方某与武汉搏胜世纪房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

方某
钱开明（湖北明晓律师事务所）
武汉搏胜世纪房地产开发有限公司
赵胤（湖北山河律师事务所）
徐瑞贞（湖北山河律师事务所）

原告方某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省黄冈市人，北京中北知识产权代理有限公司专利代理人助理。
委托代理人钱开明，湖北明晓律师事务所律师。
被告武汉搏胜世纪房地产开发有限公司。
法定代表人骆训坤，董事长。
委托代理人赵胤，湖北山河律师事务所律师。
委托代理人徐瑞贞，湖北山河律师事务所律师。
原告方某与被告武汉搏胜世纪房地产开发有限公司（以下简称武汉搏胜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员屠俊霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告方某及其委托代理人钱开明，被告武汉搏胜公司的委托代理人徐瑞贞、赵胤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告方某与被告武汉搏胜公司签订《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。
关于被告是否应承担逾期交房的违约责任问题。本案中，被告武汉搏胜公司未能在双方约定的交房时间即2012年12月30日前交房，故应当从其次日起即2012年12月31日起计付逾期交房违约金。虽然原告至今未收房，但鉴于被告武汉搏胜公司于2013年1月21日、1月25日已分别取得涉案楼盘的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》和《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，根据《武汉市商品房买卖合同》第九条关于交房期限及条件中“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”的规定，诉争房屋于2013年1月25日已具备合同约定的交付使用条件。诉争房屋满足交付使用条件后，应及时通知原告收房，逾期交房的违约金应计算至被告武汉搏胜公司通知原告收房之日止。审理中，被告未提交其在2013年1月25日后通知原告收房的相关证据，但鉴于原告自认被告在2013年1月通知其收房，但具体时间不详，根据举证责任原则，应计算至2013年1月31日止，共计32天。综上，被告逾期交房，已构成违约，应依法承担相应的违约责任，即支付相应的违约金4115.9元（649，362元×0.0002×32天）。
关于被告是否应承担逾期不能办证的违约责任问题。《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定“关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项方式处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”本案中，被告武汉搏胜公司已完成诉争房屋权属初始登记，原告方某可随时办理诉争房屋的权属证书，故不属于《武汉市商品房买卖合同》第十六条第2项约定的无法办证的情形。故对于原告要求被告向其支付逾期交房、造成不能办理房地产权属证违约金6，493.62元的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告调整配电房规划方案是否构成违约的问题。本案中，被告应湖北省电力公司的要求调整配电房规划方案，将配电房由地下改至地上，该规划调整方案已分别于2012年2月11日、同年4月12日由相关行政主管部门公示、批准，而原、被告双方签订商品房买卖合同的时间为2012年8月5日，可见，在双方签订合同之前，配电房规划方案调整便已进行公示，故其在签订合同时对配电房改建至地上事宜应当知晓，涉案楼盘现在的配电房也是按照调整后的规划方案建设的，故被告并不存在违约增设配电房的行为。审理中，原告称被告采取欺诈和隐瞒的方式，在售楼时未向原告告知临近房屋有配电房，未提交证据证实，应承担举证不能的法律后果。原告还称被告改变原配电房的建设方案未通知原告及征求业主意见，违反合同约定，但根据《武汉市商品房买卖合同》第十三条的规定，关于小区景观、道路及小区非盈利设施的规划、设计变更均无需通知业主。原告称被告违规建设配电房并造成其所购买的房屋价值及使用功能损失，但未提交证据予以证实，故对其要求被告赔偿其损失40，000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，被告武汉搏胜公司虽已在合同约定的交付时间内向原告交付房屋，但因其交房时诉争房屋并未竣工验收合格，法定的交房条件尚不具备，应视为被告的交付未完成，已构成违约，应承担相应的违约责任，即被告武汉搏胜公司应向原告方某支付逾期交房违约金4115.9元。故对于原告方某主张被告武汉搏胜公司向其支付逾期交房违约金23，636.34元的诉讼请求，在4，115.9元的范围内本院予以支持，超过的部分，本院不予支持；对于原告方某的其他诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条  、第八条  、第四十四条  、第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  第一款  ，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:
一、被告武汉搏胜世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告方某支付逾期交房违约金4115.9元；
二、驳回原告方某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费777元（已减半收取，原告方某已预交），由原告方某负担745元，被告武汉搏胜世纪房地产开发有限公司负担32元，并在履行上述给付义务时一并支付给原告方某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费777元，款汇武汉市中级人民法院。户名:武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户；帐户:079501040000393；开户行:农行武汉市民航东路分理处，行号:832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，原告方某与被告武汉搏胜公司签订《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。
关于被告是否应承担逾期交房的违约责任问题。本案中，被告武汉搏胜公司未能在双方约定的交房时间即2012年12月30日前交房，故应当从其次日起即2012年12月31日起计付逾期交房违约金。虽然原告至今未收房，但鉴于被告武汉搏胜公司于2013年1月21日、1月25日已分别取得涉案楼盘的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》和《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，根据《武汉市商品房买卖合同》第九条关于交房期限及条件中“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”的规定，诉争房屋于2013年1月25日已具备合同约定的交付使用条件。诉争房屋满足交付使用条件后，应及时通知原告收房，逾期交房的违约金应计算至被告武汉搏胜公司通知原告收房之日止。审理中，被告未提交其在2013年1月25日后通知原告收房的相关证据，但鉴于原告自认被告在2013年1月通知其收房，但具体时间不详，根据举证责任原则，应计算至2013年1月31日止，共计32天。综上，被告逾期交房，已构成违约，应依法承担相应的违约责任，即支付相应的违约金4115.9元（649，362元×0.0002×32天）。
关于被告是否应承担逾期不能办证的违约责任问题。《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定“关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项方式处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”本案中，被告武汉搏胜公司已完成诉争房屋权属初始登记，原告方某可随时办理诉争房屋的权属证书，故不属于《武汉市商品房买卖合同》第十六条第2项约定的无法办证的情形。故对于原告要求被告向其支付逾期交房、造成不能办理房地产权属证违约金6，493.62元的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告调整配电房规划方案是否构成违约的问题。本案中，被告应湖北省电力公司的要求调整配电房规划方案，将配电房由地下改至地上，该规划调整方案已分别于2012年2月11日、同年4月12日由相关行政主管部门公示、批准，而原、被告双方签订商品房买卖合同的时间为2012年8月5日，可见，在双方签订合同之前，配电房规划方案调整便已进行公示，故其在签订合同时对配电房改建至地上事宜应当知晓，涉案楼盘现在的配电房也是按照调整后的规划方案建设的，故被告并不存在违约增设配电房的行为。审理中，原告称被告采取欺诈和隐瞒的方式，在售楼时未向原告告知临近房屋有配电房，未提交证据证实，应承担举证不能的法律后果。原告还称被告改变原配电房的建设方案未通知原告及征求业主意见，违反合同约定，但根据《武汉市商品房买卖合同》第十三条的规定，关于小区景观、道路及小区非盈利设施的规划、设计变更均无需通知业主。原告称被告违规建设配电房并造成其所购买的房屋价值及使用功能损失，但未提交证据予以证实，故对其要求被告赔偿其损失40，000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，被告武汉搏胜公司虽已在合同约定的交付时间内向原告交付房屋，但因其交房时诉争房屋并未竣工验收合格，法定的交房条件尚不具备，应视为被告的交付未完成，已构成违约，应承担相应的违约责任，即被告武汉搏胜公司应向原告方某支付逾期交房违约金4115.9元。故对于原告方某主张被告武汉搏胜公司向其支付逾期交房违约金23，636.34元的诉讼请求，在4，115.9元的范围内本院予以支持，超过的部分，本院不予支持；对于原告方某的其他诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条  、第八条  、第四十四条  、第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  第一款  ，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:

一、被告武汉搏胜世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告方某支付逾期交房违约金4115.9元；
二、驳回原告方某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费777元（已减半收取，原告方某已预交），由原告方某负担745元，被告武汉搏胜世纪房地产开发有限公司负担32元，并在履行上述给付义务时一并支付给原告方某。

审判长：屠俊霞

书记员：赵靓