营煤矿。该证言证明了1、原告向被告购买房屋时暂用乔双林的卡向政府支付了300,000.00元，该300,000.00元系徐颖所有，乔双林并没有购买本案案涉房屋，也无处分权；2、乔双林签字的房屋买卖协议，实际为乔双林代原告向第三人鸡西市鼎盛煤炭销售有限公司要取的合伙经营煤炭款，并不是原告向第三人出售案涉房屋的房款，进一步证实了原告与第三人存在合伙经营煤炭关系，并无其他买卖或债务的法律关系。被告对证据三证人证言有异议，证人是具有本科学历的政府工作人员，在本次作证中，对证人出庭所要证明的问题不能明确完整表述内容，刻意回避本案涉案房屋的买卖真实性，而且在作证中对同一问题阐述得出尔反尔，在原告代理人一再提示下，来陈述原告所要证明的问题，所以该证人证明的内容不具有真实性，请求法院对该证人证言不予采信。第三人对证据三证人证言的真实性有异议，第一，2011年9月29日，证人证实其向政府汇款300,000.00元，该300,000.00元归徐颖所有，违背了常识，徐颖我们看到了是一个完全具有民事行为能力的人，为什么要用乔双林的卡汇款？第二，乔双林本身是政府工作人员，本科文化，完全意识到在房屋买卖协议上签字意味着什么，今天出庭否认房屋买卖协议的内容，完全是撒谎。第三，证人说话前后矛盾，语无伦次，刻意回避本案的关键问题，请法院不予采信。对原告提供的证据三证人证言，被告及第三人均持有异议，因该证据系证人到庭陈述的内容，经过当庭质证，可以完全叙述整个过程，对以上两张票据，也是本案的主要争议问题，证人当庭陈述的很清楚，本院予以确认。证据四，证人徐欣出庭证实，我是原告徐颖的弟弟，我就知道购买滴道区政府总务科的房子的钱是我姐徐颖的，我没出钱。第三人和我姐合作过，和我没有合作过。钱是我姐徐颖的，就是为了存取款方便用我的名。该证言证明了案涉房屋是徐颖购买，与其他人无关，徐颖与本案第三人存在煤矿合伙关系。被告对证据四证人证言有异议，该证人与原告有利害关系，按法律规定该证言不应采信，其所证明的问题并不能对抗2000年4月1日施行的银行个人存款实名制的规定。第三人对证据四证人证言有异议，该证人是原告的亲弟弟，证言不应采信。对原告提供的证据四证人证言，被告及第三人均持有异议，异议理由部分成立，结合本案其他证据，可以证实原告购买被告房屋的有关情况。被告提交的证据有：证据一，2011年9月29日的收据1份。证明被告收到徐颖、乔双林、徐欣交付的购房款合计人民币788,304.00元，被告收到房款后将房屋交付给原告使用至今，在此期间，原告从未向被告提出过办理该房屋证照的相关申请，本案中原告交付了购房款，被告交付了房屋，所以不存在解除房屋合同的法定理由。本案涉及到有独立请求权的第三人，即从2012年起，涉案房屋一直由第三人使用，在生产经营中，即便被告想履行合同义务办理相关证照的变更登记，在原告不申请的情况下，也无法办理该证照，是第三人享有权利还是原告享有权利，被告无法确定，因第三人在此期间曾向被告主张过该房屋所有权。原告对被告提交的证据一的真实性没有异议，对证明目的有异议。第一，通过原告提供的相关证据及双方质证，已经清晰证实本案原告购买了案涉房屋，不存在其他共有人的事实，故不再赘述。根据物权法及房屋登记管理相关法律规定，物权以登记生效为必要条件，本案被告虽交付了案涉房屋，但依法履行登记变更手续是其履行合同的法定必要义务，其已交付是并存缺一不可，被告以原告未向其申请变更作为抗辩理由与事实不符，更不符合法律规定，而且正是基于原告多年来向被告主张变更，被告拒不履行变更义务，双方才会对质公堂。第二，对被告提出的有独立请求权的第三人，关于案涉房屋曾经向其主张所有权的问题，通过庭审足以查明，该案涉的房屋所有权归原告所有，而并非第三人所有，故此第三人才未敢对此提出确权纠纷诉讼，而且是否提出诉讼均与本案无任何关联，本案的诉讼焦点理应为被告是否履行合同义务，原告诉求解除合同法定事由是否成立，请合议庭对此具体量考。第三人对被告提交的证据一无异议。对被告提交的证据一原告持有异议，第三人不持异议，该证据能与原告提交的证据一互相印证，对证据的真实性本院予以确认，对被告要证明的问题不予确认。第三人提交的证据有：证据一，政府会议纪要、交款票据各1份。证明乔双林系案涉房屋的共有人，收据上有他的名字。原告对第三人提交的证据一的证明目的有异议，与对被告提交的证据一的异议内容相同，该证据不能证明乔双林是案涉房屋的共有人。被告对第三人提交的证据一无异议。对第三人提交的证据一原告持有异议，被告无异议，原告异议理由成立，对第三人要证明的问题，本院不予确认。因被告出具的“单位资金往来结算票据”中交款人写明是徐颖，而非是三人，可以证明买卖房屋的交款人是原告。证据二，2013年2月7日乔双林与鸡西市鼎胜煤炭销售有限公司签订的房屋买卖协议1份、乔双林出具的收据1份、支款单6份、中国工商银行网上电子银行回单5份。证实乔双林将涉案房屋以1,000,000.00元的价格转让给鸡西市鼎胜煤炭销售有限公司，鸡西市鼎胜煤炭销售有限公司于2013年2月7日向乔双林提供的原告徐颖的账户上转账汇款500,000.00元，电子回单明确注明用途，购买原总务科房屋和土地，鸡西市鼎胜煤炭销售有限公司已经如数支付了1,000,000.00元购房款。原告对第三人提交的证据二有异议。第一，正如乔双林出庭时第三人持该证据向证人发问的内容一样，第三人在发问时称，该款项系乔双林的个人借款，其主张的购房款互相矛盾，该证据缺乏真实有效性。第二，乔双林已向法庭证明其不是案涉房屋的共有人，故无权处分案涉房屋，因此第三人提供的房屋买卖协议也是无效的，而且证人乔双林当庭陈述该房屋买卖协议是在第三人威逼的情况下签的，违背了其真实的意愿，故此从该法律角度说自始无效。第三，第三人提供了以上票据（500,000.00元打卡给徐颖）恰恰印证了原告主张的其与第三人存在煤矿合伙关系，故此才存在的资金往来银行明细。第四，第三人提供的票据与本案无任何关联，请法院不予采信。该证明目的是不成立的，因为该组证据收条等书证均系第三人自制，并不具有客观真实性，而且出庭证人乔双林已明确表示其只是签字，而其他内容均是第三人所为。故此，该组证据不能证明第三人主张的观点。被告对第三人提交的证据二的真实性没有异议，对证明的问题无法确认，因为第三人持有这些相关的买卖收据和协议，才导致被告就涉案房屋的所有权无法确认，不知应该向原告履行义务还是向第三人履行义务，来办理涉案房屋的相关产权证照转移登记，据此足以证明被告不存在故意违约的行为，或怠于行使义务的行为。对第三人提交的证据二原告持有异议，因该组证据没有原告的签字，异议理由成立，本院不予确认。证据三，涉案房屋照片3张。证明涉案房屋鸡西市鼎胜煤炭销售有限公司已经使用。原告对第三人提交的证据三的真实性没有异议，对证明目的有异议。该照片只是照片，使用并不代表具有所有权，而且原告已当庭陈述是借给第三人使用，如果第三人认为其具有该房屋权属为什么不提起确权诉讼？被告对第三人提交的证据三无异议，这3张照片显示的是被告当时出售给原告的房屋现由第三人使用中，在此期间第三人也曾就该房屋向被告主张过权利，要求办理相关证照。对第三人提交的证据三原告持有异议，被告不持异议，该证据不是权属的证明，原告异议理由成立，对该证据第三人要证明其正在使用该房屋予以确认。根据以上所确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2011年9月22日，被告鸡西市滴道区人民政府会议决定，将原滴道矿区公用事业管理站的自管产办公楼按评估价格人民币788,304.00元转让给原告徐颖兴建涂料厂，由鸡西市滴道区人民政府办理房屋产权证后，办理正常过户手续。原告于2011年9月29日向被告交纳购房款788,304.00元，鸡西市滴道区人民政府为原告出具了收据。后原告将该房屋出借给鸡西市鼎盛煤炭销售有限公司使用。2016年12月8日，原告以购房后被告始终不为原告办理房屋过户手续，使购房合同目的无法达到为由诉至鸡西市滴道区人民法院，要求解除与被告的房屋买卖合同；被告立即偿还原告购房款788,304.00元，及给付该款同期银行1.36倍利息（从起诉日至实际支付完毕日止，庭审确定具体数额后再增加诉求），由被告承担本案诉讼费用。2017年1月6日，原告以滴道区人民法院与被告有隶属及其他利害关系，不利于案件公正审理为由，对该院提出回避申请。2017年5月18日，鸡西市中级人民法院作出（2017）黑03民辖1号裁定，指定该案由麻山区人民法院审理。麻山区人民法院于2017年6月5日立案。
原告徐颖诉被告鸡西市滴道区人民政府、第三人鸡西市鼎胜煤炭销售有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日受理后，依法组成合议庭，于同年7月18日公开开庭进行了审理。原告徐颖及其委托代理人范欣鹏，被告鸡西市滴道区人民政府的委托代理人肖辉丽，第三人鸡西市鼎胜煤炭销售有限公司的委托代理人周钧、刘继禹到庭参加诉讼，经合议庭评议，本案现已审理终结。

本院认为，原告提交的会议纪要和往来资金结算票据能够证明其购买了本案争议的房屋，被告当庭承认未给原告办理房屋产权变更登记，被告应承担违约责任。庭审中原告提出如被告能在指定期限内给原告办理产权变更登记手续，原告同意继续履行合同，如不能办理产权变更登记手续，原告要求解除合同，返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告给付利息的诉讼请求，因双方事先没有约定，本院支持同期银行存款利率的利息。第三人称本案争议的房屋已由房屋共有人出售给第三人，证据不足，答辩理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、被告鸡西市滴道区人民政府于本判决生效后十五日内为原告徐颖办理原滴道矿区公用事业管理站的自管产办公楼的房屋产权证，并为原告徐颖办理正常过户手续。二、如被告鸡西市滴道区人民政府不能为原告办理房屋产权证，以及办理正常过户手续，解除原被告之间的房屋买卖合同，被告于本判决生效后三十日内返还原告购房款人民币788,304.00元，并支付该款同期银行存款利率的利息（从2017年始至实际支付完购房款日止）。三、第三人鸡西市鼎盛煤炭销售有限公司不承担责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。义务人如果未按法院判决指定的日期履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,683.00元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。