成都市中骏物业管理有限公司与周某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

本诉原告（反诉被告）：
成都市中骏物业管理有限公司，住所地成都市武侯区黉门街36号316室。
法定代表人：杜洪跃，总经理
委托诉讼代理人：王强，
四川精伦律师事务所律师。
本诉被告（反诉原告）：周某某，男，汉族，****年**月**日出生，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：李某某，女，汉族，****年**月**日出生，住成都市金牛区。
本诉原告（反诉被告）

成都市中骏物业管理有限公司（以下简称中骏公司）与本诉被告（反诉原告）周某某物业服务合同纠纷一案，本院立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）中骏公司的委托代理人王强，本诉被告（反诉原告）周某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告中骏公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令周某某向中骏公司缴纳物业服务4418.96元；（2016.1.1-2018.4.30）；2、请求判令周某某向中骏公司支付逾期缴纳物业服务费的违约金1000元；3、请求判令周某某承担本案的诉讼费用。事实与理由：周某某2012年8月18日办理正成拉斐项目1304号房屋的接房手续，其从2016年1月1日起截止起诉之日，未缴纳物业管理费。该户的产权面积为87.68平方米。根据双方签订的《正成·拉斐物业服务合同》，被告应按照每月每平方米1.8元的标准缴纳物业管理费。若逾期缴纳，应从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的千分之三支付违约金。为维护自身权益，诉至法院，请求判如所请。
本诉被告周某某辩称，对欠费期间认可，违约金不认可。物业对业主提出的问题进行处理才缴纳物业费。其家中被盗，已经向物业提出安全隐患的建议，门禁管理不严，小区单元门禁损坏，小区车库没有门禁，且存在很多商业，摄像头很少，关键区域没有摄像头。2014年家里的外墙漏水，向物业反映问题，没有得到解决，也没有得到明确答复。小区绿化侵占问题向物业反映没处理，导致小区低层业主侵占绿化越来越严重，广告管理不顾及业主身体健康，小区车库转角处安放有灯光的广告牌造成安全隐患。
反诉原告周某某向本院提出如下诉讼请求：1.判令中骏公司向周某某赔偿其家中被盗财物7000元；2、判令中骏公司对正成拉斐小区13楼西北面外墙漏水墙面立即予以修复；3、判令中骏公司对正成拉斐小区3栋2单元与3单元房屋之间绿地恢复原状，判令中骏公司对正成拉斐小区车库入户门长期损坏的门进行修复并安装门禁呼叫系统；4、判令中骏公司立即拆除正成拉斐小区1期车库入库坡道转弯处的有灯光的广告牌，中骏公司立即拆除正成拉斐小区电梯中的有声广告屏；5、判令中骏公司立即清除正成拉斐小区内部商业，并加强小区大门门禁管理；6、判令中骏公司承担诉讼费。事实与理由：1、由于小区存在多种商业，大门没有严格执行访客登记等管理措施，以前没有车库单元入户门等安保设施，导致2016年1O月7日其家中被盗，损失财物约18000元。中骏公司存在重大过失，要求中骏公司承担赔偿责任。2、其装修入住1年后，2014年夏季发现房屋西北面的室内墙面涂料气泡脱落，该区域墙面背后为房屋外墙面。发现问题后中骏公司安排物业工人查看，工人查看后估计是外墙渗水，具体处理要回去请示领导，之后没有反馈。多次催促均拖延不处理，2015年缴纳物管费时，明确告知需处理问题才缴纳，中骏公司遂安排工人处理了内墙涂料脱落问题，但认为外墙渗水点不能定位，后期观察仍有问题后再行处理。周某某遂缴纳物管费，但是2016年其房屋西北面墙面涂料又起泡脱落请求处理，每次反馈都是派物业工人到家中查看后答复请示领导后就没有回复了。中骏公司对问题推诿拖延，请求予以修复。3、正成拉斐小区与2单元之间面向中庭的绿化有一部分是1楼业主的花园，但104的业主逐步扩大了花园面积，侵占了小区的公共绿化。中骏公司不及时反馈，造成侵占事实和恶劣影响，致使小区多处公共绿化被侵占。4、正成拉斐小区车库入户门的门把手长期损坏，小区车库单元入户门一直没有门禁呼叫系统，多次要求维修及安装门禁系统均无实质效果。5、正成拉斐小区1期车库入库坡道转弯处安装有灯光的广告牌，该处车辆进出有视线死角，光线变化不利于车主判断来车，影响车主视线，存在很大的安全隐患。正成拉斐小区是纯住宅小区，中骏公司在小区大量投放广告谋取利益，电梯中也布置许多有声有光广告，给业主身心健康造成损害。6、正成拉斐小区是一个纯住宅小区，但是目前存在大量的商业，商业的存在破坏了小区环境，使小区安全存在极大的隐患。目前小区门禁管理不严，快递，外卖人员都可以直接进入小区，大门大部分时间没有进行访客登记。诉讼期间，周某某将其第五项诉讼请求确定为：判令中骏公司立即清除正成拉斐小区内部商业，对小区两个大门以及游泳池开放时的门进行门禁管理时对所有访客进行登记。
反诉被告中骏公司辩称，不是同一法律关系，需另行起诉。修复外墙漏水不属于物业的义务，应当找开发商处理，因此主体不适格。中骏公司对侵占绿地问题进行了管理，但其并无实质上的执法权进行处理。小区商业已经在相关部门备案，相关部门允许的情况下才开设商业，对小区的商业进行拆除需要全体业主或者经过业主大会决定才能进行拆除。关于小区门禁管理，中骏物业已经进行了改善。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了举证质证。本院确认如下事实：
周某某系正成·拉斐小区业主，房屋面积为87.68平方米。
2010年8月18日，
成都有为置业有限公司（以下简称有为公司）与中骏公司签订《前期物业服务合同》，约定由中骏公司为正成·拉斐小区提供物业服务。住宅物业费标准为每月每平方米1.8元。2012年8月18日，周某某接收案涉房屋。2016年7月1日，金牛区正成拉斐业主大会与中骏公司签订《物业服务合同》，约定由中骏公司继续在正成·拉斐小区提供物业服务，小区住宅共1542户，合同期限为2016年7月1日至2019年6月30日止。电梯物业费标准为每月每平方米1.8元。乙方提供的物业服务包括如下内容：物业共有部位的维修、养护和管理……小区内公共秩序维护、安全防范等事项的管理。……乙方的权利和义务为：根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理区域内的物业管理制度和物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动……编制房屋、设施设备大中修方案报甲方批准后实施。……协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。……对业主和物业使用人违反公约的行为，乙方有权采取劝阻、制止、报告甲方以及其他合法方式进行处理。物业服务费主要用于以下开支：……物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；……物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用……。物业服务费按季度预缴一次，缴纳费用时间为每季度的第1个月15日之前。业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之三支付违约金。本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，由乙方制定。非因乙方违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所导致的损害，构成乙方的免责事由，乙方不负赔偿责任。……双方对共用部位约定为：指物业管理区域内单幢物业的业主、使用人共同使用的水泵间、电表间、配电房、电话分线间、通道、传达室、内天井等部位。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。小区业主委托中骏公司负责属于全体业主共有的物业共用部位、物业共用设施设备、业主共有的场地及物业管理区域内配套设施的经营管理，收益60%归全体业主所有，该收益可以用于业委会办公开支和用于依规应由维修资金开支的公共部分维修支出及公共部分3000元以上维修支出：该收益可以用于支付共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用。收益40%归中骏公司，作为公共部分维修费（3000元以内）补充或者补充物业服务费不足。
2013年1月5日，周某某购买白色18K金钻石挂坠一个以及18K项链一条，花费2800元。同年7月9日，周某某购买钻石对戒一对，花费11999元。
2016年10月7日17时许，周某某家人到成都市公安局金牛区分局金泉派出所报案，称其家中物品被盗，物品为：现金1600元（包括6张面值100元的航天纪念币）、铂金钻石戒指两个（购于2013年7月左右，价值10000元）、铂金镶钻坠子1个（2012年购买，价值2600元）、黄金坠子1个（福娃形状，约3-4克，系朋友赠送，价值不详）、金镶玉吊坠（系朋友赠送，价值不详）、水晶耳环一对（价值300元）。该案已经立案，至2019年3月4日未被侦破。中骏公司在诉讼期间提交了楼层打点记录以及来访人员登记记录，并对防盗监控系统实行按季度保养。
2012年至2013年，中骏公司陆续向部分业主发出告知函，告知业主应就住改商情况进行备案。2013年1月31日，中骏公司作出《关于最近发现业主擅自住改商的报告》，就改变房屋使用性质的部分业主的房号向行政机关上报。2016年2月29日，中骏公司作出《关于正成·拉斐住改商和花园搭建的报告》，就2014年8月已经上报的业主投诉部分住户住改商和花园搭建的房号以及相应情况再次进行上报。
2012年中骏公司向104号业主发出《违章通知单》，通知业主违反了侵占公共区域（绿化）、超出使用面积的规定，请业主在2012年10月8日前拆除构筑物、恢复绿化用地。成都市规划管理局亦向该户发出《建设项目执法调查通知书》。
2014年11月，中骏公司分别向有为公司、成都市第二建筑有限公司去函，要求其安排工作人员对正成·拉斐小区1304号房屋墙体漏水事宜进行处理。中骏公司主张外墙漏水点不明，尚在观察寻找，内墙曾经进行了粉刷处理。另查明，有为公司委托
成都圣朴网络服务股份有限公司为正成·拉斐小区地下室安装了门禁系统，设立了可视对讲机（设立于弱电中心）,弱电中心可以控制地下室单元门口机并可以实现地下室单元门口机与弱电中心对讲，地下室电梯前室实现主要出口对讲和刷卡功能。
另查明，中骏公司与
四川同谋营销策划有限公司签订《合同书》，对正成·拉斐小区内设置广告灯箱事宜进行了约定，合同期限为2018年6月10日至2020年6月9日。
以上事实，有物业服务合同、楼层打点记录表、来访人员登记表、关于最近发现业主擅自住改商的报告、关于正成·拉斐住改商和花园搭建的报告、关于现有房屋改变用途的告知函、违章通知单、建设项目执法调查通知书、合同书、当事人陈述、庭审笔录、质证笔录、询问笔录等在案为证。
本院对本反诉请求分别认定如下：
关于本诉请求。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”中骏公司与有为公司签订的《前期物业服务合同》以及中骏公司与正成·拉斐小区业主委员会签订的《物业服务合同》系真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，均为有效合同，应得到诚实履行。中骏公司在正成·拉斐小区提供了物业服务，周某某作为业主，应当缴纳物业服务费用。物管费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量，对依约缴纳物业费的业主亦不公平。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。周某某主张存在诸多物业管理的问题，也在本案中提出了反诉，但其拒交物管费无法律依据。现中骏公司要求周某某支付2016年1月1日至2018年4月30日期间的物管费4418.96元，系其对权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。关于违约金。周某某至中骏公司起诉时才主张其权利，不能据此免除其拒交物管费的违约责任。因周某某主张违约金过高，中骏公司也没有举证证明存在其他损失，故本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条的规定，酌情调整违约金，按照欠费的6%予以计算为256元。
关于反诉请求。

1.中骏公司应否向周某某赔偿其家中被盗财物损失7000元。本院认为，根据审理查明的事实，中骏公司建立了楼层打点记录、来访人员登记等管理制度，对监控系统也进行了日常保养。但中骏公司仅提交了一份来访人员登记表，根据案涉小区存在两个大门的事实，本院认定中骏公司未能尽到足够的安全保卫义务，对周某某家中被盗应承担一定的民事责任，酌情确定为15%。根据双方对被盗物品价值的确认以及周某某对被盗物品的举证情况，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院认定中骏公司应向周某某赔偿2460元。
2、中骏公司应否修复正成拉斐小区13楼西北面外墙漏水墙面。本院认为，根据《成都市住宅专项维修资金管理办法》第二十五条第二款的规定，并非所有的共用部位，共用设备的维修和养护均由物业公司承担，物业公司承担的共用部位、共用设施的维修养护义务应当由物业服务合同具体约定。根据案涉物业服务合同的约定，案涉小区房屋的外墙面并未约定为应当由物业公司承担维修、养护和管理的共用部位，本案诉争漏水外墙面的维修并非中骏公司的合同义务，周某某的该项请求，本院不予支持。
3、中骏公司应否对正成拉斐小区104号业主扩建花园的部分恢复原状。本院认为，根据审理查明的事实，中骏公司已经对104号业主扩建花园、侵占绿地的行为予以规劝。中骏公司作为物管公司，并无行政执法权。依据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，应当另循救济途径。周某某的该项请求，本院不予支持。
4、中骏公司应否对正成拉斐小区车库入户门长期损坏的门进行修复并安装门禁呼叫系统。本院认为，根据审理查明的事实，案涉入户门存在不能完全闭合的情况，周某某主张进行修复于法有据，予以支持。周某某主张由中骏公司安装呼叫系统无合同依据，不予支持。
5、中骏公司应否拆除正成拉斐小区1期车库入库坡道转弯处的有灯光的广告牌以及正成拉斐小区电梯中的有声广告屏。本院认为，根据审理查明的事实，小区业主委托中骏公司负责属于全体业主共有的物业共用部位、物业共用设施设备、业主共有的场地及物业管理区域内配套设施的经营管理，收益由全体业主和中骏公司按比例分享。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。周某某作为单个业主，无权要求中骏公司直接拆除正成拉斐小区1期车库入库坡道转弯处的有灯光的广告牌和电梯中的有声广告屏。对于车库入库坡道转弯处广告牌存在的安全隐患，周某某可向正成拉斐小区业主委员会进行反映，中骏公司也可基于防范隐患的考虑作出相应处理。
6、中骏公司应否清除正成拉斐小区内部商业部分。本院认为，根据物业服务合同的约定，中骏公司劝阻了小区内的住改商的行为，并向相关部门作出了报告，但其既无清理商业部分的合同义务，也不具有执法权限，该项请求，不予支持。
7、中骏公司应否对小区两个大门以及游泳池开放时的门进行门禁管理时对所有访客进行登记。本院认为，中骏公司已经建立了访客登记制度，对两个大门的访客进行登记，予以支持。关于游泳池开放时的门进行访客登记的请求，因根据物业服务合同约定，由中骏公司制定物业管理制度，现有制度中并无该项内容，故该请求无事实依据，不予支持。
本院对以上具有给付义务的本反诉请求予以品叠后，周某某还应当向中骏公司支付2214.96元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十三条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、周某某应于本判决生效之日起十日内向
成都市中骏物业管理有限公司支付2214.96元；
二、
成都市中骏物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内修复正成·拉斐小区车库入户门；
三、
成都市中骏物业管理有限公司应于本判决生效之日起在正成·拉斐小区两个大门处对所有访客进行登记，至2016年7月1日签订的《正成·拉斐物业服务合同》期限届满为止；
四、驳回
成都市中骏物业管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回周某某的其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本反诉案件受理费均为50元，由
成都市中骏物业管理有限公司和周某某分别负担50元。本诉公告费260元，由周某某负担。
如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判长 杨阳
人民陪审员 刘德斌
人民陪审员 王泰寿

书记员： 叶婧