微格(上海)物业管理有限公司与上海神履实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：微格(上海)物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：孙桂全，总经理。
　　委托诉讼代理人：潘忆，上海青本律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：朱文俊，上海青本律师事务所律师。
　　被告：上海神履实业有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：包应增。
　　原告微格(上海)物业管理有限公司与被告上海神履实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用简易程序。因被告上海神履实业有限公司需以公告送达方式向其送达诉讼文书，本院依法转为普通程序。本案于2019年8月16日公开开庭进行了审理，原告微格(上海)物业管理有限公司的委托诉讼代理人潘忆到庭参加诉讼，被告上海神履实业有限公司经本院合法传唤未到庭应诉,依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　微格(上海)物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认解除微格(上海)物业管理有限公司与上海神履实业有限公司签订的租赁合同于2019年2月18日解除;2、上海神履实业有限公司向微格(上海)物业管理有限公司支付自2018年11月15日起至2019年2月18日租金人民币(以下币种均为人民币)44,603元、物业管理费7,332元;3、上海神履实业有限公司向微格(上海)物业管理有限公司支付免租期自2016年4月1日起至2016年5月15日租金14,235元，物业管理费2,340元;4、上海神履实业有限公司向微格(上海)物业管理有限公司支付违约金42,705元;5、上海神履实业有限公司向微格(上海)物业管理有限公司支付占地使用费28,470元，按每月14,235元，自2019年2月19日计算至2019年4月18日。审理中，微格(上海)物业管理有限公司撤回免租期间的物业管理费2,340元的诉请。事实与理由：2016年4月2日，就上海神履实业有限公司向微格(上海)物业管理有限公司承租上海市青浦区徐泾镇徐德路XXX号XXX幢XXX、XXX室(以下简称系争房屋)签订租赁合同,合同约定,每年租金为170,820元,每三个月支付一次租金42,705元、物业费7,020元,合计49,725元,每次支付提前15天。合同履行至2018年11月20日,因上海神履实业有限公司未支付2018年11月15日起至2019年2月14日止的租金，微格(上海)物业管理有限公司向上海神履实业有限公司发出《催收函》,催缴租金并明确告知不利后果,并多次电话沟通,然上海神履实业有限公司置之不理,故诉至本院，作如上诉请。
　　被告上海神履实业有限公司未应诉答辩。
　　经开庭审理查明：原告微格(上海)物业管理有限公司系系争房屋承租人。
　　2016年4月2日，就被告上海神履实业有限公司(乙方)向原告微格(上海)物业管理有限公司(甲方)承租系争房屋签订租赁合同。第一条约定，地址、时间：A1、甲方将位于上海市青浦区徐泾镇徐德路XXX号,厂房区域A幢518-520室390.00平方(包括建筑面积和公摊面积)出租给乙方做办公使用。A2、租赁期限自2016年5月15日至2019年5月14日止,其中自2016年4月1日至2016年5月14日止为免租期;若因乙方原因导致合同提前终止的,乙方不得享受此免租期,必须向甲方补缴免租期的租金。第二条约定，租金、保证金的支付方式和期限(付叁押贰)：B1、自2016年5月15日至2019年5月14日止的每年年租金合计人民币壹拾柒万零捌佰贰拾元整(￥170,820.00)。B2、物业每平每月6.00元,三个月共计￥7,020.00元整随租金交付。B3、首次租金及物业管理费在本合同签订后二日内支付,未及时付清该款项则属违约;按先付后用原则,其后每三个月支付一次,每次支付租金须提前15天,甲方收到房租后一周内须开具相同金额房租发票给乙方。B4、租赁协议签订时,乙方在缴纳完首次付款后同时应向甲方支付人民币贰万捌仟肆佰柒拾元整(￥：28,470.00),作为租赁保证金。租赁关系终止时,甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。B5、乙方完成支付租金外,每月还需支付生产、生活用水费6.00元/(吨)人民币、电费1.35元/度,甲方收到水电费后一周内须开具相同金额收据;若用电量超过50KV则按照国家电网规定执行谷平峰收费。(当国家政府水电费调整时,按现有单价上涨或下跌的幅度调整。第三条约定，双方责任与合同的解除或终止：C1、双方保证按照本合同的约定履行本合同项下的所有权利义务。C2、甲方应积极协助乙方合法生产营业,提供必要的帮助和配合,甲方确保提供380伏三相电源,以及确保电话和宽带已经接入到厂房,以便乙方向电信局申请安装。C3、乙方在承租期内所产生的一切债权债务均由乙方自负,甲方概不负责。C4、乙方须按本合同的约定缴纳租金、足额缴纳各种费用,(包括不限于租金、水电费)每拖缴超过一天按日租金的10%滞纳金收取,超过15天的,甲方有权采取停电、停水、关闭门窗等措施,同时有权收回出租厂房、有权终止合同并对承租方厂房内物资进行清理,收取房租和滞纳金。C5、租赁期内如遇市政动迁或旧区改造等不可抗拒的因素造成双方损失的,甲方与乙方互不承当赔偿责任,合同即终止。C6、租赁期内如遇地震、台风、洪水等不可抗拒的自然灾害因素造成合同无法履行的,在不可抗拒的因素确定之日60个日内,乙方应无条件退还租赁房屋,造成双方损失的,双方互不承担所有赔偿责任,合同即终止。C7、任何一方违约,将以叁个月租金作为违约金赔偿给另一方。此外双方将不做其它任何赔偿。C8、甲方负责清理公共区域的生活垃圾,不含清理乙方室内垃圾且乙方需定点投放垃圾。C9、有下列情形之一的,甲方有权单方面解除合同：1、未经出租方同意或有关部门批准,承租人擅自改变房屋用途。2、未经出租方书面同意,承租方将出租房转租给第三者。3、承租人从事违法活动,违反合同约定的。4、承租人不支付或不按时支付租金超过15天以上者。5、承租人所拖欠各项费用累计达到3,000元人民币以上的。6、甲方发现乙方存在安全生产隐患,或生产、经营、储存、使用危险品或处置废弃危险化学品的,且书面告知乙方责令其整改,乙方整改不力或逾期拒不整改的。第五条约定，本合同租赁期满后,乙方应按时返还租赁房屋和有关设施设备,未经甲方同意逾期返还的,每逾期一日,乙方应按日租金的两倍向甲方支付占用期间的使用费。合同还就其他事宜进行了约定。
　　合同签订后，上海神履实业有限公司向微格(上海)物业管理有限公司支付押金28,470元。上海神履实业有限公司未按约向微格(上海)物业管理有限公司支付自2018年11月15日之后的租金。2018年11月20日，微格(上海)物业管理有限公司向上海神履实业有限公司发出《催收函》催缴租金。2018年12月4日、微格(上海)物业管理有限公司向上海神履实业有限公司短信催讨租金。2018年12月7日，微格(上海)物业管理有限公司向上海神履实业有限公司短信发出《告知函》，内容为要求上海神履实业有限公司于2018年12月10日之前缴纳租金，逾期不缴纳或者不派人洽谈，视为上海神履实业有限公司无条件的退出。
　　审理中，微格(上海)物业管理有限公司表示已经于2019年4月18日自行收回系争房屋。微格(上海)物业管理有限公司同意在本案中一并处理保证金。
　　上述查明的事实，由以下证据证明：微格(上海)物业管理有限公司的陈述，微格(上海)物业管理有限公司提供的租赁合同、照片、短信，上述证据并经庭审出证，本院予以确认。
　　本院认为，双方就系争房屋签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。在房屋租赁合同关系中，微格(上海)物业管理有限公司作为出租人的主要义务是按约将房屋交付被告使用，上海神履实业有限公司作为承租人应履行按约支付租金的义务。在合同履行过程中，上海神履实业有限公司未按约向微格(上海)物业管理有限公司支付租金，其行为构成根本性违约，微格(上海)物业管理有限公司依据合同约定行使合同解除权，具有事实和法律依据，本院予以支持。微格(上海)物业管理有限公司以起诉之日为解除的时间，缺乏依据，本院不予采信。鉴于微格(上海)物业管理有限公司已经于2019年4月18日收回了系争房屋，故本院认定解除的时间为2019年4月18日。
　　合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同解除之前承租人的义务仍应当履行，故微格(上海)物业管理有限公司要求上海神履实业有限公司支付拖欠的租金和物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。2018年11月15日起至2019年4月18日期间的租金共计73,073元，物业管理费12,012元。
　　根据合同约定系争房屋自2016年4月1日至2016年5月14日为免租期，鉴于系上海神履实业有限公司违约导致合同解除，故微格(上海)物业管理有限公司要求上海神履实业有限公司支付免租期的租金具有合同依据，本院予以支持。
　　上海神履实业有限公司没有按照合同约定支付租金，构成根本性违约，微格(上海)物业管理有限公司按照合同约定要求上海神履实业有限公司承担解除合同的违约金，于法有据，本院亦予以支持。微格(上海)物业管理有限公司同意本案中一并处理租赁保证金，为避免讼累，本院予以处理。审理中微格(上海)物业管理有限公司撤回免租期间的物业管理费2,340元的诉请的诉讼请求，与法无悖，本院予以确认。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、微格(上海)物业管理有限公司与上海神履实业有限公司就上海市青浦区徐泾镇徐德路XXX号XXX幢XXX、XXX室签订的租赁合同于2019年4月18日解除；
　　二、上海神履实业有限公司于本判决生效之日起十日内向微格(上海)物业管理有限公司支付自2018年11月15日起至2019年4月18日止租金共计73,073元，物业管理费12,012元；
　　三、上海神履实业有限公司于本判决生效之日起十日内向微格(上海)物业管理有限公司支付2016年4月1日起至2016年5月14日止免租期的租金14,235元；
　　四、上海神履实业有限公司于本判决生效之日起十日内向微格(上海)物业管理有限公司支付违约金42,705元；
　　五、微格(上海)物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海神履实业有限公司返还押金28,470元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币2,700元，由上海神履实业有限公司负担。　　
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　

审判员：费  萍

书记员：邸素琴