施岳、施帅与李玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：施岳，男，1989年11月20日生，汉族，住上海市宝山区。
　　原告：施帅，女，1990年12月23日生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：施岳(系施帅配偶)，住上海市宝山区。
　　被告：李玲，女，1974年1月20日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：高士强，上海熊兆罡律师事务所律师。
　　原告施岳、施帅与被告李玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施岳即施帅的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告李玲的委托诉讼代理人高士强到庭参加第一次庭审，第二次庭审经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
　　原告施岳、施帅向本院提出诉讼请求：1、被告李玲返还定金人民币(以下币种均为人民币)20万元；2、被告李玲赔偿中介费损失2万元；3、被告李玲赔偿总房价款20%的违约金，即743,000元。事实和理由：2018年12月15日，施岳、施帅与李玲就上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖居间协议》，李玲将系争房屋出售给施岳、施帅，总价3,715,000元。2018年12月25日，李玲与施岳又签订《补偿协议》。协议约定，施岳于2018年12月31日前支付定金20万元，过户当天支付房款100万元，剩余房款2,515,000元进入资金监管中心。施岳、施帅依约支付了定金，但李玲以各种理由推脱不履行合同义务。后得知系争房屋被宝山法院查封，李玲在明知系争房屋已涉诉的情况下未如实告知施岳、施帅真实信息，显然是欺诈行为。2019年2月19日，施岳、施帅发现李玲将系争房屋以总价395万元的价格在链家网再次挂牌出售。故施岳、施帅为维护自身权利，向法院提起诉讼。
　　被告李玲辩称，请求法院驳回原告施岳、施帅的全部诉讼请求。理由如下：1、施岳、施帅没有按照居间协议约定支付房屋首付款，其发出的解除合同通知已通过中介送达给对方；2、李玲没有隐瞒房屋抵押事实，施岳、施帅只要按照时间支付首付款，李玲有能力注销抵押；3、虽然李玲将系争房屋在链家网上挂牌，但没有与任何人再签订房屋买卖合同，故不存在一房二卖情形。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2018年12月15日，李玲(甲方)与施岳、施帅(乙方)、上海思拓房地产经纪有限公司(丙方，以下简称“思拓房产”)就上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《房地产买卖居间协议》。协议约定，甲方将系争房屋出售给乙方，总价3,715,000元；系争房屋设有抵押，抵押金额367万元；乙方于签订买卖合同当日支付房款20万元(含定金)、2019年1月31日前支付房款100万元(以实际抵押贷款到账为准)、2019年4月15日前支付房款148万元、于银行发放贷款后支付房款100万元、于房屋交付并办妥物业更名手续当日支付房款35,000元；甲乙双方应于贷款审核通过、抵押注销后十日内(最晚不得晚于2019年5月30日)；一方未按本协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价的0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权要求单方解除合同并要求违约方支付总房价20%的违约金。2018年12月25日，双方又签订《补偿协议》。约定，乙方于2018年12月31日前支付甲方定金20万元，乙方于过户当天支付房款100万元，剩余房款2,515,000元走房产交易中心指定资金监管。
　　2018年12月15日，乙方支付甲方定金5万元。2018年12月25日，乙方支付甲方定金15万元。甲方分别出具了收款收据。
　　2018年12月25日，施岳向思拓房产支付佣金2万元。
　　2019年1月15日，系争房屋被本院司法查封。2019年4月10日，系争房屋被本院轮候查封。
　　2019年2月20日，李玲向思拓房产发告知书称，施岳、施帅未按合同约定在2019年1月31日前支付首付款100万元，守约方有权单方解除合同并追究违约责任。
　　审理中，施岳、施帅向本院提供了系争房屋在网上的挂牌信息，挂牌价格分别为390万元、395万元、420万元。施岳、施帅表示系争房屋目前价格在430万元至440万元之间，李玲表示系争房屋目前价格大概在380万元。
　　本院认为，原被告双方就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》及《补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。《房地产买卖居间协议》及《补偿协议》对房屋的坐落、价格、房款支付、过户等交易条款均有明确约定，双方虽未另行签订房屋买卖合同，但已构成房屋买卖合同关系。李玲在签订上述协议后，未及时将系争房屋上设立的抵押予以涤除，且李玲因其他纠纷涉案，导致系争房屋被法院查封。李玲的行为已构成根本违约，施岳、施帅有权解除合同，主张违约责任。李玲向思拓房产发告知书称施岳、施帅未在2019年1月31日前支付首付款100万元构成违约，而双方在《补偿协议》中约定于过户当日支付房款100万元。因此，其上述抗辩意见没有依据，本院不予采纳。
　　合同解除后，李玲应当将定金20万元返还给施岳、施帅。关于违约责任，双方在协议中约定违约方应支付总房价20%的违约金743,000元，该约定于法不悖，但考虑到施岳、施帅仅支付定金，本案中主张合同整体违约金合理性不足，而且李玲明确违约不履行时房价涨幅尚小，故本案中酌情以总房价的10%确定违约金。至于施岳、施帅主张的中介费损失2万元，其相应的损失已在违约金中弥补，故该诉请本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：
　　一、解除原告施岳、施帅与被告李玲就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》及《补偿协议》；
　　二、被告李玲于本判决生效之日起十日内返还原告施岳、施帅购房定金20万元；
　　三、被告李玲于本判决生效之日起十日内支付原告施岳、施帅违约金371,500元；
　　四、驳回原告施岳、施帅的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取6,615元，由被告李玲承担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：王  力

书记员：顾名锦