方辉与沈艳莉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：方辉，男，1979年1月23日出生，汉族，户籍地安徽省。
　　委托诉讼代理人：蔡联钦，上海业盈律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：乔智，上海业盈律师事务所律师。
　　被告：沈艳莉，女，1996年7月30日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：刘杏娣。
　　原告方辉与被告沈艳莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理后，因无法直接或邮寄送达诉讼文书，故转为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人乔智、被告的委托诉讼代理人刘杏娣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、被告将上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名下；2、被告支付原告自立案之日起至涉案房屋过户至原告名下之日止，以人民币(下同)140万元为本金，按日千分之五计算的逾期过户违约金。事实和理由：2016年1月14日,原被告双方签订了动迁房预售预购合同一份，约定原告向被告购买位于上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室的房屋一套，总购房款为140万元。原告按约支付被告购房款项，双方进行了房屋交接工作，原告居住、使用房屋至今。现涉案动迁房已经可以进行过户手续，但原告多次催促被告配合完成房屋过户工作，被告均不予理会，故涉诉。
　　被告辩称，不同意原告的所有诉讼请求。1、当时被告的父亲脑溢血住院，被告的母亲为其看病急于出售房屋。等被告的父亲出院得知房屋被出售后，其不同意出售该房屋；2、被告的舅舅得知该房屋出售后，称该房屋是老人的，产权所有人都有份。为此，其还至本市闸北法院提起了诉讼。该案审理过程中，法院称系争房屋不能动，被告方也一直在等法院处理。被告的舅舅不同意出售系争房屋，要求将该房屋收回。故该房屋至今没有过户。
　　原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：
　　1、上海市房屋拆迁补偿协议及房屋产调信息一组，证明涉案房屋的基本情况；
　　2、动迁房预售预购合同一份，证明原、被告已达成买卖合意；
　　3、定金收据两份，证明原告于2016年7月14日支付了定金5万元，先后由被告及被告母亲签字确认收到定金；
　　4、购房款收据两份及银行转账凭证一组、被告母亲承诺书一份，证明原告按约支付了50万元和70万元的购房款，被告母亲出具承诺书，证明购房行为有效；
　　5、停车费及物业费收据一组，证明系争房屋已经交付，原告实际使用系争房屋。
　　被告未提交证据。
　　对原告提交的证据，被告经质证后认为，证据1-3真实性无异议。证据4中的购房款收据和银行转账凭证真实性无异议，但对承诺书认为，落款的签名系被告母亲所签，其余内容不清楚如何形成，可能是被告本人所书，但不清楚为何会出具给原告。证据5真实性无法确认。
　　本院经审查后认为，关于承诺书的真实性，承诺书由被告的母亲签名，对承诺书出具给原告的原因，被告未作合理解释，故本院对该承诺书予以采纳。关于停车费及物业费收据的真实性，原告开庭出示了原件，被告未提供反驳证据否认其真实性，故本院亦予以采纳。关于原告提交的其他证据，被告对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院经审理查明，2016年7月14日，原告(乙方、购买方)与被告(甲方、出卖方)、上海永年房产经纪有限公司(见证方)签订一份动迁房预售预购合同。约定由甲方向乙方出售其取得的位于上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室动迁配套商品房一套，房屋转让价款为140万元，该价格系甲方到手价格。该房自带固定设备(含全部)、装饰(若有)等均含在房屋转让价款内，乙方无需另行支付。第二条约定，乙方于2016年7月14日前支付甲方定金5万元、于同年7月30日前支付甲方房款70万元、于同年8月15日前支付甲方房款50万元、于交易过户当天向甲方支付余款15万元。如做全权委托公证，则乙方在收到公证委托书当天向甲方支付。甲方承诺除此房屋外名下无房。甲方确认刘杏娣账户为支付房屋价款的指定账户。第三条约定，乙方承担以乙方为权利人的该房屋的所需要的所有税费(乙方不承担甲方超过1%以上的个人所得税)。第六条约定，按合同约定的交易方式，在有关规定允许该房屋上市交易限制期满后(甲方产权证办理完毕后)十个工作日内，甲乙双方约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后，甲乙双方进行该房屋的产权过户……。若甲乙双方中任何一人未能按照上述条款履行本合同，按第十二条承担违约责任。第十一条约定，1、在该房屋顺利过户(产权变更登记)给乙方之前，任何一方发生意外(失踪、死亡、离婚)等事件，其继承人或法定监护人应协助另一方继续履行本合同，在该动迁房交易限制期届满后7日内共同至上海市房地产交易中心办理该房屋过户手续；若没有依照本合同约定办理过户手续，则每逾期一日，按照该房屋交易限制期届满后该房屋逾期市场价格转让总价款的千分之五进行计算逾期违约金。若逾期1个月仍未履行过户(产权变更登记)的义务，则视为不能或者不予过户，守约方将依照第十二条追究违约方赔偿责任；……第十二条约定，1、甲方反悔不出售(或变向上涨房价)该房屋给乙方的，则甲方应按照反悔时该房屋合同价的两倍并于五个工作日向乙方支付违约金，并同时支付因房价上涨给乙方带来的房价损失；2、甲方应返还乙方已经支付的房款及已付款的银行同期房贷利息，且还须另行赔付乙方装修款，赔付搬迁运输费和误工费、中介费、赔付买房时间耽误损失费、已付钱款的利息。且装修款不以发票计，双方约定赔付装修款为30万元；……第十六条第二项约定，因一方的客观不能而导致延期交易限制期届满但未能过户(产权变更登记)的情况发生，从逾期之日起，违约方须向守约方支付逾期违约滞纳赔偿金，每逾期一日，则按照该房屋市场价转让总价款的千分之五进行赔偿。该协议对违约责任等其他事项亦予以了约定。
　　合同签订当日，原告向被告交付定金5万元，被告向原告出具定金收据；2016年7月29日，原告向被告指定账户支付70万元，被告向原告出具购房款收据；同年8月15日，原告向被告指定账户支付50万元，被告向原告出具购房款收据。此后，被告将系争房屋交付给原告使用至今。
　　另查明，系争房屋的所对应的拆迁补偿协议签订于2015年12月4日；上海智和房地产开发有限公司于2015年3月31日取得系争房屋的房地产权证(大产证)；被告于2017年4月18日取得系争房屋的房地产权证(小产证)。
　　还查明，2017年1月9日，上海市静安区人民法院受理了原告刘思宝等3人起诉本案被告等14名被告、第三人上海振沪房屋拆迁有限公司共有物分割纠纷一案，该案中原告起诉要求分割房屋拆迁补偿利益，要求判令本案系争房屋归三原告所有。2018年1月29日，法院对该案作出(2017)沪0106民初3657号民事判决，驳回了三原告的诉讼请求。该案现已生效。
　　庭审中，原告确认其不存在限购限制，同意过户所涉税费由其负担，并同意系争房屋尾款在本案中一并处理。
　　本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、系争动迁房预售合同的效力；2、系争房屋是否符合过户条件；3、违约金的计算及标准。
　　关于第一项争议焦点，被告辩称其父亲不同意出售房屋。但出售房屋时，被告系完全民事行为能力人，且为系争房屋的权利人。被告家属作为非房屋权利人，其售房意愿不影响系争动迁房预售预购合同的效力。现被告在系争合同上捺印，收取了原告购房款并向原告出具了收款收据，系争协议也已经实际履行。故被告的上述抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告辩称该房屋的出售涉及到案外人即被告舅舅的利益。对此，案外人虽某某系争房屋的归属提起过诉讼，但生效判决已经驳回了其诉讼请求。因此，案外人并某系争房屋的权利人，被告以案外人不予认可为由否认系争合同的效力亦没有事实和法律依据。由此，系争合同系原、被告真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。
　　关于第二项争议焦点，根据合同约定，原告已付款情况已经符合合同约定的被告配合过户的条件。此外，根据上海市住房保障和房屋管理局下发的“沪房管市[2010]375号”文件，动迁安置房取得小产证未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得大产证满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理小产证后可以转让、出租。因此，系争房屋符合过户条件。现房屋上不存在无法过户的负担，被告理应配合原告办理系争房屋的过户手续。
　　关于第三项争议焦点，被告以家庭内部纠纷为由拒绝配合原告办理系争房屋的过户手续，违反了合同约定，理应承担相应的违约责任。关于违约金的计算，系争合同第六条约定了违反过户约定的，参照合同第十二条承担违约责任。系争合同第十一条也约定了未依本合同约定办理过户手续的，每日按交易期限届满后的该房屋逾期市场价格转让总价款千分之五计算违约金。原告明确按第十一条计算违约金，责任轻于第十二条的违约责任。现被告在庭审中仍主张违约金过高。对此，违约金以补偿性为主，惩罚性为辅为原则。适用违约金既要考虑当事人缔约时的真实意思表示，亦要考虑违约方的违约程度以及给守约方造成的实际损失综合判断。本案中，拒绝过户系是严重的违约行为，合同明确约定了高额违约金，违约金的承担在被告可以预见的范围之内。但结合系争房屋符合过户条件尚不足一年、被告违约时间不长，另考虑到房屋早已交付原告实际使用至今，房屋延迟过户尚未给原告造成重大损失，本院酌定将违约金的计算标准调低为以房屋总价款为基数，按每日万分之三计算。关于违约金的起算时间，原告自立案之日起算违约金，远晚于系争房屋符合过户条件的时间，有利于被告，故本院采纳原告的违约金起算时间。
　　综上，被告理应按约协助原告办理系争房屋的过户手续，违约不办理的应承担相应的违约责任。另根据合同约定，原告应于过户当日向被告支付剩余房款，现原告同意一并处理，本院对房屋尾款一并处理。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
　　一、被告沈艳莉于本判决生效之日起十日内配合原告方辉办理将上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权过户登记至原告方辉名下的手续(由此产生的税费由原告方辉负担)；
　　二、原告方辉于办理上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续当日支付被告沈艳莉房屋尾款15万元；
　　三、被告沈艳莉于本判决生效之日起十日内向原告方辉支付以140万元为基数，自2019年3月7日始至上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告方辉名下之日止，按每日万分之三计算的违约金。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费17,400元、财产保全费5,000元，合计22,400元，由被告沈艳莉负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：顾  建

书记员：沈  增