方文钦与上海服装城股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：方文钦，男，汉族，1963年3月5日出生，住浙江省台州市。
　　委托诉讼代理人：李先泉、蔡静，浙江象港律师事务所律师。
　　被告：上海服装城股份有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：陈余江，董事长。
　　委托诉讼代理人：王松。
　　原告方文钦与被告上海服装城股份有限公司(以下简称“服装城公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告方文钦的委托诉讼代理人蔡静，被告委托诉讼代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　方文钦向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即归还坐落于上海市金山区枫泾镇朱枫公路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX层商铺的房地产权证书；2、判令被告立即将上海市金山区枫泾镇朱枫公路XXX弄XXX号XXX层、XXX号XXX室商铺恢复原状(恢复水泥隔间、房屋结构，便于区分，恢复独户水电等)，达到竣工验收要求后返还原告(交付原告商铺钥匙)，退还可视门铃费用1950元；3、判令被告自2018年11月1日开始按照月租金3000元计算占有使用费至被告实际交还商铺给原告为止；4、判令被告赔偿原告1000元办证延迟损失；5、判令被告支付补偿费22,000元；6、判令被告立即拆除私自搭建的铁丝网及围墙，保障业主的自由通行；7、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2009年9月29日，原告与服装城公司签订合作经营协议，合作期限自2008年11月1日至2018年10月31日止，协议约定原告投入商铺使用权，由服装城公司统一经营，合作经营期间利润分配为前三年原告60%，服装城公司40%，第四年起原告70%，服装城公司30%。合作期间没有分配利润，根据服装城公司所述是因为没有利润。合作经营期限已经届满后，但服装城公司仍占有使用承租房屋。同日，双方签订补充协议，服装城公司约定在2009年6月30日前办理房屋产权证，逾期办理则给予补偿1000元，而服装城公司逾期办理产权证，按约应当支付补偿费1000元。2013年4月22日，原、被告签订协议，约定原告将涉案房屋提供给被告进行融资，被告每年支付借用费15,000元及店铺出租补贴费5000元，现协议已到期，被告理应归还产证。2018年8月30日，服装城公司承诺每套房屋按照22,000元的标准给予补偿，但服装城公司并未实际支付。另外，原告去交房时发现，被告私自搭建了铁丝网及围墙，该行为未经原告等业主的同意，严重影响了原告的通行权及服装城的形象，理应拆除。综上，原告诉至法院，盼如所请。
　　服装城公司辩称，关于归还产证，原告之前将小产证借给被告融资，现在抵押权已经涤除了，但是原告还未将押金退还，故不同意；涉案房屋系由第三方进行使用，恢复原状也是由第三方进行，可视门铃被告已经购买好了，不同意退钱，房屋钥匙没有交付；被告不同意原告要求支付占有使用费的诉讼请求，计算标准不同意，也不同意支付租金，房子早就空出来了只是没有还给原告；关于延迟办证的损失无异议；关于22,000元补偿费，涉案房屋并不属于当初承诺补偿的房屋范围，缺乏事实依据，不予认可；关于原告要求拆除铁丝网的诉讼请求，不是租赁合同范围内的，且被告安装铁丝网是为了维护园区的财产安全。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，即原告提交的合作经营协议、涉案商铺产权证，以及服装城公司提交的(2019)沪0116民初6297号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，即原告向本院提交的服装城公司于2018年8月30日出具的承诺书，以此证明服装城公司承诺每套房屋按22,000元的标准予以赔偿的事实；经质证，服装城公司表示，原告提交的承诺书并不完整，而且给予赔偿的范围是业主出租的用于开设非遗项目的50套房屋；经审核，该承诺书的真实性，本院予以采信，依据承诺书的内容，服装城公司的承诺，对于给予赔偿的业主是有明确范围的，涉案房屋并不在该承诺范围之内，故该证据不能作为确定补偿的依据，本院不予采信。
　　根据以上采信的证据，本院认定本案事实如下：2009年1月15日，为更好培育上海服装城环球奥莱斯购物公园，方文钦与服装城公司签订合作经营协议，将XXX号XXX层、XXX号XXX室商铺交给服装城公司，由服装城公司自营或者与其他方合作经营，服装城公司负责统一宣传、推广、促销、管理、改造和经营策划；合作期限自2008年11月1日至2018年10月31日止，合作期间利润分配为前三年原告60%，服装城公司40%，第四年起原告70%，服装城公司30%；合作期满，服装城公司需继续经营则应提前半年与原告协商形成新的合约，否则服装城公司无条件归还商铺。同日，双方签订附件，约定服装城公司应于2009年6月30日前将商铺产权证办理给方文钦，否则服装城公司应按每户1000元支付补偿费。2009年11月11日，方文钦取得涉案房屋的产权证。合作经营期间，服装城公司曾开设了环球奥莱斯购物公园、上海世界非遗文化城等经营项目。
　　另查明，2018年8月30日，服装城公司向枫泾镇政府出具承诺书，为确保上海非遗文化城可持续发展，结合与业主历年协议签订情况，决定对前期跟我公司合作的奥莱斯大道东段业主50套房屋(详见附件清单)租赁事宜按照如下方案进行：一、对2018年7月1日前无论是签订十年合作经营协议或者另签订有固定租金协议的业主，原则上按照22,000元/套标准予以一揽子补偿，如之前已经支付8000元的相应扣除，为14,000元/套，每套包含一楼和二楼或者三楼，总面积138.6平方米；二、2018年7月1日开始双方签订新的租赁合同，租金标准按照20,000元/套/年计算，一次性租期超过二年或者一年租期连续多次续租超过二年以上的，租金每二年/次递增；三、对不愿意继续与公司合作的业主，公司将在过渡期内腾空房屋交还业主并予以结算。此后，服装城公司的承诺并未得到业主的认可。
　　又查明，2019年5月8日，业主王卡慧因与服装城公司房屋租赁合同纠纷而起诉来院，本院经审理于2019年6月26日作出(2019)沪0116民初6297号民事判决书，判决服装城公司支付王卡慧自2018年11月1日起至实际交付商铺时止、按每月800元计算的占有使用费。
　　最后查明，被告在上海服装城小区外搭建了铁丝网及围墙。
　　本院认为：合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案方文钦与服装城公司签订的合作经营协议，具有租赁合同的特征，应当依照租赁合同的相关法律规定处理双方之间的纠纷。鉴于双方所签合作经营协议已于2018年10月31日届满，而双方未能协商重新签订协议，但服装城公司仍然占有使用涉案商铺，已经构成违约，应当承担相应违约责任；现原告请求将涉案商铺恢复原状后予以返还，依法有据，本院应予支持；关于原告要求退还可视门铃费用，于法无据，不予支持，被告服装城公司仍应当予以安装,如确实无法安装，则退还1950元。服装城公司在合作经营协议期限届满后，仍然占有使用涉案商铺，依法应当支付相应占有使用费,被告辩称其已通知原告交房，但未提供相关的证据，本院不予采信；依据已经生效的民事判决，服装城公司应当按照每套房屋每月800元的标准，向业主支付自2018年11月1日起至实际返还时止的占有使用费，涉案房屋也位于上海服装城区域，本案可以参照执行；原告诉请服装城公司按每套房屋每月3000元的标准支付占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因服装城公司未能在双方约定的期限前办理房屋产权证，方文钦诉请服装城公司赔偿办证损失，亦无不当，本院应予支持。原告依据服装城公司出具的承诺书，要求服装城公司支付补偿费，但未能举证证明涉案房屋属于承诺书所述给予补偿的范围，不能成立，本院不予支持。关于原告要求被告拆除铁丝网、围墙以及返还房地产权证，因该诉讼请求与本案不属于同一法律关系，原告可另案诉讼。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
　　一、被告上海服装城股份有限公司应于本判决生效后十日内、按照房屋产权证的记载、将上海市金山区枫泾镇朱枫公路XXX弄XXX号XXX层、XXX号XXX室商铺恢复原状后返还给原告方文钦、并安装可视门铃(如无法安装，则退还可视门铃费用1950元)；
　　二、被告上海服装城股份有限公司应于本判决生效后十日内支付原告方文钦自2018年11月1日起至涉案商铺实际交付时止、按每月800元计算的占有使用费；
　　三、被告上海服装城股份有限公司应于本判决生效后十日内支付原告方文钦办证迟延损失补偿费1000元；
　　四、驳回原告方文钦其他诉讼请求。
　　被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费549元，由被告上海服装城股份有限公司负担，被告应于本判决生效后七日内向本院缴纳。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  杰

书记员：张奇琛