昝某某、刘某某等与沧州荣某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告昝某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河间市。委托代理人蔡某某，系昝某某丈夫。委托代理人崔美虹，河北齐誉律师事务所律师。原告刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住任丘市。委托代理人李某某，系刘某某丈夫。委托代理人崔美虹,河北齐誉律师事务所律师。被告沧州荣某房地产开发有限公司。法定代表人谢金永，该公司总经理。组织机构代码：58099804-8。委托代理人董红霞，该公司职员。委托代理人徐跃民，河北海岳律师事务所律师。

原告昝某某、刘某某与被告沧州荣某房地产开发有限公司（以下简称荣某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月2日作出（2015）运民初字第964号民事判决书，被告荣某公司不服，提起上诉，沧州市中级人民法院作出（2016）冀09民终3086号民事裁定书，撤销本院上述判决，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告昝某某的委托代理人蔡某某、原告刘某某的委托代理人李某某及二原告的共同委托代理人崔美虹，被告的委托代理人董红霞、徐跃民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年6月24日签署商品房买卖合同一份，依该合同，原告购买了被告开发的xxxxxxxx1层1405铺号的商品房，该房建筑面积为77.48平方米，房款为2264156元。依合同约定，被告应在2014年12月25日之前交付房屋。合同补充协议约定，此房仅限经营餐饮。合同签订后，原告依约交清了全部购房款，但被告却未能按照合同约定的期限（2014年12月25日前）交付验收合格的商品房，另外，被告制定的格式合同约定，产权登记面积超过约定面积的3%，原告要承担此部分费用。超过约定面积是指公摊面积，不是套内面积，此部分费用要求原告支付也是显失公平的。按照双方合同约定，被告迟延交付房屋超过90日，原告有权解除合同。为此，原告诉至法院，请求判令解除原、被告双方签订的商品房买卖合同，被告返还购买商品房已付购房款2264156元并支付利息、违约金、赔偿给原告造成的损失等费用。另外，要求被告支付现在购买同等条件房屋的价款与已付款之间的差价，以上共计3500000元。在本案重审过程中，原告补充诉称，1.根据双方的买卖合同第三条约定，购买房屋的建筑面积为77.48平方米，实际套内面积为43.9664平方米，公摊面积为33.5094平方米，原告购买的房屋公摊面积接近套内面积，让原告承担如此多的公摊面积对原告来讲显失公平。2.买卖合同第五条约定，商品房交付后产权面积与合同约定面积发生差异，按第一种方式处理，房价多退少补。按照被告在二审中提供的给原告办理的房产证上登记面积为84.83平方米，多出的面积比例为9.49%，已超过法律规定的3%。在合同中约定的，房价多退少补不明确，且此合同是被告提供的格式条款，加重了原告的付款责任，约定无效。按照最高院关于审理商品房买卖纠纷案的解释第十四条规定，多出的面积不能超过3%，超过3%的购买人有权解除买卖合同。因此，依据原诉状内容及补充内容，被告的行为已经构成严重违约，原告有权提出解除买卖合同。被告辩称，不同意解除本案中的商品房买卖合同，本案中不存在任何法定或约定解除合同的事由。原告在诉状中所称“商品房未经验收合格，且不具备经营餐饮的条件而致使无法实现合同目的”，该说法有悖事实。双方在合同中约定了交房条件，即标的商品房取得竣工验收报告，由勘察、设计、施工、建设、监理五方出具报告即符合交付条件。鉴于本案不具备解除合同的条件，原告的诉讼请求不应予以支持。原告在诉请中主张了利息和违约赔偿，关于差价款的要求是重复主张，于法无据，不应予以支持。在本案重审过程中，被告补充辩称，本案在二审审理期间，原被告双方已经办理了房屋的过户手续，原告实际取得了房屋登记，按照原告的诉求，原告一方面要求返还房款并赔偿损失，另一方面实际取得了合同约定房产，严重损害了被告的合法权益，为此本案应当中止审理，由原告申请撤销房屋产权证书后，本案才能恢复审理。由于原告已经取得房证，被告的合同义务履行完毕，本案合同不应当再予解除。为此，请求法院驳回原告诉求。经审理查明，2013年6月24号，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，原告购买被告开发的xxxxxxxx1层1405铺商品房，合同约定建筑面积共77.48平方米，其中套内建筑面积为43.9664平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为33.5094平方米。房屋单价为29222.46元/平方米，房屋总价为2264156元。合同约定该房为按揭贷款，首付款为1134156元，剩余1130000元约定于2013年7月14日前按揭贷款支付。合同第八条、第九条约定，出卖人应当在2014年12月25日前，按照国家和地方人民政府的有关规定将综合验收合格的的商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。合同第十八条约定，买受人的房屋仅作商业使用。合同第五条约定，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。合同补充协议第三条约定，凡购买该自营区，仅限经营餐饮。合同订立后，原告于2013年7月23日支付房款1134156元，支付印花税、契税91698.34元，2013年9月25日支付房款1130000元，被告没有按合同约定时间交付合格房屋给原告。另查明，2015年7月20日，沧州市运河区公安消防大队的消防监督检查记录记载：xxxxxxxx1层xxxx号商铺位于河北省沧州市运河区xxxxxxxx地上第1层，建筑面积77.48平方米，经营餐饮，该场所排油烟管道水平距离超过相关技术标准，经检查不合格，责令限期改正。2016年7月6日，该大队的消防监督检查记录记载：2016年7月6日，根据荣某公司申请，对我单位下发的（2015）第xxxx号消防监督检查记录中不合格内容进行复查的请示，我单位派员对xxxxxxxx1层xxxx号商铺进行了检查，发现该单位已经对排油烟管道进行了整改，符合相关技术标准。还查明，本案在二审期间，被告为原告办理了涉案房屋的产权证。产权证记载，二原告的涉案房屋建筑面积84.83平方米，套内建筑面积46.77平方米。上述事实有原告提供的双方于2013年6月24日签订的商品房买卖合同及补充协议、房屋购买发票、所购房屋照片、2015年7月20日运河区公安消防大队消防监督检查记录、河北沧房房地产经纪有限公司发票、专用完税证、被告提供的2016年7月6日运河区公安消防大队消防监督检查记录、房屋产权登记查询信息、向二原告送达逾期通知的回执、房屋登记授权委托书、房屋登记询问笔录、房屋登记申请书、涉案房屋产权证复印件以及当事人的陈述等予以证实。

本院认为，原、被告双方于2013年6月24号签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。依合同约定，原告购买的此房仅限经营餐饮，被告应将符合该使用条件的房屋按约定时间交付给原告。2015年7月20日，被告所建房屋经运河区公安消防大队消防监督检查，排烟通道不合格，不具备从事餐饮的条件，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。被告虽然提供了2016年7月6日运河区公安消防大队消防监督检查记录及向二原告送达逾期通知的回执，但该两份证据并不能证明被告在2014年12月25日后的90日内即2015年3月25日前向原告交付合格房屋，根据合同约定，原告有权解除合同。另，被告提供的产权证记载，二原告的涉案房屋建筑面积84.83平方米，但合同约定建筑面积为77.48平方米，面积误差比绝对值已达9.49%，超出了3%。按合同第五条约定，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。据此，原告亦有权解除合同。因此，原告要求解除合同、退还房款的主张，符合合同约定，本院予以支持。被告关于本案中不存在任何法定或约定解除合同事由的辩称，本院不予采纳。被告补充辩称，原告已经取得房证，被告的合同义务履行完毕，本案合同不应当再予解除。因被告履行合同不符合约定，原告已提起诉讼请求解除合同，在此情况下，被告履行合同办证的行为不能对抗原告已经开始的解除合同诉讼行为，原告仍享有合同解除权。被告的该辩称理由不充分，本院不予采纳。对于原告损失部分，双方虽约定被告应按付款的0.1%向原告支付违约金，但双方约定的违约金低于原告的实际损失，原告的损失本院支持自原告交清房款之日（2013年9月25日）起，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，本院酌定为基准利率的130%。原告支出的印花税、契税91698.34元，为原告购房的实际损失，被告亦应予以返还。原告主张的其他损失，没有提交相应的证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、解除原、被告于2013年6月24号签订的商品房买卖合同及补充协议。二、被告在判决生效后十日内退还原告购房款、印花税、契税共计2355854.34元（2264156元+91698.34元）及利息（利息自2013年9月25日起至判决履行完毕之日止，利率按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34800元，由被告沧州荣某房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。