招商银行股份有限公司上海分行与耿德臣、王天清等申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

　　原告(申请执行人)：招商银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴环路XXX号招商银行上海大厦北塔楼一至四层、南塔楼十至十三层、二十五至二十六层。
　　法定代表人：李德林，行长。
　　委托诉讼代理人：董越月，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：朱菊艳，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。
　　被告(案外人)：耿德臣，男，1968年8月19日出生，满族，户籍所在地沈阳市。
　　被告(案外人)：王天清，女，1969年2月19日出生，满族，户籍所在地沈阳市。
　　共同委托诉讼代理人：袁涛，上海德美律师事务所律师。
　　被告(被执行人)：郑丽红，女，1971年1月3日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。
　　被告(被执行人)：夏国伟，男，1958年11月16日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。
　　原告招商银行股份有限公司上海分行(以下简称“招商银行上海分行”)与被告耿德臣、王天清、郑丽红、夏国伟申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告招商银行上海分行的委托诉讼代理人朱菊艳，被告耿德臣、王天清的委托诉讼代理人袁涛到庭参加诉讼。被告夏国伟、郑丽红经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
　　原告招商银行上海分行向本院提出诉讼请求：请求依法判令恢复对上海市浦东新区博山东路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)的执行。事实和理由：2015年3月23日，贵院作出(2015)浦民六(商)初字第2076号民事判决书，判决被告(被执行人)夏国伟、郑丽红归还原告招商银行上海分行借款本金233541.82元以及截止2014年9月4日的利息、逾期利息合计14095.08元、2014年9月5日起至实际清偿之日止的利息、逾期利息(以借款本息为基数，利率按涉案《个人贷款借款合同》约定的方式计算)、律师费15381.85元、案件受理费5311元。该判决书生效后，被告夏国伟、郑丽红并未按照判决书内容履行义务。据此，原告依法向本院申请强制执行。执行过程中，贵院依法查封了被告夏国伟、郑丽红名下的系争房屋。后被告耿德臣、王天清对系争房屋提出书面异议，贵院于2017年9月27日作出(2017)沪0115执异932号执行裁定书，裁定中止对系争房屋的执行。原告认为，该份执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，不应中止对系争房屋的执行。具体理由如下：一、被告耿德臣、王天清与被告夏国伟、郑丽红及案外人夏某某签订的《上海市房地产买卖合同》属无效合同。双方约定系争房屋转让款270万元，而系争房屋在2013年即有邮政银行上海徐汇支行293.8万元的最高额抵押，2014年又有40万元个人抵押。四被告涉嫌恶意串通作低房产价格，且以装修补偿款方式逃避税收，属《合同法》第五十二条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的无效合同；二、被告耿德臣、王天清入住时间晚于案外人苏雄伟查封系争房屋。根据被告提供的天然气过户账单推测被告耿德臣、王天清应于2014年6月20日办理入住系争房屋，而案外人苏雄伟申请浦东法院于2014年6月5日查封系争房屋。故被告耿德臣、王天清实际于系争房屋被查封后入住。三、被告耿德臣、王天清未全部付清房款。被告代为向被告夏国伟、郑丽红部分债权人清偿债权的行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》(以下简称为《执行异议复议规定》)第28条第3款“已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，侵害了其他债权人的债权受偿权。目前已有转账凭证佐证被告耿德臣、王天清向被告夏国伟、郑丽红支付的房款为209万元(系两轮抵押款项)；有部分房款系被告耿德臣、王天清支付至案外人账某，不符合《执行异议复议规定》第28条交付法院执行的规定；还有剩余部分房款支付给被告夏国伟、郑丽红的金额仅有收据，无银行转账凭证，故仅有收据情况下难以证明被告耿德臣、王天庆实际已支付相应款项。另两张借条总额6万元系被告夏国伟、郑丽红向被告耿德臣、王天清的借款，不应抵扣购房款。四、被告耿德臣、王天清对不能过户有过错。在2014年4月13日支付10万元定金后就发现系争房屋被法院查封，此时尚未正式签署房地产买卖合同，被告耿德臣、王天清应当慎重考虑是否应当签订正式的房屋买卖合同，并详细调查被告夏国伟、郑丽红的资金状况及个人征信。2014年4月13日，被告夏国伟、郑丽红对原告的借款已经逾期，个人征信报告中应当记录，正是由于被告耿德臣、王天清怠于核实，导致系争房屋被查封无法过户。四被告约定远远低于系争房屋市场价的价格将系争房屋出售，有恶意串通帮助被告夏国伟、郑丽红逃避债务之嫌，被告耿德臣、王天清对于此次房屋买卖并非善意。综上，被告夏国伟、郑丽红不具备《执行异议复议规定》第28条可以排除执行的资格，应当恢复对系争房屋的执行。
　　被告耿德臣、王天清辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认为，房地产买卖居间协议签订时间室房屋转让价格的基准时间，原告提供的安居客报价高于市场价格，不能作为判断房屋转让价格的证据。在被告购买系争房屋时，确实发生了涉及借贷被法院查封的情况，但被告作为买受人仍克服种种困难，采用多种方式履行房屋交易手续。现买受人已经支付房屋契税，虽然未完成房屋过户手续，但系善意购买方，故请求驳回原告诉请。
　　被告郑丽红、夏国伟未作答辩。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告确认的安居客网站网页打印件、房地产买卖居间协议、2014年4月13日的上海市房地产登记薄、定金收据、2014年4月24日的上海市房地产登记簿、补充协议、民生银行客户受理单及收据、169万转账凭证及收条、3万元借条、邮政银行还款单、他项权利终止证明、5万元房款收据、物业交割协议书、215.5万元的总收据、上海市房地产买卖合同、5000元以及3万元收条、交税凭证、工商银行业务凭证、收据以及抵押权注销凭证、2014年6月15日的上海市房地产登记薄复印件、农业银行业务回单、案外人苏雄伟出具的收据、(2014)浦民一(民)初字第20016号民事裁定书、35.5万元的收据、2014年6月23日、2014年7月1日、2014年7月18日、2014年7月26日的上海市房地产登记薄、上海市普陀区人民法院谈话笔录、(2014)普民一(民)初字第4095-1号民事裁定书、2014年9月19日、2015年1月8日、2015年3月22日、2015年6月9日、2016年6月23日的上海市房地产登记薄、(2014)闸民一(民)初字第3671号民事裁定书、(2015)浦执异字第243号民事裁定书、(2015)浦执异字第243-1号执行裁定书、东方有线网络客户账单、物业收据、燃气业务账单、长城业务申请表、2016年7月21日、2016年8月30日、2017年1月12日的上海市房地产登记薄证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：
　　一、本案涉讼以及案件执行情况：2015年3月23日，本院就原告招商银行上海分行与被告夏国伟、郑丽红金融借款纠纷一案作出(2015)浦民六(商)初字第2076号民事判决书，判决如下：“一、被告夏国伟、郑丽红应于本判决生效之日起十日内归还原告招商银行股份有限公司上海分行借款本金233,541.82元；二、被告夏国伟、郑丽红应于本判决生效之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司上海分行截至2014年9月4日的利息、逾期利息合计14,095.08元；三、被告夏国伟、郑丽红应于本判决生效之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司上海分行自2014年9月5日起至实际清偿之日止的利息、逾期利息(以借款本息为基数，利率按涉案《个人贷款借款合同》约定的方式计算)；四、被告夏国伟、郑丽红应于本判决生效之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司上海分行律师费15,381.85元。案件受理费5,311元，由被告夏国伟、郑丽红共同负担。”该份民事判决书生效后，被告并未依法履行法律文书确定的义务。原告招商银行上海分行遂于2015年7月8日向本院申请执行，执行案号为(2015)浦执字第13300号。同年8月13日，本院出具(2015)浦执字第13300号裁定书，裁定：一、冻结或划拨被执行人夏国伟、郑丽红的银行存款人民币272254.7元。二、上述款项不足之处，查封、扣押、变卖或拍卖被执行人相应价值的财产，并于2015年8月18日轮候查封了系争房屋。2016年11月2日，被告耿德臣、王天清作为案外人向本院就系争房屋上述执行措施提出书面异议，申请要求解除对系争房屋的查封。2017年9月27日，本院作出(2017)沪015执异932号执行裁定书，裁定中止对系争房屋的执行。同年9月28日，本院向招商银行上海分行直接送达该份执行裁定书。2017年10月11日，招商银行上海分行不服该份执行裁定书，向本院提起申请执行人执行异议之诉，要求恢复对系争房屋的执行。
　　二、本案系争房屋买卖合同签订情况：2014年4月12日，被告夏国伟与耿德臣经上海宜百家房地产经纪事务所签订《房地产买卖居间协议》约定被告夏国伟将其名下系争房屋以300万元转让价格出售给被告。2014年4月25日，被告夏国伟、郑丽红、案外人夏某某与被告耿德臣以及房屋居间方上海市宜百家房地产经纪事务所签订补充协议，约定系争房屋转让价格为300万元，以支付定金10万元，但因涉嫌法院查封，双方协商如下：一、交易此房需偿还欠款4笔，分别为抵押权人“中国邮政储蓄银行股份有限公司上海徐汇区支行”的抵押，数额为166万元；借款人“葛汉玲”的借款，数额为40万元；借款人“武金霞”的借款，数额为4.5万元；借款人“长城小贷”的借款，数额为28.5万元(系争房屋首封执行依据)。共计约240万元；二、由于法院查封了系争房屋导致无法签署《上海市房地产买卖合同》，被告耿德臣同意先行帮助被告夏国伟、郑丽红支付此笔欠款，以便系争房屋解封，使得正常签署《上海市房地产买卖合同》；三、《上海市房地产买卖合同》签署后，被告耿德臣和房屋居间方陪同房屋出售方将前面三笔欠款逐一还清并注销抵押，被告耿德臣在此过程中支付给房屋出售方的首付款(含定金)最多不超过250万元(含之前支付的解封款项)。待到此房过户后，被告耿德臣未支付的房款50万元由其公积金贷款支付房款到房屋出售方指定账某。四、房屋出售方承诺：如果此房交易过程中再次出现因其外界的欠款而导致此房不能正常交易过户或拖延交易过户的进程(按照正常交易过户时间90天为基准)的情况，房屋出让方愿意支付给房屋受让方50万元作为对其的违约赔偿(此笔赔偿的形式为房屋受让方不用支付后面剩余未支付的50万元房款)，房屋出让方还需配合房屋受让方完成和他的交易过户。同时，房屋出让方于2014年5月20日前将房屋交给房屋受让方并迁出此房内所有户口。2014年5月20日，四被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告夏国伟、郑丽红以及案外人夏某某将系争房屋以270万元转让给被告耿德臣和王天清。同年5月25日，被告夏国伟、郑丽红以及案外人夏某某与被告耿德臣、王天清就系争房屋买卖事宜又签订《购房补充协议》，约定系争房屋的实际转让价格为净到手价300万元，其中房价为280万元，装修以及搬迁补偿款等合计20万元。同时，因被告夏国伟、郑丽红以及案外人夏某某于2014年5月20日前未能迁出户口及交房给被告耿德臣和王天清，被告夏国伟、郑丽红以及案外人夏某某愿意支付违约金10万元给被告耿德臣和王天清。此款体现在《上海市房地产买卖合同》中扣除，也即是《上海市房地产买卖合同》房价由280万元变成270万元。同时，双方于2014年4月25日签署的“补充协议”继续履行。该份购房补充协议与原合同及定金合同具有同等法律效力并同时履行，三者不可分离。关于房屋总价款及税费承担事宜，若原合同与补充协议约定有任何矛盾之处，应以补充协议为准。若被告夏国伟、郑丽红以及案外人夏某某违约的，应参照买卖合同正本第十条约定向被告耿德臣、王天清承担违约责任；若耿德臣、王天清违约的，则应参照买卖合同正本第九条的约定向被告夏国伟、郑丽红以及案外人夏某某承担违约责任。
　　三、本案系争房屋转让价款支付情况：2014年4月12日，被告耿德臣向被告夏国伟现金支付1万元购房意向金。同年4月13日，被告耿德臣向被告夏国伟现金支付定金9万元，合并1万元意向金，被告夏国伟向被告耿德臣出具10万元定金收据。2014年4月28日，案外人翟某某(系(2014)长民保字第12号案件中上海长宁长诚小额贷款股份有限公司的委托代理人，身份为公司员工)以活期存款方式通过民生银行向XXXXXXXXXXXXXXXX银行账某存入28.5万元。同日，被告夏国伟向被告耿德臣出具28.5万元购房款收据。2014年5月21日，被告夏国伟向被告耿德臣出具借条一份，载明“今借耿德臣人民叁万元整(￥30000.00元)，此款于2014年5月25日前归还。”2014年5月23日，被告耿德臣将169万元转账至被告夏国伟名下的中国邮政储蓄银行还款账某(XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)，用以涤除该行在系争房屋上设定的抵押权，并由其出具收条，载明“今收到耿德臣、王天清购买上海市浦东新区博山东路XXX弄XXX号XXX室购房款人民币壹佰陆拾玖万元(￥XXXXXXX.00元)”。同日，中国邮政储蓄银行出具贷款结清证明，以及上海市房地产他项权利终止证明，证明系争房屋上设定的抵押关系终止。同日，被告夏国伟向被告耿德臣、王天清出具收据，载明“本人今收到耿德臣、王天清购买上海市浦东新区博山东路XXX弄XXX号XXX室房屋，购房款人民币：伍万元整元整(小写￥50000.00元)。”2014年5月25日，被告夏国伟、郑丽红向被告耿德臣、王天清出具收据，载明“本人今收到耿德臣、王天清购买上海市浦东新区博山东路XXX弄XXX号XXX室房屋，购房款人民币：贰佰壹拾伍万伍仟元整元整(小写￥XXXXXXX.00元)。”该收据为截止该日，购房双方对已经支付的购房款进行清算的总额收据。同日，被告郑丽红向被告耿德臣出具收条，载明“今收到耿德臣房款人民币伍仟元整(￥5000.00元)。”2014年5月28日，被告郑丽红向被告耿德臣、王天清出具收条，载明“今收到耿德臣、王天清购买上海市浦东新区博山东路XXX弄XXX号XXX室房屋，购房款人民币：叁万元整元整(小写：￥30000.00元)。”2014年5月23日，被告耿德臣从其中国工商银行账某中取款40万元。2014年5月9日，被告郑丽红向被告耿德臣、王天清出具收据，载明“今收到耿德臣、王天清购买上海市浦东新区博山东路XXX弄XXX号XXX室房屋，购房款人民币：肆拾万元整元整(小写：￥400000.00元整)。”同日，债权人葛汉玲向上海市浦东新区房地产交易中心申请系争房屋抵押权注销，后该抵押权予以涤除。2014年6月16日，被告耿德臣通过其中国农业银行账某向苏雄伟转账20万元，并由其出具收据，载明“今本人收到耿德臣代夏国伟偿还款人民币贰拾万元整(￥200000.00元)本人收到此款后办理法院撤诉申请，同时与夏国伟之间的债务清零。”后苏雄伟如约向本院申请撤回对夏国伟的起诉。同日，被告夏国伟、郑丽红以及案外人夏某某向被告耿德臣、王天清购买上海市浦东新区博山东路XXX弄XXX号XXX室房屋，购房款人民币：叁拾伍万伍仟元整元整(小写：￥355000.00元)。此据，所有房款已结清。庭审中，被告耿德臣、王天清自述在该笔购房款中其实际仅支付了32.5万元。2014年6月20日，被告郑丽红向被告耿德臣出具借条，载明“今借耿德臣人民币叁万元整，此款6月30日前还清。”
　　庭审中，原告招商银行上海分行认可被告耿德臣、王天清于2014年4月12日、4月13日、5月23日、5月25日、5月28日、5月29日支付的款项为购房款。
　　另查明，(2014)普民一民初字第4095号民间借贷纠纷案件审判人员在2014年7月18日15时00分与该案原告张洁、被告夏国伟以及耿德臣、王天清作谈话笔录，记载如下内容：“……被：购房方提供带的材料真实性无异议。除了209万元直接转账至被告账某外，购房方为购房，帮被告偿还了被告债权人上海长宁长诚小额贷款股份有限公司的28.5万元。当时该公司起诉至长宁法院，被告系争房屋被长宁法院查封。购房方直接将28.5万元直接转账至该公司。后长宁法院解封。另外，被告欠苏雄伟23万元，苏雄伟起诉至浦东法院，后该房屋被浦东法院查封。购房方通过转账将20万元支付到苏雄伟的账某，苏雄伟出具了收条。随后浦东法院将该房屋解封。上述转账金额总计257.5万元。其余都是现金。其中，定金10万元是现金，还有一笔是偿还给小贷公司武金霞的5万元，武金霞将出借款凭证通过购房方给夏国伟。还有一笔支付给中介的3万元佣金，是由购房方垫付的，被告出具了收据给购房方。还有一笔3万元被告是以无处可搬为由所要的，购房方给了3万元，被告出具了收条。还有一笔5000元，被告妻子以生活费紧缺，由郑丽红向购房方出具了借条。还有一笔3万元，是被告欠南京银行的贷款要到期，为偿还贷款的利息，购房方为了防止房屋再次被法院查封，向被告给了3万元，存到夏国伟南京银行的账某里，被告出具了收条。另12.5万元是购房方代我归还给我的另一债权人尹同英，姓尹的归还给我借款凭证，我则出具收条给购房方。这张收条是和付给苏雄伟的20万元转账一并写的收条。被告出具的所有收条金额在购房过程中都作为购房方的购房款，所有金额总计294.5万元，已经高于购房款总价290万元。……审：为什么不按照正式合同中约定的内容，在办理产证完成后购房方再付40万元？被：因为我的房屋被苏雄伟通过法院查封了，不改变付款的时间，这房屋没法过户。是我要求购房方付款的，购房方同意。……”2014年7月18日16时00分，该案审判人员与案外人刘某某(即上海宜百家房产中介公司经理)作谈话笔录，记载如下内容：“审：你与办案原被告关系？刘：与原告不认识，两被告是博山东路XXX弄XXX号XXX室的产权人。两被告在2014年3月底在网上挂牌出售房屋时与我相识。……4月13日晚上耿德臣看中房子后付了1万元定金，当天晚上被告与耿德臣碰面后就协商好了。4月14日我去交易中心查封房产状况发现有两个共计206万元的抵押，买家可以一次性付款250万元，完全可以过户。耿德臣向被告支付了10万元购房定金，当时我也在场，被告出具了收条。4月18日我们发现房子被长宁法院查封，房屋买卖合同打印，查封标的额为28.5万元。……我公司员工与夏国伟、耿德臣去长宁法院了解情况，当时计算两笔抵押加上28.5万元欠款也在首付范围内，所以双方签订了一份购房补充协议。约定再有其他查封，由被告支付50万元违约金，买家只需支付250万元。4月29日被告要求我向其他债权人作证证明其房子已在出售，该债权人叫武金霞。先取消了查封，然后还了长宁法院28.5万元借款及武金霞的欠款，28.5万元是通过现金以公司员工名义存入债权人账某。接着我陪耿德臣一同将5万元交给武金霞，然后取回借条。夏国伟也给耿德臣出具了5万元收条。……购房方一方面为了促使交易顺利，确实是抱着对被告的同情及信任，买家一再让步。”2014年8月12日下午3：30，该案审判人员与案外人刘某某及被告夏国伟、耿德臣代理人袁涛所作谈话笔录记载如下：“审：6月16日35.5万元收据构成？袁：苏雄伟的20万元(转账)，加上归还尹同英的12.5万元(现金)及支付给被告用于归还南京银行贷款3万元(现金)组成。审：为何归还尹同英的12.5万元不通过转账？夏：该款尹同英并未通过法院解决，而是派了个人限制我人身自由，我只能将尹同英带至房产中介。当时耿德臣也在场，由他去凑了12.5万元现金，当场给了12.5万元现金尹同英(通过夏国伟转手)，尹同英将借据归还给夏国伟，单独的12.5万元收据被告未向买家出具。审：南京银行3万元如何交付？夏：现金支付。当时我和妻子在南京银行，急于还到期的贷款3万元，没钱所以通知耿德臣来帮忙。中介陪同耿德臣一起过来交给了一个姓李的业务员，银行位于虹口区东长治路高阳路路口。审：武金霞5万元债务如何解决？为何不转账？夏：武金霞将我扣在他们公司，需要我提供担保，我就让中介去做担保，中介去了后作了担保才将我放出来了，当时中介还给武金霞出具了承诺书，应该在四月下旬，5月23日中介和耿德臣一同前往武金霞所在小贷公司(浦东大道桃林路惠扬大厦)将5万元现金交给武金霞，拿到了我的身份证及所有借条、承诺书。因为借款金额小所以未转账。审：出具10张收条(含收据)和1张借条原件，由谁出具和书写？夏：(阅原件)除了4月28日的收据是我填写并签字，其余我只是签名。真实性无异议。刘：所有内容除了4月28日这张不是我填写，其余都是我填写。……”
　　四、本案系争房屋交付以及所有权变更情况：被告耿德臣与被告夏国伟在《房地产买卖居间协议》约定，维修基金、水、电、煤气、有线电视、固定装修及设施随房赠送。出售方在交房前迁出此房内所有户口。出售方于2014年5月20日前交房给买受方。同时，双方在《上海市房地产买卖合同》中约定2014年6月30日前共同向上海市房地产交易中心申请办理转让过户手续，并于2014年5月23日进行房屋验收交接，查验后以交付房屋钥匙为房屋移转占有的标志。2014年5月23日，被告夏国伟、郑丽红以及案外人夏某某(甲方)和被告耿德臣、王天清(乙方)签订物业交割协议书，载明“乙方现已对该物业及其附属设施进行了验收，并收到该物业钥匙壹套，共伍把。至此甲方与乙方就该房地产相关权利义务随之转移。水表0028、电表平：07851，谷：03949、煤气表00087”。上海宜百家不动产经纪事务所在该份协议书上盖章确认。同年5月26日，上海通昌物业有限公司因收取系争房屋装修垃圾清运费400元出具收据联。2014年6月20日，被告耿德臣向上海燃气浦东销售有限公司缴纳过户费10元，将系争房屋燃气账某户名过户至其名下。2014年7月8日，被告耿德臣就系争房屋申请长城宽带装机业务。2018年8月8日，上海市浦东新区金杨新村博山东路居委会出具证明，证明内容如下：“耿德臣(身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXX)，王天清(身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)目前居住于浦东新区博山东路XXX弄XXX号XXX室。”
　　2014年5月29日，被告耿德臣、王天清就购买系争房屋缴纳契税。后因系争房屋涉嫌查封，系争房屋产权未过户至被告耿德臣、王天清名下。
　　五、本案系争房屋产权及查封情况：本案系争房屋产权由被告夏国伟、郑丽红以及案外人夏某某共同共有。
　　2014年4月10日，上海长宁长诚小额贷款股份有限公司向上海市长宁区人民法院就被告夏国伟、郑丽红名下财产申请进行诉前财产保全，该院遂于2014年4月11日作出(2014)长民保字第12号民事裁定书，裁定查封被告夏国伟、郑丽红名下价值29万元的财产。2014年4月17日，上海市长宁区人民法院对系争房屋进行了正式查封。后上海长宁长诚小额贷款股份有限公司于2014年4月28日向该院以借款合同纠纷为由起诉被告夏国伟和郑丽红(案号为(2014)长民二(商)初字第1317号)，并于同年4月29日当庭撤诉，撤诉理由为当事人和解撤诉。后该查封措施予以解除。
　　2014年6月20日，债权人张洁在其与被告夏国伟、郑丽红的民间借贷纠纷，即(2014)普民一民初字第4095号案件中对系争房屋申请财产保全，该院遂于2014年6月24日轮候查封系争房屋。被告耿德臣、王天清向该院提出书面异议，要求解除查封系争房屋。该院于2014年8月29日作出(2014)普民一民初字第4095-1号民事裁定书，裁定解除对系争房屋的查封。
　　2014年5月26日，债权人苏雄伟在其与被告夏国伟、郑丽红以及案外人夏海民间借贷纠纷一案向本院申请财产保全，本院遂于2014年6月4日作出(2014)浦民一(民)初字第20016号民事裁定书，裁定冻结被告夏国伟、郑丽红、夏海的银行存款人民币229843.75元或查封、扣押其相应价值财产。2014年6月5日，本院对系争房屋进行了正式查封。2014年6月14日，债权人苏雄伟向本院申请撤诉以及撤回财产保全申请，撤诉理由为“经原被告双方协商，被告方支付了所欠款项。”同年6月20日，本院出具(2014)浦民一(民)初字第20016号民事裁定书，裁定准许其撤诉及解除保全查封。后该案在系争房屋上的查封措施予以解除。
　　截至本案审理时，本案原告对系争房屋申请的查封措施系第一顺位轮候查封。
　　本院认为：案外人或者申请执行人执行异议之诉的诉讼标的为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案的争议焦点为被告耿德臣、王天清就系争房屋是否享有排除原告招商银行上海分行申请查封的强制执行措施的民事权益。
　　本案中，首先，被告耿德臣、王天清与被告夏国伟、郑丽红以及案外人夏某某在原告招商银行上海分行申请查封措施前即已签订了合法、有效的书面房屋买卖合同，即《上海市房地产买卖合同》。虽根据双方签订的《购房补充协议》及被告庭审陈述，系争房屋实际转让价格为300万元，此与《上海市房地产买卖合同》约定价格不符。房屋买卖双方在《上海市房地产买卖合同》中约定的270万元转让价格条款并非当事人真实意思表示，存有规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格之嫌疑，故该条款应属无效。但根据《合同法》第五十六条之规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。被告耿德臣、王天清与被告夏国伟、郑丽红以及案外人夏某某签订上述合同本身是为了交易系争房屋，确系双方真实意思表示，故《上海市房地产买卖合同》以及《购房补充协议》除却房屋价款条款以外均为有效，依法发生房屋买卖之法律拘束力。据此，原告认为四被告涉嫌恶意串通作低房价，且以装修补偿款方式逃避税收，侵害国家税收利益而主张房屋买卖合同整体无效之主张，本院不予采信。
　　其次，被告耿德臣、王天清已经履行了房屋买卖合同约定的购房款清偿义务。根据法律规定，抵销是合同权利义务终止的法定事由之一。因被告迟延交付房屋以及迁出户口，双方协商一致由被告承担迟延履行违约金10万元，并将其在购房款中予以抵销，属合同双方自愿处分债权之行为，于法有据，应予认可。据此，截止2014年5月25日时，系争房屋尚余290万元购房款未予支付。本案中，被告夏国伟、郑丽红深陷债务危机导致系争房屋屡次被查封，被告耿德臣、王天清无法按照合同约定方式支付购房款，而是通过代为清偿债务以及抵销方式履行房款支付义务。鉴于原告招商银行上海分行在庭审中认可被告耿德臣、王天清于2014年4月12日、4月13日、5月23日、5月25日、5月28日、5月29日支付的款项(合计227.5万元)为购房款，本院依法确认上述购房款的支付事实。现原、被告仅对2014年4月28日、5月21日、6月16日、6月20日支付的款项是否为购房款存有争议。针对上述争议款项，本院依法认定如下：1、关于被告耿德臣、王天清于2014年4月28日支付的28.5万元款项。根据《合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的额种类、品质相同的，任何一方可将自己的债务和对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。根据《补充协议》、(2014)普民一民初字第4095号谈话笔录内容以及(2014)长民保字第12号财产保全、(2014)长民二(商)初字第1317号案件撤诉情况，被告耿德臣系于该日依照《补充协议》第二条约定，为正常签署《上海市房地产买卖合同》将28.5万元交付给上海长宁长诚小额贷款股份有限公司委托诉讼代理人翟某某，由其存入案外人账某，并以此代为清偿被告夏国伟对该公司的借款。后被告夏国伟向其出具了28.5万元的购房款收据。本院认为，此系被告夏国伟向耿德臣所为抵销之意思表示，即将其代为清偿上述借款而产生的追偿权与购房款在相同数额内予以抵销，与法不悖，依法应予确认其抵销购房款之法律效力。2、关于被告耿德臣、王天清于2014年5月21日出借给被告夏国伟的3万元借款。根据原告提供的借条以及被告夏国伟在(2014)普民一民初字第4095号民间借贷纠纷案件中的谈话笔录，原、被告在庭审中均对该笔借款表示无异议，本院依法予以确认。根据法律规定，合法的借贷关系受法律保护。被告夏国伟向被告耿德臣借款，理应及时履行归还借款的义务，但其并未按时履行，故被告耿德臣依法对其享有3万元的借款债权。同时，依据被告夏国伟在(2014)普民一民初字第4095号民间借贷纠纷案件的谈话笔录中自述其将该笔借款与购房款相抵销，后并将其计入2014年5月25日向被告出具的总计215.5万元收据当中，符合抵销之法律规定，依法发生抵扣购房款之法律效力。3、关于被告耿德臣、王天清于2014年6月16日支付的32.5万元款项。根据案外人苏雄伟出具的收据以及(2014)浦民一(民)初字第20016号案件的撤诉情况及相关转账证据，被告耿德臣系于该日代为清偿夏国伟欠付苏雄伟的20万元借款。同时，结合被告夏国伟在(2014)普民一民初字第4095号民间借贷纠纷案件中关于归还尹同英12.5万元借款的自述，本院确认被告耿德臣于该日代为清偿了夏国伟欠付尹同英的12.5万元借款。据此，被告耿德臣在该日代为清偿了夏国伟欠付的总计32.5万元借款。同日，被告夏国伟、郑丽红以及案外人夏某某向被告耿德臣、王天清出具35.5万元购房款收据，将上述代为清偿借款之追偿权在购房款中予以抵销，本院依法予以认可。鉴于被告耿德臣自述实际代为清偿借款数额仅为32.5万元，本院据此亦依法确认双方在该相同数额内发生抵销之法律效力。4、关于被告耿德臣于2014年6月20日出借给被告郑丽红的3万元借款。根据被告郑丽红出具的借条，以及被告夏国伟在(2014)普民一民初字第4095号民间借贷纠纷案件中关于付款事实的陈述和被告耿德臣的庭审陈述，虽被告夏国伟并未出具购房款收条将该笔借款抵销为购房款，但双方已就该笔借款达成转为为购房款之合意，此系债权债务双方自由处分债权之行为，与法不悖，本院依法予以确认。综上，被告耿德臣、王天清累计清偿系争房屋购房款数额为304.5万元，已然超过实际转让价格300万元。
　　最后，被告耿德臣、王天清已在本案原告申请查封措施之前即占有系争房屋，但因被告夏国伟、郑丽红涉讼原因而无法完成过户登记手续。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，若未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的法律后果。根据原告提供的《物业交割协议书》、物业公司出具的装修垃圾清运费收据、燃气账单、东方有线电视客户账单以及长诚宽带业务申请单，本院确信被告耿德臣、王天清与被告夏国伟、郑丽红已在2014年5月23日履行了《物业交割协议书》上载明的移转占有行为，被告耿德臣、王天清在该日获得了对系争房屋在事实上的管领力，并在其后将系争房屋的公用事业账某名称更改至其名下，产生了一定的公示效力。按照合同约定，购房双方应于2014年6月30日共同向房地产交易中心申请过户登记，但因被告夏国伟、郑丽红涉案众多，导致系争房屋一直处于被查封状态，始终无法完成过户登记手续。
　　综上可得，本案被告耿德臣、王天清在本案原告申请对系争房屋查封措施之前即签订了有效的房屋买卖合同，且已清偿了所有购房款的支付债务，并实际上形成了对系争房屋的占有事实，产生了一定的公示效力，系履行了系争房屋物权变动的所有法律行为，虽最终非因其自身原因导致物权转移未能完成，但其对系争房屋物权取得之期待利益，具备当然、确定之法律效力，足以对本案原告所采取的强制执行措施产生排除效力。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：
　　驳回原告招商银行股份有限公司上海分行的诉讼请求。
　　案件受理费人民币80元(原告已预交)，由原告招商银行股份有限公司上海分行负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：陆佳佳

书记员：戴玉龙