方芳与周向忠房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告方芳，女，1980年4月10日出生，汉族，住址浙江省。
　　委托代理人彭继南，上海彬钏律师事务所律师。
　　被告周向忠，男，1970年5月4日出生，汉族，户籍地江苏省句容市。
　　第三人上海新湖房地产开发有限公司，住址上海市东新路88弄35丙号。
　　法定代表人黄立程。
　　委托代理人丁杰，上海金沁律师事务所律师。
　　原告方芳与被告周向忠、第三人上海新湖房地产开发有限公司(以下简称新湖房产)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方芳的委托代理人彭继南，第三人新湖房产的委托代理人丁杰到庭参加诉讼。被告周向忠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告方芳诉称，2014年7月18日,新湖房产与周向忠就上海市东新支路XXX号商铺(以下简称系争商铺)签订《房屋租赁合同》。该合同约定租赁期限为60个月,自2014年11月1日至2019年10月30日。租赁用途为农贸产品销售。租赁期限的物业费、水、电、通讯等费用由周向忠支付。如周向忠未经出租方同意擅自将房屋转租,则出租方有权单方解除合同。2018年7月20日,新湖地产将上述房屋转让并过户给了方芳，并由新湖房产、方芳及周向忠三方签订《出租人主体变更协议》,该协议约定新湖房产与周向忠签订的《房屋租赁合同》由变更后的主体继续履行,合同各项条款不变。近期,方芳发现周向忠未经许可擅自转租,已严重违反合同约定，多次找周向忠交涉未果。为维护自身合法权益，特提起诉讼,请求判令：1、解除新湖房产与周向忠于2014年7月18日就位于上海市东新支路XXX号商铺签订的《房屋租赁合同》;2、周向忠搬离上海市普陀区东新支路XXX号商铺并向方芳返还该商铺;3、周向忠结清租赁商铺期间产生的水、电费、物业费(水、电费、物业费暂计人民币600元)。
　　被告周向忠未作应诉。
　　第三人新湖房产述称，方芳陈述的租赁关系及合同主体的转让之事实基本属实，本公司不清楚周向忠是否存在转租行为。因方芳要求周向忠承担民事责任，故新湖房产对方芳的诉请不发表意见。
　　经审理查明，2014年7月18日,新湖房产(甲方)与周向忠(乙方)就系争商铺签订《房屋租赁合同》。该合同约定甲方将系争商铺出租给乙方，建筑面积为79.48平方米。租赁用途为农贸产品销售。租赁期限为60个月,即自2014年11月1日至2019年10月30日。其中装修期为90天,自2014年8月日起至2014年10月30日止。装修期内免收租金。装修期内该商铺的推广费、物业费、水、电、通讯等费用及其他实际产生的费用，乙方应该支付。甲方应于2014年8月1日将该商铺交付给乙方。商铺第一年的租金2014年11月1日至2016年10月30日为人民币171672元(以下币种均为人民币)；2016年11月1日至2018年10月30日，年租金为188839元；2018年11月1日至2019年10月30日年租金为207723元。每季度支付一次，第一期租金在本合同签订时支付,以后每期租金实行先付后用,在该季度开始前15天提前支付。乙方在本合同签订当日向甲方支付租赁保证金28612元。租赁保证金用于担保乙方履行本合同项下及物业管理规章制度的义务，如果乙方违反上述任何义务,甲方有权从租赁保证金中扣除乙方应付款项。租赁保证金在乙方按本合同约定返还租赁房屋、清偿了所有应付款项,并履行本合同项下全部义务后的三十日内,由甲方将其中的50%无息退还给乙方。剩余部分租赁保证金，在租赁期届满或本合同提前终止一年内,没有出现因乙方的服务质量和商品质量而引起的消费者投诉纠纷,或上述纠纷已经处理完毕的情况下,由甲方在一年届满之日起十日内无息退还给乙方。乙方租赁期间产生的物业费、水、电、通讯等费用及其他实际发生的费用，均由乙方承担并按相关规定缴付。未经甲方事先书面同意，乙方不得转租该商铺。乙方未经甲方同意擅自转租该商铺或与他人交换各自承租的商铺的，甲方有权单方解除本合同。甲方无正当理由提前终止租赁合同的,甲方应按剩余租期租金的25%向乙方支付违约金,但违约金不得低于三个月的当期租金金额。合同中还约定了其他事项。合同签订后，双方按约履行义务。
　　2018年7月20日,方芳经受让并取得系争商铺《不动产权证书》后，由新湖房产(甲方)、方芳(乙方)及周向忠(丙方)签订《出租人主体变更协议》。协议中三方同意,自2018年8月10日起,租赁合同的出租人由甲方变更为乙方,由乙方向丙方继续出租《租赁合同》项下的房屋,乙方行使并承担出租人的所有权利义务。自2018年8月10日起,租赁合同项下的租金由丙方按转账方式向乙方进行支付,不再向甲方支付,甲方对丙方是否按时足额向乙方支付租金不承担任何责任。甲方应于本协议签订之日起60日内将押金28612元及2018年8月10日至2018年8月31日租金11168.20元转至乙方。自本协议签订后，乙方与丙方继续履行甲方与丙方签订的原《租赁合同》。乙方于(与)丙方履行租赁合同项下的各自义务均与甲方无关。甲方向丙方收取租赁合同项下2018年8月10日之前的租金归甲方所有。合同生效后，周向忠按约向方芳支付租金。
　　2018年10月，现因商铺已被分割为两间，其中一间从事羊毛衫经营，另一间做餐饮面店。方芳遂以周向忠违反合同约定，擅自改变用途并转租为由，诉至法院，请求判决支持如其诉请。另周向忠已付清2019年10月31日前的租金。
　　庭审中，方芳的证人方芳(同名同姓)证明，自2017年8月起向案外人(个人)租赁了系争商铺的其中一间门面(面积约20平方米)。2018年2月又与自称为周向忠叔叔的人续签了合同，租期到2019年10月底，租金也他上门收取。另一间门面使用人已几次变更，目前为拉面餐饮店。
　　对此，方芳认为，证人的证言与其所提供的合同证据相符。方芳也未与周向忠见过面，虽未看见周向忠在《出租人主体变更协议》上签名，但双方通过电话沟确认过，租金也是由周向忠通过在沪的亲戚转交给方芳，且按月按时支付。现有证据证明周向忠于2017年4月将系争商铺分割转租，已违反了合同约定。
　　第三人称，已根据三方协议履行，不清楚系争商铺的使用情况。
　　本院认为，关于系争商铺当事人签订的《房屋租赁合同》及《出租人主体变更协议》应是签约者的真实意思表示，具有法律约束力。现有证据及当事人自述，足以证明方芳受让系争商铺前，系争商铺实际占有使用人非周向忠，且周向忠向实际使用人收取商铺使用费后，再支付给系争商铺产权人，而方芳作为产权受让人应当知晓或了解系争商铺的实际使用状况并予以认可，现方芳再以周向忠擅自转租商铺已构成违约，要求判令解除合同并追究违约责任之请求，与事实不符，本院难以准许。周向忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　对原告方芳的诉讼请求均不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案其他诉讼费560元，由原告方芳负担。
　　本案受理费人民币50元，由原告方芳负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：王  俭

书记员：汤国荣