昊锐(上海)物业管理有限公司与林群物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：昊锐(上海)物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：许欣，执行董事。
　　委托诉讼代理人：王青川，上海市益昌律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：潘云力，上海市益昌律师事务所律师。
　　被告：林群，女，1980年9月13日出生，汉族，住福建省。
　　委托诉讼代理人：邵任晓，上海青本律师事务所律师。
　　原告昊锐(上海)物业管理有限公司与被告林群物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序。本院于2019年9月25日、10月21日两次公开开庭进行了审理,原告委托诉讼代理人王青川、被告委托诉讼代理人邵任晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告昊锐(上海)物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费人民币139,178.64元(截止2018年4月20日止)及滞纳金12,903.02元。事实和理由：原告于2014年11月6日与上海某房地产开发有限公司(以下简称某房产)就某明珠广场的前期物业管理服务事宜签订了《前期物业服务合同》，并自2014年11月6日起至2018年4月20日期间为上述物业提供物业服务。被告系某明珠广场102室的业主。被告于2017年5月5日办理物业交接手续并签订《业主手册》。《业主手册》约定商场物业管理服务费标准为每月每平方米31元。被告自2017年6月1日起无故拖欠物业费，原告多次催讨无果，为维护自身合法权益，故诉诸法院。
　　被告林群辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，对被告欠费期间有异议。参照2018沪03民终11371号生效判决，欠费截止日期应为2017年11月30日。第二，对物业费金额有异议。原告未按合同约定提供物业服务，被告认为应在每月每平方米31元的基础上打3至5折。前述生效判决也确认，某明珠广场自2015年起停售，长期处于毛坯状态，原告提供服务内容有限，也不存在需要业主承担的高能耗费用。第三，被告自2017年5月5日办理房屋交接手续后未交纳过物业费，但被告曾缴纳过部分能耗费用，应在物业费中扣除。
　　本院经审理认定事实如下：被告系坐落于上海市青浦区徐泾镇明珠路XXX号XXX室房屋的业主，上述物业，类型为店铺，建筑面积为420.89平方米。2014年11月6日，开发商某房产作为甲方与乙方上海昊锐物业管理有限公司(以下简称昊锐物业)签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方将某明珠广场委托乙方进行前期物业管理；费用实行包干制；第2条约定，委托管理事项包括：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项；第7条约定，物业服务费收费标准为：商业每月每平方米36元，办公每月每平方米16元；第8条约定，自物业交付物业买受人之日的次月至合同终止之日发生的物业服务费由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担；第10条约定，物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第一个月的15日前履行交纳义务；有效期限自2014年12月1日起至2017年11月30日止；合同第35条约定，合同期限届满前三月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长合同期限达成协议，双方未能达成协议的，乙方应在合同期限届满后三月内继续履行合同，甲方应在此期间内选聘新的物业管理企业。该合同于2014年12月2日经青浦区房管局物业科备案。
　　2015年2月6日，昊锐物业与某房产及上海某房地产经纪有限公司(以下简称某经纪公司)召开三方会议。会议上，某经纪公司表示，经调查后发现周边没有这么高的物业服务费定价，建议降低物业服务费收费标准以便销售房屋。昊锐物业解释称由于公共部分中央空调能耗高，又无法与业主单独计算，故该费用计入了物业服务费。
　　2015年5月20日，昊锐物业与某房产签订《某明珠广场前期物业服务合同补充协议》，物业服务费收费标准修正为办公区域每月每平方米10元，商业区域每月每平方米31元；根据销售合同业主于2015年7月20日入住，昊锐公司提前两个月(即2015年5月20日)进入某明珠广场提供前期物业服务，2015年5月20日至2015年7月19日的物业服务费为办公区域145,641元(12,136.76平方米*10元*2个月*60%)，商场区域430,183元(13,876.87平方米*31元*2个月*50%)，共计575,824元；对于未售、未租房屋，办公区域物业服务费在合同有效期间当年(即2015年)按每月每平方米10元的60%，次年(即2016年)按每月每平方米10元的70%收取，商场区域物业服务费在合同有效期间当年(即2015年)按每月每平方米31元的50%，次年(即2016年)每月每平方米31元的60%收取。协议签订后，昊锐物业按约进驻某明珠广场。
　　2016年1月19日，昊锐物业名称变更为昊锐(上海)物业管理有限公司，即本案原告。
　　2016年12月26日，某房产向原告发送函件，告知前期物业合同已到期，要求原告于2016年12月31日前与某房产洽谈并签署合同终止协议，办理相关手续。原告于2016年12月30日回函，表示物业服务合同于2017年11月30日到期，目前尚未到期。
　　2017年9月18日，某房产向原告发送《关于办理物业交接的通知》，告知鉴于2013年6月双方签署的《前期物业服务合同》及补充协议已解除，通知原告于2017年9月21日前与某房产办理某明珠广场项目的物业管理交接。原告于2017年9月20日回函，表示前期物业合同期限尚未届满，应按照合同条款继续履行。
　　2017年9月30日，某房产在原告印制的《业主手册》上盖章确认物业服务费收费标准为：商业区域每月每平方米31元(含办公区域公共能耗覆盖)、办公区域每月每平方米10元(含办公区域公共能耗覆盖)。
　　又查明，某明珠广场自2015年7月起停售，2015年7月前共售出1套商铺、9套办公楼。
　　2016年1月，原告参加城镇社会保险的缴费人数为8人；2016年12月，缴费人数为7人；2017年3月，缴费人数为5人；2017年12月，缴费人数为5人；2018年4月，缴费人数为6人。
　　2016年8月18日，昊锐公司与国网上海市电力公司签订《临时性减容协议》，约定对某明珠广场进行临时性减容，减容期限自2016年9月起至2018年8月止。
　　由于被告欠缴物业服务费，原告于2019年9月诉至本院。
　　以上查明的事实，有以下证据证明：原、被告的陈述、原告提供的前期物业服务合同复印件、入住通知书复印件、业主手册复印件、交付物品签收单复印件、不动产登记簿，本院调取的(2018)沪02民终11371号民事判决书予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
　　庭审中，双方一致确认，因某明珠广场房屋空置率较高，为节约成本，降低能耗。原告关停了部分中央空调、电梯等能耗设备。原告表示，本案被告房屋是独立成户，因中央空调停用，被告独立加装空调，由此产生的电费由原告支付。
　　本院归纳本案争议焦点如下：第一，被告拖欠物业费的计算期间。第二，原告提供物业服务是否与收费标准相匹配。
　　关于争议焦点一，原告认为，物业费计算期间为2017年6月1日起至2018年4月20日。原告提供退出函复印件一份，证明原告为系争物业提供物业服务至2018年4月20日。被告对此证据不予认可。被告认为，根据(2018)沪02民终11371号民事判决书确认的事实，被告欠费期间为2017年6月1日至2017年11月30日。本院认为，2016年12月底某房产已向昊锐公司发送函件告知双方合同已到期，而昊锐公司回函表示双方合同于2017年11月30日到期，双方对合同履行已经产生争议；至2017年9月18日，某房产向昊锐公司发送《关于办理物业交接的通知》，通知昊锐公司办理物业管理交接；结合某明珠广场于2015年7月起已停售，实际仅出售1套商铺、9套办公楼，根据公平原则，在原告与某房产自2016年底已对合同履行期限产生争议、2017年9月某房产已经发送物业交接通知的情况下，昊锐公司应在双方合同终止之日的次日即2017年12月1日及时退出某明珠广场，故昊锐公司要求被告支付2017年11月30日之后的物业费，本院不予支持。
　　关于争议焦点二，原告认为其提供的物业服务符合合同约定，并提供请求书复印件一份，证明被告曾表示对原告提供的服务很满意。对此，被告表示，其是应原告要求出具这份请求书，并且请求书最终申请是驳回开发商擅自更换物业公司的请求。请求书的签署时间为2017年3月1日，系被告房屋交接前。被告认为，结合(2018)沪02民终11371号民事判决书确认的事实，原告提供的物业服务与收费不匹配，应在每月每平方米31元基础上打三至五折。并提供照片六份予以证明。对此，原告认为照片拍摄时间系原告退出系争物业管理之后，与本案无关。被告后又指出，入住通知书上列明的物业费单价为每月每平方米29元。原告认为，此系开发商与被告之间的约定，与本案无关。本院认为，物业服务具有整体性，涉案房屋所在的某明珠广场已于2015年停止销售，长期处于大面积空置、毛坯状况，所需物业服务与项目实属有限，产生的需要全体业主平摊的公共部位高能耗费用较少。本案系争物业费计费标准在约定物业费每月每平方米31元基础上予以减收25%。被告主张的物业费计费折扣及物业费计费单价，未提供充分证据证明，本院不予采纳。
　　综上，本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原告与某房产签订的合同及补充协议合法有效，被告作为某明珠广场商铺的业主，对原、被告产生法律约束力，双方均应恪守约定。原告履行主要的物业管理服务义务后，被告理应支付相应的物业服务费。根据本案实际情况，本院对原告要求被告支付2017年11月30日前的物业服务费诉请予以支持，对原告主张的自2017年12月起的物业服务费不予支持。本院按照每月每平方米31元*75%的计费标准以及产证面积计算2017年6月至2017年11月期间的物业服务费。关于逾期付款利息的诉请，因合同中没有约定被告逾期付款的违约责任，根据合同第10条“物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第一个月的15日前履行交纳义务”的约定，2017年6月的物业服务费逾期付款利息应从2017年4月16日起算，2017年7月至9月的物业费逾期付款利息应从2017年7月16日起算，之后的以此类推。此外，原告主张按年利率6.525%计算，依法并无不当，本院予以采纳。被告主张曾支付过能耗费，应在物业费中予以扣除，但未举证证明，本院不予采信。
　　依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第一百一十二条、《物业管理条例》第二十六条、第四十条、第四十一条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
　　一、被告林群应于本判决生效之日起十日内支付原告昊锐(上海)物业管理有限公司2017年6月至2017年11月的物业服务费58,714.15元；
　　二、被告林群应于本判决生效之日起十日内支付原告昊锐(上海)物业管理有限公司逾期付款利息〔分别以被告每季度拖欠的物业服务费为基数，按照年利率6.525%，自应付未付之次日(即每季度第一个月16日)起计算至本判决生效日止〕；
　　三、驳回原告其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费3,341.63元，减半收取计1,670.82元，由原告昊锐(上海)物业管理有限公司负担1,025.77元，被告林群负担645.05元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：杨  进

书记员：胡冬美