无印良品(上海)商业有限公司房屋租赁合同纠纷审判监督民事裁定书

　　再审申请人(一审被告、反诉原告，二审被上诉人)：天津地福商场经营管理有限公司，住所地天津经济技术开发区。
　　法定代表人：吴炯，该公司董事长。
　　委托诉讼代理人：包奕，女。
　　委托诉讼代理人：顾明飞，上海致格律师事务所律师。
　　被申请人(一审原告、反诉被告，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：铃木啓，该公司董事长。
　　委托诉讼代理人：戈侃，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：曹春香，上海市锦天城律师事务所律师。
　　再审申请人天津地福商场经营管理有限公司(以下简称天津地福公司)因与被申请人无印良品(上海)商业有限公司(以下简称无印良品公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市第二中级人民法院(2017)沪02民终7963号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
　　天津地福公司申请再审称，天津地福公司对涉案商场外立面的修缮、改造等无需征得无印良品公司的同意，上述修缮、改造也未对无印良品公司的经营造成严重影响，故无印良品公司拒付租金的行为构成违约，天津地福公司对双方终止履行租赁合同没有过错和责任，二审判决认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
　　无印良品公司提交意见称，天津地福公司对涉案商场的改造行为，实际上导致了该商场内包括无印良品公司在内的所有商户都无法经营。根据双方在租赁合同中的约定，天津地福公司应事先与无印良品公司协商一致后方可实施，无印良品公司就天津地福公司的改造行为向天津地福公司发函以及其后暂停支付费用的行为系行使合同履行的抗辩权，无印良品公司对双方租赁关系的终止没有责任。天津地福公司对涉案商场的整体改造，将商场内最后一个商户无印良品公司清退出商场，明显属于恶意违约，天津地福公司申请再审缺乏依据，请求法院驳回天津地福公司的再审申请。
　　本院经审查认为，在案证据证明，2012年10月，天津地福公司与无印良品公司签订《上海市房屋租赁合同(商品房租赁)》及相关补充条款，约定天津地福公司向无印良品公司出租位于上海市静安区南京西路XXX号常春藤运通大厦的商业裙楼部分内第三层308-311单元商铺，租赁面积暂定为742.10平方米。租赁期限自2012年10月23日起至2017年10月22日止。双方对系争房屋的用途以及支付租金的时间和方式等进行了约定。合同签订后，无印良品公司向天津地福公司交付了人民币(以下币种同)70万元租赁保证金。
　　双方履行合同至2016年9月28日，无印良品公司发函天津地福公司，内容为，自2016年8月起，天津地福公司陆续清退了系争房屋所在商场的零售商户，在商场外部搭建脚手架进行施工。近日，无印良品公司安排人员实地探访，并拍摄照片(详见附件)。根据现场拍摄照片显示：该商场外部已设置施工围挡，外立面已完全被脚手架覆盖，无印良品公司承租的外部广告位与其他广告位已被完全覆盖；商场内部零售区域无客流，一至三层零售区域仅剩梦芭莎及无印良品公司店铺，其他商户均已被天津地福公司清退闭店。无印良品公司为了商业目的承租该店铺，天津地福公司作为商场的运营商，应确保该商场的整体正常对外营业。天津地福公司在事先未书面通知、未与无印良品公司协商的情况下清退商户，并对该商场进行改建，对无印良品公司店铺的经营造成非常严重的影响，致使无印良品公司开设店铺获得盈利的目的难以实现。鉴于天津地福公司上述违约及违反商业规则的行为，为了控制无印良品公司的经营损失，现特别函告天津地福公司如下：1、请天津地福公司在收到函件后3日内，对天津地福公司清退零售商户及改建商场等事宜向无印良品公司进行书面说明，告知天津地福公司就该商场的改建及恢复经营方案；2、自本函件发送之日起，无印良品公司将暂停支付该物业的租金(含物业管理费)、广告位费用。待天津地福公司提供上述书面说明且双方就弥补无印良品公司损失达成一致解决方案后，届时根据双方的约定支付。
　　天津地福公司收到函件后，于2016年10月9日和14日先后两次向无印良品公司发送《通知函》，要求无印良品公司于2016年10月17日前向天津地福公司全额支付8-9月拖欠款项，共计为51,893元。
　　2016年10月20日，天津地福公司向无印良品公司发出《解约函》，内容为，无印良品公司未按合同约定按时足额支付8-9月的营业租金及广告费，严重违反合同约定，天津地福公司函告无印良品公司，于2016年10月22日解除双方签订的租赁合同，要求无印良品公司最晚于2016年10月22日腾空物业，并按照租赁合同约定交还商铺并办理完结以该铺位为登记注册地址的注销手续。届时，若无印良品公司未在约定期限内腾空物业并交还天津地福公司，天津地福公司将在第三方见证下，自行腾空物业。同时，天津地福公司将保留追究无印良品公司因违约造成天津地福公司损失的法律责任的权利。2016年11月15日，天津地福公司自行进入系争房屋，对无印良品公司遗留在系争房屋内的物品进行了封存。后双方未能协商解决纠纷，并事实上终止履行房屋租赁合同，无印良品公司遂诉至法院。
　　天津地福公司主张其对双方终止履行租赁合同不存在过错和责任。对此，本院认为，根据双方在租赁合同中的约定，天津地福公司在租赁期内对该大厦公共区域的修缮无需征得无印良品公司的同意，但天津地福公司的修缮行为若严重影响无印良品公司合同权益、致使无印良品公司合同利益无法实现，双方应协商一致后实行。上述约定内容表明，无印良品公司无权阻止天津地福公司对涉案大厦公共区域进行修缮，但当天津地福公司修缮行为严重影响无印良品的合同利益致使无印良品公司利益无法实现，则无印良品公司有要求与天津地福公司进行谈判协商的权利。在无印良品公司提出协商要求后，天津地福公司有义务进行协商回应。至于无印良品公司的合同利益是否受到严重影响以及是否存在需要进行补偿的事实等，均应通过双方协商后予以明确。因此，在本院看来，天津地福公司作为涉案物业的出租人，在涉及商厦物业等重大修缮问题时，给予作为承租人无印良品公司的协商权，是对承租方租赁权益的特别保护，是平衡双方利益的重要举措，天津地福公司本应恪守。然并无证据证明，天津地福公司对于无印良品公司的书面协商要求予以有效回应，而只是一味要求无印良品公司支付欠付租金费用，并最终强行进入无印良品公司店铺，对店铺内的物品进行封存。显然，天津地福公司在全面完整履行租赁合同中所约定的义务方面存在过错，二审法院据此认定天津地福公司对于双方无法继续履行租赁合同方面负有不可推卸的责任，依据充分。在此基础上，二审判决要求天津地福公司向无印良品公司退还预收的70万元租赁保证金并无不当，本院予以认同。鉴于双方已经事实上终止了房屋租赁合同，考虑到无印良品公司在其暂停支付租金的2016年8月和9月期间仍在继续经营，故二审判决无印良品公司据实支付相应的租金亦属合理。针对双方其他诉求，二审法院根据查明的事实作出的处理均无不当，本院予以支持。综上，天津地福公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。
　　依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
　　驳回天津地福商场经营管理有限公司的再审申请。

审判员：吴俊海

书记员：周宏伟