施协斌、王国平与上海锦鹤投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：施协斌，男，1955年5月7日生，汉族，住上海市长宁区。
　　原告：王国平，女，1957年11月27日生，汉族，住上海市长宁区。
　　上述两原告共同委托诉讼代理人：周木山，上海沪泰律师事务所律师。
　　被告：上海锦鹤投资发展有限公司，注册地上海市宝山区。
　　法定代表人：薛守伟，总经理。
　　委托诉讼代理人：覃午欣，上海市海燕律师事务所律师。
　　原告施协斌、王国平与被告上海锦鹤投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年7月12月、2018年8月21日公开开庭进行了审理。后发现案件不宜适用简易程序，裁定转为普通程序依法组成合议庭，于2018年11月13日公开开庭进行了审理。原告施协斌、王国平的委托诉讼代理人周木山，被告上海锦鹤投资发展有限公司的委托诉讼代理人覃午欣到庭参加第一、二、三次开庭。原告王国平到庭参加第二次开庭。本案现已审理终结。
　　原告施协斌、王国平向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2015年9月28日起至2018年5月27日止租金差额26,047.12元；2.判令被告支付逾期支付租金的违约金(以欠付租金为本金，自逾期付款之日起按照每日千分之一的标准计算至被告实际支付之日止)。审理中，原告方变更第一项诉请为：判令被告支付自2015年9月28日起至2018年5月27日止租金差额24,104.32元(已扣除5%的税以及2015年9月28日起至2018年5月27日期间被告已支付的共计26笔，每笔金额为492.65元的租金)。
　　事实和理由：原、被告签订租赁合同，约定原告方将上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)332室房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用。合同约定2015年9月28日至2016年3月27日期间月租金为1,138.43元；2016年3月28日至2017年3月27日期间月租金为1,194.42元；2017年3月28日至2018年3月27日期间月租金为1,255.08元；2018年3月28日至2019年3月27日期间月租金为1,315.72元。租金为每二个月支付一次，应在每两个月之首月3日前将本期租金支付给原告方。同时合同还约定了逾期支付租金的违约责任。现被告拖欠原告方自2015年9月28日起至今的租金。经原告方多次催告无果。
　　被告上海锦鹤投资发展有限公司辩称，不同意原告方的诉讼请求。2014年6月5日涉讼房屋所在的福运商厦业委会有一份告业主书，告知业主为了商厦可以继续运营，商铺的均价调整至1.50元每天每平方米，原合同中租金递增的约定取消。原告方在征询表上签名同意，原告方与被告继续履行租赁合同，涉讼房屋的租金是1元每天每平方米。2016年2月26日起被告按照双方达成的新约定全额支付了租金。被告不存在拖欠租金的情况。因此被告也无需支付违约金，同时认为违约金标准过高，要求法院调整至日万分之二。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
　　根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：
　　涉讼房屋产权系原告方所有，涉案房屋建筑面积为16.99平方米。原告施协斌、王国平系夫妻关系。
　　2008年6月29日，原告方(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《仙霞福运商厦统一租赁合同》，约定原告方将涉讼房屋出租给被告，租赁期限为十二年，即2008年9月28日至2021年3月27日止(包括免租期6个月)；租金标准约定为：2008年9月28日至2010年3月27日期间每月为839.82元(含免租期6个月)；2010年3月28日至2011年3月27日每月为886.48元；2011年3月28日至2012年3月27日每月为933.13元；2012年3月28日至2013年3月27日每月为979.79元；2013年3月28日至2014年3月27日每月为1,031.12元；2014年3月28日至2015年3月27日每月为1,082.45元；2015年3月28日至2016年3月27日每月为1,138.43元；2016年3月28日至2017年3月27日每月为1,194.42元；2017年3月28日至2018年3月27日每月为1,255.08元；2018年3月28日至2019年3月27日每月为1,315.72元；……；押金为二个月的租金金额，分二期支付：首期押金(即首月租金金额)在商厦各业主签署统一租赁合同达到总户数(按该商厦原实测面积报告所确认的户数计算)90%时的二日内由乙方将首期押金汇入甲方账户内。第二期押金(即首月租金金额)在2010年3月28日前由乙方汇入甲方账户内。租金每两个月支付一次(即每两个月为一期)，乙方应在每两个月之首月3日前将本期租金汇入甲方的帐号内(其中，鉴于免租期为六个月，因此，2008年9月28日至2009年9月27日之间的租金支付方式为：每两个月之首月3日前向甲方支付一个月租金)。若乙方逾期支付租金超过5天，则应按欠付租金的每天千分之五向甲方支付滞纳金；若逾期支付30天则视为乙方根本违约，甲方有权单方面提出解除租赁合同，并没收乙方已支付的押金。物业租赁税由乙方在甲方的租金收入中代扣代缴，乙方应提供合法缴税单据。签约后，原告如约将商铺交付给被告。
　　2014年5月22日，案外人福运商厦业委会制作了福运商厦部分业主座谈会记要，记要载明：“2014年5月22日上午在商厦召开1-3楼部分业主座谈会，到会业主27户，形成了积极自救的共识。一、业主委员会汇报了近两年来的工作。二、通报了锦鹤公司与苏宁公司诉讼进展情况。三、面对商场和市场实际情况，与‘锦鹤’修改部分条款(即租金均价1.5元/天/㎡，取消逐年递增)到会业主共计27户，取得比较一致看法。投票结果为26户同意，1户反对。四、到会业主一致要求，一矣(旦)苏宁官司诉讼赔偿款到位，应及时、公正的按投资比例份额，操作分配到每个业主。”
　　业主座谈会后，福运商厦业委会向业主发放了征询表，载明：一、由于苏宁违约，导致商厦以空置二年多了，现依据长宁法院主审法官同意，商厦可即刻对外招商；二、原合同(业主与锦鹤所签合同)继续履行租赁合同，平均单价1.5元/天/㎡；原合同中每年递增现取消；三、我们业委会不是经济实体，无资本操作运行，仍委托锦鹤公司对外统一招租，以利于尽早对外招租，减少各位业主的经济损失；四、希望各位业主慎重投票，以维护广大业主的切身利益；五、投票期限：2014年5月22日-2014年6月5日止；六、回复地址：剑河路XXX-XXX号，福运商厦业主委员会(收)。原告王国平在记载有“室号：332”的征询表上勾画“同意”并签字。原告方认为原告施协斌未授权也不同意原告王国平签署上述征询表。
　　2014年5月，案外人福运商厦业委会(甲方)与上海锦鹤投资发展有限公司(乙方)签订变更合同条款协议书，约定：由于房屋租赁市场发生急剧下滑变化，原乙方与广大业主签订的房屋租赁价格已不能适应市场运作，导致乙方严重亏损，乙方欲终止与广大业主的房屋租赁合同关系。经甲方与广大业主沟通后，代表广大业主与乙方协商一致，继续履行合同，同意变更房屋租赁费用：从2014年6月5日始至房屋租赁合同期满止，租金按均价1.50元/天/㎡结算，不再执行原合同约定的价格及逐年递增的条款，并由乙方按不同楼层制定相应租金价格。
　　审理中，关于2015年9月28日至2018年5月27日期间，涉案房屋租金支付情况，原、被告意见如下：1.2015年9月28日至2016年3月27日期间的租金，被告认为双方约定由另案中被告多支付的租金进行了抵充，原告对此不予认可；2.2016年3月28日至2018年5月27日期间，原告确认被告按每月492.65元的标准向原告支付了涉讼房屋的租金。
　　庭审中，原、被告一致确认涉案房屋租金金额需要扣除5%的税。如按照征询表的标准即1.50元/天/平方米，原告认为涉案房屋每月租金的金额为736.41元【1.50元/天/平方米*365天*16.99平米/12个月*0.95(税)】，被告则认为金额应为726.32元【1.50元/天/平方米*16.99平米*30天*0.95(税)】。
　　原、被告一致确认违约金的起算日期应为每期租金所对应月份中首月的28日。
　　本院认为，本案的争议焦点在于原告王国平在征询表上勾画同意并签字是否可以作为原告方同意变更涉案房屋租金的依据。对此本院认为原告王国平与施协斌系夫妻关系，征询表上亦明确标注了“室号：322”，原告王国平在征询表上签字的行为应当视作其代表涉案房屋全体业主做出同意的意思表示。现原告方主张王国平的签字行为未获得另一名原告的授权及同意，不符合常理；此外，被告按每月492.65元的标准向原告方支付租金长达两年以上，原告方虽然主张向被告提出过异议，但就此并未提供充分的证据予以证明，原告方已经默认或承认被告将租金予以调整。综上本院认为原告方现要求被告按照《仙霞福运商厦统一租赁合同》约定的租金标准向其支付租金的诉请，缺乏依据，本院不予支持，仅能按照调整后的租金标准予以支持。关于原告诉请期间的租金标准，本院确认涉案房屋的租金应当按照征询表中明确的均价1.50元/天/平方米的标准计算，被告主张按1元/天/平方米支付涉案房屋的租金亦缺乏依据，本院不予采信。现双方对月租金计算方式存在争议，鉴于征询表所确定的标准以天为计算单位，每月天数不固定，但每年天数相对固定，且原合同租金亦是按月计算，本院认为原告关于月租金的计算方式较为合理，故确认涉案房屋月租金为736.41元。2015年9月28日至2016年3月27日期间的租金，被告认为双方约定由另案中被告多支付的租金进行了抵充，原告对此不予认可。被告对其主张未提供充分的证据予以证明，故本院不予采信。2016年3月28日至2018年5月27日期间，被告按每月492.65元的标准向原告支付涉讼房屋的租金，该标准低于征询表所确定的月租金标准。综上，原告主张的2015年9月28日至2018年5月27日期间涉案房屋租金差额的合理部分即10,756.22元，本院予以支持。
　　关于逾期支付租金的违约金是否应当支付，本院认为根据合同约定，租金为每两个月支付一次，被告应在每两个月之首月3日前将本期租金支付至原告处，若被告逾期支付租金超过5日，则应按欠付租金的每天千分之五向原告支付滞纳金。根据本院查明的事实，被告确实存在逾期支付部分租金的情况，已构成违约，故应当向原告支付逾期付款违约金。关于逾期支付租金的违约金计算标准，本院根据实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，酌情认定逾期付款滞纳金按照每日万分之五的标准计算，计算期间为每期租金所对应的月份中首月的28日起至实际支付之日止。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：
　　一、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内就上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)322室房屋向原告施协斌、王国平支付自2015年9月28日起至2018年5月27日止的租金差额10,756.22元；
　　二、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告施协斌、王国平支付逾期支付租金的违约金(2015年9月28日至2015年11月27日欠付租金本金为1,472.82元，计算期间为2015年9月28日起至实际支付之日止；2015年11月28日至2016年1月27日欠付租金本金为1,472.82元，计算期间为2015年11月28日起至实际支付之日止；2016年1月28日至2016年3月27日欠付租金本金为1,472.82元，计算期间为2016年1月28日起至实际支付之日止；2016年3月28日至2016年5月27日欠付租金本金为487.52元，计算期间为2016年3月28日起至实际支付之日止；2016年5月28日至2016年7月27日欠付租金本金为487.52元，计算期间为2016年5月28日起至实际支付之日止；2016年7月28日至2016年9月27日欠付租金本金为487.52元，计算期间为2016年7月28日起至实际支付之日止；2016年9月28日至2016年11月27日欠付租金本金为487.52元，计算期间为2016年9月28日起至实际支付之日止；2016年11月28日至2017年1月27日欠付租金本金为487.52元，计算期间为2016年11月28日起至实际支付之日止；2017年1月28日至2017年3月27日欠付租金本金为487.52元，计算期间为2017年1月28日起至实际支付之日止；2017年3月28日至2017年5月27日欠付租金本金为487.52元，计算期间为2017年3月28日起至实际支付之日止；2017年5月28日至2017年7月27日欠付租金本金为487.52元，计算期间为2017年5月28日起至实际支付之日止；2017年7月28日至2017年9月27日欠付租金本金为487.52元，计算期间为2017年7月28日起至实际支付之日止；2017年9月28日至2017年11月27日欠付租金本金为487.52元，计算期间为2017年9月28日起至实际支付之日止；2017年11月28日至2018年1月27日欠付租金本金为487.52元，计算期间为2017年11月28日起至实际支付之日止；2018年1月28日至2018年3月27日欠付租金本金为487.52元，计算期间为2018年1月28日起至实际支付之日止；2018年3月28日至2018年5月27日欠付租金本金为487.52元，计算期间为2018年3月28日起至实际支付之日止，上述违约金的计算标准均为每日万分之五);
　　三、驳回原告施协斌、王国平的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,344.20元，由原告施协斌、王国平负担744.37元，被告上海锦鹤投资发展有限公司负担599.83元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：吴怡聂

书记员：胡桂霞