招商银行股份有限公司上海分行与上海亚世都酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：招商银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区。
　　负责人：施顺华。
　　委托诉讼代理人：韩春燕，上海市金茂律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：严海平，上海市金茂律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海亚世都酒店有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：蔡承颖。
　　委托诉讼代理人：高士强，上海熊兆罡律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：林潇，上海熊兆罡律师事务所律师。
　　原告招商银行股份有限公司上海分行(以下简称招商银行)与被告上海亚世都酒店有限公司(以下简称亚世都公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理。本案诉讼期间，亚世都公司提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法适用简易程序于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)招商银行的委托诉讼代理人严海平，被告(反诉原告)亚世都公司的委托诉讼代理人高士强到庭参加诉讼。审理中，双方一致同意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。
　　招商银行向本院提出诉讼请求：1.确认招商银行与亚世都公司于2012年6月1日签署的《房屋转租合同》于2019年6月15日解除；2.亚世都公司向招商银行返还预付租金人民币(币种下同)130,102.50元。
　　事实和理由：2012年6月1日，招商银行与亚世都公司签订《房屋转租合同》，约定招商银行向亚世都公司承租位于上海市闵行区吴中路XXX号房屋(即本案涉案房屋)用于支行营业和办公，租赁期限自2012年7月16日起至2020年7月15日止，租金前2年不变，第3年起每2年递增5%。《转租合同》签订后，招商银行按约支付租赁保证金570,000元，并预付租金至2019年7月15日。由于近年来国家对金融单位管控愈加严格，而租赁房屋登记的房屋用途为“厂房”，已无法满足招商银行金融许可证及营业执照续办的要求，同时该支行也面临重新装修，经招商银行向相关部门问询，如再次装修，该房屋用途将无法通过公安和消防验收。有鉴于此，招商银行多次就解除《转租合同》与亚世都公司进行协商，但始终无法达成一致。鉴于招商银行租赁目的已无法实现，招商银行于2019年5月21日向亚世都公司发送《解除房屋转租合同通知函》，要求于2019年6月15日前将租赁房屋返还给亚世都公司并愿意按照月租金的3倍向亚世都公司支付提前退租违约金。之后，招商银行按照解除通知搬离了租赁房屋，要求亚世都公司向招商银行返还已经预付但尚未发生的租金130,102.50元，但遭到亚世都公司拒绝。现招商银行为维护自身合法权益，故起诉至法院。
　　针对招商银行的诉讼请求，亚世都公司辩称，双方签订的合同合法有效，招商银行所称无法满足其经营证照的办理和消防验收的理由不能成立，招商银行在2012年6月1日起租时就已经办理了营业执照，并通过消防验收，现招商银行所述理由是其假设，并没有实际发生，故其要求解除合同的理由不能成立，且也不存在合同约定的解除情形，故招商银行无权单方解除合同。亚世都公司同意于收回房屋之日解除合同。由于招商银行单方擅自解除合同后，没有向亚世都公司交付房屋，仅仅是通知了亚世都公司，导致亚世都公司无法收回房屋另行出租他人，故招商银行还应当支付2019年7月16日至2019年10月28日的租金，所以不同意向招商银行返还租金。
　　同时，亚世都公司向本院提出反诉请求：1.招商银行支付自2019年7月16日至实际返还房屋期间的租金，暂计769,820.60元(租金暂计至2019年11月1日，最终租金金额以实际返还房屋之日的租金为准)；2.招商银行赔偿损失190,000元。
　　诉讼过程中，亚世都公司变更上述第1项反诉请求为：招商银行支付自2019年7月16日至2019年10月28日的房屋租金，计752,083.55元；亚世都公司变更上述第2项反诉请求为：招商银行向亚世都公司支付违约金89,846.25元。同时，亚世都公司增加第3项反诉请求为：招商银行向亚世都公司支付逾期欠付的电费9,860元。
　　事实和理由：亚世都公司与招商银行签订的《房屋转租合同》约定由招商银行承租亚世都公司位于上海市闵行区吴中路XXX号房屋，租赁期限自2012年7月16日起至2020年7月15日止。然而，招商银行于2019年5月21日向亚世都公司发送《解除房屋转租合同通知函》，要求于2019年6月15日解除双方的转租合同，在双方未协商一致的情况下，招商银行单方解除合同，并于2019年6月14日将房屋上锁、贴封条，拒绝归还房屋钥匙。另外，招商银行在搬离承租房屋之时，将其大型设施以及ATM设备强行拆除，致使租赁房屋破损严重，根据目前市场价位，若亚世都公司将房屋进行修整至可以正常使用状态，需产生费用190,000元，故亚世都公司提起了反诉。
　　针对亚世都公司的反诉请求，招商银行辩称，对于亚世都公司主张的租金，招商银行已在2019年5月21日向亚世都公司发出解除通知，告知招商银行于2019年6月15日将房屋返还亚世都公司，请亚世都公司进行交接，但亚世都公司未予回应，招商银行在2019年6月14日全部搬离后，再次向亚世都公司发出房屋返还通知，告知亚世都公司房屋已经返还，并敦促亚世都公司办理交接，但亚世都公司仍拒绝，解除权属于形成权，解除通知到达亚世都公司即发生法律效力，如亚世都公司不服，可以提起诉讼，但亚世都公司没有起诉，招商银行认为亚世都公司已经接受上述解除，故亚世都公司无权主张2019年7月16日之后的租金，亚世都公司应当向招商银行返还预付的租金差额。对于亚世都公司主张的违约金，由于招商银行已经同意按照三个月租金的标准向亚世都公司支付违约金，所以招商银行在主张返还的租金中也已经扣除了三个月租金的违约金，因此招商银行现主张退还的租金金额仅是扣除违约金后的差额部分。对于亚世都公司主张的电费，招商银行同意按照搬离房屋时的电表读数向亚世都公司支付电费9,860元。
　　本院经审理认定事实如下：2012年6月1日，亚世都公司(作为转租方，签约甲方)与招商银行(作为受转租方，签约乙方)签订《上海市房屋转租合同》1份，约定甲方依法承租的座落于闵行区吴中路XXX号房屋已征得房屋产权人(上海虹霞实业公司)、转租人(上海亚繁酒店管理有限公司)书面同意，由甲方将上述承租房屋转租给乙方；该房屋的建筑面积600平方米；该房屋的用途为银行营业和办公；甲、乙双方约定，甲方于2012年6月1日前向乙方交付该房屋；转租期为96个月；自2012年7月16日起至2020年7月15日止；甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为10.41元，月租金总计为190,000元；该房屋租金贰年内不变；自叁年起，双方可协商对租金进行调整；有关调整事宜由双方在补充条款中约定；乙方应于每年1月15日和7月15日前向甲方交付租金；逾期支付，则按应付租金额的5‰/日的标准，支付滞纳金；乙方支付租金的方式如下：租金每半年支付一次，先付后用，甲方应在每期付租日前15个工作日向乙方提供税务局正规机打发票(发票费用由甲方承担)，乙方收到后在15个工作日内支付；在房屋转租期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、通讯等费用由乙方承担，其它有关费用(包括物业管理费等)，均由甲方承担；乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责修复，乙方拒不维修，甲方或出租人可代为维修，费用由乙方承担；乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同；违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后七日内仍未交付的；(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；(三)乙方未按本合同约定，擅自改变房屋用途，致使房屋损坏的；(四)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(五)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；(六)乙方逾期不支付租金或其他费用累计超过壹个月的；违约责任：在本租赁合同期间，非本合同规定的情况，一方擅自解除本合同，要求提前解除合同的，即视为该方违约，该方应按解除合同时月租金的3倍向守约方支付违约金；若支付的违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应负责赔偿损失与违约金之间的差额。补充条款约定：甲方于2012年6月1日前向乙方交房；2012年6月1日至7月15日期间为免租装修期；起租日从2012年7月16日起；租金前2年不变，第3年起每2年递增5%；其中2018年7月16日至2020年7月15日的年租金标准为2,639,385元；本合同生效后的15日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为合同第1年的3个月的租金，即570,000元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在租赁到期后，且相关工商等部门的注销手续完成后，15个工作日内无息归还乙方；乙方承担水、电、通讯、有线电视等费用，计算或分摊办法、支付方式和时间为：水电费先用后付，水费单价为3.98元/度，电费单价为1.7元/度，甲方按记量表代收代付，并可按政府部门公告进行调整，乙方凭甲方提供的符合税务部门规定的机打发票每月十日前支付；通讯、有线电视费按公用事业费账单自行缴纳；乙方将在租赁到期后以租赁终止时状态交还甲方(乙方无须还原该房屋至交付状态)，乙方所安装的空调等可移动设备乙方有权自行搬走并无需再重新因此进行修补，但乙方应确保返还的房屋能够满足后续正常使用并经甲方验收，完成房屋返还交接；乙方按本合同第七条之规定按时返还该房屋，甲方应予接受，并不得无故予以拒绝，否则应视为乙方已按时交还房屋无误，若因此造成甲方相应损失的，由甲方自行承担一切后果。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。
　　2017年11月，招商银行与亚世都公司就涉案房屋的租赁事宜进行沟通和协商，最终双方未能就解除涉案合同签订补充协议。
　　2017年12月11日，招商银行(作为承租方)与案外人上海粤祥资产管理有限公司(作为出租方)签订《租赁意向书》1份，约定由招商银行租赁位于上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室的房屋，用途为仅用于综合商办用途，交付日期为2018年3月1日(暂定)，租赁期限为60个月，即暂定为2018年6月1日至2023年5月31日。
　　2019年4月11日，招商银行通过电子邮件向亚世都公司发送《招商银行关于吴中路XXX号转租合同提前解除的函》1份，载明：双方签订的转租合同已履行七年，现国家对金融单位的监控愈加严厉，无论是金融许可证和营业执照的续办，还是再次装修时公安和消防的验收，目前的用途是严令禁止的。为此，招商银行已数年多次向亚世都公司提出其不能实现租赁目的，要求解除合同。亚世都公司的尹总于2018年5月也转达了公司的初步想法，就是三个月租金、保证金不予归还和补偿不超过200,000元的拆除费用。鉴于上述理由，招商银行决定于2019年5月31日解除吴中路XXX号的转租合同，并在该日向亚世都公司返还该房屋。考虑到双方的友好合作关系和双方秉持协商处理该事宜的立场、以及合同将在一年后到期等种种情况，招商银行愿按目前月租金的三倍(659,846元)补偿亚世都公司，一是感谢亚世都公司多年来对支行工作的支持，二是招商银行返还后，新租户接手前，亚世都公司将需数天时间进行平整(按双方合同，招商银行将以租赁终止时状态交还亚世都公司，无须还原至交付状态)。
　　2019年5月17日，招商银行股份有限公司上海吴中路支行登记的营业场所由上海市闵行区吴中路XXX号第X幢XXX室变更为上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室。
　　2019年5月21日，招商银行向亚世都公司邮寄《解除房屋转租合同通知函》1份，载明：由于招商银行经营需要，招商银行依据转租合同10-2条约定以书面方式向亚世都公司正式发出退租通知，招商银行将于2019年6月15日前将租赁房屋按照转租合同补充条款第9条约定的租赁终止时状态返还亚世都公司，同时招商银行愿意支付截至退租日已产生的水费、电费、物业管理费；招商银行将按照转租合同10-2条约定向亚世都公司支付提前退租违约金，违约金金额为月租金的3倍计659,846元，并于退租日当日且完成交接(包括返还保证金)后向亚世都公司一次性支付；请接到此函后3个工作日内给予回函，以便其及时做好相关房屋交接工作；若3个工作日内未收到亚世都公司回函，招商银行将视同亚世都公司同意并正式开展交接工作。
　　2019年5月22日，亚世都公司签收了上述《解除房屋转租合同通知函》。
　　2019年5月29日，招商银行工作人员与亚世都公司工作人员就租赁事宜进行沟通，亚世都公司表示招商银行要求解除合同会造成其损失。招商银行表示对于亚世都公司提出的损失需要回去商量，并明确6月15日需要办理交接，由招商银行清空现场。亚世都公司表示如果6月15日的交接仅是房屋的交接，不牵涉到法律问题，其可以交接，或者7月15日租金结束以后也可以交接。招商银行表示房子的交接就是清空内部现场，需要亚世都公司进行确认。
　　2019年6月14日，招商银行向上海市新虹桥公证处申请办理保全证据公证，上海市新虹桥公证处受理了上述公证申请后，由公证员及公证处工作人员随同申请人的委托代理人于该日上午来到上海市闵行区吴中路XXX号外部标有“招商银行上海吴中路支行”的办公场所，在公证员和公证处工作人员的现场监督下，由申请人的委托代理人使用保全专用手机对该场所的现场状况进行了拍照，共拍得数码照片153张。同日，招商银行在涉案房屋大门上张贴了封条，并在涉案房屋门口张贴《告知函》，上载：“致：上海亚世都酒店有限公司：经公证人员公证，我行已于2019年6月14日搬离上海市闵行区吴中路XXX号房屋。请贵司在本函出具之日起10日内与我行经办人联系”。
　　同日，招商银行向亚世都公司邮寄《通知》1份，载明：经公证人员公证，招商银行已于2019年6月14日将上海市闵行区吴中路XXX号房屋按照双方于2012年6月1日签订的《上海市房屋转租合同》补充条款第9条约定的租赁终止时状态交还亚世都公司，招商银行将按照转租合同10-2条约定向亚世都公司支付提前退租违约金，违约金金额为月租金的3倍(计659,846.25元)，鉴于招商银行已于转租合同订立时支付租赁保证金且目前尚有预付租金款项219,948.75元，经抵扣上述违约金金额后，亚世都公司尚需返还款项130,102.50元；请亚世都公司收到通知后10日内与招商银行经办人员联系，办理交接房屋及钥匙手续，并向招商银行返还上述款项；如因亚世都公司怠于办理交接手续所造成的一切扩大损失均由亚世都公司承担。
　　2019年6月20日，亚世都公司的经办人员通过微信向招商银行的经办人员表示次日约了人看房，招商银行的经办人员表示确认只有收房才可以进入。亚世都公司的经办人员表示既然这样就暂时不看房了，但担心拖下去损失很大。招商银行的经办人员表示房子可以先收，赔偿通过法律途径解决。
　　2019年7月3日，亚世都公司的经办人员通过微信向招商银行的经办人员表示其有意向的客户在招商银行封店后不能看现场，希望招商银行配合开门看场地，房屋交接的手续还是听领导安排。招商银行的经办人员回复称“在房租交接前是不能进入的，请贵司尽快与我们办理房屋交接手续”。
　　2019年9月18日，招商银行以诉称之理由向本院提起诉讼。
　　审理中，招商银行认为其于2019年6月15日已交付了涉案房屋，并不再实际占有使用涉案房屋，双方未能办理交接手续系由于亚世都公司没有配合，招商银行于2019年10月29日明确亚世都公司可以自行开锁并去除封条直接进入涉案房屋，由亚世都公司自行收回涉案房屋。亚世都公司则认为系由于双方协商未果，招商银行未向其交付涉案房屋的钥匙，亦未结清相关费用，且在涉案房屋门上贴了封条，故无法交接。亚世都公司于2019年10月29日表示同意于该日解除合同，并确认于该日自行收回涉案房屋。
　　诉讼中，双方均确认招商银行已向亚世都公司支付了租赁保证金570,000元，并支付租金至2019年7月15日。对于租赁保证金，双方均同意在本案中一并处理，并同意抵扣违约金。
　　以上事实，由招商银行提供的《上海市房屋转租合同》、费用报销单、上海增值税专用发票、《公证书》、《补充协议》、《租赁意向书》、企业信用信息公示报告、电子邮件、微信聊天记录、2019年5月29日谈话录音文字记录、《通知》及邮寄凭证、《告知函》、照片，亚世都公司提供的照片、聊天记录以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，招商银行与亚世都公司签订的《上海市房屋转租合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务、行使权利。在双方履行合同的过程中，招商银行以因经营需要，涉案房屋已不能实现租赁目的为由向亚世都公司提出解除合同，亚世都公司则认为招商银行的解除理由不成立而无权单方解除合同。对此，本院认为，虽然招商银行认为涉案房屋的用途对其办理金融许可证和营业执照的续办，以及再次装修时公安和消防的验收存在影响，会导致合同目的无法实现，但其并没有提供证据证明上述影响的存在，也没有提供证据证明系因亚世都公司的原因导致双方合同无法继续履行，而自2012年6月1日双方签订合同后，涉案房屋由招商银行进行装修并实际占有使用，也办理了营业执照，并不存在合同目的无法实现的情形，故招商银行据此直接提出解除合同，缺乏依据，鉴于亚世都公司在诉讼中明确同意于收回房屋之日即2019年10月29日解除合同，故本院确认双方签订的《上海市房屋转租合同》于2019年10月29日解除。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现招商银行认为其已于2019年6月14日搬离涉案房屋，故要求退还多支付的租金，而亚世都公司则认为招商银行并未向其交还房屋，故还应支付自2019年7月16日起至2019年10月28日止的租金。对此，本院认为，根据双方提供的证据来看，双方在2019年5月29日曾就合同解除事宜进行过协商，但双方并没有就合同解除的时间、交接房屋的时间及其他解除后果事宜的处理达成一致意见，虽然招商银行于2019年6月14日搬离了涉案房屋，但根据合同约定，招商银行返还房屋时应经亚世都公司验收认可后，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续，而招商银行并未向亚世都公司交还房屋钥匙，且在涉案房屋上张贴了封条，并在亚世都公司提出看房时明确表示在办理交接前是不能进入涉案房屋的，故涉案房屋在招商银行搬离后实际仍由招商银行在控制，现亚世都公司主张招商银行支付自2019年7月16日起至2019年10月28日止的租金以752,083.55元计，于法有据，本院予以支持。招商银行要求返还租金之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。由于招商银行提前退租构成违约，故招商银行理应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金，现亚世都公司主张招商银行支付违约金的标准为三个月租金，招商银行亦同意按照三个月租金的标准向亚世都公司支付违约金，且双方均同意以招商银行已支付的保证金570,000元抵扣招商银行应支付的违约金，故招商银行还应向亚世都公司支付违约金89,846.25元(219,948.75元*3个月-570,000元=89,846.25元)。鉴于招商银行同意按照搬离房屋时的电表读数向亚世都公司支付电费9,860元，故对于亚世都公司要求招商银行支付逾期欠付的电费9,860元之反诉请求，本院亦予以支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)招商银行股份有限公司上海分行与被告(反诉原告)上海亚世都酒店有限公司就位于上海市闵行区吴中路XXX号房屋签订的《上海市房屋转租合同》于2019年10月29日解除；
　　二、原告(反诉被告)招商银行股份有限公司上海分行于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海亚世都酒店有限公司租金人民币752,083.55元；
　　三、原告(反诉被告)招商银行股份有限公司上海分行于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海亚世都酒店有限公司违约金人民币89,846.25元；
　　四、原告(反诉被告)招商银行股份有限公司上海分行于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海亚世都酒店有限公司电费人民币9,860元；
　　五、驳回原告(反诉被告)招商银行股份有限公司上海分行的其余本诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计人民币1,451.03元，由原告(反诉被告)招商银行股份有限公司上海分行负担。反诉案件受理费减半收取计人民币6,158.95元，由原告(反诉被告)招商银行股份有限公司上海分行负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：林  叶

书记员：潘逸灵