方琴珍、邓建深与方建平、方建珍其他所有权纠纷一审民事判决书

　　
　　原告(反诉被告)方琴珍，女，1952年10月13日生，汉族，住上海市宝山区。
　　原告(反诉被告)邓建深，男，1954年6月20日生，汉族，住上海市宝山区。
　　被告(反诉原告)方建平，男，1955年1月24日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告(反诉原告)方建珍，女，1960年6月16日生，汉族，住上海市嘉定区。
　　两被告(即反诉原告)之共同委托诉讼代理人：付亚辉，上海源杰律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)方琴珍、邓建深与被告(反诉原告)方建平、方建珍其他所有权纠纷一案，本院于2018年7月5日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)方琴珍、邓建深，被告(反诉原告)方建平、方建珍及其共同委托诉讼代理人付亚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)方琴珍、邓建深诉称，2008年，经法院判决确定，系争上海市宝山区南大路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“103室房屋”)由原、被告按份共有，两原告方琴珍、邓建深占2/3份额，两被告方建平、方建珍占1/3份额。因原、被告存在家庭矛盾，原告2007年即从103室房屋中搬出，并将其中一间房间反锁，另一间房间由父亲方鸿福居住。至2014年，在父亲去世后，系争103室房屋空关。2016年12月起，两被告未经原告同意，擅自将系争103室房屋出租给案外人臧道盛使用，臧道盛每月向被告支付租金1,600元直至2017年12月。2017年，原告诉至法院要求对系争103室房屋进行析产，后法院于2017年11月判决，该103室房屋归两原告所有，由两原告给付两被告相应房屋折价款。在该案诉讼中，原告得知103室房屋已擅自由被告租予他人。判决生效后，原告向租客臧道盛告知了房屋权属情况，经协商臧道盛愿意继续承租该房屋。故2018年1月起，租客向原告交付租金。但2018年1月，两被告又找到租客，表示房屋尚未过户，要求租客继续向被告支付租金，租客无奈之下，另向被告支付了2018年1月至4月的租金共计6,400元。另，系争103室房屋自2015年1月至2017年12月的物业费拖欠至今，被告应当按照1/3比例向原告支付相应的物业费。现原告诉至法院，要求：1、被告向原告支付由被告收取的系争103室房屋自2016年12月至2017年12月租金的2/3，即13,866.66元(1,600元/月×13个月*2/3)；2、被告向原告支付系争103室房屋拖欠的2015年1月至2017年12月物业费的1/3，即511.2元。
　　方建平、方建珍反诉并辩称，不同意原告方琴珍、邓建深的诉请。臧道盛实际上是方琴珍、邓建深的朋友，2009年起方琴珍、邓建深已将系争103室房屋的钥匙交由臧道盛，期间臧道盛还曾经想把家具搬入103室内，遭被告强烈反对才未果。父亲去世后，在2016年12月，方琴珍、邓建深又擅自将系争103室房屋交由其朋友臧道盛免费居住，对此方建平、方建珍表示反对。后经居委会调解确定，因方建平、方建珍占该房屋1/3份额，故由臧道盛每月给付方建平、方建珍1,600元房租，臧道盛才从该时起入住103室房屋，其每月1,600元租金一直向方建平、方建珍支付至2017年12月。2018年1月4日，臧道盛还向原告出具过一份房租收据，明确1,600元系1/3房租的押金。综上，方建平、方建珍收取的系自己名下1/3房屋份额对应的房屋租金，方琴珍、邓建深无权要求返还其中的2/3。关于物业费，因方琴珍、邓建深并未实际支付2015年至2017年的物业费，故其无权向被告主张要求支付其中的1/3物业费。另因被告已实际支付了103室房屋自2008年4月至2014年12月的物业费、保安费、卫生费等，由于原告占该房屋2/3份额，故要求原告承担其中的2/3。反诉要求：方琴珍、邓建深支付由方建平、方建珍垫付的2008年4月至2014年12月物业费的2/3即813元。
　　方建平、方建珍针对反诉请求辩称，不同意反诉请求。2008年至2014年期间，该房屋系双方的父亲方鸿福使用，方建平、方建珍在2007年搬出时已将其中一间房屋用钥匙反锁，系方建平、方建珍擅自开锁使用，故该时期的物业费其不应该承担。
　　经审理查明：
　　方琴珍、方建平、方建珍系兄弟姐妹关系，方琴珍与邓建深系夫妻关系。2008年4月，经法院生效判决确定系争103室房屋按份共有，方建平、方建珍占1/3份额，方琴珍、邓建深占2/3份额。2017年11月，经方琴珍、邓建平提起分家析产之诉后，法院判决该103室房屋归方琴珍、邓建深所有，由方琴珍、邓建深各支付方建平、方建珍折价款401,666.67元。
　　2008年至2014年10月，系争103室房屋由方琴珍、方建平、方建珍之父方鸿福居住。2016年12月起，该103室房屋全套由案外人臧道盛租住。
　　2016年12月1日，方建平(甲方)与臧道盛(乙方)曾签订《租房合同》一份，内容为：“方建平愿将南大路XXX弄XXX号XXX室借给138号11号301户主臧道盛，每月1,600元(付3月押壹月)，从2016.12月1日算起，如甲方需要收回应提前一个月向乙方告知，如乙方需要收回应提前一个月告知甲方。如借房期间发生异议，由甲方方建平处理解决。房内有空调一台、冰箱一台、洗衣机一台、微波炉一台。”2016年12月至2017年12月，租客臧道盛向方建平、方建珍方支付租金1,600元/月。
　　2018年1月4日，臧道盛(乙方)向方建珍(甲方)出具收据一份，内容为：“甲方方建珍收乙方臧道盛2018壹月贰月押金(三分之一房租押金)计人民币3,200元，等产权过户之后终此。”
　　审理中，方琴珍、邓建深自认，2015年至2017年三年间，系争103室房屋的物业费其尚未缴纳。另，方建平、方建珍提供了其方已缴纳的2008年4月至2014年12月系争103室房屋物业费、保安费、卫生费等共计1,218元的交付收据。
　　系争103室房屋建筑面积53.26平方米，系两居室老公房，该小区1995年竣工。另，经本院询价，系争房屋附近小区、接近面积、同类房型月租金约3,500元至4,000元。
　　以上事实，有方琴珍、邓建深提供的(2017)沪0113民初13110号民事判决书、租房合同、臧道盛的证人证言，方建平、方建珍提供的物业费、保安费、卫生费缴纳收据、臧道盛出具的租金收据，本院依职权调取的(2007)宝民三(民)初字第397号民事调解书、(2008)沪二中民二(民)终字第162号民事判决书及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可予认定。
　　本院认为，在系争房屋确权后【(2008)沪二中民二(民)终字第162号民事判决生效】至析产前【(2017)沪0113民初13110号民事判决生效】，该房屋系方建平、方建珍、方琴珍、邓建深按份共有，方建平、方建珍占1/3份额，方琴珍、邓建深占2/3份额，双方应当按照各自享有的份额对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。2016年12月至2017年12月期间，该房屋出租予案外人臧道盛使用，虽租赁合同系租客臧道盛与占房屋份额较小的方建平方签署，但现方琴珍、邓建深对房屋出租本身并无异议，仅要求对期间由方建平、方建珍收取的租金予以分割。双方主要争议在于期间由方建平、方建珍收取的每月1,600元的租金系整套103室房屋的租金还是方建平、方建珍方所占1/3产权份额对应的租金。本院认为，根据庭审中双方陈述及租客臧道盛的证人证言可知，租客臧道盛与方琴珍一方的熟悉程度显然高于与方建平一方，根据常理常情，对于臧道盛在2016年年底至2017年期间租赁系争房屋并向方建平方支付一定金额租金的情况，方琴珍方应当是清楚的。之所以臧道盛通过与占1/3产权且关系较为疏远的方建平方签署租房合同，而并非与占2/3份额且较为熟悉的方琴珍方签署租房合同，明显臧道盛是在已取得了方琴珍方出租许可的情况下，另为争取方建平方对房屋出租的许可，以便在争取到全部权利人许可后可获得103室房屋的承租权。根据询价结果，系争103室房屋整套出租的市场租金行情约为3,500元/月至4,000元/月，而臧道盛每月给付方建平的1,600元租金明显低于类似地段、类似面积、类似房龄整套房屋出售的租金行情，虽1,600元高于同类房屋月租金1/3的价格，但该部分可视为臧道盛为争取该房屋承租权而对于部分按份共有人的补偿。且在2018年1月，臧道盛与方建珍签署的租金收据中，亦明确了收取的3,200元系该房屋两个月1/3的房屋租金。现方琴珍、邓建深主张方建平、方建珍收取的1,600元/月租金系103室整套房屋全额租金，故要求方建平、方建珍给付已收取租金2/3的请求，依据不足，本院不予支持。
　　关于物业费。因方琴珍、邓建深尚未实际缴纳2015年至2017年的物业费用，故其无权主张要求方建平、方建珍向己支付，对方琴珍、邓建深的该主张本院难以支持。方建平、方建珍提交的证据可证实其已代缴了2008年4月至2014年期间该房屋物业费、保安费等，因方琴珍、邓建深占该房屋2/3份额，方建平、方建珍要求其支付已垫付的2/3费用，于法有据，本院予以支持。方琴珍、邓建深辩称的其未实际居住，故不同意承担该期间物业费的理由，本院不予采纳。
　　据此，依照《中华人民共和国物权法法》第九十四条、九十六条、九十八条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)方琴珍、邓建深于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)方建平、方建珍支付2008年4月至2014年12月期间的物业费、保安费等共计813元；
　　二、原告(反诉被告)方琴珍、邓建深的全部诉讼请求不予支持。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉受理费减半收取149元，由原告(反诉被告)方琴珍、邓建深负担；反诉受理费减半收取25元，由原告(反诉被告)方琴珍、邓建深负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：鲁晓彦

书记员：陆建泉