易某与湖北国兴置业有限公司、李某某商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：易某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住所湖北省浠水县，
委托诉讼代理人：张春光，湖北印象律师事务所律师，执业证号14211200910390111，代理权限为特别授权：代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为接受调解，代为签收法律文书等。
被告：湖北国兴置业有限公司，住所浠水县清泉镇双桥南路，统一社会信用代码91421125795915115R。
法定代表人：汪中喜，该公司经理。
委托诉讼代理人：艾正朋，男，该公司员工，代理权限为一般代理。
被告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省浠水县组。
被告：艾伯华，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省浠水县号。
委托诉讼代理人：周旺银，浠水县南城开发区法律服务所法律工作者，执业证号31710011103627，代理权限为特别授权：代为答辩，代为参加调解、提起上诉，代收法律文书等。
委托诉讼代理人：李明，浠水县南城开发区法律服务所法律工作者，执业证号31710181110099，代理权限为特别授权：代为答辩，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解、提起反诉或上诉，代收法律文书等。

原告易某与被告湖北国兴置业有限公司（以下简称国兴公司）、李某某、艾伯华商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告易某及其委托诉讼代理人张春光、被告国兴公司的委托诉讼代理人艾正朋、被告李某某、被告艾伯华及其委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告易某向本院提出诉讼请求：1.依法确认湖北国兴置业有限公司金域蓝湾项目部与易某签订的购房合同无效；2.依法判决三被告共同返还购房款263700元及利息69403.4元（从2016年2月3日起算至2019年1月25日止，参照人民银行逾期贷款利率即月利率8‰的标准计算，详见附表）；3.依法判决三被告共同赔偿5万元；4.依法判令三被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告明示要求三被告对案涉债务承担连带清偿责任。事实与理由：2016年2月3日，原告易某经艾伯华，李某某介绍到自己开发建设的金域蓝湾项目部购买B栋13层A2-13的房屋。合同签订后，原告分次向艾伯华、李细刚支付了263700元，并由浠水国兴置业金域蓝湾项目部出具了购房收据。2018年11月中旬，原告发现自己购买的房屋被开发商另行卖给他人，原告多次找到开发商协商此事，开发商与承建商相互推卸责任，致原告无房居住，严重侵犯了原告合法权益。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，被告除应返还购房款、赔偿利息损失外，还应赔偿原告其他损失5万元。现依法起诉，望判如所请。
被告国兴公司辩称，1.我公司没有在金域蓝湾开发项目，没有开出房屋买卖合同，没有收到原告交的购房款，没有开出收据和收条；2.原告对我公司的诉请是没有依据的，金域蓝湾开发项目是艾伯华个人所为，没有与我公司签订任何开发手续。请求法院驳回原告对国兴公司的诉讼请求。
被告李某某辩称，我是负责建筑的，我没有房屋买卖权。在协议和收据上收的款是我收的工程款。
被告艾伯华辩称，1.原告诉称的事实与理由与事实不符。原告是在李某某名下购买的房子，购房款全部交给了李某某个人，我没有收取原告一分钱，因此，我不是适格的诉讼主体，依法应当驳回原告对我的起诉。2.李某某的儿子李杨于2017年12月曾找我商量。要求将原告所购买的A2-13号房屋与我名下的A2-14号房屋对换（两套房子面积一样，只是上下楼层），我当时同意了李杨的要求（见证据2），双方已在房屋对换表下方签名确认。后李某某没有将互换的房子交付给原告是李某某的责任，与我无关。3.国兴公司与擎天公司约定，我签名是职务行为，其产生的后果应由国兴公司承担。原告在本案中已经将国兴公司列为第一被告，同时再将我作为被告是滥用诉权。4.根据我国相关法律规定，原告与国兴公司金域蓝湾项目部签订的购房合同应属无效合同。原告在签订该合同后，购房款交给谁就应当由谁全额返还给原告。原告在购买房屋前没有详细了解该房屋买卖交易风险，自身存在过错。原告的利息赔偿要求没有法律依据，诉讼费用因原告存在过错责任，应当自己承担。综上，请求法院依法判决驳回原告对我的起诉。
原告易某为了证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：
1.原告身份证；
2.被告国兴置业公司营业执照；
3.被告李某某、艾伯华身份证；
上述证据材料1、2、3拟证明本案原、被告是本案适格的诉讼主体。
4.购房合同及收据原件，拟证明原告购买了金域蓝湾项目部B栋13层A2-13的房屋并支付了263700元，被告到现在无法交付房屋。
5.照片（打印件），拟证明原告购买的金域蓝湾项目部B栋13层A2-13的房屋，被被告卖给其他人，他人已装修入住。
6.李某某、李杨于2016年出具给原告的承诺书原件，拟证明房屋卖的总价是36万元，经手人是李某某、李杨，艾伯华也在场。
7.李杨与艾伯华于2017年12月签名的房屋置换表，拟证明艾伯华、李某某均知晓将原告购买的房屋卖给他人的事实，其行为是恶意的。
经当庭质证，被告国兴公司认为证据材料1至7与其公司无关。被告李某某对证据材料1至5无异议；认为证据材料6、7是真实的，但李杨和本案无关。被告艾伯华对证据材料1、2、3无异议；对证据材料5不清楚；对证据材料4、6、7的真实性无异议，认为其在收据及合同上的签名与被告艾伯华个人无关，该签名是职务行为。
被告国兴公司、被告李某某均未向本院提交证据。
被告艾伯华为了支持其抗辩意见，向本院提交了如下证据材料：
8.2014年12月24日，国兴置业公司与擎天建筑公司签订的《建筑工程施工合同》，被告艾伯华与李某某分别代表双方公司签字，拟证明李某某包工包料承建案涉工程，艾伯华划房子给李某某抵付工程承包款，李某某名下的房子出售合同由艾伯华提供，售款价由李某某收取。
9.李某某儿子李杨要求艾伯华名下的A2-13号房与李某某名下的A2-14号房对换（面积相同），艾伯华与李杨双方签字的承诺书及房屋置换情况明细表，拟证明李某某未将与艾伯华对换的A2-14号房交给原告是李某某的责任。
10.李某某向艾伯华提供的《金域蓝湾承建商出售房屋资金未回收情况》表，其中将对换的A2-14号房交付给涂鹏抵付栏杆扶手材料款，拟证明李某某与艾伯华将A2-13号房与A2-14号房对换后未交付原告，应承担与原告买卖房屋的全责。
经当庭质证，原告易某认为，证据材料8、9、10均为复印件，证据材料8与本案无关；证据材料9，原告亦已作证据提交，对真实性无异议；证据材料10，资金是否收回与本案无关联性。
经当庭质证，被告国兴公司对证据材料8、9、10无异议。被告李某某认为：对证据材料8真实性无异议，来源也是合法的，与本案有关联性；对证据材料9不清楚，是逼迫调换；证据材料10是真实的，但工程款大部分我没有收到，该证据材料是没履行的。
本院认证如下：证据材料1、2、3、4、6、7、8、9、10，对方当事人对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据材料5，能与当事人陈述及其他证据相印证，本院予以采信。
根据上述举证、质证及认证意见，结合原、被告的当庭陈述，本院确认如下事实：
2008年始，被告艾伯华与案外人吕方借用被告国兴公司的资质合伙开发建设浠水县原木材公司院内的水岸鑫城（后更名为金域蓝湾）商品房项目。被告艾伯华和吕方经被告国兴公司同意，设立了浠水国兴置业金域蓝湾项目部，并雕刻“浠水国兴置业金域蓝湾项目部专用章”一枚，由被告艾伯华管理。
2014年12月24日，案外人吕方和被告艾伯华借用被告国兴公司的名义与案外人浠水县擎天建筑安装有限责任公司（以下简称擎天公司）签订《湖北省建设工程施工合同》，约定由擎天公司承建本县木材公司院内“金域蓝湾”2#楼，承包范围为该工程工图中所包含的土建部分施工内容，除桩基、电梯设备、分户内装饰工程外的全部工程，合同价款每平方米1120元，约计10000平方米。该施工合同加盖双方公司印章，本案被告艾伯华、李某某分别在国兴公司、擎天公司委托代理人处签名。合同订立后，擎天公司与被告李某某签订了内部承包合同，将案涉工程向被告李某某进行内部发包。嗣后，被告李某某按照该内部承包合同的约定完成了工程建设。由于被告艾伯华等开发商资金短缺，遂与被告李某某商定以开发的房屋（含案涉B栋13层A2-13号房）抵付工程款。
2016年2月3日，原告易某与被告国兴公司金域蓝湾项目部签订了合同编号为0000042的《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告易某购买被告国兴公司开发的金域蓝湾项目B栋13层A2-13的房屋，面积为108.3㎡，单价为3920元㎡，总价款为424536元。合同同时约定原告一次性付清购房款，出卖人应在2016年5月30日前交房。合同尾部出卖人处由被告艾伯华、李某某签名，并加盖浠水国兴置业金域蓝湾项目部专用章。合同签订当日，原告易某向出卖方支付了20万元购房款，该款由被告李某某收取，并由项目部出具收据。该收据“收款事由”一栏中载明“金域蓝湾B栋A2-13层，108.3㎡”，加盖项目部专用章，并由被告艾伯华和李某某在收据上签名。同日，被告李某某之子李杨向原告易某出具了内容为“金域蓝湾2#楼A2-13合同编号0000042，经双方协商，该房屋总价为叁拾陆万元整（￥360000）”的承诺书，尾部加盖项目部专用章，被告艾伯华、李某某亦在落款处签名。艾伯华签名标注为“证明人艾伯华”。2017年1月25日，原告易某再次支付购房款（现金）6.37万元，由被告李某某收取，由项目部出具了收据。该收据“收款事由”一栏中载明“金域蓝湾2﹟A2-13房款”，加盖项目部专用章，并由被告李某某在收据上签名。
2017年12月13日，被告艾伯华作为甲方与乙方李杨（被告李某某之子）经协商，均同意将双方的房屋进行置换，其中包括原告易某购买的B栋13层A2-13号房置换A2-14号房。双方签订承诺书，并在房屋置换情况明细表上签名确认。2018年11月中旬，原告发现自己购买的房屋被出卖方另行卖给他人，遂多次找出卖方协商此事未果，以致产生纠纷，原告遂提起本次诉讼。
同时查明，案涉房屋至今没有取得建设工程规划许可证明和房屋预售许可证明。

本院对本案争议焦点及法律适用问题分别论述如下：
焦点一、如何确定案涉房屋买卖合同效力。
本院认为，1.《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……㈤违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十五条规定未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。建设部《房地产开发企业资质管理规定》第十三条第一款规定任何单位和个人不得出借资质证书。本案原、被告双方签订了房屋买卖合同，但作为出卖方的被告艾伯华，系借用被告国兴公司的开发资质，违法进行案涉楼盘的开发，该行为违反了上述禁止性规定。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定无效。”本案至法庭辩论终结前，案涉楼盘仍未取得取得建设工程规划许可证明和房屋预售许可证明。综上1、2所述，案涉房屋买卖合同依法应认定为无效合同，自始至终不具有法律效力。
焦点二、艾伯华是否是本案适格被告。
本院认为，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第47条规定“全体合伙人对合伙经营的亏损额，对外应当负连带责任；对内则应按照协议约定的债务承担比例分担；……”本案中，被告艾伯华等合伙人未取得商品房预售许可证明，对社会出售商品房，在案涉商品房买卖合同、补充协议及购房款收据上盖章、签名，依照上述规定，原告可以向合伙关系中全体合伙人主张权利，故艾伯华是本案适格被告。
焦点三、三被告是否应承担连带赔偿责任。
本院认为，被告国兴公司向被告艾伯华等出借开发资质，许可被告艾伯华等设立金域蓝湾项目部，开发案涉楼盘，应对案涉债务承担连带清偿责任。被告李某某在案涉房屋买卖合同出卖人处签名，与被告艾伯华共同向原告出售案涉房屋，并在原告持有的购房款收据中签名，收取原告交纳的购房款263700元。其抗辩称收取的是工程款而非购房款，与本案查明的事实不符，本院不予支持。故其应承担向原告返还购房款、赔偿损失的直接责任。被告艾伯华是案涉工程合伙开发人之一，在案涉房屋买卖合同及收款收据上签名、盖章，应对案涉债务承担连带清偿责任。
焦点四、案外人擎天公司是否是本案的共同责任主体。
本院认为，案外人擎天公司虽然是案涉工程总承包方，其与被告李某某签订内部承包合同，应对被告李某某的行为承担连带责任。原告易某选择在本案中起诉李某某，未向擎天公司主张权利，并非是放弃擎天公司的连带责任，该连带责任原告可另案主张，故在本案中，案外人擎天公司并非是必要的共同诉讼主体。
焦点五、原告主张三被告共同赔偿5万元是否成立。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，要求被告赔偿其他损失5万元，因原告未提供有效证据证实其因合同无效导致存在该损失或者本案具备适用上述司法解释第九条规定的条件，故对于原告该项诉请，本院不予支持，予以驳回。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告请求被告返还购房款、赔偿利息损失的主张成立，本院予以支持。但原告请求按照中国人民银行发布的逾期贷款利率即月利率8‰的标准计算利息为69403.4元（从2016年2月3日起算至2019年1月25日止，参照人民银行逾期贷款利率即月利率8‰的标准计算）没有法律依据，本院核定应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第㈠项的规定，按照年利率6%即月利率5‰计算至2019年1月24日止，利息为43377.33元。计算经过及结果如下：①20万×5‰×11个月零22天（2016年2月3日至2017年1月25日）=11733.33元；②263700元×6%×2年（2017年1月25日至2019年1月25日）=31644元。以上合计43377.33元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第47条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第㈠项，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认原告易某与被告艾伯华以浠水国兴置业金域蓝湾项目部名义签订的合同编号为0000042的《商品房买卖合同》无效；
二、被告湖北国兴置业有限公司、李某某、艾伯华于本判决生效之日起三日内向原告易某返还购房款263700元及利息43377.33元（利息已从2016年2月3日起，按照年利率6%，分段算至2019年1月25日止）；
三、被告湖北国兴置业有限公司、李某某、艾伯华对上述第二项中规定的义务相互承担连带清偿责任；
四、驳回原告易某其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6006元，减半收取计3003元（原告已预交），由被告湖北国兴置业有限公司、李某某、艾伯华共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。

审判员 张乔

书记员： 詹卫兵