方磊、方崇瑜与林永耀房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告方磊，男，1987年8月18日出生，汉族，户籍地上海市。
　　原告方崇瑜，男，1964年4月2日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。
　　两原告共同委托代理人宋婧，上海君莅律师事务所律师。
　　被告林永耀，男，1985年9月6日出生，汉族，户籍地上海市。
　　委托代理人韩晔，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　第三人上海信卓房地产经纪事务所，住所地上海市城桥镇秀山路XXX号XXX幢三层D区。
　　法定代表人张永飞。
　　委托代理人张晓光。
　　原告方磊、方崇瑜诉被告林永耀、第三人上海信卓房地产经纪事务所房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人宋婧，被告林永耀及其委托代理人韩晔，第三人的委托代理人张晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告方磊、方崇瑜诉称，原、被告于2016年8月5日就本市普陀区中江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市商品房租赁合同》，原告作为出租方将系争房屋出租给被告，约定月租金为人民币13000元(以下币种均为人民币)，房租支付方式为押二付四，被告应于每期3日前向原告支付，先付后用，租赁期自2016年8月20日至2019年8月19日止。2017年11月20日起，被告不再支付租金并始终未能腾空系争房屋，导致系争房屋被其占据大量物品，原告多次与被告协商催讨均未果。原告于2018年3月16日发函再次进行催讨，然被告仍拒不支付并继续占用系争房屋放置大量物品。现原告诉至本院，请求判令：1、原、被告签订的《上海市商品房租赁合同》于2018年3月17日解除；2、被告支付原告自2017年11月20日至2018年3月17日止的租金52000元；3、被告支付原告逾期支付租金的违约金，按每日22元计算，自2017年11月20日至2018年3月17日止；4、被告支付原告合同解除违约金26000元；5、被告支付原告房屋占用使用费，按每日777元计算，自2018年3月18日至2018年7月26日止；6、被告赔偿原告损失12000元以及租金损失(按照每月13000元计算，自2018年7月27日至本判决生效之日止)；7、被告腾空系争房屋，对现仍在房屋内属于被告的物品进行搬离并将房屋交还原告；8、被告将系争房屋内与被告相关的营业执照的行政类地址登记予以注销或变更。
　　被告林永耀辩称，被告因经营不善于2017年11月15日前已经通知原告要退租，并于2018年2月6日将钥匙交给第三人，并向原告和第三人表示房屋内的遗留物品都不要了。被告认为即使物品有价值，在被告已经交付房屋钥匙的情况下，原告应当妥善安置物品后向被告主张仓储费，而不是主张房屋占用费。被告同意解除合同，但合同应在被告交还钥匙当日即2018年2月6日解除，同意支付自2017年11月20日至2018年2月6日期间的租金以及此期间的逾期支付租金的违约金。考虑到确实是被告提前解除合同，被告愿意适当支付违约金，但合同约定的两个月租金标准的违约金过高，希望法院予以调整。关于原告主张的损失，因原告已经主张了合同解除违约金，就其实际损失也没有进行举证，故被告不同意赔偿。因被告没有及时寻找到新的注册地址，故工商登记没有迁走，但系争房屋内有两个门牌号可以注册工商登记，被告未迁移登记并未影响原告或原告的其他租客在另一个号码上进行工商登记，不影响原告的再次出租。
　　第三人上海信卓房地产经纪事务所述称，被告虽然在2018年2月6日向第三人交付了系争房屋的钥匙，但并未向第三人表示过放弃房屋内的物品。相反被告还关照第三人，遗留物品比如婚纱很贵重，不可以随便动。第三人对原告的诉讼请求不发表意见。
　　经审理查明，系争房屋产权人为两原告。2016年8月5日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就系争房屋签订《上海市商品房租赁合同》，约定乙方承租系争房屋作为办公用途，租赁期自2016年8月20日至2019年8月19日止；月租金为13000元，该租金两年内不变，第三年为13670元；乙方应于每期3日前向甲方支付租金，先付后用，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金，乙方支付租金方式为押二付四，押金为两个月的租金即26000元，每四个月为一期向甲方支付；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的当日返还系争房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按7元/平方米向甲方支付占用使用费；乙方返还系争房屋应当符合正常使用后的状态；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，其中包括乙方逾期不支付租金累计超过半个月的；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。
　　合同签订后，被告支付了租金及押金26000元后，原告将系争房屋交付被告使用，被告对系争房屋进行装修后用于办公。
　　2017年11月，被告向原告提出提前解除合同，双方就退租事宜没有协商一致。被告自2017年11月20日起不再支付租金。
　　2018年1、2月间，第三人发觉被告已经开始往外搬物品，询问系争房屋里面剩余打包的物品是否还需要，被告表示要联系其哥哥来搬走。
　　2018年2月6日，被告将系争房屋钥匙交予第三人，但并未将系争房屋恢复原状和清空物品，除了固定装修外，还有数个打包好的包装袋、模特模型、文件、杂物若干遗留在房屋内。第三人将被告归还钥匙的事告知了原告，并向原告表示被告会在春节前来第三人处取钥匙将婚纱拿走。
　　2018年3月16日，原告向被告发出《律师函》，主要内容为：因被告逾期不支付租金，原告多次主动沟通，被告仍以各种理由推脱，虽然于2018年2月将钥匙交予第三人，但未全部搬离房屋，被告的行为构成违约，要求与被告解除合同、支付欠租、违约金、复原费、垃圾清理费，并将房屋内物品清理完毕，否则原告有权对物品自行清理、变更或注销工商登记等。被告于次日收到该律师函。
　　2018年4月18日，原告直接询问被告系争房屋内的物品何时能够搬走，被告没有回复。
　　2018年7月26日，被告将系争房屋内的可移动物品取走。
　　另查，被告作为法定代表人经营的“上海人圭婚庆礼仪服务有限公司”注册地址为上海市普陀区中江路XXX弄XXX号XXX室-1，截止本案判决前未办理迁移或注销手续。
　　现原告诉至本院，请求判决如其诉请。
　　庭审中，第三人申请证人王某出庭，其证人证言是：证人原系第三人的工作人员，现已离职，系争房屋的退租事宜由证人负责。2017年11月，原告向证人表示被告要提前退租，要求证人配合协商解决。三方见面时，原告同意退租，但要求被告拆除T台和柜子，最终双方因拆除费用对解除合同一事没有谈妥。2018年2月6日，被告将房屋钥匙交给证人，证人问被告房屋内有没有物品，被告表示物品是要的，但要等春节后来取。证人告知被告物品不拿走属于非法占用房屋，原告有权利将物品自行处分，被告表示柜子里有个手工婚纱价值几十万元，如果丢失要主张赔偿。原告与第三人对证人证言无异议，被告认为第三人与原告存在利益关系，对证人证言不认可。
　　审理中，原告补充意见如下：第一，被告交还钥匙并不代表房屋已经交还，因为系争房屋内还留有被告的大量物品没有清空，被告并没有表示过物品由原告处置。为避免清空过程中发生损害会产生新的争议，原告也不方便保管或自行处理这些物品。另外因系争房屋被被告的物品占用，原告无法对外出租。第二，原告撤回第七、八项诉讼请求。就诉请第五、六项，同意法院进行酌定。其中第六项诉讼请求中的损失12000元指的是拆装复原费用以及佣金损失，租金损失指的是因被告的工商登记没有迁移、房屋空置等因素的损失。第三，被告未经原告同意擅自装修，就系争房屋内残留的装修，原告同意自行拆除。被告表示不对残留装修主张权利，且如果法院判令被告应承担原告的损失，就损失的金额同意法院酌定。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同履行期间，被告提出提前退租，但双方对解除事宜未达成一致意见，被告应当继续履行租赁合同。然被告自2017年11月20日起不再支付租金，被告的行为构成违约，原告发函通知被告解除合同，符合约定，本院予以支持，合同解除时间以被告收到函件的日期即2018年3月17日为准。关于原告主张的租金及占用费，被告同意支付租金截止其钥匙交付日即2018年2月6日，不同意支付占用费。本院认为被告在交付钥匙的同时，留有大量物品在系争房屋内，在原告及第三人询问物品是否需要时，被告并未放弃物品的所有权，故被告交付钥匙的行为并非交还房屋，被告应当支付解除之前的租金及解除之后至清空物品即2018年7月26日止的占用费。关于占用费的标准，原告主张的每日777元系合同约定租期届满未及时返还房屋的占用费标准，该约定对于本案不适用，本院认为占用费以租金标准计算为宜。关于原告主张的逾期支付租金违约金以及合同解除违约金，因被告逾期支付租金最终导致原告单方发函解除合同，在合同没有约定原告就解除合同可以同时适用上述两项违约金的前提下，违约金应当适用合同解除违约金即两倍租金的违约金，被告提出违约金金额过高要求调整，本院认为该金额并不过高，符合本案实际，对被告的意见不予采信。关于原告主张的两部分损失，其中租金损失，考虑到系争房屋自2018年7月26日已经腾空交还原告，原告可以自行对外出租以减少损失，原告所称因被告工商登记未迁移导致其出租困难，本院认为工商登记未迁移并非必然导致房屋无法出租，原告就此也未提供证据证明，本院判决被告支付两个月租金的合同解除违约金能够充分弥补原告的租金损失，故对该部分损失本院难以支持；关于拆装复原费、已支付佣金的损失12000元，本院认为合同约定未征得原告书面同意装修的，原告可以要求被告恢复原状，根据查明的事实，被告在系争房屋内添设了相关设施且未自行拆除，在原告代为拆除的情况下，被告应当赔偿原告恢复原状的费用，鉴于双方均同意本院酌定，本院酌情确定为5000元。原告主张佣金损失，无事实与法律依据，本院难以支持。原告撤回第七、八项诉讼请求，无不当，本院予以准许。原告同意将押金在本案中一并处理，为避免讼累，本院一并予以判明。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、原告方磊与被告林永耀就上海市普陀区中江路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市商品房租赁合同》于2018年3月17日解除；
　　二、被告林永耀应于本判决生效之日起十日内支付原告方磊、方崇瑜自2017年11月20日至2018年3月17日的租金及自2018年3月18日至2018年7月26日的房屋占用费(房屋占用费标准同租金，均按每月人民币13000元计付)；
　　三、被告林永耀应于本判决生效之日起十日内支付原告方磊、方崇瑜合同解除违约金人民币26000元；
　　四、被告林永耀应于本判决生效之日起十日内赔偿原告方磊、方崇瑜恢复原状的费用人民币5000元；
　　五、原告方磊、方崇瑜应于本判决生效之日起十日内退还被告林永耀押金人民币26000元；
　　六、对原告方磊、方崇瑜其余的诉讼请求不予支持。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费人民币2680元，由原告负担人民币80元，被告负担人民币2600元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：黄  波

书记员：陈文丽