文安县孙某某四村村民委员会与北京鑫乐源房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书

原告：文安县孙某某四村村民委员会。
法定代表人：曹建峰，系村民委员会主任。
委托诉讼代理人：郭成强，河北李景玉律师事务所律师。
被告：北京鑫乐源房地产开发有限公司。住所：北京市门头沟区中门良实家园*号楼底商4门**室。
法定代表人：姜树君。
委托诉讼代理人：仇臻，男，系北京鑫乐源房地产开发有限公司总经理。

原告文安县孙某某四村村民委员会与被告北京鑫乐源房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文安县孙某某四村村民委员会法定代表人曹建峰及其委托诉讼代理人郭成强、被告北京鑫乐源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人仇臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文安县孙某某四村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告再交付原告孙某某四村新民居小区楼房5处（1号楼1单元101、201、301、401、501）及3号门面房共计600平方米；2、依法判令被告将孙某某四村新民居小区物业管理业务转交给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月18日，原、被告签订《联合开发协议书》，双方在文安县孙某某建设四村新民居小区，该小区建设面积12000平方米，协议约定分配比例为7.5:2.5，按照该比例被告尚有600平方米楼房未交于原告。同时，该协议第七条约定：新楼建成后由乙方全部负责物业管理，按国家维修标准在甲方（被告）维修期由甲方负责维修，期满后由村委会组建的物业公司负责维修，所收各项物业管理费用由乙方支配。目前，该小区已经建成，被告拒绝将孙某某四村新民居小区物业管理业务转交给原告。综上所述，恳请人民法院依法作出公正判决，支持原告的诉讼请求，维护当事人合法权益。
被告北京鑫乐源房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，因为根据原、被告双方2013年11月10日签署的关于回迁户安置的协议，原告已经放弃25%的分成面积与回迁面积的差额部分，因此原告没有权利再次向被告主张25%的面积；关于物业管理，依据国务院的物业管理条例和河北省的物业管理条例规定物业管理应当由业主委员会来行使确定物业管理的主体，因此原、被告双方关于物业管理的规定违反了行政法规的规定，属于无效条款。同时因为原告违约，没有办理小区的相关手续，该新民居工程目前只是施工完毕，具备入住条件，但不具有法律上的产权和相关手续，因此目前不具备移交物业的条件。再次根据原、被告双方签署的协议水、电应当由原告方解决，但原告违约，没有为被告解决水、电，是由被告自行投资解决，如果原告要求行使物业管理的权利应当先行将水、电的投资返还被告。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供原、被告于2011年8月18日签订的联合开发协议书一份，在证实双方存在合同关系并约定了各自的权利义务这一事实上具有证据效力，但在证实双方对物业管理进行了约定上不具有证据效力。2、原告提供拆迁户回迁分房协议书八份，不能达到原告的举证目的，不具有证据效力。3、被告提供2013年11月10日关于回迁户安置的决议、2013年11月16日回迁户协议各一份，能够达到被告的举证目的，具有证据效力。4、被告提供备案表一份、回迁户入住协议三份，不能达到被告的举证目的，不具有证据效力。5、被告提供一号楼二单元202、302补差款协议及原、被告双方在履行联合开发协议过程中签署的文件七份，能够达到被告的举证目的，具有证据效力。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年8月18日，原告文安县孙某某四村村民委员会与被告北京鑫乐源房地产开发有限公司就孙某某四村新民居建设事宜签订联合开发协议书一份，约定被告北京鑫乐源房地产开发有限公司为甲方，原告文安县孙某某四村村民委员会为乙方，工程地点：河北省文安县孙某某四村，预建面积：约12000平米（以实际建成面积计算），分配方案：以立体分房形式，以建成面积7.5比2.5分配，甲方7.5成，乙方2.5成用于解决部分村民回迁。分配面积：由甲、乙双方和所占土地使用权所有人三方共同协商，给予房屋面积置换及经济补偿。新楼建成后由乙方全部负责物业管理，按国家维修标准在甲方维修期由甲方负责维修，期满后由村委会组建的物业公司负责维修，所收各项物业管理费用由乙方支配。协议还对其他事项进行了约定。原、被告分别在协议书上加盖了公章。协议签订后，在履行过程中，原、被告于2013年11月10日达成协议，约定原告放弃联合开发协议25%的分成面积与回迁户回迁面积的差额部分，不再索要。2013年11月16日原、被告达成协议确定被告向原告交付一号楼（北楼）一单元201室、202室、301室、302室，二单元201室、202室、301室、302室、502室，三单元202室，四单元202室、301室、302室，二号楼（南楼）三单元302室，四单元302室，五单元301室、302室，共十七处房屋。2013年11月10日及2013年11月16日两份协议书中均有原告村党支部书记郜文利、原告原村委会主任徐瑞丰及被告方姜树君、仇臻签字，未加盖原、被告公章。现该小区（文安县孙某某鑫乐源小区）已建成，具备入住条件，被告已将十七处房屋的相关凭证及其中十三处房屋交付原告，其中室，四单元302室，五单元301室、302室四处房屋的钥匙至今未交付原告。

本院认为，原、被告在平等自愿基础上签订的联合开发协议书以及双方于2013年11月10日、2013年11月16日签订的两份协议，合法有效，依法应予保护。其中，后两份协议虽然未加盖原、被告公章，但有原告村党支部书记郜文利及原告原村委会主任徐瑞丰及被告法定代表人姜树君签字，属表见代理，原、被告应承担相应的法律责任。后两份协议内容系对联合开发协议书内容的部分变更，即原告自愿放弃联合开发协议25%的分成面积与回迁户回迁面积的差额部分，由被告交付原告十七处房屋，且双方已对上述变更内容进行了部分履行，故原告主张按照联合开发协议中约定的原告占2.5成面积要求被告交付房屋，本院不予支持。被告按照变更后的约定将十七处房屋的相关凭证及其中十三处房屋交付原告，其中室，四单元302室，五单元301室、302室四处房屋的钥匙至今未交付原告，属违约，应当承担继续履行交付原告钥匙的义务。被告称原告卖了被告3套房，被告没有收到房款，只有6户村民向被告交纳了面积补差款，其他7户还没有向被告交面积补差款，所以被告没有向原告移交4户的钥匙，没有事实和法律依据，其抗辩理由不成立，本院不予采纳。联合开发协议书第七条约定的新楼建成后由原告全部负责物业管理，违反物权法第七十六条第一款第（四）项规定的选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定的规定，属无效条款，故对原告要求被告将物业管理业务转交给原告的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告北京鑫乐源房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将文安县孙某某鑫乐源小区室，四单元302室，五单元301室、302室四处房屋钥匙交付原告文安县孙某某四村村民委员会；
二、驳回原告文安县孙某某四村村民委员会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告文安县孙某某四村村民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

审判员 李晓栋

书记员： 李雪