戴某某与汪某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：戴某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：宗军，上海望源师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：汪某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：陈洪祥，江苏阜一律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)戴某某与被告(反诉原告)汪某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)戴某某的委托诉讼代理人宗平、被告(反诉原告)汪某某及其委托诉讼代理人陈洪祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)戴某某向本院提出诉讼请求：1、要求解除戴某某与汪某某之间的租赁关系。2、要求汪某某将上海市宝山区真陈路XXX号XXX室商铺(以下简称“302室商铺”)恢复毛坯状态后返还给戴某某。3、要求汪某某按每年人民币30万元(以下币种均为人民币)计算，支付从2016年9月28日起至实际返还房屋之日止的使用费。事实和理由：2016年9月28日，戴某某与汪某某签订《购房协议书》，约定，汪某某购买戴某某302室商铺，汪某某于2016年10月2日支付购房定金30万元，于2017年10月1日前签订买卖合同再支付房款587万元，全款到账后办理过户。另约定，如一年后双方不进行买卖，定金30万元转为租金。次日，戴某某将302室商铺交付给了汪某某。但此后一年内汪某某未支付任何定金及房款。根据双方关于定金转为租金的约定，现双方之间转为了房屋租赁关系。汪某某对商铺进行多次装修，并使用至今，其总是以资金快到位了进行推诿，拒不支付租金，故涉诉。
　　被告(反诉原告)汪某某反诉并辩称，汪某某原本考虑购买302室商铺，但后来因资金不足，故未支付定金和房款，履行买卖协议。《购房协议书》约定了戴某某有302室房屋的产权证，实际上戴某某至今未取得房地产权证，汪某某装修后需要办理消防验收备案，必须提供产权证，但戴某某无法提供，造成汪某某无法办理消防验收备案，装修也处于停工状态。戴某某隐瞒了签订合同的重要事实。此外，协议的主要条款不具备，协议仅约定了定金转为租金，并未约定年租金的标准，故租赁协议不成立。鉴于租赁费用不明确，故汪某某未支付，租赁费用可待标准明确后再行结算。汪某某向本院提出反诉请求：1、要求戴某某赔偿装修损失暂计70万元(实际装修支出在220万元，具体金额以造价鉴定为准)。2、要求戴某某支付汪某某垫付的物业管理费327,444元。事实和理由：戴某某隐瞒签订合同重要事项，租赁协议不具备主要条款，对于合同不成立应负缔约过错责任。汪某某要求戴某某提供房产证用以办理消防验收备案，但戴某某一直未提供，造成装修工程被宝山区消防大队、安监部门等予以查封。戴某某对于汪某某的装修损失应予以赔偿。
　　原告(反诉被告)戴某某针对反诉辩称，戴某某购房后准备转手，因办理产证需要缴税，故一直未办理302室商铺的产权证，如果有他人想购买该商铺，可以直接和开发商签订出售合同。戴某某购买302室房屋的价格与出售给汪某某的价格基本一致，戴某某在签订协议时告知过汪某某产证的情况，所以协议中产证的编号是空白的，汪某某对此都是知情的，戴某某未隐瞒相关事实。汪某某从未要求过戴某某提供产权证，汪某某的装修不符合消防要求，前后三次被要求整改，汪某某为此更换了两次装修工程队，至今未完成装修。不同意赔偿戴某某的装修费用。戴某某未支付过物业管理费，如汪某某能够提供垫付物业管理费的确凿凭据，戴某某同意支付。
　　经审理查明，2012年8月27日，戴某某(乙方)与上海绿地宝山置业有限公司(甲方)签订《上海市商品房出售合同》，约定，乙方向甲方购买302室房屋，该房屋建筑面积为599.78平方米，为店铺用房，总价款为6,162,127元。合同签订后，戴某某付清了全部房款。上海绿地宝山置业有限公司出具情况说明，主要内容为，戴某某付清了302室商铺全部房款，该公司向戴某某交付了商铺，戴某某至今未办理产权证系个人原因。
　　2016年9月27日，戴某某(甲方)与汪某某(乙方)签订《购房协议书》，约定，302室商铺产权权利人为甲方，产证编号沪房地宝字第号；甲方保证该商铺除银行贷款外无任何抵押，不存在产权争议和另有他人主张权利的情况；甲方同意将该房屋的产权证及相关房屋出售合同、相关发票交至中介方保管并统一办理该房产交易过户手续；甲方实际出售房屋价格为617万元，本协议双方签订时，乙方于2016年10月2日支付甲方购房定金30万元，于2017年10月1日前签订买卖合同支付甲方购房款587万元，全款到过户交易；一年后双方不进行买卖，定金30万元转为租金，双方不存在违约；甲方不承担过户任何费用。《购房协议书》签订次日，戴某某将302室商铺交付给了汪某某，汪某某未支付任何定金或房款，双方亦未签订过买卖合同。
　　2017年9月26日，汪某某出具确认书，主要内容为，汪某某购买戴某某302室商铺，约定2016年10月2日支付头款30万元，但款项一直未付；汪某某有代付物业管理费9万元，征求卖方同意先行装修，预计2017年1月1日交付使用；因卖方合作装修团队因质量问题不过关产生纠纷，2017年3月处理完毕，2017年5月新的装修团队重新进驻；戴某某代理人詹顺州多次催款及催赶工程进度没有结果。
　　2018年10月，汪某某出具确认书，主要内容为，汪某某约定2016年10月2日支付头款30万元一直未付；买方第二次合作的装修团队也因质量及工程款纠纷停摆，直到2018年10月买方才与其解决；汪某某代付2017年物业管理费，征得卖方同意继续第三批工程队重新进驻，2018年10月动工，预计2019年1月可以完工使用；汪某某承诺在房屋交付使用前，必须先跟戴某某代理人詹顺州商议房款给付内容或转承租方式。
　　审理中，戴某某提供如下证据：
　　2019年1月29日，戴某某委托律师向向汪某某寄送的律师函、1月30日的寄件凭证，及邮件查询网页截屏，显示1月31日由他人签收。律师函主要内容为，汪某某至今未支付定金及房款，根据约定双方转为租赁关系，租金也分文未付，已经欠付租金70多万元，构成根本违约，告知如仍需购买商铺，收函后7日内一次性付清房款617万元及所欠租金，戴某某办理过户，如无需购买，收函后7日内一次性付清商铺租金，租赁关系解除，汪某某返还商铺。
　　汪某某表示，该邮件显示他人签收，不能证明戴某某就解除合同尽到通知义务。
　　汪某某提供如下证据：
　　1、室内装修照片及宝山公安消防支队的谈话通知单的照片，谈话通知单照片显示，因你单位涉嫌违反消防安全管理规定，请于2018年12月24日至宝山区蕰川路XXX号一楼107室接受询问。该通知单上还有手写字迹，未经消防审核擅自施工，1、营业执照复印件(加盖公章)2、法定代表人身份证复印件3、委托人身份证复印件4、公章5、消防审核意见书、6产证。
　　2、上海永绿置业有限公司出具的302室商铺2015年12月至2016年12月的物业费收据，金额为54,574元。
　　3、上海永绿置业有限公司出具的302室商铺2018年1-12月的物业费发票，金额为50,376元。
　　4、上海永绿置业有限公司出具的302室商铺水费、装修保证金等收据，及POS机签购单。
　　汪某某表示，证据1中的谈话通知单张贴在302室商铺现场，可以证明公安消防支队需要汪某某提供该商铺产证才能办理消防备案。证据2、3、4均系汪某某代付的费用。
　　戴某某表示，对证据1真实性无异议，汪某某装修被查封系因装修不符合消防标准，消防监督检查规定产证不是消防备案必须提供的材料。对证据2、3的真实性无异议，对证据4的真实性无异议，但并非物业费凭据。
　　审理过程中，戴某某表示，《购房协议书》约定“一年后双方不进行买卖，定金30万元转为租金”，该处30万元就是指一年的租金。汪某某表示，双方未明确约定一年的租金为30万元。戴某某为此申请对2016年9月28日之后302室商铺的市场租金进行评估。本院委托上海富申房地产估价有限公司进行了评估，意见为，2016年9月28日至2018年12月31日租金合计为69.61万元，2019年1月至评估时点2019年7月22日，租金合计为23.99万元。
　　戴某某表示，对评估意见无异议，戴某某变更请求，要求汪某某按照评估确定的金额及标准支付房屋使用费。
　　汪某某表示，对评估报告真实性无异议，但评估价格过高，不予认可。评估价格高于《购房协议书》约定的租金标准，即使汪某某需要支付租金，也需尊重当事人在协议书中的意思自治，以协议书约定为准。
　　以上事实，有戴某某提供的《购房协议书》、确认书、律师函、寄件凭证、邮件查询截图、评估报告，汪某某提供的照片、发票、收据，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
　　本院认为，戴某某与汪某某签订的《购房协议书》约定，汪某某以617万元的价格向戴某某购买302室商铺，一年后双方不进行买卖，定金30万元转为租金，双方不存在违约。协议书签订一年之内甚至之后，戴某某多次给予汪某某购买302室商铺的机会，但汪某某未支付任何定金及房款，故戴某某主张双方之间的已经转为租赁关系，符合约定，本院予以采纳。该租赁关系中，租赁的双方当事人、标的、数量均明确，可以认定租赁合同成立。戴某某主张定金30万元转为租金，指的是一年租金即为30万元。经评估，302室商铺一年的市场租金金额高于30万元，故戴某某的该主张本院予以采信。但戴某某主张要求按照评估标准计算房屋使用费，与约定不符，本院不予准许。租金仍应按约定标准计算。协议书未约定租期，汪某某也未支付任何租金，戴某某要求解除租赁关系，本院可以准许。戴某某要求汪某某按每年30万元计算，支付从2016年9月28日起的租金及房屋使用费，本院予以准许。从汪某某两次出具确认书内容看，汪某某于2016年就开始对302室商铺进行装修，但汪某某未向戴某某要求提供产权证，汪某某主张向戴某某要求提供产证也未提供相应证据，汪某某主张因戴某某未提供产权证造成其无法装修，无法进行消防备案，本院不予采信。汪某某要求戴某某赔偿装修损失，本院不予准许。戴某某要求汪某某恢复商铺原状后返还给戴某某，本院予以准许。
　　汪某某提供的确认书提到其代付物业管理费，但其仅提供了2015年12月至2016年12月的物业费收据，金额为54,574元，及2018年1-12月的物业费发票，金额为50,376元，戴某某对上述物业费收据及发票无异议，汪某某要求戴某某支付物业费104,950元，本院予以准许。汪某某提供的其他收据内容并非物业费，汪某某要求戴某某支付其他物业费，证据不足，本院不予准许。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下　　：
　　一、解除原告(反诉被告)戴某某与被告(反诉原告)汪某某的租赁关系；
　　二、被告(反诉原告)汪某某于本判决生效之日起十日内，恢复上海市宝山区真陈路XXX号XXX室商铺原状，并将该商铺返还给原告(反诉被告)戴某某；
　　三、被告(反诉原告)汪某某于本判决生效之日起十日内，按每年30万元计算，支付原告(反诉被告)戴某某从2016年9月28日起至实际返还上述商铺之日止的租金及房屋使用费；
　　四、原告(反诉被告)戴某某于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)汪某某物业管理费104,950元；
　　五、驳回原告(反诉被告)戴某某的其他诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)汪某某的其他反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取为6,936元，反诉案件受理费7,023元，由原告(反诉被告)戴某某负担1,460元，被告(反诉原告)汪某某负担12,498元。评估费2万元，由被告(反诉原告)汪某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：杨利民

书记员：鲍仲钰