方文军与祝锦良房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：方文军，男，1970年12月4日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：周祝华，上海市尚实律师事务所律师。
　　被告：祝锦良，男，1963年6月2日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告方文军诉被告祝锦良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告方文军的委托诉讼代理人周祝华到庭参加诉讼，被告祝锦良经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告方文军向本院提出诉讼请求，要求判令被告返还购房款人民币(以下币种同)135万元和赔偿原告违约金13.5万元。
　　事实和理由：经案外人居间介绍，原、被告于2014年11月16日签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将其所有的川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出售给原告并协助原告办理过户手续。2015年1月前原告向被告付清房款135万元后，前往收房，遭到案外人高珍霞、丁超阻拦未遂。
　　2016年6月1日，高珍霞、丁超起诉要求确认原、被告的买卖合同无效。2017年6月29日，浦东法院判决原、被告签订的买卖合同无效，并查明：早在(2011)沪民一(民)终字第2573号判决书早已判决高珍霞、丁超为系争房屋合法权利人，被告对该房屋不享有任何权利。
　　因被告无权出售涉案房屋，致使原、被告签订的买卖合同无效，故原告提起本案诉讼。
　　被告祝锦良未作答辩亦未提供证据。
　　经审理，原告提供了《上海市房地产买卖合同》《个人购房贷款/担保合同(商业)》、契税已申报办理证明、(2011)沪一中民二(民)终字第2573号民事判决书、(2016)沪0101民初11852号民事判决书、(2016)沪0115民初39291号民事判决书、上海市不动产登记簿、银行交易流水、收条。本院认为，原告提供的《上海市房地产买卖合同》《个人购房贷款/担保合同(商业)》虽为复印件，但相关事实在生效判决中已有认定，本院予以确认；原告提供的收条为复印件，不予认定；对其他证据，本院根据证据内容与本案关联性予以认定。现查明如下事实：
　　1987年10月19日，上海市川沙县御桥铲车修理厂与原川沙县建设开发经营公司(即上海浦东新区东集房地产实业有限公司)签订协议书，购买房屋两套(其中包括涉案房屋一套)，言明用于解决职工住房困难，该厂合计向川沙县建设开发经营公司支付购房费用44,011元。后上述两套房屋实际配予丁培康、高珍霞居住使用。因上述房屋尚不具备办理产权登记手续，故当时未办理产权登记手续。一九九○年十月十六日，经上海市中级人民法院调解，高珍霞与丁培康自愿达成离婚协议，其中明确本市川沙县城厢镇川环西路XXX弄XXX号XXX室由高珍霞与儿子丁超居住使用(即涉案房屋)。2004年，上述房屋具备了办理房屋产权登记条件，丁培康获悉后，与上海浦东新区东集房地产实业有限公司补签落款时间为1989年1月20日的《出售商品房协议书》，在丁培康向上海浦东新区东集房地产实业有限公司出具具结书承诺相应责任后，上海浦东新区东集房地产实业有限公司与丁培康补办了购房合同并办理了产权登记，登记权利人为丁培康。但上海浦东新区东集房地产实业有限公司、丁培康均未将此情况告知高珍霞、丁超。2005年3月5日，丁培康将涉案房屋出售给方丽云并办理了过户手续，双方约定的房屋价款为300,000元。同年8月，方丽云又将涉案房屋出售给祝锦良，双方约定的房屋价款为320,000元。2005年8月25日，涉案房屋产权核准登记在祝锦良名下。之后，高珍霞、丁超诉至本院，要求确认丁培康、祝锦良、方丽云就上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖行为无效。本院于二○一一年八月二十二日以(2010)浦民一(民)初字第7365号民事判决书判决：一、2005年3月5日丁培康与方丽云签订的房屋买卖合同无效；二、2005年8月方丽云与祝锦良签订的房屋买卖合同无效。方丽云不服上述判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉，该院于二○一一年十二月二十二日以(2011)沪一中民二(民)终字第2573号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。
　　2014年11月16日，祝锦良作为卖售人、方文军作为买受人，双方签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：方文军以140万元的价格购买涉案房屋，付款方式：2014年8月23日已给付购房定金5万元、2014年5月28日之前给付首期房价款40万元、余款90万元通过申请贷款后直接转入祝锦良账上。2014年11月16日，方文军转账支付祝锦良50万元。2014年12月，中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行(以下简称工行黄浦支行)与方文军、沈红妹签订《个人购房贷款/担保合同(商业)》，约定贷款金额80万元。2014年12月23日，涉案房屋产权核准登记在原告名下。根据上海市黄浦区人民法院于二○一六年七月作出(2016)沪0101民初11852号民事判决书，判决方文军、沈红妹归还借款及逾期利息;若方文军、沈红妹不能履行上述付款义务，工行黄浦支行可以与方文军协议，以方文军名下的涉案房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿，该房产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归方文军所有，不足部分由方文军、沈红妹继续清偿。另在该判决中查明：工行黄浦支行于2015年1月20日发放了贷款，但方文军、沈红妹自2015年12月20日起未按月偿还贷款，工行黄浦支行宣告贷款提前到期。
　　2016年6月1日，高珍霞、丁超以祝锦良、方文军为被告诉至本院，本院于二○一七年六月二十九日作出(2016)沪0115民初39291号民事判决书，判决祝锦良、方文军于2014年11月16日签订的《上海市房地产买卖合同》无效。同时判决书在“本院认为”中认定“鉴于二被告之间存在恶意串通的可能，故本案对合同无效相关后果不予处理”。
　　另查，根据2018年9月2日打印的上海市不动产登记簿记载：涉案房屋上设定有受理日期为2014年12月18日、抵押权人为工行黄浦支行、债权数额为80万元的抵押权登记；限制起始日期为2016年7月28日、限制文书编号为(2016)沪0115民初39291号的司法查封;限制起始日期为2017年3月20日、限制文书编号为(2016)沪0101执5682号的轮候司法查封。
　　庭后，原告放弃了违约金的诉讼请求。
　　本院认为，法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原、被告的买卖合同虽经(2016)沪0115民初39291号民事生效判决确认无效，但涉案房屋已设定有银行抵押权登记，不具备产权恢复登记至被告名下的条件，另根据(2016)沪0101民初11852号民事生效判决，涉案房屋存在被拍卖、变卖之可能，加之涉案房屋上又存在其他司法查封，故合同确认无效后，涉案房屋产权能否恢复原状存在不确定性，原告要求被告返还购房款的条件尚不具备，该项诉请本院不予支持。审理中，原告放弃违约金诉请，系其对自身民事权利处分，本院予以准许。被告经公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。
　　综上，《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　驳回原告方文军的诉讼请求。
　　案件受理费16,950元，由原告方文军负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：梅丽华

书记员：黄  政