新地平线国际教育管理(天津)有限公司与上海诺美实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告)：新地平线国际教育管理(天津)有限公司，住所地天津华苑产业区物华道2号A座378室。
　　法定代表人：崔晓京，董事长。
　　委托诉讼代理人：王铁军，天津星卓律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李昕，天津星卓律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)：上海诺美实业发展有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：范娇雅，执行董事。
　　委托诉讼代理人：沈轩羽，上海合勤律师事务所律师。
　　上诉人新地平线国际教育管理(天津)有限公司(以下简称“新地平线公司”)因与被上诉人上海诺美实业发展有限公司(2019年5月30日经上海市闵行区市场监督管理局备案登记，原企业名称上海明星印绣花有限公司变更为上海诺美实业发展有限公司)(以下简称“明星公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市第一中级人民法院(2017)沪01民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　新地平线公司上诉称：(一)一审判决以鉴定意见确定的赔偿数额中有部分与新地平线公司实际投入差异较大，要求增加赔偿一审认定以外的价格即28,789,897元。一审法院委托的鉴定单位以现场勘查为造价依据，而没有按照新地平线公司提供“上海学校工程台账”的材料及设备相应品牌为据;新地平线公司提供了改造及新建体育馆整体设计图纸，但鉴定意见以没有设计单位盖章为由未予采纳，而是以现场现状为据，鉴定得出的造价少于原数额；室外工程造价，新地平线公司提供的“场地台账”建设费为5,230,000元，但鉴定意见只审定混凝土路面工程造价102,684元，要求补充鉴定增加曲棍球场、田径场、儿童活动中心、绿化、围墙、电动门项目造价。特向二审法院提出申请要求向设计单位、监理单位调查设计图纸和施工监理日志，以及向上海瑞金国际学校在上海的开户银行调查资金流水情况。(二)新地平线公司提供的“投入电子设备明细费用”为10,632,540元，经法院委托评估后以28万元抵偿有失公允。
　　明星公司辩称：(一)一审中新地平线公司仅提供了采购清单及花费明细，并未提供采购合同、付款凭据，对此产生的不利后果应由其自行承担。鉴定单位征询意见时，新地平线公司未提出任何异议，且在一审质证中认可鉴定依据。现仍以“台账”为据提出异议，缺乏事实基础。(二)新地平线公司一审中仅提供了装修造价汇总表，未能提供现场装修图纸，导致鉴定单位多次赴现场测量及清点。之后新地平线公司提供的竣工图没有设计单位加盖的图章，也无施工单位、监理单位、建设单位最终确认章。新地平线公司在对鉴定单位的测量结果以及造价均未提出异议的情况下，其上诉主张缺乏依据和基础。(三)关于室外工程造价，一审质证中新地平线公司没有提出异议，现仅提供“台账”没有事实依据和基础。关于补充鉴定增加造价，鉴定意见中室外工程项目包括道路找平、室外游戏场地、玻璃围墙，并非仅为道路施工。新地平线公司要求增加的项目曲棍球场、田径场、儿童活动中心并非涉案房屋或场地，不属于鉴定范围，增加鉴定项目无任何依据和基础。新地平线公司二审中申请调查，首先不是二审新证据，况且相关被调查单位均为新地平线公司自己委托的单位，不存在无法取证情况。另涉案工程的鉴定应当以竣工图为据，调取设计图与鉴定无关联性。(四)关于电子设备明细，一审中新地平线公司没有提供有效证据证明其投入设备的客观性和价值标准，该部分主张无任何依据和基础。另执行案件中已经对上述物品进行了评估，确定了价值。后经法院变卖程序予以处理。新地平线公司的上诉请求不应支持。
　　本案鉴定意见审定的工程造价46,469,268元，据另案查明事实，涉案房屋装修、体育馆工程造价为34,323,852元，系争工程项目造价已经远远高于新地平线公司与施工方确认的工程造价。望二审法院驳回上诉请求。
　　新地平线公司一审诉请：判令明星公司赔偿建筑安装及装修等各项费用5,000万元。
　　一审法院经审理查明：2007年4月20日，明星公司与上海瑞金国际学校签订《租赁意向协议书》，约定将上海市闵行区莘庄镇淀南路XXX号用地面积142,259.40平方米地上所有现状用于(后者举办单位)新地平线公司办理外籍子女学校使用。
　　同年4月28日，新地平线公司(承租方，乙方)与明星公司(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》，约定后者向前者出租上海市闵行区莘庄镇淀南路XXX号“现有建筑和场地(含地上物即相关联土地)”,建筑面积13,651平方米(建筑A：11,155.8平方米，建筑B：2,400.6平方米，门卫：25.5平方米，水泵房：27.3平方米，配电间：42平方米)，土地面积14,259.4平方米。租赁用途：乙方承诺用作办理外籍子女学校使用，“不得从事与学校无关的任何其他用途”等；甲方承诺租赁物为合法建筑，由于乙方“经营、装修改造涉及的卫生、环保、消防等部门办理的各项备案及验收手续”，甲方协助承租方办理，费用由后者负担；乙方不得以任何形式转租租赁标的物，租赁标的物采取包租方式，由乙方“自行管理”；“如乙方需要在场地空地增加建筑物，新增建筑的规划许可、建筑许可等合法手续，新增产权归甲方所有，规划手续乙方辅助甲方办理，费用乙方负担，另甲方按建筑面积每平方米每天0.25元“额外收取租金”，“在合同有效期内固定不变”，付款方式与租金条款相同，计费日期按装修竣工之日起算。租金自2007年6月1日起算，租期至2017年5月31日止，租赁期限十年，房屋年租金为380万元(第一年)，次年环比增加1.25%，其中第十年为424.95万元。双方同意乙方支付甲方定金30万元，签约后转为押金，甲方应于2008年4月25日归还乙方，逾期将支付每日3‰罚息。甲方协助乙方办理使用而产生建筑规划、消防、卫生、环保等政府批复事宜，甲方同意乙方对租赁物局部改造及装修，结构改动应符合国家建筑规范要求，乙方在租赁期间的装修及增设永久性附属设施，应事先征得甲方书面同意。按规定需审批的，甲方协助乙方报批(产生费用由乙方承担)。房屋返还时的状态：乙方返还房屋应当符合自然状态，并以乙方承租时的状态为基准，相互结清应当承担的费用。
　　2007年7月1日，新地平线公司与南通三建公司签订《建筑工程施工合同框架协议》，约定新地平线公司将“上海瑞金国际学校校园装饰工程、体育馆工程”发包给后者总承包施工；8月27日，南通三建公司与上海瑞金国际学校签订《上海市建设工程施工合同示范文本》，确定工程名称为“上海瑞金国际学校校园装饰工程、迁建厂房工程”,并就工程建设的权利、义务分别作了约定。同年12月29日，新地平线公司以明星公司名义获批“迁建厂房及辅助用房”(淀南路XXX号，4653平方米)《建设工程规划许可证》。2008年3月16日，新地平线公司作为发包人与南通三建公司(承包人)就上述“上海瑞金国际学校校园装饰工程、迁建厂房工程”签订《补充协议》，确定暂估工程造价为3,200万(最终以竣工结算为准)及就工程相应支付事宜等做了约定。
　　2008年3月18日，明星公司与南通三建公司就上述“迁建厂房及辅助用房”工程签订《上海市建设工程施工合同示范文本》。另明星公司与南通三建公司就上海瑞金国际学校校园装饰工程、体育馆工程”签订《补充协议》，明确上述施工合同系明星公司应新地平线公司要求与南通三建公司签订，系“政府必须相关手续资料签订的备案合同”，不做结算依据，“仅作为相关手续报建使用”，合同费用由新地平线公司与南通三建公司结算，明星公司不承担“合同所有责任和义务”。“在筹建过程中，报建、备案等各方面的资料(包括技术资料)需甲方(明星公司)签章的，由乙方(新地平线公司)审核后找甲方办理，甲方不承担任何责任”。
　　因工程款欠款产生纠纷，南通三建公司诉诸上海市闵行区人民法院(以下简称闵行法院)，经该院(2014)闵民五(民)初字第971号案件审理,确认系争工程包含：瑞金学校校园装修工程、明星公司迁建厂房工程(瑞金学校体育馆工程)，工程造价34,323,852元，并于2014年12月12日判决：新地平线公司、上海瑞金国际学校应于判决生效之日起10日内共同向南通三建公司支付工程款人民币4,776,969元，并支付利息(自2010年8月1日至判决生效时止，以中国人民银行发布的同类同期贷款利率为标准)等。经一审法院(2015)沪一中民二(民)终字第786号案件二审，裁定准予撤回上诉，该案一审判决生效。
　　《房屋租赁合同》履行期间，上海瑞金国际学校曾与上海精贤装饰工程有限公司等签署数份涉及校园内房屋、设施设备等建设工程施工合同并予施工履行。
　　《房屋租赁合同》履行期间,因新地平线公司欠付明星公司租金，明星公司于2015年6月26日诉诸闵行法院，该院经(2015)闵民五(民)初字第1502号案件审理，确认：新地平线公司“逾期未支付的租金显然已累计超过3个月，明星公司依约可行使解约权。该案于2016年2月24日判决：双方2007年4月28日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月4日解除；新地平线公司、上海瑞金国际学校应于判决生效后30日内将坐落于上海市闵行区莘庄镇淀南路XXX号的房屋及场地腾空后返还给明星公司；新地平线公司、上海瑞金国际学校应于判决生效后10日内支付明星公司房屋占有使用费(按4,197,000元/年标准，自2015年12月5日至实际返还房屋时止)；新地平线公司、上海瑞金国际学校应于判决生效后10日内偿付明星公司违约金，其中截至2015年6月16日违约金为5,098,895.35元，2015年6月17日至判决生效之日止之违约金，以12,342,924.37元为本金，按日万分之五标准支付。案件受理费97,924.7元，由新地平线公司、上海瑞金国际学校负担。经二审审理后，一审法院于2016年6月28日以(2016)沪01民终6040号民事裁定准予撤回上诉，该案一审判决生效。
　　2017年2月22日，闵行法院出具(2013)闵执字第7541号执行裁定书，确定因被执行人上海瑞金国际学校与宝厦集团有限公司建设工程施工合同纠纷执行案，法院已查封上海瑞金国际学校所有存放于上海市闵行区淀南路XXX号内三栋教学楼内的全部教学设施、办公用品。上述物品，经公开拍卖两次流拍，(被执行人之债权人)明星公司申请以第二次拍卖，保留价人民币28万元接受上述物品，并已支付完毕。该院裁定：被执行人上海瑞金国际学校所有存放于上海市闵行区淀南路XXX号内三栋教学楼内的全部教学设施、办公用品【物品清单详见沪大宏评报字(2015)第2020号资产评估报告书】的所有权及相应的其他权利归债权人明星公司所有，上述物品所有权自交付时起转移给明星公司。
　　审理期间，经新地平线公司、明星公司申请，一审法院委托上海同济工程咨询有限公司(以下简称鉴定单位)对本案涉案标的房屋涉及之：1、位于闵行区莘庄镇淀南路XXX号A楼、B楼室内外装修、安装及土建改造工程；2、体育馆土建、装修、安装工程；3、室外改造工程进行司法(审价)鉴定。
　　鉴定意见为：1、A楼、B楼装修及安装工程造价：15,209,153元；残值建议：根据双方签订的《房屋租赁合同》约定承包期限为十年，按照年度分摊折旧法,残值率为5.5%(从2007年6月1日至2016年11月14日)，计算折旧后残值金额为836,503元。2、A楼、B楼改建工程造价：242,829元；残值建议：根据GB50352-2005《民用建筑设计通则》，普通建筑和构筑物设计使用年限为50年，按年度分摊折旧法,残值率为83.59%(从2008年9月1日至2016年11月14日)，计算折旧后残值金额为202,981元。3、A楼、B楼幕墙工程造价：6,182,317元；根据GB/T21086-2007《建筑幕墙》，第5.2.1条“结构设计使用年限不宜低于25年”，按照年度分摊折旧法残值率为85.75%(从2009年8月1日至2016年11月14日)，计算折旧后残值金额为4,153,899元。4、体育馆土建工程造价：12,877,611元;残值建议：根据GB50352-2005《民用建筑设计通则》，普通建筑和构筑物设计使用年限为50年，按年度分摊折旧法,残值率为85.75%(从2009年8月1日至2016年11月14日)，计算折旧后残值金额为11,042,551元。5、体育馆幕墙工程造价：4,998,401元;残值建议：根据GB/T21086-2007《建筑幕墙》，第5.2.1条“结构设计使用年限不宜低于25年”，按年度分摊折旧法,残值率为70.84%(从2009年8月1日至2016年11月14日)，计算折旧后残值金额为3,540,867元。6、体育馆装修及安装工程造价：6,373,520元;残值建议：根据双方签订的《房屋租赁合同》约定承包期限为十年，按照年度分摊折旧法,(参照体育馆土建施工结束之2009年8月1日起算，从2009年8月1日至2016年11月14日)，计算残值率为27.09%，残值金额为1,726,489元。7、室外工程造价：102,684元;残值建议：参照中华人民共和国行业标准GJJ169-2011《城镇道路路面设计规范》第3.2.1条，“水泥凝土路面支路设计基准期二十年”，按年度分摊折旧法,残值率为58.98%(从2009年8月1日至2016年11月14日)，计算折旧后残值金额为60,563元。8、脚手架工程造价：482,753元；此部分为施工措施费用，无残值率。
　　一审法院认为，新地平线公司与明星公司2007年4月28日签订的《房屋租赁合同》业由生效判决确定于2015年12月4日解除，新地平线公司返还租赁标的房屋、场地，并承担违约解约责任。新地平线公司本案告诉主张赔偿因租约履行其投入之建筑、安装及装修等各项费用5,000万元，即为争议焦点：(承租人违约致)租约解除后，承租人履约期间建造、装修及改建之房屋设施涉及的价值返还问题。
　　合同解除即终止履行后，根据法律规定，已经履行部分根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。新地平线公司主张涉及的标的物按照约定及不动产添附等法律规定，特别是生效判决确定之承租人返还租赁标的房屋、土地条款，相关所有权应归属出租人之明星公司，返还适用价值返还原则。
　　根据查明事实，新地平线公司发包了“上海瑞金国际学校校园装饰工程、迁建厂房工程”，实际涉及的项目即为双方共同申请司法(审价)鉴定之：闵行区莘庄镇淀南路XXX号A楼、B楼室内外装修、安装及土建改造工程，体育馆土建、装修、安装工程，室外改造工程，具体包括：1、A楼、B楼装修及安装工程；2、A楼、B楼改建工程；3、A楼、B楼幕墙工程；4、体育馆土建工程；5、体育馆幕墙工程；6、体育馆装修及安装工程；7、室外工程；8、脚手架工程涉及之工程价值。应该认为，新地平线公司主张范围包括体育馆楼独立增建建筑，装饰、装修部分，改扩建部分及其它四部分价值。
　　一、体育馆楼(独立增建)建筑价值
　　合同履行期间，经双方确认，新地平线公司以明星公司名义申请规划等审批、建设了(独立建筑)体育馆楼，新地平线公司坚持主张该等建筑、装修价值应予以返还。明星公司则主张,按租赁合同约定新建建筑所有权属明星公司所有等,该等建筑涉及的价值依法不应返还。
　　法庭注意到，双方租赁合同明确约定，租赁期间新增房屋产权归明星公司所有，新地平线公司支付明星公司此部租金。即体育馆楼等新建建筑所有权按约自交付使用时即成立并归属出租人之明星公司，新地平线公司享有低额、固定租金条件下的承租使用权。应该认为，双方此部相对独立的交易对价为明星公司出租人提供场地使用权，新地平线公司提供建筑物(价值)及低额租金，交易期限为租赁期限。租赁未致期，违约方承担违约责任，但不影响交易对价中约定的互惠约因关系。必须指出的是，租赁合同未约定解约后(财产返还等)相关债务清结条款，而比照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)办理合法建设手续的，扩建造费用由出租人负担；”，租约未按期履行完毕情况下，出租人虽按约获得不动产所有权，但存在建筑价值不当得利的情况，承租人对其支出的扩建造价费损失有权要求出租人负担，即建筑建造价值之现存部分予以返还。
　　该部适用(租约终止后)不当得利返还原则，体育馆土建、幕墙工程造价按建筑规范现存之鉴定价值应予计入，该部装修造价考虑到出租人已实际接收(利用)，依法应与安装部分价值计算现值，即按(审价)鉴定意见标准计取：体育馆土建工程：11,042,551元，体育馆幕墙工程：3,540,867元，体育馆装修及安装工程：1,726,489元(合计：16,309,907元)。
　　二、关于装饰装修(土建、安装、装饰)部分价值
　　因租约系新地平线公司承租人违约解约，明星公司明确表示不同意利用A、B楼装修等工程(实际亦已拆除另行出租)，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，人民法院按照下列情形分别处理：(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，因在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，该部主张依法不能支持。该部工程为租约履行期间，新地平线公司实际对外发包施工形成，属出租标的不动产的添附部分，应统一适用上述司法解释，该部包括(鉴定意见1)A楼、B楼装修及安装工程造价，依法不应计取返还价值。
　　三、关于改建建筑(含幕墙工程)部分的价值
　　此部涉及A楼、B楼改建及幕墙工程，明星公司坚持主张，改建费用不应纳入司法鉴定范围，即使纳入审价，因新地平线公司对A楼、B楼改建未经明星公司许可，应自行承担费用。
　　根据查明事实，双方签订租赁合同后，新地平线公司即与南通三建公司签订《建筑工程施工合同框架协议》等施工合同，2007年12月29日，新地平线公司通过明星公司申请获批“迁建厂房及辅助用房”(淀南路XXX号)《建设工程规划许可证》。2008年3月18日，为建筑审批及办理手续需要，明星公司亲自与南通三建公司就上述“迁建厂房及辅助用房”工程签订《上海市建设工程施工合同示范文本》。双方租约明确规定，租赁目的系为新地平线公司承办教育设施，在此基础上之建设工程合同将不可避免涉及改扩建。实际租约亦明确约定明星公司同意新地平线公司“对租赁物局部改造及装修”等，但应符合国家规范，并应事先征得明星公司“书面同意”，由后者协助新地平线公司办理相关部门报批手续等。应该认为，无论是签约、履行期间，双方均原则同意租赁合同目的项下的改、扩建，并无证据表明新地平线公司严格履行了明星公司独立、书面批准程序，但显然不能认为改建违背明星公司意思及双方约定，此部应属于出租人确认之项目。考虑到改建、幕墙工程均属土建、安装范围，该部直接形成建筑价值，其解约后现存价值应由出租人之明星公司予以返还。
　　考虑到审价质证中，新地平线公司、明星公司对工程价值及残值计算均无异议，法庭以鉴定意见2、3中(残值)金额计入，即A楼、B楼改建工程：202,981元，幕墙工程：4,153,899元，合计4,356,880元。
　　四、其他工程价值
　　法庭注意到，并无证据或鉴定事实表明脚手架工程中有涉及装修工程价值组成，此部涉及室外工程造价、脚手架工程造价，应属土建工程即不动产建筑价值必要之组成，应纳入租约终止后剩余价值返还范围。明星公司主张按约应由新地平线公司自行承担，显然是以租约正常履行完毕为基础，与履行期间解约不同，依法不能采纳。考虑到双方对审价残值等计算无异议，该部应以审价意见确定，即返还价值为(鉴定意见7)室外工程造价残值60,563元，(鉴定意见8)脚手架工程造价：482,753元(此部无残值率)，两项合计543,316元。
　　审理期间，新地平线公司向法庭提交“投入电子设备明细”表，主张其曾投入价值10,632,540元之电脑、打印机、磁带机等设备，要求明星公司予以赔偿。明星公司经质证，对该表格的证明内容、证明力均予以否认。经审查，新地平线公司缺乏有效证据证明其投入设备之客观性及价值标准，亦无证据证明明星公司曾接受此等设备，此为其一。其次，根据本案查明，明星公司曾根据另案执行程序之(2013)闵执字第7541号执行裁定，在该案执行拍卖流拍后，以支付28万元(保留价)接受被执行人上海瑞金国际学校所有存放于上海市闵行区淀南路XXX号内三栋教学楼内的全部教学设施、办公用品，获得其所有权，该等物品所有权取得方式显属合法、有效，与新地平线公司并无法律上的关联性。因此，新地平线公司该部主张缺乏有效依据，依法应予驳回。
　　综上所述，新地平线公司诉讼请求部分成立，可予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款，第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、第十四条第一项之规定，一审法院判决如下，上海明星印绣花有限公司应于判决生效后10日内支付新地平线国际教育管理(天津)有限公司人民币21,210,103元。案件受理费人民币291,800元，由新地平线国际教育管理(天津)有限公司负担242,194元，由上海明星印绣花有限公司负担49,606元;司法(审价)鉴定费450,000元，由新地平线国际教育管理(天津)有限公司负担373,500元，由上海明星印绣花有限公司负担76,500元。
　　经审查，一审法院查明的事实双方当事人无异议且属实，本院予以确认。
　　本院认为，新地平线公司的上诉请求包括涉案租赁标的物的司法鉴定的依据是否正确，室外工程司法鉴定的范围是否全面以及电子设备折价款金额是否公平问题。首先，通观一审法院委托司法鉴定过程，新地平线公司对鉴定单位所依据的工程量依据和计价依据，书面意见表示无异议。针对鉴定意见征询稿，新地平线公司未予以回复。在整个司法鉴定过程中，新地平线公司对涉案工程价格的确定依据应该不失发表不同意见的机会和权利。一审法院鉴于以上事实，对鉴定意见予以确认有事实依据符合法律规定。其次，一审法院采信鉴定单位根据现场勘测结果出具的鉴定意见符合事实。新地平线公司在二审阶段提出申请调查相关图纸材料，又不能说明一审审理中没有提出申请的合理理由，显然违反民事诉讼法关于新证据的规定。另囿于新地平线公司至今无法提供用于涉案租赁标的物的材料和设备具体品牌的确切证据，故本院对其上诉主张难以支持。经查,在涉讼租赁合同范围内，鉴定单位业已将儿童活动中心的地坪工程、围墙中的玻璃围墙、校门中的电动门价值予以计取，且新地平线公司对此未再提出异议，鉴此鉴定意见应予以采信。一审法院对此项工程价值的认定并无不当，本院予以维持。综上，新地平线公司关于涉案租赁标的物价值异议的上诉意见，本院均不予支持。
　　关于电子设备折价款返还问题，一审法院从两个方面阐述了不能支持新地平线公司的诉讼请求的理由和依据，符合法律规定，本院予以维持，理由不再赘述。
　　综上，新地平线公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币185,749.49元由新地平线国际教育管理(天津)有限公司负担。一审案件保全费人民币5,000元由新地平线国际教育管理(天津)有限公司负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：竺  琴

书记员：王  茜