施继进与陈伟夏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：施继进，男，1966年8月25日出生，汉族，住上海市黄浦区。
　　委托诉讼代理人：杜国华，上海市科伟律师事务所律师。
　　被告：陈伟夏，男，1989年5月5日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：丁文龙，上海福一律师事务所律师。
　　原告施继进诉被告陈伟夏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜国华、被告委托诉讼代理人丁文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告施继进向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还租金、押金、清场费人民币(以下币种相同)277,500元；2、判令被告赔偿装修费18,613.8元；3、判令被告支付违约金43,2000元。事实及理由：原告与被告于2019年3月20日签订了租赁上海浦东新区崂山路XXX号房屋(以下简称系争房屋)的《房屋租赁合同》，租赁期限为2019年3月21日至2022年3月20日止，月租金为35,000元。合同签订后原告按约向被告支付了租金、押金、清场费合计277,500元。被告交付房屋，原告进场装修。但被告于2019年3月27日叫停施工，并于2019年4月单方收回房屋，原告认为被告的行为显属违约，理应承担相应的违约责任，故原告起诉来院，诉请如前。
　　被告陈伟夏辩称，对于原告诉请的第一项被告认可，同意全额退还，对于原告诉请第二项，装修损失应按实际产生的费用按实退还，至于原告诉请第三项，被告认为合同解除并非被告违约，而系不可抗力，故根据双方合同约定，被告无需承担违约责任，即便被告确有违约行为，该违约金金额也过高应依法予以调整。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋的产权人为上海市房产管理局。2019年3月20日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定系争房屋面积共约80平方米，出租给乙方作为餐饮使用。租赁期限自2019年3月21日起至2022年3月20日止，租赁期限为3年。2019年3月21日起至2019年4月4日期间为乙方装修期，甲方不收取乙方房租。房屋交付时间为2019年3月21日。3年期满后，甲方承诺继续租赁给乙方2年。房租为每月35,000元，自2022年3月起，每月租金调整为37,500元。乙方于3月21日前支付押金及安全诚信保证金和3月21日至6月20日租金157,500元，乙方认可并自愿承担一次性清场费120,000元。上述两笔款项合计277,500元。在租赁期内，任何一方违约均需按合同总租金20%额度向守约方支付违约金。若支付的违约金不足弥补守约方损失的，违约方还应该承担赔偿责任。因不可抗力原因导致本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方不承担责任。
　　上述合同签订后，原告按约支付了租金、押金、清场费277,500元。被告按约于2019年3月21日交付系争房屋。原告于当日进场装修。
　　2019年3月27日，被告发微信给原告,告知为避免继续造成双方损失，经慎重考虑，我们以解除合同为主基调，协商解决，请施老板当即停止施工，我们约时间面谈。
　　另查明，上海邮政房地产开发经营有限公司(以下简称邮政房产公司)与上海浦东新区潍坊街道维乐小吃店(系个体工商户，经营者为王乃娣)就租赁系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定的租期为2016年9月1日起至2019年8月31日止。2019年11月10日，王乃娣出具情况说明，载明系争房屋是其向邮政房产公司租赁来的，2019年3月被告将房屋转租给他人，其是知晓的。
　　庭审中，双方一致确认合同已于2019年3月27日解除。为证明合同解除并非被告原因所致，被告提供了2019年3月26日，邮政房产公司与王乃娣等人的约谈记录，邮政房产公司表示合同原定于8月到期，但按照中央巡视组要求，需要提前终止合同。原告对于该份证据的真实性不予认可，认为该情况也不属于不可抗力。原告为证明其已经产生的装修损失，提交了装修费用清单、图纸并先后向法院提供了两份金额分别为18,613.8元和18,613元的发票，但发票抬头不同。对此被告认为装修损失存在虚高可能，对发票的真实性亦不予认可。
　　本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分应属无效。合同无效部分自始无效。对于有效部分，现双方对合同于2019年3月27日解除没有异议，但对合同解除的责任和原因双方存有异议。根据已查证的事实，本案合同解除系被告应邮政房产公司要求提前收回房屋所致。被告认为邮政房产公司是应中央巡视组的要求收回房屋，上述情况符合合同约定的不可抗力。对此本院认为，不可抗力是指双方在订立合同时无法预见、无法控制且不可归责于双方的因素，然中央巡视组的检查并不属于不可抗力，作为出租方的被告在出租系争房屋时理应确保房屋可供原告用于经营，亦应充分了解系争房屋由于特殊的产权背景而可能导致的风险。现导致合同解除的过错和原因在被告，被告理应承担相应的违约责任。综上，被告除应退还原告租金、押金、清场费外，还应赔偿相应的损失并支付违约金，本院根据合同实际履行情况、损失大小、合同有效期限等因素酌情确定被告需支付原告违约金7万元，另需赔偿装修损失8,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、被告陈伟夏应于本判决生效之日起十日内返还原告施继进租金、押金、清场费277,500元；
　　二、被告陈伟夏应于本判决生效之日起十日内支付原告施继进违约金7万元；
　　三、被告陈伟夏应于本判决生效之日起十日内赔偿原告施继进装修损失8,000元。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费11,081元，减半收取计5,540.5元，由原告施继进负担2,820.5元，被告陈伟夏负担2,720元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：何璐依

书记员：尹俐媛