德事(上海)商务服务有限公司与上海郁馥投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：德事(上海)商务服务有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：SALNIKOWPAULDANIEL，董事长。
　　委托诉讼代理人：胡勇刚，上海五富珑行律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张文夢，上海五富珑行律师事务所律师。
　　被告：上海郁馥投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：秦跃帅，执行董事。
　　委托诉讼代理人：王智煜，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　原告德事(上海)商务服务有限公司与被告上海郁馥投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　德事(上海)商务服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《服务式办公室许可使用协议》；2.判令被告支付原告违约金XXXXXXX元。审理中，原告明确，第1项诉讼请求要求解除的是合同期限届满后，双方之间在原合同基础上顺延的为期一年(2018年2月13日至2019年2月12日)的事实租赁合同。
　　事实和理由：2017年1月24日，原、被告签订《服务式办公室许可使用协议》，约定：原告将上海市徐汇区淮海中路XXX号嘉华中心XX楼XXXX-XX号办公室(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用，租赁期限自2017年2月13日起至2018年2月12日止。被告如合同到期不再续约的，均应提前六个月书面通知原告，否则原告有权要求被告支付相当于六个月使用费的违约金，如果被告未书面通知原告不再续约且合同到期后仍继续使用的，则协议将自动顺延。但合同租期期限届满前后，被告均未书面通知原告续约与否，继续使用涉讼房屋。因此，原合同自动顺延一年，新的租期为2018年2月13日至2019年2月12日。2018年4月9日，被告向原告提出于2018年4月30日提前退租。在合同自动顺延的情况下，被告提前退租行为系擅自解约，构成违约，被告应按照协议约定支付原告相当于六个月使用费的违约金。双方协商未果，故原告诉至本院。
　　上海郁馥投资管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间的《服务式办公室许可使用协议》租赁期限届满，已经履行完毕。合同到期后，双方没有续签合同，被告并无继续承租涉讼房屋的意向，只是由于暂时没有找到合适的新房源而占用涉讼房屋，期间被告愿意支付占用费。合同约定的“自动顺延”条款明显加重了被告的责任，排除了被告就租期、租金等合同主要内容进行协商的权利，是无效的格式条款。且该条款对顺延的期限以及租金也未予明确，现原告主张顺延的期限和租金是其单方意思，双方并未形成合意。在双方没有续签新的合同的情况下，不存在新的一年租期的租赁关系。因此，不存在原告主张解除的顺延的租赁合同，被告也不存在违约行为，无需支付违约金。即使认定被告违约，原告主张的违约金也明显过高，请求法院予以调整。
　　本院认定事实如下：2017年1月24日，原、被告签订《服务式办公室许可使用协议》，约定：原告将涉讼房屋出租给被告使用；许可使用期限自2017年2月13日起至2018年2月12日止；每月许可使用费12000元；押金287600元；通讯服务套餐费折扣后总价10000元；合同约定的许可使用费和通讯服务套餐均为不含税价格，税额见每月的账单，由客户全额承担，与每月的许可使用费一同支付；原告于每月的18日向客户开具下月的账单，在原告开具账单后7日内，客户应支付账单金额；如有争议，客户应在账单开具后7日内以书面形式通知原告；客户如合同到期不再续约的，均应提前六月书面通知原告，否则原告有权要求客户支付相当于六个月使用费的违约金；如客户未书面通知原告不再续约并合同到期后仍继续使用的，则本协议将自动顺延，许可使用费将由原告根据届时的市场状况决定是否予以调整；如果客户发生本协议项下的任何一项违约行为，原告有权解除本协议；凡原告因客户违约而解除本协议的或客户提前解除本协议的，则客户立即有义务向原告支付等值于6个月的许可使用费和通讯服务套餐费用的违约金以及其他所有未付账单，且客户不得以任何方式主张该违约金过高；该等违约金和未付账单可以用于抵销客户的押金。同时，被告在合同中明确其联系人金某，电子邮箱XXXXXXXXX@qq.com。合同签订后，双方按约履行。
　　2017年11月28日、12月6日，原告分别向被告联系人邮箱发送电子邮件，主要内容为：租约将于2018年2月12日到期，根据协议，涉讼房屋将于2018年2月13日至2019年2月12日自动展期；如果被告在2017年12月5日或之前没有确认续约，协议将自动按市场价格自动展期；内部讨论后，原告同意将许可使用费续期至123600元，通讯服务费为10300元；如无任何问题，请签收合同附件中的续约合同并加盖公章。被告对上述邮件未予回复。
　　上述协议约定的期限届满后，双方未再签订书面合同，被告继续使用涉讼房屋，并按照原告开具的账单发票支付了2018年3、4月份的相关费用。
　　2018年4月9日，被告向原告发送《退租申请》，表示将于2018年4月30日搬离涉讼房屋，相关退租事宜希望与原告协商解决。
　　2018年4月30日，被告搬离涉讼房屋。
　　2018年6月1日，原告向被告发送律师函，表示：根据《许可使用协议》的约定，双方间的《许可使用协议》已自动顺延，自动顺延的期限自2018年2月13日至2019年2月12日；被告于2018年4月9日申请退租，该退租行为已构成对到期日为2019年2月12日《许可使用协议》的提前解除，被告应按约承担违约责任，向原告支付违约金881268元等。嗣后，因双方意见不一，原告遂诉至本院。
　　审理中，双方确认，双方签订的《服务式办公室许可使用协议》实质为房屋租赁合同。原告提供租赁合同、聘请律师合同、建筑装饰工程施工合同、中介居间合同及相关发票拟证明被告解约对其造成的律师费、装修费、复原工程费、空关期租金、中介费等实际损失。被告认为除了空关期的租金系原告实际支付业主的费用，其他费用为原告的经营成本，均与本案无关，真实性也无法确认。同时，原告确认被告支付过租赁保证金287600元，同意将该保证金返还被告。
　　以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有原告提供的办公室许可使用协议、律师函、退租申请、邮件往来等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
　　本院认为，根据双方的诉辩称意见以及审理查明的事实，本案中双方的主要争议在于，双方于2017年1月24日签订的为期一年的《服务式办公室许可使用协议》(双方确认实为租赁合同)到期后，双方之间是否已自动形成一份“租期为2018年2月13日至2019年2月12日、租金金额由原告根据届时的市场状况决定”的新的定期租赁合同。
　　对于上述争议，原告认为，根据原使用协议中有关续约以及期满自动顺延的约定，被告未提前六个月书面提出不再续约且继续使用了涉讼房屋，故双方间的租赁合同已自动顺延，形成了租期为2018年2月13日至2019年2月12日的新的租赁合同，在该新的租赁合同履行期间被告提前退租，构成违约，应承担违约责任。被告则认为，原使用协议中有关续约以及期满自动顺延的条款系格式条款，对续约要求过于苛责且排除了被告议价协商的权利，应属无效。双方间并未签订也未形成新的为期一年的租赁合同，原告主张新的一年的租赁关系是其单方意思，被告不予认可，故被告不应承担违约责任。基于双方的上述意见，本案中双方争议的焦点则在于：原使用协议中有关续约以及期满自动顺延的相关条款是否构成无效的格式条款。
　　对于双方的上述争议，本院认为，根据相关法律规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，系争条款由原告提供，系其在业务活动中为重复使用而事先拟定并且在订立合同时未与原告协商的条款，因此该合同条款应属格式条款。租期和租金系房屋租赁合同中的主要条款，原告作为专业从事商业地产租赁服务的企业，应遵循诚实信用和契约自由原则，在与承租人充分协商的基础上作出明确约定。但原告并未就合同期满后的顺延的租期、租金等与被告协商，而是以格式条款的方式要求“客户如合同到期不再续约的，均应提前六月书面通知原告，否则原告有权要求客户支付相当于六个月使用费的违约金。如客户未书面通知原告不再续约并合同到期后仍继续使用的，则本协议将自动顺延，许可使用费将由原告根据届时的市场状况决定是否予以调整。”对于上述格式条款，首先，原告未对该条款作出足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，也无证据证明其在订约时提请被告予以充分注意；其次，原告对合同期满后的续租问题，要求被告在承租六个月后就作出续约决定并苛以单方违约责任，租金则是由原告根据届时的市场状况决定是否予以调整，上述约定内容显然加重了被告的责任，排除了被告就租期、租金等主要合同条款进行协商的权利，明显有失公平。因此，上述约定内容不仅违反了格式条款提供方应公平合理分配双方权利义务的法律规定，同时也明显加重了对方责任，排除了对方主要权利。故上述有关续约以及期满自动顺延的相关格式条款应属无效。基于以上所述，故不能认定在原合同到期后，原、被告之间已自动形成一份“租期为2018年2月13日至2019年2月12日、租金金额由原告根据届时的市场状况决定”的新的定期租赁合同。
　　原租赁合同租期届满后，原、被告虽未就续租事宜达成新的合意并就此签订书面合同，但被告继续使用涉讼房屋并按原告要求支付了租金等费用，故双方间形成不定期租赁关系，双方均可随时解除合同。在此情况下，被告于2018年4月9日向原告发送《退租申请》，表示将于2018年4月30日搬离涉讼房屋的行为并不构成违约。
　　综上所述，原告要求解除双方之间在原合同基础上顺延的为期一年(2018年2月13日至2019年2月12日)的事实租赁合同并要求被告支付解约违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。对于被告交付的押金287600元，审理中原告表示同意将押金返还被告，并无不当。同时，鉴于双方的租赁关系已经终止，为减少当事人讼累，故本院在本案中对押金一并予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第二百一十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第六条之规定，判决如下：
　　一、驳回德事(上海)商务服务有限公司的诉讼请求；
　　二、德事(上海)商务服务有限公司于本判决生效之日起十日内日返还上海郁馥投资管理有限公司押金287600元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计6306元，由德事(上海)商务服务有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：徐  磊

书记员：陆怿婷