慈睿与上海昌晁餐饮管理有限公司其他所有权纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：慈睿，男，1989年1月17日出生，汉族，住安徽省芜湖市。
　　委托诉讼代理人：黄建兵，上海川汇律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海昌晁餐饮管理有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：钱鹏飞，经理。
　　委托诉讼代理人：孙新，上海明伦律师事务所律师。
　　原告慈睿与被告上海昌晁餐饮管理有限公司企业承包经营合同纠纷一案，被告反诉原告企业承包经营合同纠纷，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序合并公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄建兵律师，被告委托诉讼代理人孙新律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1.判令2018年7月3日原告与被告签订的《联合经营合同》于2018年12月28日解除；2.判令被告返还原告进场费12万元、食品安全保证金5万元。事实和理由：2018年7月3日原告与被告签订《联合经营合同》(以下简称系争合同)，约定被告将本市大连路555弄爱美食广场2F-12室房屋提供给原告使用，使用费每月3.9万元，付三押三，物业管理费每月1,000元，经营期限两年，自2018年7月1日起至2020年6月30日止。原告在订约前已经支付2万元定金，之后又支付共计23.3万元，其中包括进场费12万元、食品安全保证金5万元、房屋使用保证金7.8万元以及管理费5,000元。后因被告原因，美食广场未能按期对外营业。直至2018年9月20日才通知原告进场。期间被告未按约进行宣传和推广活动，导致人流量减少，生意惨淡。2018年10月15日至10月30日，因被告拖欠装修工人款项，导致装修工人上门催讨欠款、围堵商场而无法正常经营。故原告无法继续经营，被告负有不可推卸的责任。对于房屋使用保证金，其称2018年9月底才对外营业，故当时双方形成合意，无需支付9月的房屋使用费，10月的使用费已经支付过，故保证金用于冲抵欠付的11月和12月的使用费。
　　被告辩称，不同意原告解除系争合同的诉讼请求。系争合同因原告违约，应于2019年3月17日解除，因为直至当日其才将系争店铺转给他人经营。现同意返还食品安全保证金，但不同意返还进场费。对于房屋使用保证金7.8万元，不足以抵扣原告欠付的使用费，原告实际并未交纳过房屋使用费，其也未与原告达成免收2018年9月房屋使用费的合意，对于房屋使用保证金冲抵房屋使用费无异议，冲抵的房屋使用费应是2018年9月和10月的费用。对于2万元定金，其表示已经退给原告，后又称并未查到原告的支付记录，因此无法确认。其实际收取原告23.3万元，包括进场费12万元、房屋使用保证金7.8万元、食品安全保证金5万元，差额部分不再主张。故此反诉要求：1.判令原告支付被告2018年11月1日至2019年3月17日(按四个半月、每月3.9万元计)的房屋使用费17.55万元；2.判令原告支付被告2018年9月1日至2019年3月17日(按六个半月、每月1,000元计)的管理费1,500元(应为6,500元，抵扣原告所述已经支付的5,000元)；3.判令原告支付被告违约金5万元。
　　针对被告的反诉，原告辩称，不同意被告的反诉诉讼请求。2018年12月29日双方就协商解除合同，当时被告员工李阳要求其清场，并给了三天时间，自己也清场了，没拿走的东西正如李阳所说就是不要了，被告可以自行处置。房屋使用费只能计算到当时，之后的损失应根据双方的责任来承担。合同解除后也不存在管理费的收取问题，2019年1月1日原告已经离场，之后被告也未进行管理，不应收取费用。对于违约金，虽然原告拖欠使用费，但实质是被告作为管理者没有尽到管理责任，造成原告亏损无法经营。违约金应予调减，且金额是参考损失的，被告主张的金额远远超过其实际损失。另外，2018年11月20日，被告曾向其发送《房屋使用费催缴通知书》，催缴2018年10月1日至2018年11月30日的使用费，由此可以佐证双方就2018年9月的费用达成了免收的合意。系争店铺交付是在2019年9月1日或2日，之后进行了装修，具体营业时间应该在9月中旬。
　　对于原告的辩称，被告述称，原告实际在2018年11月30日就停止经营，当时有其他人来看场地，其就通知原告清场，但直至2019年3月17日，原告尚有物品遗留在场地，3月18日自己将场地物品强制清空并将店铺交由他人经营。房屋使用费应自2018年9月1日起算，当时并未约定装修免租期，《房屋使用费催缴通知书》中漏算了2018年9月的使用费，但被告依然可以在本案中主张，不能证明被告同意免收。
　　本院经审理认定事实如下：2018年7月3日，原告与被告签订《联合经营合同》一份，约定被告将坐落于本市虹口区大连路XXX号爱美食广场2F-12室房屋提供给原告使用，原告在支付房屋使用费后使用该房屋进行商业经营。房屋面积为80平方米，经营期限为两年，自2018年7月31日起至2020年6月30日止，双方共同确认开业日为2018年7月31日，原告应在开业日前正式对外营业，但因被告原因美食广场未能按时开业的，原告对外营业时间推迟至美食广场整体开业时间，本合同经营期限顺延，被告不承担任何责任。系争合同第五条约定房屋使用费为每月3.9万元，2018年7月31日至10月30日为付一押二，每月支付一次，2018年10月31日至2020年6月30日为付三押三，每三个月支付一次，均为先付后用，原告应于每个支付月的第20日向被告交付下期房屋使用费(如当期第20日为节假日的，则于之前最近的工作日支付)，原告逾期支付的，每逾期一日，按未付月使用费的10%支付违约金。第六条约定原告应向被告支付房屋使用保证金7.8万元。如原告违反合同约定，被告有权以保证金抵付原告应付款项等。原告还应支付物业管理费每月1,000元，付三押三，原告应于每个支付月的第20日向被告支付房屋使用费时一并支付物业费。第七条约定被告负责提供经营所需营业执照和食品经营许可证，原告需支付食品安全保证金5万元。如原告违反管理规定等产生罚款、违约金、赔偿金，则被告有权以保证金抵付原告应付款项等。第十四条约定原告未按系争合同缴纳任何一项款项的，每逾期一日，原告应承担应付总额5‰的违约金……。凡因原告原因导致合同解除或终止的，原告应向被告支付20万元违约赔偿金，如该违约赔偿金不足以弥补被告所受到的损失的，原告还应赔偿被告因此而受到的损失。原告经营期间，发生装修工人上门讨要工资、堵门的情况。2018年11月20日，被告向原告发出《房屋使用费催缴通知书》，要求原告支付2018年10月1日至11月30日的房屋使用费7.8万元及2018年12月1日至2019年2月28日的房屋使用费11.7万元、管理费3,000元等。2018年12月29日，被告员工通过微信通知原告“慈老板，店里的设备请尽快搬走，最迟明天，过期我就处理掉了。”原告则表示希望给个三四天时间，第二天来不及。被告回复表示“我早就通知你了，你到现在都不来搬，那就三天。”2018年6月30日，被告出具给原告一份《定金收据》，载明收到原告定金2万元，双方约定2018年7月3日签订合同，房租每月3.9万元、进场费12万元、食品安全保证金5万元、物业管理费每月1,000元。手写注明“转王总支付宝，定金2万元不退……”2018年7月5日，原告支付被告工作人员22万元，同年9月13日，原告支付被告1.3万元。故原告诉至本院，要求判如所请。
　　另查明，就进场费的性质，被告在(2019)沪0109民初17468号案件中述称，收取进场费是因为房屋都是新装修，且被告提供营业执照、食品安全卫生许可证、场地及餐具清洗、卫生保洁、消毒、开票等服务。
　　本院认为，本案争议焦点为：1、系争合同解除的时间及原因；2、合同解除后，相关费用如何结算。
　　首先，系争合同依法成立有效，双方均应恪守合同义务。原告未能按约支付房屋使用费，显属违约。2018年12月29日，被告通知原告尽快搬走，逾期将处理店内设备，原告也答复表示希望多给几天时间。由此可以看出，双方已就解除系争合同达成合意，故系争合同解除时间即为2018年12月29日。被告主张以系争店铺交由他人经营的时间作为合同解除时间，缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。且，在微信沟通过程中，被告也明示如原告未按期搬走设备，将自行处理，其现以原告物品遗留至2019年3月17日为由要求原告支付相应费用，与事实不符，本院不予认可。结合双方的聊天记录，2018年12月29日，被告给予原告三天时间清场，故原告实际占用店铺至2019年1月1日，双方应据此进行结算。
　　其次，对于原告已经支付的款项，根据付款凭证及《定金收据》显示，共计25.3万元。被告一方面称2万元定金已经退还原告，后又表示未查到定金的收款记录，其陈述前后矛盾，与被告出具的《定金收据》内容亦不相符，故本院不予采信。原告支付的款项应为25.3万元，其中包括食品安全保证金5万元、房屋使用保证金7.8万元、进场费12万元以及管理费5,000元，该内容亦与被告的辩称意见及反诉诉讼请求相匹配，本院予以确认。
　　系争合同解除后，对于食品安全保证金5万元，被告同意返还，本院予以确认。对于房屋使用保证金7.8万元，原告自述用于抵扣房屋使用费，被告亦无异议。房屋使用费的起算，原告主张应自2018年10月1日起算，但该说法缺乏证据佐证，《房屋使用费催缴通知书》虽载明被告向原告催缴2018年10月1日起的房屋使用费，但并不能证明被告放弃收取2018年9月的房屋使用费，也不足以证明双方达成合意被告免收9月的房屋使用费。审理中，原告确认2018年9月1日或2日被告就已经交付店铺，系争合同也并未约定装修免租期，故应自2018年9月初起计至2019年1月1日，共计四个月，房屋使用保证金冲抵后，原告尚欠使用费7.8万元，应向被告承担支付义务。对于进场费12万元，系争合同并无明确约定，被告辩称不予返还，缺乏相应依据。从进场费的性质来看，其与原告的实际经营相关，本院参照系争合同约定的经营期限酌定被告应返还的进场费金额。同时，在原告经营期间，确有影响正常经营的讨债行为，被告虽辩称通过报警方式处理，但其履约行为显然存在瑕疵。如前所述，系争合同自2018年9月1日起计算费用，故至合同解除之日止本院酌情认定原告应承担的进场费为1万元，被告应返还11万元。对于物业管理费，自2018年9月至2019年1月1日计为四个月，共计4,000元，原告已支付5,000元，尚余1,000元。系争合同约定因原告原因导致合同解除的违约金为20万元，现原告未能按约支付房屋使用费，是导致合同解除的主要原因，虽双方于2018年12月29日达成解除系争合同之合意，且被告给予原告三天清场时间，然因系争合同提前解除而致系争店铺直至2019年3月17日才由他人经营，在此期间的费用损失亦客观存在，现被告自愿调整违约金数额至5万元，与法不悖，原告辩称该金额超过实际损失，但未能提供证据佐证，故本院不予采信。违约金与前述剩余的1,000元管理费相抵后，原告还应支付49,000元。
　　依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、确认原告慈睿与被告上海昌晁餐饮管理有限公司2018年7月3日签订的《联合经营合同》于2018年12月29日解除；
　　二、被告于本判决生效之日起10日内返还原告食品安全保证金5万元及进场费11万元；
　　三、原告于本判决生效之日起10日内支付被告房屋使用费78,000元；
　　四、原告于本判决生效之日起10日内偿付被告违约金49,000元；
　　五、驳回被告其他的反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费3,780元(原告已预缴)，减半收取为1,890元，由原告负担111.18元，由被告负担1,778.82元。反诉受理费2,352.50元(被告已预缴)，由原告负担1,316.16元，由被告负担1,036.34元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：张  海

书记员：张  练