房春玲与上海北方企业(集团)有限公司、许鸿妹等确认合同无效纠纷一审民事判决书

　　原告：房春玲，女，1954年4月9日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：臧雅(母女关系)，女，1980年2月22日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：朱博卓，上海凯欣律师事务所律师。
　　被告：许鸿妹，女，1958年9月9日出生，汉族，户籍地上海市。
　　被告：房某某，男，1986年8月28日出生，汉族，户籍地上海市。
　　二被告委托诉讼代理人：方燕，上海市光明律师事务所律师。
　　二被告委托诉讼代理人：方妮，上海市光明律师事务所律师。
　　被告：上海北方企业(集团)有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：朱贤麟，职务董事长。
　　委托诉讼代理人：潘梦芝。
　　原告房春玲诉被告许鸿妹、房某某、上海北方企业(集团)有限公司(以下简称北方集团)确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月22日受理后，依法适用简易程序，于2018年7月19日公开开庭进行了审理。原告房春玲及委托诉讼代理人臧雅、朱博卓，被告房某某及二被告的共同委托诉讼代理人方燕、被告北方集团的委托诉讼代理人潘梦芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告房春玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告许鸿妹、房某某与被告北方集团于2008年12月30日就上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市公有住房出售合同》无效。2、判令被告许鸿妹、房某某向原告赔偿系争房屋价值损失120万元(计算基数：编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》第二条约定的房地产转让价款240万)。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：系争房屋原承租人房玉光(已故)育有一子房奇伟和一女房春玲。被告许鸿妹系房奇伟配偶,两人生育一子房某某。1987年8月，房玉光因离休干部落实政策而取得系争房屋并落户于此。1994年1月16日原承租人房玉光逝世，未经户主房玉光同意，房奇伟未按照合法手续就于1994年1月17日擅自落户在系争房屋内，同年1月18日房玉光户口被注销，2000年2月房奇伟户口从系争房屋迁至本市共和新路XXX弄XXX号XXX室(以下简称共和新路房屋)，被告许鸿妹、房某某于2000年2月21日将其户口由共和新路房屋迁入系争房屋。原告于1994年入住系争房屋，后因家庭人员增多入住困难而于2000年搬出，期间支付过租金等各类费用;被告许鸿妹及其配偶房奇伟、被告房某某等一家三口均长期实际居住于共和新路房屋而非系争房屋,被告许鸿妹、房某某通过非法手段空挂户于系争房屋，将系争房屋常年对外出租获利。现原告发现：2007年11月28日,被告许鸿妹以原承租人房玉光儿媳名义向案外人上海共贺物业管理有限公司(以下简称共贺物业)申请系争房屋承租户名变更,被告许鸿妹虚构其实际居住于系争房屋和1986年落户于系争房屋的事实,共贺物业未按照法定程序进行调查并征求原告意见，擅自于2007年12月将系争房屋承租人房玉光变更为被告许鸿妹。2008年12月,被告许鸿妹以系争房屋承租人身份、被告房某某以同住人身份与被告北方集团签署《上海市公有住房出售合同》，被告北方集团未严格审查被告许鸿妹、房某某身份资料而使得其不法获得购买系争房屋产权的机会。2017年12月16日被告许鸿妹、房某某签署《上海市房地产买卖合同》,将系争房屋以240万元出售他人，并于2018年6月7日完成过户登记。原告认为,根据《上海市房屋租赁条例》第41条规定“公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的,其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同”和上海市《关于出售公有住房的暂行办法》(94方案)第3条规定“购买成本价公有住房的对象,应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工”,本案原承租人房玉光生前一人居住,因此房玉光的儿子房奇伟和女儿房春玲才具有系争房屋的承租人资格,被告许鸿妹并不具有承租人资格,许鸿妹承租人资格应予以撤销，而许鸿妹的承租人资格是购买系争房屋产权的前提，故系争房屋的公有住房出售合同无效。被告许鸿妹、房某某以虚假材料不法获得承租人资格、公有住房购房人资格，并剥夺了原告的承租人和购房者资格,后又擅自出售系争房屋,各被告人侵犯了原告合法权益,故诉至法院,望判如所请!
　　被告许鸿妹、房某某共同辩称，原告提出的承租人撤销与本案并非同一法律关系，当事人的地位也因法律关系不同而有所区别。原告应是与本案有利害关系才能提起合同无效之诉，但原告并非相关利害关系人，不具备诉讼主体资格。原告在诉状中陈述的身份关系属实，但房玉光应为1994年1月18日去世，房奇伟的户籍迁入系争房屋是经过房玉光同意的。系争房屋承租人变更以及公房买卖手续均是合法的。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　被告北方集团辩称，被告许鸿妹将承租人变更的材料提交后，经审核，北方集团认为并无异议，因此将承租人变更为许鸿妹。对于系争房屋的承租人变更、公有住房的出售，被告认为均是合法有效的。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　原告房春玲与案外人房奇伟均系房玉光之子女。被告许鸿妹与房奇伟系夫妻关系，房某某为二人之子。
　　1987年6月22日，因离休干部落实政策，房玉光的单位闸北园林所将系争房屋调配给房玉光使用。后房玉光因病去世，于1994年1月18日注销户籍。房奇伟的户籍于1994年1月17日从共和新路房屋迁入系争房屋，于2000年2月21日迁回共和新路房屋，被告许鸿妹、房某某的户籍均于同日从共和新路房屋迁至系争房屋。
　　2007年11月28日，被告许鸿妹向共贺物业提出变更系争房屋的承租户名，《公有居住房屋承租户名变更申请书》载明，申请人许鸿妹系房玉光的儿媳，其现居住在系争房屋，公公房玉光于1994年1月16日病逝，去世已经13年了，为了工作或生活方便，经全家协商一致，申请将租赁户名变更为许鸿妹；该申请书中填写的许鸿妹、房某某的户口迁入日期均为1986年9月，共同居住人一栏有许鸿妹、房某某、房奇伟的签字。同日，系争房屋所在地区的居民委员会出具的《证明》载明，许鸿妹、房某某居住在系争房屋内。
　　后经过被告北方集团审核，同意系争房屋的承租人变更为被告许鸿妹。
　　2008年12月4日，被告许鸿妹、房某某提出购买系争房屋的售后产权，并于2008年12月30日与共贺物业签订了《上海市公有住房出售合同》，由许鸿妹、房某某各持1/2的产权份额。
　　2017年12月16日，被告许鸿妹、房某某将系争房屋出售给了案外人俞某某，根据《上海市房地产买卖合同》显示，出售价格为240万元。2018年6月7日，系争房屋核准登记至俞某某名下。
　　另查明，2000年2月24日，房奇伟曾向其单位提出申请，要求将共和新路房屋的承租人变更为房奇伟。后共和新路房屋的承租人变更至房奇伟名下。
　　2000年4月3日，原告房春玲(乙方)与上海市市政工程管理局(甲方)签署的《房屋拆迁安置协议》载明，乙方原居住在桃园新村XXX号XXX室房屋，属公房性质，应安置乙方人数为臧启民、房春玲、臧雅；甲方安置乙方面积为55平方米，提供共和二村XXX号XXX室房屋，合计建筑面积64.93平方米(其中超限安置建筑面积9.93平方米，另行签订超面积投资协议书)。2000年4月10日，原告开始承租共和二村XXX号XXX室房屋(以下简称共和二村房屋)。
　　审理中，原告表示，因《上海市房屋租赁条例》明确规定承租人死亡的，由其生前在本处有常住户口的共同居住人协商一致变更租赁户名，而共同居住人是在实际居住一年以上的，但系争房屋之前是由房玉光一人独居；协商不一致的，出租人应按照原承租人的配偶、子女等的顺序确定承租人。系争房屋系调配给房玉光一人，并由其一人居住至去世。房奇伟在1994年1月17日仅是空挂户口于系争房屋，而许鸿妹、房某某于2000年将户口报入系争房屋，却虚构其报入时间为1986年9月。后许鸿妹凭借虚构的户籍迁入时间和虚假的居住事实申请了承租人户名变更，并得到了北方集团的各级审批，北方集团未经合法程序征询房玉光子女的意见就指定了新的承租人。因系争房屋现已另行出售，已经无法恢复原状，故要求赔偿损失的诉讼请求是基于公有住房出售合同无效之后，按照法定继承进行的处理。因为女儿在XXX学校读书，为方便照顾女儿，原告与房奇伟协商后，自1994年4月10日开始居住在系争房屋。2000年8月18日，房奇伟向原告表示，因许鸿妹下岗，房某某也已长大无处居住，且房春玲的房屋已动迁，就搬离了系争房屋。共和二村房屋后来购买了售后产权，已于2010年另行出售。被告提供的协议书、收条均非原告本人所签。
　　被告许鸿妹、房某某表示，共和新路房屋原为房奇伟、房玉光单位的集体宿舍，于2000年承租人变更至房奇伟名下。系争房屋之前由房玉光居住，但房奇伟经常到系争房屋内照顾老人。2000年，被告许鸿妹、房某某将户籍迁入系争房屋，没有更换户口簿，只是在地址上进行了批注，当时所有户籍资料均提交物业公司进行了审核。若户籍在册，且实际居住过系争房屋，则物业公司就可以指定为承租人。被告在房玉光死亡前就居住在系争房屋。因为房春玲以为原房将于1994年拆迁，就与房奇伟协商，曾于1994年至2000年在系争房屋中居住过，2000年其获得安置房屋后就搬出了系争房屋，房春玲也知晓系争房屋就是房玉光留给房奇伟的。房春玲、房奇伟还曾为此事签订过《协议书》。
　　被告北方集团表示，根据居委会证明，结合原、被告的陈述，北方集团可以确认许鸿妹为房玉光生前的共同居住人，且除了房春玲动迁过渡居住期间，系争房屋始终由许鸿妹实际居住使用，故许鸿妹具备继续承租系争房屋的主体资格，变更承租人为许鸿妹的决定符合相关规定。
　　本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。原告认为被告许鸿妹的承租人资格应予以撤销，故三被告签订的《上海市公有住房出售合同》应为无效，还进而主张损害赔偿。但原告明确本案为确认合同无效之诉，而承租人资格的撤销与本案并非同一法律关系，在许鸿妹承租人资格未撤销的情况下，原告并非利害关系人，无权主张《上海市公有住房出售合同》无效。同时，被告北方集团明确表示变更承租人为许鸿妹的决定符合规定，三被告就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》亦符合政策及相关法律规定，就现有证据来看，并不存在合同无效之情形。至于原告要求损害赔偿的诉讼请求与本案亦非同一法律关系，且赔偿损失亦是公有住房出售合同无效之后的可能产生的法律后果，亦不能简单的将系争房屋出售款等同于房玉光的遗产，故原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：
　　驳回原告房春玲的全部诉讼请求。
　　案件受理费15,600元，减半收取计7,800元，由原告房春玲负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　

审判员：董  锟

书记员：郇  鑫