时忆文与施辉、黄金娣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：时忆文，男，1990年1月5日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：时国强(系时忆文之父)，住上海市浦东新区。
　　被告(反诉原告)：施辉，男，1972年3月12日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　法定代理人：黄金娣(系施辉之母)，户籍地上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室。
　　被告(反诉原告)：黄金娣，女，1948年12月25日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　上述两被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：朱松年，上海李东方律师事务所律师。
　　原告时忆文与被告施辉、黄金娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。之后，被告施辉和黄金娣提起反诉，本院受理后与本诉合并进行审理。原告(反诉被告)时忆文的委托诉讼代理人时国强、被告(反诉原告)施辉及黄金娣的共同委托诉讼代理人朱松年到庭参加诉讼。审理中，双方申请庭外和解。本案现已审理终结。
　　原告时忆文向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还原告购房款人民币(以下币种同)1,013,800元；2、判令两被告支付购房款利息：其中，以70万元为基数，自2015年10月2日起，以22万元为基数，自2016年2月25日起，以93,809.10元为基数，自2017年6月23日起，均按照月利率2%的标准，计算至两被告实际清偿之日止；3、判令两被告支付装修损失25万元；4、判令两被告赔偿房屋差价损失1,616,300元。事实与理由：2015年10月2日，原、被告签订上海市房地产买卖合同，约定原告以110万元的价格向被告购买坐落于上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。原告系卖掉原先唯一住房置换房屋，与两被告并不相识，通过正规中介以挂牌价购买系争房屋，并向被告黄金娣账户划款60万元，向被告施辉账户划款10万元，向法院代管款账户划款22万元，另向被告施辉现金支付93,809.10元。之后，原告花费25万元装修系争房屋，并居住房屋至今。2016年6月24日，浦东法院作出(2016)沪0115民初4751号民事判决。被告黄金娣不服上述判决，向上海市第一中级人民法院(以下简称一中院)申请再审，一中院裁定发回重审。浦东法院于2018年8月30日作出(2017)沪0115民再43号判决，驳回原告要求系争房屋产权变更手续的诉请。原告已向被告支付全部房款，现生效判决驳回原告要求过户的诉请，原告遭受重大损失，故诉至法院，要求判如所请。
　　被告施辉、黄金娣共同辩称，不同意原告的诉讼请求。关于房款，原告转入施辉账户的10万元，施辉取出后以中介费的名义支付给中介杨小妹；原告转入黄金娣账户的60万元，当日又转至施辉账户，施辉取出后被原告及其他人拿走了，系施辉归还赌债；2017年6月23日收条记载的93,809.10元，被告实际就拿到7万元，同意返还该7万元；代管款账户22万元，法院已转至被告施辉账户。关于利息，由于合同无效，原告并非善意方，原告主张的月利率2%标准亦缺乏依据，故不同意支付。关于装修损失，原告并未提供装修相关证据，不予认可。关于差价损失，缺乏法律依据，本院不认可。另外，被告黄金娣并未签署房屋买卖合同，亦未实际收到原告款项，故不应承担任何法律责任。
　　反诉原告施辉、黄金娣向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告自系争房屋迁出，将上述房屋返还给反诉原告；2、判令反诉被告支付房屋使用费：按照每月5,000元的标准，自2015年10月31日起计算至实际返还房屋之日止。事实和理由：2015年10月31日，反诉被告以2015年10月2日签订的上海市房地产买卖合同为由，占有了反诉原告所有的系争房屋。之后，该房地产买卖合同经法院生效判决无效，反诉被告应当将系争房屋返还给反诉原告。同时，由于反诉被告占有系争房屋至今，造成反诉原告的实际损失，表现为房屋租金，故反诉被告应按照市场价支付房屋使用费。综上，反诉原告提出如上反诉请求。
　　反诉被告时忆文辩称：同意返还系争房屋，但反诉被告已经支付房款，故应在反诉原告返还房款后归还房屋。关于使用费，原告通过中介购买房屋，支付房款，后取得系争房屋钥匙，不应支付房屋使用费。同时，在交易过程中，黄金娣系知晓施辉卖房一事，施辉亦持有黄金娣的身份证。对于合同无效，反诉原告均有过错，故不同意支付房屋使用费。此外，原告主张租金标准过高，2015年房屋租金约每月1,500元，现在房屋租金约每月3,000元。
　　本院经审理认定事实如下：
　　黄金娣与施辉系母子关系。施辉为XXX残疾人，残疾XXX，残疾证发证日期为2009年11月26日。
　　系争房屋产权原登记在黄金娣与施辉名下，按份共有，各占1/2产权份额。
　　2015年9月12日，经上海宇衡房产经纪事务所居间，时忆文与施辉就系争房屋签订房地产买卖居间合同一份，其中约定时忆文购买系争房屋，房屋成交价格为110万元，该合同出让方处有施辉签名字样。
　　2015年10月2日，时忆文与黄金娣及施辉就系争房屋签订上海市房地产买卖合同一份，约定时忆文购买系争房屋，建筑面积为47.72平方米，转让价格为110万元，双方于2015年10月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。合同补充条款(一)约定：2015年9月12日支付定金2万元；2015年9月17日支付首付33万元；公积金50万元由银行直接放款，如贷款金额不足用现金补足；2015年10月31日前交易支付10万元，等产权证出来后再支付10万元；尾款5万元等户口迁出再支付；双方约定户口迁出时间为2016年2月底。上述合同落款处有施辉签名字样、黄金娣签名字样以及捺印。
　　当日，时忆文向施辉银行账户转账10万元，向黄金娣银行账户转账60万元，两被告出具相应房款收条，收款人处有施辉签名字样、黄金娣签名字样以及捺印。
　　2016年1月，本院受理(2016)沪0115民初4751号时忆文与黄金娣、施辉房屋买卖合同纠纷一案。在该案审理过程中，时忆文向本院代管款账户转入22万元。2016年6月，本院判决：黄金娣、施辉协助时忆文办理系争房屋产权过户至时忆文名下的手续，时忆文于办理产权过户手续当日支付施辉房款40万元。后该案生效，法院将代管款22万元转入施辉账户，系争房屋登记至时忆文名下。
　　2017年6月23日，本院受理(2017)沪0115民初48232号时忆文与黄金娣、施辉房屋买卖合同纠纷一案，时忆文诉请要求支付其垫付的各项费用66,490.90元。后双方自行和解，时忆文申请撤诉。当日，施辉出具收条，载明：收到原告支付的系争房屋尾款18万元，扣除案件审理费、财产保全费、交易过程中产生的费用，实际收到现金93,809.10元。
　　之后，黄金娣不服(2016)沪0115民初4751号判决，向一中院申请再审。一中院审理后，于2017年10月30日作出(2017)沪01民再84号民事裁定，撤销(2016)沪0115民初4751号民事判决，将案件发回本院重审。本院予以受理，案号为(2017)沪0115民再43号。在该案件审理过程中，黄金娣就涉案的买卖合同以及收条上黄金娣签名、捺印的真实性予以鉴定，鉴定结论为：据现有鉴定材料，送检的房屋买卖合同以及房款收条上落款字迹“黄金娣”以及签名字迹“黄金娣”处的指印与样本上签名字迹“黄金娣”以及黄金娣十指样本指印均不是出自同一人。同时，该案查明施辉卖房时所持黄金娣身份证以及系争房屋户籍本均为2015年2月9日签发(补办)。2015年10月2日，施辉在上海银行开具户名为黄金娣、卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX的银行账户，时忆文当天向该账户转入的60万元款项于同日即转入施辉银行账户。本院认为，结合证据无法判断得出黄金娣存在出卖房屋的意思表示以及存在黄金娣知道并同意施辉出卖房屋的事实，案外人冒用黄金娣名义签订的涉案房屋买卖合同因此而未能成立，不能产生相应法律效力。退而言之，假设涉案房屋买卖合同成立，施辉为XXX残疾人，属于限制行为能力范畴，对于卖房等比较复杂的行为不具有独立的行为能力，而在本案中作为施辉法定代理人的黄金娣对施辉的上述卖房行为不予追认，故施辉所行的卖房行为属于无效行为，其签订的合同应当为无效合同，亦不产生相应法律效力。时忆文并非善意第三人，施辉的行为亦不构成表见代理，故时忆文不能就此取得系争房屋权利。本院遂于2018年8月判决：驳回时忆文要求黄金娣、施辉协助办理系争房屋产权变更手续的诉讼请求。
　　2019年7月5日，系争房屋恢复登记至黄金娣、施辉名下，两人按份共有，各占二分之一产权份额。
　　本案审理中，原告时忆文变更诉讼请求为：1、判令被告施辉返还原告购房款1,013,800元；2、判令被告施辉支付购房款利息：以70万元为基数，自2015年10月2日起，以22万元为基数，自2016年2月25日起，以93,809.10元为基数，自2017年6月23日起，均按照月利率2%的标准，计算至实际清偿之日止；3、判令被告施辉赔偿房屋差价损失1,616,300元。原告撤回赔偿装修损失的诉请。
　　本院认为，生效判决已确认案外人冒用黄金娣名义签订的系争房屋买卖合同未能成立，不能产生相应的法律后果，即使系争房屋买卖合同成立，施辉不具有独立的行为能力，其法定代理人黄金娣对于施辉卖房行为不予追认，故施辉的卖房行为属于无效行为，其签订的房屋买卖合同为无效合同，亦不产生相应的法律效力。合同不成立或者无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，时忆文要求施辉返还购房款，施辉和黄金娣要求时忆文返还系争房屋，均依法有据，本院予以支持。关于返还购房款的数额，时忆文转账支付10万、60万元，由银行转账凭证为证，本院予以确认。施辉辩称其取款后被原告及他人拿走，缺乏相应证据予以佐证，本院不予采信。代管款账户22万元已转入施辉账户，本院予以确认。另外，现金支付93,809.10元由收条为证，本院亦予以确认。施辉辩称仅收到7万元，但未能提供证据予以佐证，本院不予采信。综上，本院确认时忆文已支付房款1,013,809.10元，现时忆文诉请要求施辉返还房款1,013,800元，并无不当，本院予以支持。关于差价损失，生效判决已认定时忆文非善意第三人，对于系争房屋买卖合同不产生相应法律效力存在过错，故其要求赔偿差价损失，缺乏相应依据，本院不予支持。关于利息损失及房屋使用费，买卖合同签订后，时忆文支付购房款，房屋交付其使用，互为对价，现涉案合同虽不产生相应法律效力，但合同履行期间购房款及房屋使用所产生的孳息为没有必要返还的部分，由双方各自享有，符合公平公正原则。在法院生效判决认定涉案买卖合同不产生相应法律效力之后，施辉并未向时忆文返还房款，时忆文也未返还房屋，故对于原告主张的利息损失及反诉原告主张的房屋使用费，本院均不予支持。审理中，原告撤回装修损失的诉请，并无不当，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十七条、第五十八条的规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)施辉于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)时忆文购房款1,013,800元；
　　二、原告(反诉被告)时忆文于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室迁出，将上述房屋返还给被告(反诉原告)施辉、黄金娣；
　　三、驳回原告(反诉被告)时忆文的其余诉讼请求；
　　四、驳回被告(反诉原告)施辉、黄金娣的其余反诉诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费26,110元，减半收取计13,055元，由原告时忆文负担6,093元，由被告施辉负担6,962元。反诉案件受理费(减半收取)2,150元，由反诉原告施辉、黄金娣负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：祝  芬

书记员：蒋  炜