新大陆发展(上海)有限公司与叶陈生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：新大陆发展(上海)有限公司,住所地中国(上海)自由贸易试验区崂山西路XXX号。
　　法定代表人：陈权威，执行董事。
　　委托诉讼代理人：金秀福，上海星瀚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：金香，上海星瀚律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：叶陈生,男，1991年6月17日生，汉族，户籍地福建省。
　　委托诉讼代理人：张丹中，上海明庭律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：顾笑清，上海明庭律师事务所律师。
　　原告新大陆发展(上海)有限公司(以下简称新大陆公司)诉被告叶陈生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，被告叶陈生提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，依法适用简易程序，于2019年4月15日、2019年8月22日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人金秀福、金香，被告(反诉原告)的委托诉讼代理人张丹中、顾笑清到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解两个月。因疫情防控原因，本案于2020年1月24日至2020年3月24日中止审理。本案现已审理终结。
　　原告新大陆公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同》于2018年12月4日解除；2、判令被告向原告支付自2018年8月1日起至2018年12月4日止的租金人民币(以下币种同)409,638.90元及自2018年9月1日起至2018年12月4日止的物业管理费27,713.84元；3、判令被告向原告支付租金和物业管理费滞纳金(其中计算至2018年12月31日金额为272,874.67元，另外从2019年1月1日起，以第二项诉讼请求的金额为基数，按照日千分之五的标准计算至实际支付之日止)；4、判令被告向原告支付房屋使用费(每日租金按照月租金的5%计算，自2018年12月5日计算至实际返还之日止)；5、判令被告将租赁的房屋腾空后返还给原告；6、判令被告向原告支付律师费70,000元。事实和理由：原、被告于2018年2月27日签订了《租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区南泉北路XXX号新大陆广场一层S1-11室(以下简称系争商铺)出租给被告用于经营餐饮，租赁期限自2018年2月12日起至2021年1月9日止。租赁期间，第一年月租金为99,150元，物业管理费为每月8,850元，租金、物业管理费按每两个月为一期支付，于计租期前一个自然月25日支付，被告逾期支付租金或物业管理费等费用的，每逾期一日按应付金额的千分之五向原告支付滞纳金，逾期支付租金或应由被告支付的其他费用累计超过十五日的，原告有权单方解除租赁合同并要求被告承担违约责任。租赁合同签订后，原告已将系争商铺交付被告使用，但被告自2018年7月起无正当理由不予支付租金和物业管理费等费用，经原告多次书面通知仍置之不理。后原告于2018年11月26日向被告发送《解约函》，通知被告自2018年12月4日起解除双方的租赁关系，并要求被告按照合同约定处理解约后的事宜，但被告拒不履行上述义务。原告认为被告拒付房屋租金和物业管理费的行为已构成根本违约，故提起本案诉讼。审理中，原告以原、被告双方已于2019年5月14日完成了系争商铺的交接为由，变更第四项诉讼请求为判令被告向原告支付房屋使用费897,307.5元(每日租金按照月租金的5%计算，自2018年12月5日计算至2019年5月14日止)，并撤回了第五项诉讼请求。
　　被告叶陈生辩称不同意原告的诉讼请求。第一、被告认为租赁合同的解除时间是2019年1月4日，原因是原告对系争商铺停水停电导致被告无法继续使用，在此之前的费用被告同意支付，但认为实际租赁面积与合同约定不符，需要折算以后再支付。第二、系争商铺存在部分违章面积，导致被告无法办理食品经营许可证，而办理食品经营许可证是开设餐饮公司的强制性规定；而且2018年6月系争商铺的楼上也发生了下水管道的大面积漏水，导致被告无法正常经营，被告拒付租金和物业管理费是在要求原告解决违章建筑问题以及漏水补偿问题未果后行使先履行抗辩权的结果。第三、2019年3月25日，原告已经将系争商铺上锁，被告此后无法进入使用，也不应当支付房屋使用费。第四、系争商铺租赁合同的解除是原告违约所致，故被告也不同意支付原告的律师费。
　　反诉原告叶陈生向本院提出反诉诉讼请求：1、确认反诉原告与反诉被告于2017年1月5日所签订的《租赁合同》未获得建设规划许可部分及相应条款无效；2、判令解除反诉原告与反诉被告于2017年1月5日所签订《租赁合同》的有效部分，解除时间为2019年1月4日；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金297,450元；4、判令反诉被告向反诉原告返还多付的租金504,069元(暂以66.65平方米计算15个月)；5、判令反诉被告向反诉原告返还多付的物业管理费47,988元(暂以66.65平方米计算15个月)；6、判令反诉被告向反诉原告返还租赁保证金432,000元、装修押金30,000元、店铺还原费30,000元;7、判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失1,200,000元；8、判令反诉被告赔偿反诉原告安装消防、燃气施工费143,107元；9、判令反诉被告向反诉原告支付律师费10,000元；10、判令反诉被告向反诉原告返还保险柜一台、挂壁式空调三台、立式空调二台、厨房用具若干。事实和理由：2017年1月5日，反诉原告与反诉被告就系争商铺签订了《租赁合同》，约定租赁期限自2017年1月10日起至2021年1月9日止，出租面积为196.65平方米，2017年1月10日至2019年1月9日(其中有52天的装修免租期)的租金为99,150元/月，物业管理费为8,850元/月。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付了装修押金以及保证金等各类费用，且按期交租，反诉原告还以系争商铺为注册地址注册了上海新黎餐饮有限公司(以下简称新黎公司)并进行了装修。2018年1月、3月，反诉原告多次向上海市浦东新区市场监督管理局申请办理食品经营许可证未果。为此，反诉原告与反诉被告协商，重新签订送审的租赁合同，并将租赁面积拆分为130.95平方米+65.7平方米赠送面积，但仍然未成功办证。后，反诉原告向上海市浦东新区市场监督管理局以及上海市浦东新区城市管理行政执法局了解到，系争商铺中有近一半属于反诉被告自行搭建、未获得建设规划许可的违章建筑。因为系争商铺中存在违章搭建违反了法律规定，故无法办理食品经营许可证，导致租赁合同目的无法实现。此外，系争商铺的实际面积与约定的面积不符，经反诉原告测量，系争商铺的面积仅为130平方米(含违章建筑)左右，故反诉被告应将多收取的租金返还给反诉原告。审理中，反诉原告变更第七项反诉请求为判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失550,290元；变更第八项反诉请求为判令反诉被告赔偿反诉原告安装消防、燃气施工费143,107元，返还预付电费41,668.61元；变更第十项反诉请求为判令反诉被告向反诉原告返还保险柜一台及厨房用具若干。
　　反诉被告新大陆公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求。第一、2017年1月5日签订的《租赁合同》，反诉原告与反诉被告已于2018年2月27日书面确认解除，所以也不存在该份合同效力的问题。第二、反诉原告主张系争商铺实际面积比约定的面积少66.65平方米并无依据，故租金和物业管理费应按照合同约定履行。第三、本案中反诉原告为违约方，故无权要求反诉被告支付违约金以及赔偿装修损失。第四、租赁保证金、装修押金以及预付电费，反诉被告同意返还，但认为应优先用于抵扣反诉原告欠付的租金和物业管理费，由于反诉原告未按照原状返还系争商铺，故反诉被告不同意返还店铺还原费。
　　本院经审理认定事实如下：
　　上海市浦东新区崂山西路XXX号、XXX号于2016年7月4日被核准登记至原告名下，其中系争商铺所在的S-105区域的建筑面积为318.64平方米。
　　2017年1月5日，原告新大陆公司(出租方、甲方)与被告叶陈生(承租方、乙方)签订《租赁合同》(合同编号：(S1-11)XXXXXXXX)，约定甲方将系争商铺出租给乙方，出租建筑面积为196.65平方米，乙方经营范围是餐饮，商品品牌名称为“狼来了名羊天下碳烤羊腿”，租赁期为4年，自2017年1月10日起至2021年1月9日止。第四条约定商铺租赁实行先付后用方式，其中2017年1月10日至2019年1月9日期间，月租金为99,150元，物业管理费为8,850元；2019年1月10日至2021年1月9日期间，月租金为106,091元，物业管理费为8,850元；甲方同意免收乙方自2017年1月10日至2017年3月2日止的租金(其中包含52天的免租装修期)，在免租期内，乙方仍需支付除租金以外的其他费用，其中物业管理费免租期内按照22.5元/m2/月收取，免租期后按照45元/m2/月收取；租金每2个月为一期支付，乙方应于每个计租期的前月25日前向甲方付清该计租期租金，物业管理费为8,850元，每2个月支付一次，由乙方在缴纳租金的同时一并支付给甲方；乙方应于交付日或之前向甲方或甲方指定的管理公司支付装修押金30,000元，装修结束，经甲方或管理公司验收合格后一个月内无息退还；乙方应于进场装修前向甲方支付该商铺还原费押金30,000元，乙方退场时如商铺恢复原状，则该款无息退还，如未将商铺恢复原状，甲方有权自行或委托他人拆除乙方留存商铺内的装潢、余物，由此产生的费用由还原费抵充，如仍有不足，乙方应另行补足；如乙方逾期支付租金或本合同约定的各项费用，甲方有权自应付之日起每逾期一日按应付款的千分之五向乙方收取滞纳金。第五条约定乙方向甲方首次付款的同时，应向甲方支付该商铺租赁保证金432,000元，租赁关系终止、解除时，甲方收取的商铺租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的租金及各项费用外，剩余部分无息归还乙方。第八条约定除甲方同意乙方续租外，乙方未按本合同约定的时间将该商铺返还甲方的，应自逾期返还该商铺之日起，每逾期一日按当年度月租金的5%向甲方支付使用费。第十条约定乙方逾期支付租金或应由乙方支付的其他费用累计超过十五日的甲方有权解除本合同，并特别约定乙方不得以任何理由不支付租金，乙方不支付租金视为乙方根本性违约；租赁期间如发生违约情形，违约方应向守约方支付违约金，违约金按当年度三个月的租金水平设定，违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应支付损失与违约金的差额部分；若乙方逾期支付租金或应由乙方支付的其他费用超过十五日的，甲方有权切断乙方经营所需的水、电、煤的供应及其它服务等措施，由此造成的法律责任及经济责任由乙方承担。第十一条约定甲、乙双方在履行合同过程中发生争议，协商解决不成的，向商铺所在地人民法院起诉，因诉讼而发生的费用包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等由违约方承担。
　　同日，原告(出租人、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《补充协议》将原《租赁合同》中“该商铺出租建筑面积约为196.65平方米”变更为“该商铺出租建筑面积约为130.95平方米…另，甲方将租赁房屋北侧部分约65.7平方米免费提供给乙方使用”。并约定租金及付款方式均按照原合同执行，原合同其他条款均不变，甲、乙双方继续履行。
　　2017年11月6日，新黎公司经上海市浦东新区市场监督管理局核准设立，住所地为系争商铺，法定代表人为叶陈生。同日，上海市浦东新区市场监督管理局向新黎公司发出《告知书》，告知其经营范围中含有需经批准的事项，至审批部门批准后方可开展相关经营活动，具体审批事项为“餐饮服务许可”，审批部门为“食品药品监管部门”。
　　2018年2月27日，原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)签订《解除租赁合同协议书》，内容为乙方因办证受阻提出解除与甲方签订的商铺租赁合同，甲、乙双方经协商一致，确定《租赁合同》(合同编号：(S1-11)XXXXXXXX)于2018年2月11日解除。
　　同日，原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)就系争商铺重新签订《租赁合同》(合同编号：(S1-11)XXXXXXXX)，该份合同除将租赁范围变更为甲方出租给乙方的商铺建筑面积约为130.95平方米，并将租赁房屋北侧部分约65.7平方米免费提供给乙方使用，又将租赁期调整为自2018年2月12日起至2021年1月9日止之外，其余主要合同条款与编号为(S1-11)XXXXXXXX的《租赁合同》大致相同。
　　2018年9月25日，原告向新黎公司发送《回复函》，内容为“我司已将贵司提供的情况说明第一时间发给了南二楼S2-27浅厨美食广场负责人，对方对于情况说明中的损失金额提出异议。贵司作为索赔主体应当积极主动与南二楼S2-27商户进行沟通解决，若沟通时遇到困难我司可以进行协调。2018年6月26日S1-11名羊天下商铺漏水至今，我司已经与南二楼S2-27浅厨美食广场负责人沟通多次，我司也与贵司表示过漏水问题并非我司原因导致，然贵司以拒付租金、物业费的方式要求我司解决漏水问题。我司作为新大陆广场管理方，南一楼S1-11商铺和南二楼S2-27商铺均为我司承租户。我司会积极协调商户之间的问题，商户也应按照合同约定履行相关责任与义务。”
　　2018年9月25日、2018年11月22日，原告两次发函要求被告支付逾期未付的租金、物业管理费等费用。2018年11月26日，原告向被告发送《解约函》，内容为因被告拖欠原告租金未予缴纳，根据合同约定被告不付租金的行为属于根本性违约，故原告通知被告双方所签订的合同于2018年12月4日解除。
　　2018年12月1日，被告向原告发送《解除合同弃议函》，内容为被告对原告解除租赁合同的行为表示反对，并认为原告恶意欺骗且违约在先，被告有权拒绝支付租金。
　　2018年12月4日，原告向被告发送《告知函》，内容为因原告逾期支付租金和其他应付费用已累计超过十五日，原、被告间的租赁合同关系已于2018年12月4日解除，故原告要求被告在收到函件后的24小时内清空场地、交还房屋；若被告逾期交房，原告将按照租赁合同约定的条款执行，有权处置被告遗留在商铺内的所有物品，并追索被告无故滞留给原告造成的经济损失。
　　2019年2月28日，被告向原告发送《律师函》，希望与被告共同委托第三方对系争商铺的装修损失进行评估，以便于被告尽早腾空房屋。
　　2019年3月15日，原告向被告发送《告知函》，要求被告在收件后24小时内尽快清空场地、交还房屋(包括归还钥匙)，否则原告将按照《租赁合同》约定条款执行，处置被告遗留在商铺中的所有物品，并追索被告无故滞留给原告所造成的经济损失。
　　后，被告于2019年3与20日向原告发送《律师函》，内容为被告已向法院申请司法鉴定，在未进行司法鉴定之前，原告无权对系争商铺内的被告留下的装修、物品等进行处置，否则被告将要求原告赔偿损失。
　　2019年9月3日，上海市浦东新区城市管理行政执法局出具(沪浦)责拆告字[2019]第010203号《责令限期拆除违法建筑公告》，内容为“经查，当事人新大陆发展(上海)有限公司，于2013年在上海市浦东新区南泉北路XXX号新大陆广场南楼1楼实施未取得建设工程规划许可证新建、改建、扩建建筑物、构筑物的行为…责令当事人自收到《责令限期拆除违法建筑决定书》之日起5日内自行拆除上述违法建筑。逾期不拆除的，本机关将依法报请上海市浦东新区人民政府强制拆除。”原、被告均确认系争商铺的部分面积属于该公告中所认定未取得建设工程规划许可证新建、改建、扩建建筑物、构筑物的区域。
　　本案审理过程中，被告向本院申请对系争商铺内的装修工程造价进行鉴定。经上海市高级人民法院委托，上海同济工程咨询有限公司于2019年7月8日出具《工程审价的司法鉴定意见》，司法鉴定意见载明，经鉴定人2019年5月10日进行现场勘验及测量，本案所涉系争商铺室内装修价值为550,290元。本次司法鉴定费的金额为21,000元。
　　另，根据原告向被告发送的短信显示，2019年1月1日系争商铺在新大陆广场处预存的剩余电量为42608.272度，2019年2月1日剩余电量为41668.732度，2019年3月1日的剩余电量为41668.607度。原、被告均确认短信中电量的单位“度”就是“元”的意思。
　　被告提供的反映其于2019年3月13日与上海市浦东新区市场监督管理局韩姓工作人员(女)交流过程的音视频资料显示，在双方的交流中被告代理人自称是系争商铺的店长想就系争商铺未能办理食品经营许可证的原因进行咨询，韩姓工作人员表示由于时间间隔较长，所以无法查清收取新黎公司申请材料的人员以及当时未能办理的原因，后其阅看了被告代理人出示的材料后，表示可能是由于存在违章搭建的问题。被告代理人询问相关的法律依据，韩姓工作人员回答是根据“一地一证”的规定。被告代理人又询问有何解决办法，韩姓工作人员表示可以让系争商铺所属的陆家嘴街道开具一个房屋住所证明，被告代理人称陆家嘴街道不肯开具该证明。
　　此外，被告为证实系争商铺的漏水情况提供了现场拍摄的视频资料，该视频显示，系争商铺的二层屋顶存在漏水现象，现场人员使用了多个容器用于接水，当时原告方的物业管理人员也到现场进行查看。为了证实系争商铺漏水的维修情况，原告提供了微信聊天记录和照片，在群名为“新大陆广场”2018年6月26日晚至27日凌晨的微信聊天记录中，原告方的工作人员提及“疏通单位人员一直在，高压水车都开来了”，“现在情况是这样的，疏通队一直在疏通，但是一直通不开”，“导致名扬天下的人很急躁，也打电话报了警”，“目前疏通公司去购买管材打算直接从二楼接排水，绕开堵塞点，先控制漏水问题”，27日零时3分的聊天记录提到“南一楼‘名羊天下’铺内已经不在漏水了，保洁已做了清扫。南二楼‘浅厨’也闭店了，下水管道内没有反水情况了”，“现在管道疏通公司还在疏通一楼的下水管道”，并附上了现场拍摄的图片。
　　被告为证明其支出的安装消防、燃气施工费，提供了其在2017年2月8日与上海景文同安机电消防工程有限公司签订的《消防工程施工协议》，施工内容为增加及移位部分烟感探测器及喷淋头，工程款为30,000元，并提供了共计30,000元的转账凭证及收据。被告还提供了其在2017年5月23日与上海燃气浦东销售有限公司签订的两份《委托合同》(1、施工内容为报警工程，合同价款71,168元；2、施工内容为室内外燃气排管工程，合同价款为46,939元)，并提供了相应的施工图预算书及面额共计113,107元的发票。
　　原告提供了《聘请律师合同》、《补充协议》及发票，用以证明其因本案支付律师费70,000元。
　　审理中，本院至上海市浦东新区市场监督管理局咨询食品经营许可证的办理事宜，该局的工作人员告知本院，根据《上海市食品经营许可管理实施办法》的规定申领食品经营许可证须提供的材料包括：1、营业执照(其他主体资格证明文件)，2、与食品经营相适应的主要设备设施布局、操作流程等文件，3、利用自动收货设备从事食品经营销售应提交的材料，4、食品经营许可申请书；并表示不会强制要求申请人提供租赁合同、房产证等材料，该局的办公系统中也从未对新大陆广场的房产证进行过备案，不存在被告所称的因其提供的房产证与该局备案的房产证不一致而驳回其食品经营许可证申请的说法；还表示由于时间间隔较长，且该局的办公系统中也无相关登记，故无法确定被告未能办理取得食品经营许可证的具体原因。另，该局韩姓工作人员表示，被告代理人在2019年3月13日拍摄音视频文件时，事先并未告知其也未经其许可。
　　审理中，原、被告一致确认，原告于2019年3月25日对系争商铺另行加锁，2019年5月14日原、被告就系争房屋内的物品进行了交接，被告已取走系争商铺内当时所存在的所有属于被告的物品。此外，原告还向本院陈述到，系争商铺现在已经出租给案外人用于经营餐饮，案外人经装修后已经开始营业，在此过程中原告没有额外支出费用用于店铺的装修还原，且案外人也某于2019年8月13日被核发了食品经营许可证。被告也向本院陈述到，因系争商铺内存在违章面积故其于2018年1月、2018年2月、2018年8月三次向浦东新区企业服务中心递交材料申请办理食品经营许可证的审查结果均为不予通过，而且为了办证其在2018年2月还与原告重新签订了用于送审的租赁合同；被告实际使用系争商铺到2019年1月4日止，此后因原告断电就无法经营了，在正常经营期间，系争商铺每日的电费在300元左右。
　　以上事实，由《租赁合同》、《补充协议》、司法鉴定意见及原、被告的陈述等予以佐证。
　　本院认为，本案争议焦点有三，一是租赁合同的效力以及解除的时间，二是违约责任的认定，三是合同解除后费用的分担。具体分述如下：
　　关于第一个争议焦点。上海市浦东新区城市管理行政执法局已经认定系争商铺中存在部分未取得建设工程规划许可证的区域，故本院认定原、被告就该部分区域订立的租赁合同无效。对于合同有效部分的解除时间，原、被告在2018年2月27日签订了《解除租赁合同协议书》，约定双方于2017年1月5日签订的《租赁合同》(合同编号：(S1-11)XXXXXXXX)于2018年2月11日解除，并于同日又重新签订了《租赁合同》(合同编号：(S1-11)XXXXXXXX)。
　　虽然在《解除租赁合同协议书》载明“乙方因办证受阻提出解除与甲方签订的商铺租赁合同”，但解除原租赁合同并签订新的租赁合同也是原、被告的真实意思表示。而且，原、被告于2017年1月5日签订的《补充协议》已经对原租赁合同中被告的承租范围进行了变更，变更后的结果与《租赁合同》(合同编号：(S1-11)XXXXXXXX)的约定完全相同，两份《租赁合同》除了在租赁期间上有所变动之外，其余合同条款基本相同，通过《解除租赁合同协议书》解除原租赁合同并重新签订租赁合同对于双方的权利义务并无实质性影响。故本院根据在案证据认定原、被告在2017年1月5日签订的《租赁合同》的有效部分于2018年2月11日经双方协议解除。
　　如下文所述，《租赁合同》(合同编号：(S1-11)XXXXXXXX)的有效部分因原告行使合同解除权于2018年12月4日解除。
　　关于第二个争议焦点。被告辩称其拒付租金是因为系争商铺存在违章面积且存在漏水现象而行使先履行抗辩权的结果。对于被告所称的上述意见，其一、被告虽曾在2018年1月、2月、8月三次向浦东新区企业服务中心递交材料申请办理食品经营许可证，三次的审查结果均为不予通过，但也未能举证证明新黎公司无法办理食品经营许可证的直接原因，而且在2018年2月至8月期间，被告也未能举证证明其因系争商铺存在违章面积而催告原告配合解决办证事宜；被告所提供的上海市浦东新区市场监督管理局韩姓工作人员的音视频资料一方面在拍摄时并未经对方许可，另一方面该韩并非受理新黎公司申请的直接经办人员，双方的交谈也只是咨询性质的，在交谈中该韩也告知了被告可以补强的材料，而且上海市浦东新区市场监督管理局也明确向本院表示在申请办理食品经营许可证时并不强制审查申请人的房屋产权证和租赁合同；此外，如原告所述系争商铺后续的承租人已经就相同的地址申领取得了食品经营许可证。其二、根据在案的材料可以反映出漏水发生时，原告方的工作人员即到现场查看，并委托维保公司进行维修，并且漏水现象发生在2018年6月，但被告自述一直经营到2019年1月，在长达半年的时间内，被告既未因漏水问题要求原告继续维修，也未因漏水而停业，故本院采信原告所称的漏水问题发生之后即派人修复。基于上述理由，故本院对被告的相关辩解不予采信。被告无正当理由逾期支付租金和物业管理费违反了合同约定，属于违约行为，原告有权据此解除合同并追究被告的违约责任。对于解除时间，根据合同约定，承租方欠付租金等费用累计超过十五日的出租方有权解除合同，现被告已逾期支付自2018年8月起的租金以及自2018年9月起的物业管理费，经原告两次催告仍未支付，且原告于2018年11月26日致函被告要求于2018年12月4日解除双方的租赁合同，被告亦确认收到上述函件，因此原告依照合同约定享有合同解除权，故本院认定《租赁合同》(合同编号：(S1-11)XXXXXXXX)中的有效部分于2018年12月4日解除。
　　关于第三个争议焦点。在本诉中，原告要求被告支付系争商铺自2018年8月1日至2018年12月4日期间的房屋租金409,638.90元以及自2018年9月1日至2018年12月4日期间的物业管理费27,713.84元的诉讼请求，具有事实和合同依据，被告也同意支付此期间的房屋租金和物业管理费，对此本院予以支持。被告无正当理由逾期缴纳租金和物业管理费，根据合同约定每逾期一日按应付款的千分之五计算滞纳金，现被告辩称该滞纳金计算标准过高要求本院调整。本院考虑到日千分之五的滞纳金标准显属过高，再加上原、被告间的租赁关系于2018年12月4日解除，因此滞纳金也应计算到该日为宜，综上，本院酌定被告应向原告支付逾期缴纳租金和物业管理费的滞纳金15,000元。
　　对于原告要求被告支付自2018年12月5日起至2019年5月14日止的房屋占有使用费897,307.50元的诉讼请求，在审理中被告主张原告在2019年1月4日对系争商铺采取了断电的举措，并于2019年3月25日对系争商铺加锁，2019年5月14日双方清点了系争商铺内的物品完成了交接；此外还认为合同约定的占有使用费计算标准过高，要求本院予以调整。对于被告的上述意见，原告虽否认在2019年1月4日采取了断电措施，但是根据被告提供的电费短信可以看出，2019年1至3月期间系争商铺内预存的电费量基本没有变动，故本院采信被告所称的原告对系争商铺从2019年1月4日开始断电。自该日起系争商铺的空置损失，本院考虑到原告将存在违章面积的系争商铺交付给被告使用本身存在过错，进而导致双方对于装修补偿发生争议，后又申请司法鉴定使得双方未能及早办理交接手续，由此可酌情减少此期间内被告应承担的房屋占有使用费。故本院酌定被告应向原告支付2018年12月5日至2019年5月14日期间的房屋占有使用费330,000元。
　　根据租赁合同的约定律师费由违约方承担，故原告要求被告支付律师费的诉讼请求，具有合同依据，故本院根据本案案情以及本、反诉中诉讼请求的受支持程度，酌定被告向原告支付律师费40,000元。
　　关于反诉部分，如上所述，由于双方租赁关系的解除是由于反诉原告逾期支付租金和物业管理费所致，故反诉原告也无权要求反诉被告支付违约金和律师费。合同签订之后至双方纠纷发生之前的合同履行过程中，双方对于租金和物业管理费的收取金额并无异议，而且在本案中关于合同约定的反诉原告所承租的系争商铺面积，也通过2017年1月5日的《补充协议》和2018年2月27日的《租赁合同》两次进行了变更，但反诉原告每月所需缴纳租金和物业费的标准均是以固定金额的形式在合同中进行了约定，反诉原告对此均未提出异议，且庭审中反诉原告也陈述在合同签订之前曾到系争商铺实地查看过，对于合同约定的其可以使用的区域范围也与反诉被告实际交付给其使用的区域范围相一致，故本院认定合同中的关于租金和物业管理费的金额符合双方当事人的预期，反诉原告要求反诉被告返还多付的租金和物业管理费的反诉请求并无事实和法律依据，本院不予支持。
　　对于反诉原告要求反诉被告返还租赁保证金432,000元、装修押金30,000以及预付电费41,668.61元的反诉请求，反诉被告表示愿意返还上述金额但认为应优先用于抵扣反诉原告逾期支付的租金、物业管理费和占有使用费。但租赁合同中仅对于租赁保证金有此约定，故本院认定合同解除后反诉被告应向反诉原告返还装修押金30,000以及预付电费41,668.61元，此外，租赁保证金432,000元应用于抵扣反诉原告欠付的费用。对于店铺还原费30,000元，根据合同约定应用于反诉被告将系争商铺恢复原状的花销，现反诉被告并未举证证明其为将系争商铺恢复原状而花费的费用，且其称已将系争商铺租给案外人装修后使用，故反诉被告理应将店铺还原费全额返还给反诉原告。
　　根据司法解释的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。反诉被告出租的系争商铺的部分面积系未取得建设工程规划许可证的建筑物，对于该部分租赁合同无效应承担主要责任，被告对系争房屋合法性疏于审查，未尽合理审慎义务，也应对合同无效承担一定的责任。现有关部门并未对系争商铺中未取得建设规划许可的具体面积做出认定，反诉原告与反诉被告也称无法确认有证面积与无证面积的范围，要求本院根据在案证据予以认定。对于反诉原告主张的消防和燃气施工费，鉴定人员表示由于双方当事人均无法说明系争房屋在反诉原告承租之前的状况，故该项费用缺乏鉴定基础，且经鉴定人员实地查勘，系争商铺内确实存在消防和燃气设施，故建议本院对于燃气施工费参照发票予以认定，对于消防施工费酌定认定；对于消防和燃气施工费反诉原告与反诉被告也均要求由本院酌定。故本院根据鉴定人员的意见并参照反诉原告提供的消防以及燃气工程的施工合同和付款凭证，再考虑装修完成后反诉原告已经实际使用装修及设施的时间应予折旧的因素，并结合双方的过错程度，酌定反诉被告赔偿反诉原告装修以及消防、燃气施工费损失合计150,000元。
　　审理中，反诉原告已确认从反诉被告处取回了一个保险箱，并陈述到2019年5月14日双方进行交接时，已取回当时系争商铺内遗留的所有属于反诉原告的物品。故根据在案的证据以及双方的陈述，尚不足以认定反诉被告有拒不归还或损坏反诉原告厨房用品的情形，对于相应的反诉请求，本院也不予支持。
　　审理中，原告撤回并调整了部分诉讼请求，反诉原告也调整了部分反诉请求，此系双方对自身民事权利的处分，经查并无不当，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)新大陆发展(上海)有限公司与被告(反诉原告)叶陈生签订的《租赁合同》中未取得建设工程规划许可的部分无效；
　　二、原告(反诉被告)新大陆发展(上海)有限公司与被告(反诉原告)叶陈生于2017年1月5日签订的《租赁合同》的有效部分于2018年2月11日解除；
　　三、原告(反诉被告)新大陆发展(上海)有限公司与被告(反诉原告)叶陈生于2018年2月27日签订的《租赁合同》的有效部分于2018年12月4日解除；
　　四、被告(反诉原告)叶陈生于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)新大陆发展(上海)有限公司支付2018年8月1日至2018年12月4日的租金以及2018年9月1日至2018年12月4日的物业管理费共计5,352.74元(租赁保证金432,000元已抵扣)；
　　五、被告(反诉原告)叶陈生于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)新大陆发展(上海)有限公司支付逾期缴纳租金和物业管理费的滞纳金15,000元；
　　六、被告(反诉原告)叶陈生于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)新大陆发展(上海)有限公司支付2018年12月5日至2019年5月14日期间的房屋占有使用费330,000元；
　　七、被告(反诉原告)叶陈生于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)新大陆发展(上海)有限公司支付律师费40,000元；
　　八、原告(反诉被告)新大陆发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)叶陈生返还装修押金30,000元、店铺还原费30,000元、预付电费41,668.61元；
　　九、原告(反诉被告)新大陆发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)叶陈生装修、消防、燃气施工费损失150,000元；
　　十、驳回被告(反诉原告)叶陈生的其余反诉诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费12,490元，由原告(反诉被告)新大陆发展(上海)有限公司负担6,146元，被告(反诉原告)叶陈生负担6,344元。反诉案件受理费11,760元，保全费5,000元，鉴定费21,000元，由原告(反诉被告)新大陆发展(上海)有限公司负担5,664元,由被告(反诉原告)叶陈生负担32,096元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　

审判员：张  凡

书记员：黄  政