戎星月与张永焕房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　上海市青浦区人民法院
　　民事判决书
　　(2018)沪0118民初18095号
　　原告：戎星月，女，1942年7月2日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区，住上海市青浦区。
　　被告：张永焕，女，1984年10月21日出生，汉族，户籍所在地云南省。
　　委托诉讼代理人：邵任晓，上海青本律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：阮红斌，上海青本律师事务所律师。
　　原告戎星月诉被告张永焕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2019年1月17日公开开庭进行了审理，原告戎星月、被告张永焕及其委托诉讼代理人阮红斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告戎星月向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿装修及物品损失20万元；2、被告赔偿租金损失(自2018年3月12日至房屋恢复原状之日止，按1,700元/月计算)；3、被告支付违约金1,700元；4、被告赔偿承租房屋上下、左右受损邻居的所有经济损失(101室1,100元、301室65,000元、501室56,500元)；5、被告赔偿原告已修房屋的费用30,000元。审理中，原告表示被告支付给中介的1,700元押金，中介已经支付给原告，原告不再退给被告，故撤回第3项诉讼请求。
　　事实和理由：2015年9月12日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将自有的位于上海市青浦区朱家角镇东市新村XXX号楼401室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告居住使用，租期自2015年9月13日起至2017年9月12日止，月租金1,700元，乙方违约支付违约金1,700元。租赁期间不得转租，不得存放危险物品，不得进行非法活动。被告认为造成意外事故，由被告承担一切责任。租赁期满被告应当将房屋按原状交还原告。租赁期满，原告联系被告商议是否续签合同，否则搬离，被告一直不置可否。2017年12月11日凌晨房屋内发生火灾，根据火灾事故认定书，起火原因不能排除东卧室西墙中部下方插座位置处电气线路故障引发火灾的可能。被告租赁后其丈夫、小孩、父母均搬入居住，被告又添置了一些家电，造成用电过量。火灾发生后被告延迟了2个多小时才报警，导致房屋烧毁严重。因火灾造成邻居房屋也受损，经居委会协商和见证，原告与邻居达成了赔偿协议，因原告经济困难至今未支付。原告找人花费了3万元对房屋进行了简单维修，原告找被告协商赔偿，被告置之不理，故原告起诉至本院。
　　被告张永焕辩称：不同意原告诉请。火灾的原因不在被告，被告不应承担原告诉请中陈述的损失。火灾发生地点在东卧室，客厅部分受到过火，其他房屋没有影响。房屋烧毁后客观上无法居住使用，被告也不再租赁系争房屋。被告支付的火灾发生后期间的租金以及押金均应退还被告。
　　经开庭审理查明：2015年9月12日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，租期自2015年9月13日至2017年9月12日，租金1,700元，6个月一付，提前10天支付。一方违约，支付对方违约金1,700元。租赁期间不得转租，不得改变房屋结构，不得存放危险物品、不得进行非法活动，否则甲方有权收回房屋，乙方承担违约责任。房屋装潢、设备归乙方使用，乙方使用不当，由乙方负责修理，一切人为损坏，乙方负责赔偿。如乙方人为造成意外事故，由乙方自行承担一切责任。租赁期满，房屋按原状交还甲方。乙方须向中介支付押金1700元。租赁期满，如房屋、装潢、设备等无缺损，应承担的费用都缴纳，全部退还。房屋内设备清单：冰箱1台、脱排+灶头1套、洗衣机1台、电视机1台、空调2台、淋浴器1台、鞋柜1个、沙发1个、茶几1个、床(含席梦思)1个、写字台1个、椅子2把、电视柜1个、方桌1个、衣架1个、书柜1个、方凳1个、台灯1个、机顶盒2个。合同另约定了其他权利义务。
　　合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用。合同到期后双方未续签书面合同，被告租赁使用房屋至发生火灾时。被告租金支付至2018年3月12日，并另支付给中介押金1,700元，押金已由中介转交原告。
　　2017年12月28日，上海市青浦区公安消防支队出具《火灾事故认定书》，火灾事故基本情况：2017年12月11日3时54分许，市应急联动中心接警，系争房屋发生火灾，过火面积约40平方米，火灾造成房屋东卧室内全部装修、家具、电器、生活用品均过火烧毁，客厅内部分过火，其他房间受烟熏、高温烧烤、水渍影响。本次火灾未造成人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火时间为12月11日1时40分许，起火部位为东卧室西墙中部下方插座位置，起火原因排除人为放火、遗留火种、外来飞火、雷击引发火灾的可能，不能排除东卧室西墙中部下方插座位置处电气线路故障引发火灾的可能。
　　火灾发生后，被告不再继续租赁使用房屋，原告自行找人对房屋进行清理和简单维修，因被告拒绝赔偿损失致讼。
　　审理中，本院向上海市青浦区公安消防支队调取了火灾事故的相关资料，其中《火灾现场勘验笔录》载明：门厅内部分家具受火波及，家具上部有火烧、烟熏痕迹、门厅吊顶部分烧毁。西卧室未过火，仅受烟熏、水渍影响，西卧室内空调受到高温影响损坏坠落。东卧室内全部装修、家具、电器、生活用品均过火烧毁。客厅位置靠东卧室一侧受火烧烟熏影响，吊顶部分烧毁，客厅内沙发及部分家具上部过火烧毁。卫生间、厨房内未过火，仅受烟熏、水渍影响。《呈请火灾事故认定审批表》载明：东卧室西墙中部下方插座位置发现一电源转换器残骸，经鉴定，该电源转换器插片上熔痕属于电热熔痕，在火灾发生时，该电源转换器处于通电状态，结合询问笔录，可知共有空气净化器、电视机、机顶盒三样用电器的插头插于该电源转换器上，结合燃烧痕迹、烟熏痕迹、用电器的烧损情况，不能排除东卧室西墙中部下方插座位置处电气线路故障引发火灾的可能。
　　以上查明的事实，由原、被告的陈述，《房屋租赁协议》、《火灾事故认定书》、本院调取的《火灾现场勘验笔录》等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理中，原告为证明房屋在2011年进行了装修以及装修的内容提供了照片一组，被告表示该照片上装修很新，被告承租时房屋装修较旧。
　　原告为证明房屋内物品价值，提供了自行制作的清单，被告对物品无异议，但是对原告所列价格不认可，认为金额过高。
　　原告为证明火灾后自行找人进行了清理和简单维修，提供了收据和清单，被告不予认可，认为价格过高。
　　原告为证明火灾造成邻居损失原告需进行赔偿，提供了承诺书和损失清单，其中承诺书上加盖了青浦区朱家角镇胜利街居民委员会的印章，原告表示因经济困难邻居损失目前未支付。被告对该组证据不予认可，认为协商时被告没有参与，价格过高，原告也未实际支付。
　　被告认为：系争房屋初始装修价格约为57,000元，至火灾发生时的价值约为17,000元。物品火灾发生时的价值约为6,400元(包含未烧毁的物品)。
　　根据庭审查明的事实，本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁协议》是双方当事人真实意思的表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。系争房屋于2017年12月11日发生火灾，造成房屋毁损严重，无法正常使用，故原被告之间的租赁合同于该日终止。对于火灾的起因，根据当事人的陈述、提供的证据以及本院调取的资料可见，因被告电源转换器使用不当造成火灾的概率较大。根据合同约定，被告使用不当造成的事故由被告承担法律责任，被告理应赔偿原告相关损失。本院综合房屋的原状、房屋装修使用的年限、当事人的过错程度、火灾原因和损毁程度，酌情认定被告应赔偿原告装修及物品损失5万元、房屋维修费2万元。关于原告主张的赔偿邻居的损失，鉴于原告目前尚未支付，本院暂不支持。火灾后，系争房屋需要进行修理和重新装修，该期间房屋无法正常使用，本院认定被告应当赔偿原告6个月租金损失，鉴于被告租金已经支付至2018年3月12日，被告需另行赔偿原告3个月租金损失5,100元。因被告违约导致合同终止，原告没收押金作为违约金符合合同约定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十二条、第二百二十二条之规定，判决如下：
　　一、被告张永焕应于本判决生效之日起十日内赔偿原告戎星月装修及物品损失5万元；
　　二、被告张永焕应于本判决生效之日起十日内赔偿原告戎星月租金损失5,100元；
　　三、被告张永焕应于本判决生效之日起十日内赔偿原告戎星月房屋维修费2万元；
　　四、原告戎星月的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费6,589元，减半收取计3,294.50元，由原、被告各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　审判员　　　金艳
　　二〇一九年三月十五日
　　书记员　　　谭泓洁

审判员：金  艳

书记员：谭泓洁