方某某、武汉格某物业管理有限公司物权纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：方某某，男，****年**月**日出生，汉族，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：文锦，
湖北华平律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：
武汉格某物业管理有限公司，住所地武汉市东西湖区金山大道北侧碧海花园。
法定代表人：郑乃平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：白柯沙，该公司员工。
委托诉讼代理人：许婷，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市东方帝园小区业主大会业主委员会，住所地武汉市江汉区金家墩特一号。
负责人：王鼎星，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：李循，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周克静，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：
武汉宏宇实业集团有限责任公司，住所地武汉东湖新技术开发区庙山小区管委会二楼。
法定代表人：王道友，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邹宁君，
上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。
上诉人方某某、上诉人
武汉格某物业管理有限公司（以下简称格某物业）因与被上诉人武汉市东方帝园小区业主大会业主委员会（以下简称东方业委会）、

武汉宏宇实业集团有限责任公司（以下简称宏宇公司）物权纠纷一案，均不服湖北省
武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初8835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
武汉市中级人民法院（2016）鄂01民终4335号民事判决书认定其权属为东方帝园小区全体业主共有，东方业委会享有对诉争房屋的管理权、使用权。宏宇公司在东方业委会未成立前（2013年成立）将诉争房屋委托小区前期物业单位格某物业管理并出租牟利虽有一定历史原因，但该行为侵犯了东方帝园小区全体业主对小区共有部分的处置权，而且宏宇公司及格某物业均未向一审法院提供证据证明其将所收的租金等费用用于东方帝园小区物业管理的不足部分，故应当向东方业委会赔偿相关损失，现东方业委会只诉请按其签订的房屋租赁合同中约定的收益作为赔偿标准的依据，符合法律规定，一审法院依法照准，期限为其实际取得诉争房屋利益的期限（合同的初始虽为2011年7月，但实际为2012年1月计取租金）。对于2014年4月起的租金及管理费，方某某并未交纳，宏宇公司及格某物业并未取得相应的利益，应由方某某直接将应交纳的租金及管理费返还给东方业委会。对于赔偿标准的具体金额，诉争房屋为物业管理用房根据其用途不能出租牟利，再根据格某物业及宏宇公司与方某某签订的房屋租赁合同约定，其租金及管理费均为宏宇公司、格某物业的收益，故返还的标准为租金及管理费之合即每月12500元。对于宏宇公司辩称对诉争房屋出租牟利行为是格某物业单方行为，其不应承担返还责任一节，一审法院认为，诉争房屋系由宏宇公司交由前期
物业管理公司即格某物业并委托其出租，在格某物业与方某某签订租赁合同的租赁期限尚未届满，格某物业即将退出东方帝园小区物业管理时，宏宇公司与方某某就剩余租期重新签订《房屋租赁合同》，而此时东方业委会已成立，并对诉争房屋的所有权提出异议，故宏宇公司该行为表明，其是知晓格某物业的出租行为，并承接格某物业所签订合同的权利、义务，故宏宇公司应当与格某物业共同承担侵权赔偿责任。因方某某为诉争房屋的实际使用人，现合同期限已届满，东方业委会不同意将房屋继续租赁给方某某，故方某某应当立即腾退诉争房屋交东方业委会管理，并赔偿从合同期限届满至其腾退时止的房屋占用期间的损失，其损失标准依东方业委会诉请标准处理。
对于方某某的反诉部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中，宏宇公司、格某物业擅自将业主共有部分物业管理用房改变成为经营用房并出租牟利，事后未得到东方帝园小区业主大会或东方业委会的追认，故格某物业、宏宇公司与方某某分别签订的《房屋租赁合同》均为无效。但合同中双方约定因业主大会或业主委员会要求将此房作为会所用房时，上述合同终止；而且约定合同终止时除可移动物品由方某某自行收回外，对于方某某装饰、装修部分无偿交由出租方处理，不得拆除或毁损。根据上述合同约定，方某某在签订上述《房屋租赁合同》时就应当预见房屋所有权的权属风险；另外，方某某无论与格某物业，还是宏宇公司签订的《房屋租赁合同》的截止日期均为2016年12月30日，故方某某对其装饰、装修的使用期限均有预期，而且对在租赁期限届满或约定终止条件形成时（业主大会或业委会使用）其装饰、装修剩余价值的处理也有预见。现合同约定的租赁期限已届满，其所签订《房屋租赁合同》虽为无效，但作为承租人的方某某已实现了合同签订的目的，其装饰、装修的价值已实现，其并没有因合同无效造成相应的损失，故其要求东方业委会、格某物业、宏宇公司赔偿其装饰、装修损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于扩建构筑物部分，因未办理合法的建设手续，根据前述相关司法解释的规定，扩建造价费用由双方按照过错分担，对诉争房屋的扩建经格某物业同意，故格某物业及方某某对诉争房屋的扩建均有过错，一审法院认为其责任比例为各承担50％为宜，补偿标准以评估报告确定的金额为准；另外，同前所述宏宇公司应与格某物业共同承担相应扩建补偿责任。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，第七十六条第一款第（七）项、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、方某某于一审判决生效之日起五日内腾退坐落于武汉市江汉区东方帝园小区8号楼南面1栋2层房屋，交由武汉市东方帝园小区业主大会业主委员会管理；二、
武汉宏宇实业集团有限责任公司、
武汉格某物业管理有限公司于一审判决生效之日起五日内向武汉市东方帝园小区业主大会业主委员会赔偿从2012年1月起至2014年3月止的可得利益损失，其支付标准为每月12500元；三、方某某于一审判决生效之日起五日内向武汉市东方帝园小区业主大会业主委员会给付占用房屋期间的损失，从2014年4月至实际腾退之日止，每月按12500元的标准支付；四、
武汉宏宇实业集团有限责任公司、
武汉格某物业管理有限公司于一审判决生效之日起五日内共同向方某某补偿扩建构筑物造价损失110972.41元；五、驳回武汉市东方帝园小区业主大会业主委员会其他诉讼请求；六、驳回方某某的其他反诉诉讼请求。
如果当事人未按一审判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12300元，由
武汉宏宇实业集团有限责任公司、
武汉格某物业管理有限公司共同负担5150元，方某某负担7150元；一审反诉案件受理费15864元，由方某某负担13564元，
武汉宏宇实业集团有限责任公司、
武汉格某物业管理有限公司共同负担2300元（本诉款项武汉市东方帝园小区业主大会业主委员会已预付，反诉款项方某某已预付，各方当事人应当负担部分于一审判决生效之日起五日内交付武汉市东方帝园小区业主大会业主委员会或方某某）。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，东方业委会在诉讼请求第2项、第3项中最初主张的赔偿标准是“以人民法院委托的评估结论为准”。2018年2月9日，东方业委会向一审法院递交书面材料，载明撤回评估申请，对诉讼请求第2项、第3项的赔偿标准按格某物业与方某某之间的合同标准（每年150000元）计算。2018年12月12日，一审最后一次庭审中，东方业委会亦明确其诉请第2项、第3项的赔偿标准为按照格某物业、宏宇公司、方某某之间的合同标准计算。

本院认为，二审围绕当事人的上诉请求进行审理。格某物业上诉认为其收取每月6400元的管理费是基于提供了其他综合服务且为此承担了较大的成本，但对此并未提交充分的证据予以证明，本院不予采纳。诉争房屋作为物业管理用房，根据其用途不能出租牟利。鉴于东方业委会在一审中诉请按格某物业公司及宏宇公司与方某某签订的《房屋租赁合同》中的收益标准作为赔偿依据。一审考虑格某物业、宏宇公司与方某某签订的《房屋租赁合同》中约定的租金及管理费均系宏宇公司、格某物业出租诉争房屋的收益，而判令格某物业应以租金及管理费之和即每月12500元的标准向东方业委会赔偿可得利益损失，具有事实依据，本院予以维持。
对于方某某上诉请求按照每月6100元的租金标准向东方业委会支付占用房屋期间的费用。因《房屋租赁合同》约定的租金、管理费合计每月12500元系方某某使用诉争房屋的对价，方某某亦按照此标准支付至2014年3月，此后方某某虽未再向格某物业、宏宇公司支付租金、管理费，但仍继续使用诉争房屋至今，东方业委会作为诉争房屋的权利人，诉请方某某按照《房屋租赁合同》中格某物业公司、宏宇公司收取的标准向东方业委会支付占用房屋期间的费用，并无不当。方某某的该项上诉请求不成立，本院不予支持。
对于方某某上诉请求东方业委会、宏宇公司、格某物业向方某某补偿扩建构筑物造价损失110972.41元以及装饰装修损失360000元。首先，方某某的合同相对人并非东方业委会，其亦非经东方业委会同意而进行装修、扩建，故方某某要求东方业委会承担责任缺乏事实依据，本院不予支持。其次，宏宇公司、格某物业对于向方某某补偿扩建构筑物造价损失110972.41元均未提出上诉，视为服从一审判决。关于方某某主张的装修费用补偿，宏宇公司、格某物业擅自将业主共有的物业管理用房改变为经营用房出租牟利，其与方某某分别签订的《房屋租赁合同》并未得到东方帝园小区业主大会或东方业委会的追认，故上述《房屋租赁合同》对东方业委会并不发生法律效力，但格某物业、宏宇公司分别与方某某签订上述《房屋租赁合同》时，对于租赁期限及装饰装修在合同期限届满时如何处理等约定，均系双方自愿协商确定，是当事人的真实意思表示，加之《房屋租赁合同》中亦约定“因业主大会或业主委员会要求将此房作为会所用房时该合同终止，双方互不承担违约责任”，可知方某某在与格某物业、宏宇公司分别签订《房屋租赁合同》时，对于诉争房屋的权属风险应是明知，对于装饰装修的使用期限亦有预期。现方某某占有使用诉争房屋已至《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满，一审综合本案事实，认定方某某已经实现了合同签订的目的，其装饰装修价值已经实现，对其主张的装修费用补偿不予支持，并无不当，本院予以维持。
综上所述，方某某、格某物业的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

审判长 王薇
审判员 李瑜
审判员 胡丹丹

书记员： 汪丽玲