成晖与上海统稳商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：成晖，男，1983年12月28日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：邓静，上海汉盛律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海统稳商业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区康桥东路XXX号XXX幢。
　　法定代表人：黄建华，执行董事。
　　委托诉讼代理人：郑小勇，男。
　　委托诉讼代理人：傅军，上海申浩律师事务所律师。
　　原告成晖与被告上海统稳商业管理有限公司(以下简称统稳公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，期间被告统稳公司于2018年8月8日提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2018年9月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)成晖的委托诉讼代理人邓静，被告(反诉原告)统稳公司的委托诉讼代理人傅军、郑小勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告成晖诉称，2016年11月20日原、被告签订《租赁合同》，约定“和平莱茵广场”之商铺区域是一个统一规划及统一管理，集购物、餐饮、休闲为一体的商业中心，被告将上海市沪南公路XXX号和平莱茵广场B1F-32商铺(以下简称系争租赁商铺)出租给原告，用于原告经营“茶桔梗”饮品店使用，租赁期限为2016年12月1日至2018年11月30日。在双方租赁关系存续期间，被告改变整个商场业态，将集购物、餐饮、休闲为一体的商业中心变更为莘潮国际建材家具馆，原B1F商铺全部变更为家具展厅。原告经营的店铺于2017年11月为被告强行拆除，店铺有关设备均为被告搬离。被告的行为导致原告商铺无法经营，且造成严重经济损失。原告认为被告的行为构成了对双方签订的《租赁合同》的根本违约，严重侵害了原告的合法权益，故原告起诉来院，要求判令被告：1、返还履约保证金人民币(以下币种相同)21,900元；2、赔偿经济损失292,554.99元；3、承担诉讼费。
　　被告统稳公司辩称，2017年11月10日被告向原告发出《开业催告函》就代表被告向原告作出解除合同的意思表示，原告在收到该函件后没有提出异议，视为同意解除合同，被告认为涉案合同于《开业催告函》发出后的第七天即2017年11月18日解除。2018年3月初被告对系争租赁商铺清场。
　　反诉原告统稳公司诉称，2016年11月双方签订租赁合同，租期2年，自2016年12月1日起至2018年11月30日止，反诉原告给予反诉被告免租期至2017年2月28日。免租期后，即自2017年3月1日起，反诉被告应向反诉原告支付租金及物业费，但反诉被告一直未予支付，截止2018年2月28日，反诉被告欠付租金及物业管理费98,800元，按照租赁合同13.1条的约定，反诉被告应向反诉原告支付逾期付款违约金。为此要求法院判决：1、反诉被告支付反诉原告2017年3月1日至2018年2月28日期间租金(房屋使用费)和物业管理费以及2017年1月1日至2017年2月28日的物业管理费1,600元，上述共计98,800元(租金按7,300元/月计算，物业管理费按800元/月计算)；2、反诉被告支付反诉原告逾期支付租金和物业管理费的违约金：以1,600元为本金，自2016年12月20日起至2018年8月10日(起诉日)止；以21,900元为本金，自2017年2月20日起至2018年8月10日止；以2,400元为本金，自2017年2月20日起至2018年8月10日止；以21,900元为本金，自2017年5月20日起至2018年8月10日止；以2,400元为本金，自2017年5月20日起至2018年8月10日止；以21,900元为本金，自2017年8月20日起至2018年8月10日止；以2,400元为本金，自2017年8月20日起至2018年8月10日止；以21,900元为本金，自2017年11月20日起至2018年8月10日止；以2,400元为本金，自2017年11月20日起至2018年8月10日止，上述均按照每天百分之0.5的标准计算；3、反诉被告承担反诉案件受理费。
　　反诉被告成晖辩称，2017年3月1日至2017年8月14日期间系争租赁商铺所在商场的电梯、照明设施尚不能使用，整个商场也未对外营业，系争租赁商铺不具备开业条件，不需要支付租金和物业管理费。统稳公司曾口头告知待商场开业后开始统一支付，并且2017年3月1日至今统稳公司从未向成晖催告支付租金和物业管理费。2017年8月15日统稳公司与案外人上海莘潮家具有限公司签订租赁合同，将包括系争租赁商铺在内的商场整体转租给上海莘潮家具有限公司，在此情况下，统稳公司要求成晖支付租金和物业管理费属于重复计租，故反诉被告认为不应当支付租金和物业管理费，也就不存在逾期付款违约金的问题。如法院认定存在违约金，合同约定的逾期付款违约金的标准过高，要求予以调整。
　　经审理查明，2016年11月14日成晖作为承租方(乙方)与统稳公司作为出租方(甲方)签订《和平莱茵广场租赁合同》，合同第一章“出租商铺情况”第1.1条约定：“和平莱茵广场”之商铺区域是一个统一规划及统一管理，集购物、餐饮、休闲为一体的商业中心，甲方出租给乙方的房屋坐落在沪南公路XXX号和平莱茵广场B1F-32商铺，租赁面积为16平方米，该房屋租赁面积是指经双方确认的出租的套内面积(包含墙中心、柱子及部分分摊面积)。合同第二章“租赁用途及相关要求”第2.1条约定：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营使用，商号及/或所经营商品的品牌为茶桔梗(HeyJuice)，经营商品及类别为茶饮类及其相关配套附属业务用途……。合同第三章“租赁期限、交付期限和装修免租期”第3条约定：交付日暂定为2016年12月1日，具体的交付日期(下称“实际交付日”)以双方签署的《房屋交接书》上载明的为准，甲方应以书面通知乙方进行交接，乙方未在甲方通知的时间内进行交接的，视为甲方按现状交付，甲方书面通知的交接日为实际交付日，租赁期限共2年，自2016年12月1日起至2018年11月30日止……商场对外营业前的装修免租期为31天，自2016年12月1日起至2016年12月31日止，装修免租期内，乙方无须支付租金及物业管理费，但应支付其他费用如装修管理费及使用期间所产生之有关费用，包括但不限于水、电、煤气(若有)、通讯费、垃圾清运费等费用，商场对外营业后的装修免租期为59天，自2017年1月1日起至2017年2月28日止，乙方无须支付租金，但应支付其他费用如物业管理费、通讯费、垃圾清运费等费用……。合同第四章“开业日期”第4条约定：双方约定乙方应于2016年12月28日前在该房屋内按约定用途开业，若由于甲方或不可抗力原因所造成之交付日延迟，且实际交付日至约定开业日之间的期限短于装修免租期的，则乙方应于实际交付日起计算装修免租期，乙方需于装修免租期届满之次日开业。合同第五章“租金、物业管理费及其他费用支付方式和付款周期”约定：乙方选择的支付租金形式为月基本租金，月基本租金为以日基本租金乘以365天和该商铺租赁面积所得除以12所得之平均值为准(日基本租金*租赁面积*365/12)，具体标准为2016年12月1日至2018年11月30日期间日租金为15元/日/平方米、月租金为7,300元……乙方需于进场装修施工前10个工作日内支付首期基本租金，本合同第4.1款约定开业日或顺延开业日为计租起首日，乙方租金及押金的支付方式为付三押三，乙方应付租金为首月至第三个月最后一日的基本租金，以后乙方须于每期第20日前支付下期的基本租金，先付后用，……该房屋物业管理费按租赁面积计算，按50元/月/平方米计算，该房屋物业管理费总额为每月800元……乙方每月物业管理费与当月基本租金同时支付给甲方……乙方须在支付首期租金同时支付自计租日起至当月及第三个月最后一日的物业管理费即首期管理费，租赁期内，乙方应在支付月基本租金的同时向甲方或指定的物业管理机构交付物业管理费。合同第六章“履约保证金、税费和其它费用”第6.1、6.2条约定：自本合同签订后且乙方进场施工装修前10个工作日内，乙方应向甲方支付履约保证金(相当于三个月的基本租金)，履约保证金21,900元和三个月的物业管理费用2,400元之和即24,300元，月基本租金及物业管理费若发生调整，则履约保证金将相应进行调整，乙方须在月基本租金或物业管理费调整的当月向甲方补缴履约保证金差额部分，履约保证金在整个租赁期内不作冲抵任何费用，租赁期满或租赁合同提前终止的，甲方收取的履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方……。合同第十三章“违约责任”第13.1条约定：乙方逾期支付应付款项，包括但不限于租金、物业管理费及水电煤公共事业费等，每逾期一日，则乙方需按所欠付款项的0.5%承担违约金……除本合同已有约定外，租赁期内，乙方发生下列情况，甲方有权书面通知乙方解除本合同……(17)乙方存在违反本合同约定的行为，经甲方书面催告后仍未纠正或纠正后重新违反的。合同第十八章“其他条款”第18.4条约定：甲方保留对“和平莱茵广场”项目的命名权，甲方在给予乙方不少于1个月的通知后，甲方有权更改“和平莱茵广场”项目的名字，且无需对乙方做出任何赔偿。
　　2016年12月8日成晖向统稳公司支付现金24,300元，统稳公司出具的收据收据记载收款事由为“合同保证金(三个月租金21,900元和三个月物业管理费2,400元)”。同日，统稳公司将系争租赁商铺交付给成晖，成晖签署了《和平莱茵广场室内装修保证书》并支付统稳公司工程管理费、垃圾清运费、供电接驳等共计1,332元。
　　2017年11月10日统稳公司向成晖发出《开业催告函》，称成晖承租的和平莱茵广场商铺按双方签订的租赁合同约定早就具备开业条件，要求成晖接函后一周内即布置开业，逾期未开业，统稳公司将代为清场，所发生的清场等费用由成晖承担，同时成晖还应根据合同约定支付相关的租金、物业费及其他商场综合管理费等一切费用……。2017年11月16日成晖向统稳公司发送《通知函》，内容如下：由于统稳公司的招商原因导致该商场至今还未开业，目前由于该商场的经营业态已经改为家具广场，在双方协商完毕及签字前，统稳公司无权进入及搬动租赁面积内的所有物品包括装修等一切属于我司的财产，我方已在本月对该店财产进行过视频录像和登记，如有缺失或未经我方同意自行搬迁或改动，我方将采取法律程序。
　　另查明，2017年8月9日统稳公司与案外人上海莘潮家具有限公司(以下简称莘潮公司)签订《房屋租赁合同》(附件包括分层平面图)，合同约定统稳公司将位于上海市沪南公路XXX号“和平莱茵广场”之商场地下一层至地上三层(不含甲方已出租部分)，建筑面积约31,000平方米(以双方实测为准)包括房屋以及附属设备设施，租赁物业范围详见本合同附件(一)中所附分层平面图，其中阴影区域标明的范围除外为乙方租赁物业的区域，租赁期分为两期，第一期5年，自2017年8月19日至2022年8月18日止，第二期5年，自2022年8月19日至2027年8月18日止(以实际交付日开始计算租期)。成晖租赁的商铺不在图纸的阴影区域内。现系争租赁商铺已为鹰牌瓷砖经营门面
　　再查明，根据成晖提供的2017年11月8日、11月20日、11月24日的视频内容显示系争租赁商铺所在商场地下一层部分商铺仍在装修施工中，部分商铺装修完毕但尚未对外经营，有部分建材堆放在现场，通往地下一层的电梯被挡板封闭。
　　审理中，原告成晖表示2017年8月被告统稳公司将包括系争租赁商铺在内的商场整体出租给莘潮公司，被告统稳公司于2017年11月10日发出的《开业催告函》不具有解除合同的意思表示，2017年11月30日统稳公司擅自将系争租赁商铺内的物品清空构成违约，由于原告租赁的区域现为鹰牌瓷砖经营门面，系争合同客观上已经无法实际履行，故同意双方之间的租赁合同于2017年11月18日解除。合同解除后，根据合同第6.2条的约定，要求统稳公司返还履约保证金21,900元，同时因统稳公司违约致合同解除，故要求统稳公司赔偿经济损失，具体为：1.店铺装修损失35,500元，提供了2016年12月8日签订的工期为2016年12月9日至2016年12月30日工程总价为35,500元的《装饰装修合同书》一份、2016年12月10日转账支付黄余金17,750元和2016年12月16日转账支付黄余金15,975元的银行流水，尾款1,775元系现金支付；2.广告费及操作台费用17,279元，提供2016年12月15日金额为17,279元的收款收据一张、2016年12月15日转账支付黄余金17,279元的银行流水；3.工程管理费1,332元，提供2016年12月8日金额为1,332元的收据一张；4.特许经营费48,000元，提供2016年11月8日签订的特许经营费为48,000元的《特许经营合同》一份，2016年11月15日转账支付张小秋48,000元的银行流水；5.货损、设备材料费118,243.99元，提供2017年12月11日杭州蜜巢食品贸易有限公司(以下简称蜜巢公司)出具的缴款单位为沪南公路XXX号和平莱茵广场茶桔梗加盟店货款金额为11,934元的收款收据一份(备注为补2016年12月货款)、2016年12月16日蜜巢公司出具的客户名称为沪南公路XXX号和平莱茵广场茶桔梗加盟店的销售发货单共计20张总计金额为76,981.70元、2016年12月14日转账支付蜜巢公司11,934元、2016年12月19日转账支付蜜巢公司90,981.70元、2017年7月25日转账支付蜜巢公司7,131元、2017年8月18日转账支付蜜巢公司3,453元、2017年9月8日转账支付蜜巢公司1,792元、2017年9月24日转账支付蜜巢公司2,728元、2017年9月26日转账支付蜜巢公司182元的银行流水；6.运费损失2,200元，系针对2016年12月16日供货的运费；7.员工工资损失7万元，成晖提供了由倪某某、赵某某、成晖王佳文签名的《工资收据》，工资收据为打印格式，内容为“沪南公路XXX号茶桔梗店员工资2017年1月1日至1月31日人民币5000元(现金)形式发放”，另有时间为2017年7月18日至8月18日、8月18日至9月18日、9月18日至10月18日其余内容均相同的《工资收据》五份。上述转账付款的付款人均为案外人倪某某。
　　被告统稳公司确认收到履约保证金21,900元，但认为原告没有按期开业，没有支付租金和物业管理费违约在先，根据合同约定，履约保证金应当抵扣原告欠付的租金和物业管理费。对成晖提供的证明其实际损失的相关证据虽出示了原件,但统稳公司不同意赔偿，特许经营费及材料采购费是原告的经营支出，是原告应开业而未开业所造成的，与被告无关，况且原告采购的材料在清场时也没有存放在租赁房屋内，成晖也没有提交留存物品的视频，不应当作为原告的损失。
　　反诉原告统稳公司明确反诉诉请为：1.2017年11月10日反诉原告发给反诉被告的《开业催告函》实际上就是解除合同通知，函件中给予反诉被告7天宽限期，故双方之间的合同于2017年11月18日解除，合同约定2017年1月1日至2017年2月28日是免租期，虽然合同于2017年11月18日解除，但反诉原告实际于2018年2月28日对系争租赁房屋进行清场，故反诉被告应当支付2017年3月1日至2018年2月28日期间的租金(使用费)和物业管理费，免租期(2017年1月1日至2017年2月28日)的物业管理费1,600元亦应当支付；2.反诉被告逾期支付租金和物业管理费，根据合同第13.1条的约定，要求反诉被告支付逾期支付租金及物业管理费之违约金(以1,600元为本金，自2016年12月20日起至2018年8月10日(起诉日)止；以21,900元为本金，自2017年2月20日起至2018年8月10日止；以2,400元为本金，自2017年2月20日起至2018年8月10日止；以21,900元为本金，自2017年5月20日起至2018年8月10日止；以2,400元为本金，自2017年5月20日起至2018年8月10日止；以21,900元为本金，自2017年8月20日起至2018年8月10日止；以2,400元为本金，自2017年8月20日起至2018年8月10日止；以21,900元为本金，自2017年11月20日起至2018年8月10日止；以2,400元为本金，自2017年11月20日起至2018年8月10日止，上述均按照每天百分之0.5的标准计算)。
　　反诉被告成晖则认为，截止2017年11月8日、11月20日、11月24日系争租赁商铺所在商场仍处于施工状态，通向地下一层的电梯被封、没有营业商铺、多处摆放建材，整个商场不具备开业条件，故系争租赁商铺亦不具备开业条件，反诉原告不需要支付租金和物业管理费，对反诉原告主张每月租金和物业管理费的金额无异议。不同意支付逾期付款违约金，2017年11月18日合同解除后的使用费计算逾期付款违约金没有合同依据，并且合同约定的违约金标准过高请求法院调整。如需承担违约金，对原告计算违约金的本金、起止日期均无异议。
　　认定上述事实，由经庭审质证的《和平莱茵广场租赁合同》、收据、《装饰装修合同》《装修工程质量保修书》、收据、《特许经营合同》、收款收据、销售发货单、银行流水、(2018)沪浦证自第8192号公证书、企业信用信息公示报告、视频光盘、《开业催告函》《通知函》、照片、《室内装修保证书》、统稳公司与莘潮公司签订的《房屋租赁合同》、图纸及庭审笔录、谈话笔录在案佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。，不得擅自变更或者解除合同。成晖与统稳公司一致同意涉案租赁合同于2017年11月18日解除，对此本院予以确认。至于双方争议的合同解除的责任问题。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。成晖向统稳公司承租的是“集购物、餐饮、休闲为一体的商业中心”中的一个商铺，统稳公司向成晖交付的系争标的不仅仅是商铺本身，依合同之性质及目的，统稳公司还应该提供可供商铺正常营业的条件，比如商场的安全环境、正常通行等，这些均是统稳公司完成租赁物交付的合同附随义务。但是通过庭审查实，至2017年11月中旬，系争商场存在地下一层电梯不通行、商场尚处装修状态，尚未具备对外营业的条件，故统稳公司未履行完毕交付商铺的义务。同时2017年8月9日统稳公司与莘潮公司签订了《房屋租赁合同》，租赁期限是2016年12月1日至2018年11月30日，而系争租赁商铺的位置在商场地下一层分层平面图阴影区域外属于莘潮公司承租范围，统稳公司在将系争租赁商铺出租给了莘潮公司后又以《开业催告函》的形式要求成晖在此地址上开业，显属恶意。统稳公司所发出的《开业催告函》没有合同解除的效力。统稳公司在此之后擅自清退系争租赁商铺内的物品，属违约，成晖以统稳公司违约造成合同客观不能履行的理由成立，涉案租赁合同解除的责任应在统稳公司。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于成晖要求赔偿的诉请。本院认为，统稳公司收取了成晖交纳的包括工程管理费、供电接驳等在内的1,332元，同时其提交的相关装修合同的施工时间、地点均与租赁店铺有关，故成晖对店铺进行装修的事实可以确立，对于装修费用，成晖的委托代理人倪某某通过银行转账支付了33,725元，其余款项未提交证据，故本院确认装修款为33,725元及广告费、操作台费用17,279元因店铺被清场造成的该项损失统稳公司应予赔偿，同时成晖支付的工程管理费等1,332元统稳公司应予返还。对于特许经营费问题，成晖与统稳公司之间租赁合同的解除不必然导致成晖无法继续使用“茶桔梗”品牌，故成晖现要求赔偿该48,000元特许经营费的条件不成就，对此诉请本院不予支持。对于成晖要求赔偿的货款一节，成晖提供的2016年12月16日的20张发货单总计金额为76,981.70元，销售发货单上的门店地址就是系争租赁商铺所在地址，银行流水收款账户名称与销售发货单的出具单位一致，2016年12月19日支付的货款金额已经超过20张销售发货单的总额，故本院对2016年12月16日的20张销售发货单涉及的金额76,981.70元予以确认，对于2017年12月11日的收款收据，备注为“补2016年12月货款”，虽收款单位均为杭州密巢食品贸易有限公司但由于付款人不是成晖本人，成晖也没有提交相关的发货单，故该11,934元货款本院不予纳入赔偿范围，对成晖另主张发生于2017年7月、8月、9月间的15,286元货款的5笔银行流水，因没有相应的销售发货单予以佐证，对此款项本院不予确认。成晖主张的运费2,220元无证据证明，对此本院不予确认。对于员工工资损失，成晖提供工资收据不是收款凭证，署名人员中有成晖以及成晖主张的合伙人倪某某，内容形式更像证明，对于2016年12月和2017年1月的工资收据无相应支付凭证佐证，支付事实无法确认，对于2017年7月、8月、9月、10月的工资收据，成晖自知店铺无开业条件仍在支付案外人倪某某、赵某某的工资更属自行扩大的损失且也无支付凭证，本院对此工资损失不予确认。
　　基于上述的阐述，由于统稳公司未交付相应符合开业条件的店铺，统稳公司要求成晖支付2017年3月1日至2018年2月28日期间的租金(使用费)、物业管理费及相关逾期支付违约金的反诉请求，本院不予支持。成晖已付履约保证金21,900元统稳公司应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)成晖与被告(反诉原告)上海统稳商业管理有限公司于2016年11月14日签订的《和平莱茵广场租赁合同》于2017年11月18日解除；
　　二、被告(反诉原告)上海统稳商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)成晖租赁保证金21,900元；
　　三、被告(反诉原告)上海统稳商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)成晖工程管理费等1,332元；
　　四、被告(反诉原告)上海统稳商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)成晖损失127,985.70元；
　　五、驳回被告(反诉原告)上海统稳商业管理有限公司反诉请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费5,988元，减半收取计2,994元，由原告成晖负担1,332元、被告上海统稳商业管理有限公司负担1,662元，反诉案件受理费2,886元(已减半收取)，由反诉原告上海统稳商业管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：陆  菁

书记员：王晔璐