恒大地产集团石某某有限公司、秦某某第三人撤销之诉二审民事判决书

上诉人（原审被告）：恒大地产集团石某某有限公司，住所地河北省石某某市。法定代表人：钟明，董事长。委托诉讼代理人：贾文煜，该公司员工。被上诉人（原审原告）：秦某某。委托诉讼代理人：徐建美，河北冀人律师事务所律师。原审被告:潘宝琴。

上诉人的上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审法院认定被上诉人合法占有并因此而认定被上诉人是适格第三人属于认定事实不清，一审法院认定上诉人“未查明房屋占有”存在过错，没有法律依据。被上诉人占有诉争房产是基于物权而无视其明显是基于债权，不属于第三人撤销之诉规定的“民事权益”。被上诉人答辩称，原判正确，应予维持。被上诉人向一审法院起诉请求：1、依法撤销石某某市桥西区人民法院出具的（2015）西民商初字第00963号《民事判决书》；2、依法确认原告享有恒大城12号住宅楼3单元2202室房屋的所有权，并由两被告配合原告办理过户手续；3、全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2013年原告与被告潘宝琴签订房屋买卖合同，后双方因房屋交付问题发生纠纷诉至法院，并在石某某市桥西区人民法院达成（2013）西民初字第00141号《民事调解书》，调解内容为“一、原告秦某某购买被告潘宝琴名下的坐落于桥西区住房一套（包括车位一个），建筑面积为314.69平方米，总价款420万元。二、原告在2013年8月24日前给付被告购房款147万元（包括定金2万元），被告将房屋（包括车位一个）及钥匙交付原告，至此原告取得房屋（包括车位一个）的所有权。被告在2013年12月31日前撤销房屋的银行抵押贷款后十日内原告一次性给付被告剩余购房款273万元。”此后，原告按照调解协议书的约定向被告潘宝琴支付150万元（含定金2万元整），被告潘宝琴也按约将房屋钥匙及配套的1395号车位交付原告占有，后潘宝琴因未能按约偿还银行贷款，现该调解书正在强制执行过程中。2017年2月初，在原告沟通涉案房屋的银行贷款过程中得知，因被告潘宝琴未能按期偿还银行贷款，办理贷款的招商银行已经按约从担保人即本案被告恒大地产处划收了被告潘宝琴所欠的贷款本金、利息，罚息及相关费用共计1854637.17元。被告恒大地产在承担完上述担保责任后，将被告潘宝琴诉至法院，并由石某某市桥西区人民法院作出（2015）西民商初字第00963号民事判决，判决的内容为“一、终止原告恒大地产集团石某某有限公司与被告潘宝琴于2011年11月11日就位于石某某市桥西区房屋签订的《商品房买卖合同》的履行；二、被告潘宝琴于本判决生效之日起十五日内协助原告恒大地产集团石某某有限公司办理前述房产的撤销备案登记手续；三、原告恒大地产集团石某某有限公司于本判决生效之日起十日内向被告潘宝琴返还购房款2326122.83元。”原告秦某某自2013年8月底就一直占有使用该房屋，并按月向被告恒大地产的物业公司交纳水电及物业管理费用，而被告恒大地产在原告不知情的情况下却处理了原告的房产，严重损害了原告的合法权益。无奈，原告依法诉至法院，望法院依法判决，以切实维护原告的合法权益。一审法院认定事实：恒大地产、潘宝琴于2011年11月11日签订《商品房买卖合同》，约定潘宝琴购买恒大地产所售的位于桥西区房屋一套，建筑面积314.69平方米，单价每平方米13285.33元，总金额4180760元。合同第七条约定，买受人于2011年11月11日前支付首期房款1260760元，余款2920000元办理银行按揭，贷款年限10年。《商品房买卖合同》中补充协议第三条第（一）款第5项规定：“在《房屋产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还的权利”。该合同在房产管理部门办理了备案登记。现该房产已实际建成并具备交付条件，但潘宝琴至今未收房。2012年6月19日，潘宝琴与招商银行股份有限公司石某某分行签订个人购房借款及担保合同，合同约定潘宝琴贷款金额为2000000元，贷款期限240个月，贷款用途为支付其购买坐落于石某某市桥西区房屋的购房款，恒大地产为此借款合同的保证人，承担连带责任担保。该借款合同签订后，潘宝琴按约偿还借款本息至2014年9月，自2014年10月份开始违约，招商银行股份有限公司石某某分行于2014年12月、2015年3月、4月三次从恒大地产保证金账户总计扣款1854637.17元用于偿还潘宝琴拖欠的借款本息，并提前收回了剩余借款本金。该分行向恒大地产出具了保证金确认书及保证金扣划（已结清）证明。一审法院认为：本案主要存在以下两个争议焦点：1、原告秦某某是否应当作为第三人参加原案诉讼，以及是否因不能归责于本人的事由未参加原案诉讼。2、原案判决的部分或者全部内容是否错误，并因此损害原告秦某某的民事权益。1、关于原告秦某某是否应当作为第三人参加原案诉讼，以及是否因不能归责于本人的事由未参加原案诉讼。被告恒大地产向法院起诉潘宝琴解除商品房买卖合同时，原告秦某某已合法占有涉案房屋，无论是基于原案的处理结果与秦某某存在法律上的利害关系，还是基于秦某某作为合法占有人有权主张占有权利及相应的其他民事权利，秦某某都应该作为第三人参加原案诉讼；而秦某某未参加原案诉讼，是其不知原案诉讼的事实，故应认定原告秦某某确因不能归责于本人的事由未参加原案诉讼。2、关于原案判决的部分或者全部内容是否错误，并因此损害原告秦某某的民事权益。虽然依照上述商品房买卖合同恒大地产有权解除合同，但当解除合同可能损害第三人利益时，特别是解除权人对此在主观上存在过错的情况下，需依法公平处理合同解除权问题。占有作为所有权的权能之一，是所有权的核心，也是实现所有权其他各项权能的基础和前提；同时，占有作为一种事实状态，受到法律的保护，以维护正常的社会秩序。因此，占有作为一种物权规定在物权法中。占有权较之于还属于期待权的买卖合同项下的债权而言，应当优先受到法律保护。基于买卖合同且支付了全部或部分价款后产生的占有较之于基于租赁合同产生的占有，更应当优先受到法律保护，亦即承租人对租赁房屋尚有优先购买权，已经支付部分价款并占有该房屋的买受人对该房屋更应具有优先购买权。原案中，在秦某某已合法占有涉案房屋的情况下，判决终止恒大地产与潘宝琴之间的商品房买卖合同的履行，损害了秦某某作为合法占有人的民事权益，依法应予撤销。故原审法院判决撤销本院（2015）西民商初字第00963号民事判决。本案受理费80元，由被告恒大地产集团石某某有限公司、潘宝琴共同负担。本院二审期间，当事人未提交新证据，且二审认定的事实与原审认定的事实一致。
上诉人恒大地产集团石某某有限公司因与被上诉人秦某某、潘宝琴第三人撤销之诉纠纷一案，不服河北省石某某市桥西区人民法院（2017）冀0104民初3217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒大地产集团石某某有限公司、被上诉人秦某某、被上诉人潘宝琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，2011年11月11日，上诉人恒大地产集团石某某有限公司与原审被告潘宝琴签订商品房买卖合同，由原审被告购买上诉人的商品房一套。后双方又与招商银行石某某分公司订立购房借款及担保合同后，原审被告交付首付款并以银行按揭方式交付剩余房款。原审被告按约偿付借款本息至2014年9月后开始违约。招商银行分三次从上诉人账户扣划借款本金。关于被上诉人与原审被告之间的房屋买卖关系已经原审法院（2013）西民初字第00141号民事调解书确认且被上诉人依据该调解书已向原审被告委托其儿子白晨哲支付购房款150万元，因此，上诉人与原审被告之间商品房屋买卖合同纠纷判决终止双方的商品房买卖合同履行，撤销该房产的备案登记已经影响到被上诉人与原审被告之间房屋买卖合同的履行，故被上诉人作为本案第三人提起撤销之诉其主体是适格的。在被上诉人已经合法占有诉争房屋的情况下，上诉人未能尽到对被上诉人民事权益的合理注意义务，主观上存在过错，因此在被上诉人已支付部分房款且已合法占有的情况下，原审法院判决终止上诉人对原审被告之间商品房买卖合同的履行损害了被上诉人的合法权益，原审法院撤销该判决，证据充分。应予支持。上诉人的上诉理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元。本判决为终审判决。此页无正文

审判长　　褚玉华
审判员　　卢　亮
审判员　　杨根山

书记员：王雨