施某某与程某某、江某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：施某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市黄浦区。
　　委托诉讼代理人：张辉，上海辉旺律师事务所律师。
　　被告：程某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市浦东新区。
　　被告：江某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市浦东新区。
　　被告：程强，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市浦东新区。
　　上列三被告共同委托诉讼代理人：陈海杰，上海陈海杰律师事务所律师。
　　原告施某某诉被告程某某、江某、程强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用简易程序。程某某在答辩期间向本院提出管辖异议，本院于2018年12月11日裁定驳回了程某某对本案管辖权提出的异议。程某某在上诉期间向上海市第一中级人民法院提出上诉，上海市第一中级人民法院于2019年2月13日裁定驳回上诉，维持原裁定。
　　本院分别于2019年4月2日、2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告施某某的委托诉讼代理人张辉，被告程某某及被告程某某、江某、程强共同委托诉讼代理人陈海杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　施某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与三被告于2015年12月10日网签的《上海市房地产买卖合同》；2.三被告立即向原告返还上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋及相应的《上海市房地产权证》;3.判令三被告立即共同赔偿原告实际损失人民币(以下币种同)100万元。事实及理由：上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)系动迁安置房。原告与三被告于2015年12月10日网签了《上海市房地产买卖合同》(以下简称网签合同)，就最晚过户日期进行了约定，并在补充条款中约定了双方均知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，给原告造成经济损失的，三被告应赔偿相应的损失。签订合同后，原告履行了交房义务，并将涉诉房屋的权利证书交于三被告保管，但三被告从未具备过户条件。原告多次催促三被告设法达到不限购的标准，并告知其原告已经交付了100万元定金用于另行购房，只等涉诉房屋过户。但三被告置若罔闻，三被告的行为导致原告定金无法退还，故原告为保障自身权利，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。
　　施某某对其诉称向法庭提供以下证据：1.网签合同复印件一份，证明原告与三被告存在房地产买卖合同关系，就最晚过户日期等进行了约定；该示范合同还就国家和本市住房限售规定做了特别告知；在签订合同时，原告也是为了置换房屋，出售涉诉房屋后，才能购买其他房屋；2.原告等人名下的《上海市房地产权证》复印件一份，证明原告名下另有一套房屋，总共有两套房屋，属于限购对象，要等涉诉房屋过户后才能另行购买其他房屋成为权利人；3.案外人姚嘉贇出具的2018年1月6日、2018年1月18日收款收据、银行回单、姚嘉贇为权利人的《上海市房地产权证》复印件各一份，证明因三被告未办理涉诉房屋的过户手续,导致原告限购，无法与下家完成交易，定金100万元被没某。
　　程某某、江某、程强(以下统称被告)辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1.被告早已完成了涉诉房屋的交易，并有4份公证文书为证，2018年暂未办理过户手续的原因系国家对外来人员限购政策的变更。2015年12月10日，双方签订网签合同时，被告是具备购房资格的，只是因为涉诉房屋尚在交易限制期，故未办理过户手续。2018年8月29日，涉诉房屋交易限制期满，但国家对外来人员购房条件从连续交满社保3年变更为连续交满社保5年，被告限购，故双方暂未办理过户手续；2.原告已于2015年将涉诉房屋交付被告使用，被告也按约将房款支付给原告，涉诉房屋内水、电、煤、物业管理费户名均登记在被告名下，原告在公证文书中也承诺了自愿出售涉诉房屋，永不反悔；3.2018年，国家限购政策变更后，被告多次联系原告，希望与原告协商将办理过户手续的时间延长至2019年3月，但原告置之不理；4.截止至2019年3月，程某某社保缴费已连续交满5年，已符合本市购房条件，目前可以办理过户手续；5.原告在诉状上要求赔偿100万元系无理要求，原告的涉诉房屋系动迁安置房，原告名下也只有一套房屋，不存在限购的情况。综上，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
　　程某某、江某、程强对其诉称向法庭提供以下证据：1.《房地产买卖协议》(以下简称买卖协议)复印件一份，证明原告与程某某于2015年2月1日就涉诉房屋签订买卖协议，双方约定了房屋总价112.80万元，程某某于2015年2月1日前支付70万元，待原告办理完涉诉房屋小产证后，双方至公证处办理全权委托公证，被告于办理公证当天向原告支付尾款42.80万元，同时约定原告如反悔不出售涉诉房屋,除向程某某支付总价款的100%违约金外，还须赔偿房屋市场差价损失等;2.原、被告短信聊天记录打印件一份(当庭展示手机)，证明2018年上海发布新的购房政策后，被告一直致电原告，请求原告将原约定2018年8月29日前办理过户手续的时间推迟至2019年4月；3.(2015)沪奉证字第6023号《公证书》及《声明书》，(2015)沪奉证字第6024号《公证书》及《声明书》，(2015)沪奉证字第6026号《公证书》及《委托书》，证明原、被告自愿买卖涉诉房屋，原告已于2015年12月10日将涉诉房屋交付被告，被告已向原告支付房款112.80万元，施某某及案外人徐海新委托程银办理涉诉房屋的相关手续；4.程某某城镇职工基本养老保险缴费情况、基本养老保险参保缴费凭证、相关养老保险个人账户的记账情况一组(以下简称社保记录)以及购房人家庭成员及名下成员空白申请表(以下简称空白样表)及被告名下个人不动产登记信息查询现状(以下简称查询记录)、结婚证复印件各一份，证明截至2019年2月，程某某累计缴费月数为59个月，被告家庭名下在上海无房，目前被告已具备本市购房资格；5.涉诉房屋《上海市房地产权证》、物业管理费发票、中介费收据各一份，证明买卖涉诉房屋时，中介费由被告支付；2015年2月起至今，涉诉房屋一直由被告使用；2015年12月10日，被告将全部房款付清后，原告将产权证原件交由被告保管。
　　当事人质证意见如下：
　　第一，对原告提供的证据。被告对证据1的真实性无异议，网签合同订立于2015年12月10日，涉诉房屋系动迁安置房，原告在取得产权证三年后才能出售，而被告根据当时的政策，需要连续交满三年社保后才能购房，基于以上情况双方约定过户时间为2018年8月29日前。后因国家政策变化，被告须社保连续交满五年才具备购房资格，被告遂要求与原告协商至2019年3月过户；被告对证据2的真实性无异议，原告不同意延后过户时间；被告对证据3的真实性有异议，且认为与本案无关，该证据反证了原告知晓限购政策，其名下有两套房屋，属于限购对象，在涉诉房屋尚未过户之前，仍向案外人购买其他房屋，意在通过诉讼向被告索要100万元。
　　第二，对被告提供的证据。原告对证据1的真实性没有异议，但表示该份协议已被网上备案的网签合同替代；原告对证据2真实性予以认可，但不认可证明内容，原告并未回复，表明原告不同意延后过户时间，也未放弃索赔的权利；原告对证据3的真实性予以认可，但表示在委托程银的委托书上明确约定了委托期限，且已超期，与政策无关。即使原告承诺了“不擅自取消”，但由于被告的过错，或国家政策的调整导致的取消，不在此限制；原告对证据4中社保记录、查询记录及结婚证的真实性无异议，但认为社保记录载明累计至2019年2月共59个月，无法证明是连续缴纳的，也无法证明已经交纳60个月。本市变更前的购房政策是购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳社保2年以上。原告表示空白样表未填写内容，不予质证。对此，被告表示社保记录上已经备注了“最近1个月的缴费或处于缴费途中，尚未记账”，所以显示59个月。原告对证据5的真实性予以确认，但表示物业管理费发票上记载的是房屋地址，未过户至被告名下，且被告是否交纳物业管理费与本案无关。
　　本院经审理认定事实如下：被告程某某、江某系夫妻，非上海户籍，育有一女程银(1995年出生)与一子程强(即本案被告，1996年出生，非上海户籍)。涉诉房屋系动迁安置房，于2010年7月26日核准登记至案外人上海金沁房地产开发有限公司名下(大产证)。
　　2011年1月31日，上海市人民政府办公厅发布《上海市政府办公厅关于贯彻落实＜国务院办公厅关于进一步做好房地产调控工作有关问题的通知＞的事实意见》(沪府办发〔2011〕6号)，第七条规定自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
　　2013年11月8日，上海市住房保障和房屋管理局发布《关于严格执行住房限购措施有关的通知》(沪房管规范市〔2013〕11号)，第一条规定非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。
　　2015年2月1日，以施某某为出卖人(甲方)，程某某为买受人(乙方)，双方签订买卖协议，约定：乙方向甲方购买涉诉房屋，房屋总价为112.80万元；甲乙双方应于根据国家及上海市的有关规定允许该房屋上市交易起5个工作日内到房屋所在房地产交易中心办理产权过户手续；双方在办理该房地产过户交易手续时，若根据交易中心要求需要进行《上海市房地产买卖合同》网上签约的，双方办理《上海市房地产买卖合同》网上签约手续，该合同的内容不改变本协议中约定的房屋价格等双方的权利义务，甲方负有协助乙方签订《上海市房地产买卖合同》的义务；签订本合同后，甲乙任何一方不得因房价涨跌或其他因素反悔，否则按照合同约定承担违约赔偿责任。
　　2015年8月10日，涉诉房屋核准登记至原告名下(小产证)。原告将涉诉房屋的《上海市房地产权证》交由被告保管。《上海市房地产权证》载明“动迁安置房，3年内不得转让、抵押。”
　　2015年12月10日，以施某某为卖售人(甲方)，程某某、江某、程强为买受人(乙方)，在案外人上海美然居房产经纪事务所公司居间下签订网签合同，约定：乙方向甲方购买涉诉房屋，房屋总价为112.80万元，乙方于2015年2月1日前付款70万元，于签约当日付款42.80万元；甲、乙双方确认于2018年8月29日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；补充条款(二)载明在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，如未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。
　　签订网签合同当日，原、被告及案外人徐海新至上海市奉贤区公证处办理《公证书》，主要内容为原告及徐海新将涉诉房屋出售于被告三人，已于2015年12月10日将涉诉房屋交付；原告及徐海新委托程银办理涉诉房屋的相关手续，保证不擅自取消该委托；被告三人自愿购买涉诉房屋，已向原告支付房款112.80万元。嗣后，被告付清全部房款，原告将涉诉房屋交付被告使用至今。
　　2016年3月24日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市规划和国土资源管理局、上海市工商行政管理局、上海市金融服务办公室联合发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，第三条规定“提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。……”该意见发布后，双方约定的过户时间届满时，被告不再具备本市购房资格。
　　2018年，原告欲购买上海市闵行区上中西路1285弄4幢35号202室房屋，向案外人姚嘉赟支付定金共计100万元，由姚嘉赟分别于2018年1月6日、2018年1月18日向原告出具《收款收据》，载明收到上述定金。此时，原告名下除涉诉房屋外，另有上海市松江区房屋一套。
　　2018年8月29日，原、被告签订的网签合同约定的过户期限届满，被告未具备本市购房资格，双方未能办理涉诉房屋的过户手续，由此发生争议，原告诉至本院，要求判如所请。
　　审理中，1.被告申请调查令至上海市社会保险事业管理中心查询基本养老保险缴费情况如下：程某某，本地参保起止时间2014年4月至2019年2月，实际缴纳月数59个月，2019年3月“视同缴费”，“最近1个月的缴费或处于缴费扣款途中，尚未记账。”2.查询时间为2019年4月24日的《个人不动产登记信息查询记录》显示：申请查询人程某某，未查询到房屋登记信息。
　　本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，原、被告于2015年签订买卖协议及网签合同，由原告将涉诉房屋出售于被告，双方建立房屋买卖合同关系。根据当事人的诉讼请求和答辩意见，对本案的有关问题具体分析如下：
　　关于合同的解除。原告主张被告不具备本市购房资格，未能在双方约定的过户时间内履行过户义务，故请求法院解除买卖协议。对此，被告表示系因国家政策变化导致其无法办理过户手续，且程某某现已具备本市购房资格，不存在履行障碍，不同意解除合同。根据庭审查明的事实，双方的买卖协议约定任何一方不得因房价跌涨或其他因素反悔，且约定双方签订的网签合同不影响买卖协议的内容。双方后续签订的网签合同约定双方于2018年8月29日前办理过户手续。嗣后，因不可归责于双方的原因出现，在约定的过户时间届满时，被告未能满足本市购房资格，双方未能办理过户手续。截至庭审之日，程某某已经具备本市购房资格，买卖协议的履行障碍已消除，涉案合同可以继续履行。鉴于以上情况以及被告已经付清全部房款，原告亦将涉诉房屋交付被告使用满三年，依据诚信原则，双方应当继续履行买卖协议，若有需要，根据相关部门的要求重新签订网签合同，但不影响2015年签订的网签合同的效力。故对原告要求解除双方于2015年12月10日签订的网签合同的诉讼请求，本院不予支持。同时原告要求被告返还涉诉房屋及相应的《上海市房地产权证》的诉讼请求，本院亦不予支持。
　　关于原告主张的损失。原告主张因被告未能及时配合原告办理涉诉房屋的过户手续，导致其另行购买房屋时，因购房资格受限，无法继续履行与案外人的某某，原告支付给案外人的定金100万元被没某，该100万元系被告违约给原告造成的损失。根据庭审查明的事实，原告提供了证据证明其于2018年1月向案外人姚嘉赟支付定金共计100万元，但无法证明定金100万元已被案外人没某。即便该定金已被案外人没某，2016年新的限购政策已发布，原告在涉诉房屋仍在原告名下其已限购，且明知被告不再具备购房资格，无法按约办理过户手续的情况下，仍另行购买房屋，定金被没某的责任在于原告。原告要求被告赔偿损失100万元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条规定，判决如下：
　　驳回原告施某某的全部诉讼请求。
　　案件受理费13,800元，减半收取计6,900元，由原告施某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　

审判员：杨燕燕

书记员：徐  婷