施孝桃与上海智忆房地产经纪事务所高东分所、吴震环居间合同纠纷一审民事判决书

　　原告：施孝桃，男，1941年9月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：马璐璐，上海韩明志律师事务所律师。
　　被告：上海智忆房地产经纪事务所高东分所，住所地上海市浦东新区。
　　负责人：吴震环。
　　被告：吴震环，男，1974年5月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告施孝桃与被告上海智忆房地产经纪事务所高东分所(以下简称智忆高东分所)、吴震环合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施孝桃的委托诉讼代理人马璐璐、被告吴震环(亦为被告智忆高东分所的负责人)到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解三个月。本案现已审理终结。
　　原告施孝桃向本院提出诉讼请求：1.判令被告智忆高东分所归还原告售房款人民币(以下币种同)25万元；2.本案诉讼费由两被告共同负担。事实和理由：原告将其位于上海市浦东新区新龙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称新龙路房屋)委托被告智忆高东分所居间出售，出售款为215万元。原告因身体不适，委托儿子施建明处理出售房屋事宜。被告吴震环将原告名下的银行卡放置在其处，并知晓银行密码。经原告对账，被告至今仍有25万元售房款未支付给原告。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。
　　被告智忆高东分所、吴震环共同辩称：不同意原告的诉讼请求。新龙路房屋第一次交易的买方是案外人许某某、刘某某，买方支付了首付款45万元。后，该买卖合同终止，原告应返还买方45万元，然该款项已由原告之子施建明用于购买上海市浦东新区新园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称新园路房屋)。被告为保证买卖双方都能继续另行顺利交易，为原告及施建明垫付了应返还买方许某某、刘某某的45万元及新园路的部分购房款，并与原告签订《房地产包销协议》，约定新龙路房屋出售价至少为190万元，高于该价格的部分由被告所得。施建明出售新龙路房屋是经原告全权委托的，故施建明签订的《房地产包销协议》的后果应由原告承担。新龙路房屋最终实际出售价为215万元，其中190万元被告已交付原告，剩余25万元应归被告所有，不应当再支付原告。在上述房屋买卖居间过程中，被告吴震环所实施的包括签订协议在内的所有行为均系履行职务行为。
　　本院经审理认定事实如下：2016年8月3日，原告(甲方，出售方)与许某某、刘某某(乙方，买受方)、被告智忆高东分所(丙方，居间方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方委托丙方购买甲方的新龙路房屋，房款为190万元，该协议落款处签有原告及施建明的名字。
　　2016年8月29日。原告(甲方)与许某某、刘某某(乙方)签订《合同终止协议书》，约定前述《房地产买卖居间协议》因政策原因无法继续履行，该合同终止，甲方应2016年9月25日前归还乙方已支付的房款45万元，因甲方已把该45万元用于购房，现协商由被告智忆高东分所代表即被告吴震环垫付。该协议书落款处签有施建明的名字。
　　同日，原告及施夏薇(甲方，卖出人)、被告智忆高东分所(乙方，中介方)签订《房地产包销协议》，约定甲方将新龙路房屋以总价190万元委托乙方有偿转让给第三方，该价格为甲方的净到手价，如乙方的销售价格高于该价格，超过部分由乙方所得。该协议落款处签有施建明的名字。
　　2016年9月5日，施建明(甲方，出售方)与案外人孙某某(乙方，买受方)、被告智忆高东分所(丙方，居间方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方委托丙方购买甲方的新龙路房屋，房款为215万元。该协议落款处签有施建明的名字。2016年10月8日，原告与孙某某网签《上海市房地产买卖合同》，约定房款为215万。该合同落款处签有原告的名字。
　　2017年5月20日，原告及施建明(委托方)与被告吴震环(受托方)签订《情况说明》，载明：就新龙路房屋的出售事宜，委托方由于身体不便全程操作均由儿子施建明全权办理，现受托方已成功将新龙路房屋出售，且过户完毕，鉴于委托方积极配合，受托方特以三万元酬谢施建明。该说明落款处签有原告及施建明的名字。
　　新龙路房屋产权原登记在原告及施夏薇名下。2016年9月21日，该房屋产权变更登记至原告一人名下。2016年11月21日，该房屋产权变更登记至孙某某名下。
　　审理中，原告及施建明陈述，新龙路房屋系拆迁安置房，因当时施建明与其配偶不睦，正闹离婚，故将产权登记在原告名下，但房屋一直由施建明居住，因施建明腿脚不便，而新龙路房屋在六楼，故经家庭协商欲置换为一楼房屋。原告当时卧病在床，故委托儿子施建明找到中介办理售房事宜。新龙路房屋的最终出售价为215万，原告实际拿到190万(于2017年1月结清)，该款用于置换新园路房屋。新园路房屋于2017年1月24日产权登记至施建明名下，实际房款为150万元(为避税合同价做低为100万元)。两套房价格差额40万元用于支付买卖房屋的税费以及新园路房屋的装修。对于前述数份协议，2016年8月3日的《房地产买卖居间协议》由原告及施建明共同签字；2016年8月29日的《合同终止协议书》、《房地产包销协议》及2019年9月5日的《房地产买卖居间协议》均仅由施建明签字，施建明称《房地产包销协议》系被告吴震环让其签字，其并未看过协议内容，也未告知原告，2019年9月5日的《房地产买卖居间协议》原告是知情的，故原告据此认为施建明签订《房地产包销协议》并未得到其授权，《房地产包销协议》对原告不产生效力；2017年5月20日的《情况说明》，原告及施建明均否认见过该说明，但施建明表示，被告吴震环曾让其在空白纸上签字、按印，该说明可能是用该些已签字、按印的空白纸伪造的，但当天确实拿到了被告吴震环交付的15,000元，故两被告尚欠原告房款235,000元。
　　审理中，两被告提供原告及施建明与被告于2016年8月3日签订的《承诺书》，欲证明施建明受原告委托处理房屋买卖事宜。该《承诺书》载明：“本人已得到所有产权人及同住人的同意，并且所有产权人及同住人委托本人，代为签署买卖合同或居间协议，代为收取买方支付的定金，如果由于产权人及同住人的原因，不愿再履行本人代为与买方签署的买卖合同或居间协议，那么所产生的一切法律后果与经济赔偿由本人独自承担”，落款处签有原告及施建明的名字。对此，两被告称该《承诺书》由原告及施建明于2016年8月3日即与买方许某某、刘某某签订《房地产买卖居间协议》的同一天所签，故原告全权委托施建明处理房屋买卖事宜，之后的《房地产包销协议》原告也是知情的，相应后果应由原告承担。原告否认该《承诺书》由其本人所签，施建明无法确认是否由其本人所签，但两人均认为，即使该《承诺书》由原告及施建明本人所签，也仅表明原告委托施建明出售房屋，原告应按实际售价215万元得到房款。
　　以上事实，有2016年8月3日的《房地产买卖居间协议》、《承诺书》、2016年8月29日的《合同终止协议书》、《房地产包销协议》、2016年9月5日的《房地产买卖居间协议》、2017年5月20日的《情况说明》、新龙路房屋与新园路房屋产权登记相关材料及当事人、施建明的陈述为证。
　　本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案的争议焦点为：施建明是否有代理权限与两被告签订《房地产包销协议》，而该协议是否对原告发生效力。综合本案中原、被告双方及施建明对新龙路房屋及新园路房屋买卖的参与、两套房屋的产权及使用情况等因素，本院认为施建明有签订《房地产包销协议》的代理权限，理由如下：第一，根据原告及施建明的陈述，该两人系父子关系，且经家庭协商后，原告委托施建明全权处理新龙路房屋出售事宜。故，基于该陈述，《承诺书》上原告及施建明的签字是否为本人所签，无追究之必要。第二，新龙路房屋虽然产权登记在原告名下，但一直由施建明居住使用，出售六楼的新龙路房屋欲置换一楼的房屋，亦是考虑施建明腿脚不便。第三，出售新龙路房屋的房款用于购买新园路房屋及装修、税费。第四，原告本人参与了第一次即2016年8月3日《房地产买卖居间协议》的签订，新龙路房屋的过户手续亦由原告办理，原告对售房事宜显然并非全然不知，对最终售房价格也应明知，原告自述售房款190万元于2017年1月结清，而原告于2019年6月才提起本案诉讼主张被告应返还余款。综上，原告与施建明系近亲属，原告亦委托施建明办理房屋买卖事宜，原告对相关事宜完全具备清楚了解及掌握的可能与条件，且出售新龙路房屋及买入新园路房屋本就是为了实现施建明的利益，该两套房屋实际也均由施建明控制、使用，故施建明有代理权限签订《房地产包销协议》，该协议对原告发生效力。现原告以施建明无代理权限签订《房地产包销协议》，要求被告支付售房款余额，本院不予支持。施建明所述其未了解《房地产报销协议》内容即签字，本院认为作为完全民事行为能力人应明知签字所产生的法律后果，对协议内容不加了解而贸然签字的行为不符合常理，本院对此不予采信。至于《情况说明》，虽然原告及施建明均否认见过该说明，但如前所述，售房款中的190万元归原告所有，余款两被告无需再支付原告，且两被告认为当天交付施建明的系酬谢费3万元，故该说明与本案中原告主张的售房款无关，所涉内容本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：
　　驳回原告施孝桃的全部诉讼请求。
　　案件受理费5,050元，减半收取计2,525元，由施孝桃负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：董迪思

书记员：刘  飞