春潮房地产公司、康某物业公司诉张某房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）孝感市春潮房地产开发有限公司（下称春潮房地产公司）。
委托代理人鲍水桥，孝感市孝南区法律援助中心律师。代理权限为特别授权，即变更诉讼请求及确认对方的诉讼请求、代收法律文书。
委托代理人陆健，该公司工作人员。代理权限为特别授权，即变更诉讼请求及确认对方的诉讼请求、代收法律文书。
上诉人（原审被告）孝感市康某物业管理有限公司（下称康某物业公司）。
委托代理人鲍水桥，孝感市孝南区法律援助中心律师。代理权限为特别授权，即变更诉讼请求及确认对方的诉讼请求、代收法律文书。
委托代理人刘云发，该公司工作人员。代理权限为：特别授权，即变更诉讼请求及确认对方的诉讼请求、代收法律文书。
被上诉人（原审原告）张某。
委托代理人陈东，湖北峰鼎律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、变更或放弃诉讼请求，调解，申请执行，代领、处分执行标的物，申请并参与鉴定，代收法律文书。

上诉人春潮房地产公司、康某物业公司因与被上诉人张某房屋买卖合同纠纷一案，不服孝感市孝南区人民法院(2009)孝南民初字第350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年8月31日立案受理后，依法组成由审判员潘玉安担任审判长，审判员谭光剑、审判员夏建红参加评议的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

对春潮房地产公司提交的证据，本院认为，因被上诉人张某和上诉人康某物业公司对其真实性和合法性无异议，因此，应对该证据真实性和合法性本院予以认定，但春潮房地产公司交付的房屋屋顶水管因不耐寒冻裂和楼面漏水等质量问题，不可因将该房屋交由康某物业公司管理而免责，因此，对该证据的证明目的本院不予采信。
对康某物业公司提交的证据一，本院认为，被上诉人张某虽对其印章的真实性提出了异议，但既未提出反证，也未提出鉴定申请，因此，对该证据真实性和合法性本院予以认定，虽然该证据内容反映2008年1月下旬至2月中旬，孝感市境内发生一次连续低温天气过程，极端最低气温为—8.9℃，但并不能由此证明属不可抗拒的自然灾害；证据二为网上下载的学术性资料，因康某物业公司不能证明其合法来源，因此对该证据真实性和合法性本院不予认定。
对被上诉人张某提交的证据，本院认为，因两上诉人对其真实性不持异议，故对该证据的真实性本院予以认定，从照片看，管道布设杂乱无章，楼面未作防水处理，故对其证明目的本院予以认定。
经审理查明，原审认定的案件事实属实。
另查明，孝感市孝南区建设工程质量监督管理站对上诉人春潮房地产公司开发的位于孝感城区体育东路商品房所用塑料管道送检材质的管道强度、严密性进行了检验，并于2005年5月17日出具了“该系统管道强度、严密性均合格”的《检验报告》。
本院认为，本案争议焦点为：一、被上诉人张某的房屋内财物受损与上诉人春潮房地产公司交付的房屋质量和上诉人康某物业公司的物业管理有无关联？两上诉人对被上诉人张某的房屋内财物受损可否以不可抗力免责？
针对上述焦点，本院评判如下：
关于第一个焦点，上诉人春潮房地产公司认为，我公司出售给被上诉人张某的房屋之楼面管道布管、铺设，是经过房屋设计部门科学设计及施工单位精心施工的，且所用塑料管道经质检合格，所建房屋也经质检部门竣工验收合格，不存在质量问题，因此，被上诉人张某的房屋因渗水致屋内财产受损，与我公司房屋质量无关；我公司所建房屋已交由康某物业公司进行物业管理，即便张某的房屋因渗水致屋内财产受损与房屋管道破裂有关联，那也是物业管理环节的问题，与我公司无关。
上诉人康某物业公司认为，我公司已对管道管理尽了物业管理上的职责，在巡查发现管道破裂渗水后也及时通知了业主张某，但因张某本人迟迟未能赶回家中堵漏和处理家俱及其他财物，致使损失扩大，因此，我公司不应对其财产损失承担责任。
被上诉人张某认为，春潮公司6楼楼顶安装水箱的下水管道本应是有防冻性能，楼面本应作防水处理，但实际上未作上述处理，造成冻裂水管致水下渗，属严重违约；康某物业在持续大雪近一个月的情况下，对其管理的下水管道未作防冻保暖处理，致水管破裂自来水下渗，也形成违约应承担相应违约赔偿责任。
本院认为，上诉人春潮房地产公司与被上诉人张某签订的《房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护，春潮房地产公司对交付给张某的房屋在质量保证期内应承担质量保证责任；春潮房地产公司所建房屋的6楼顶层楼面质量是其交付给张某5楼房屋整体质量的一部分，墙体防水质量也是房屋整体质量的一部分。春潮房地产公司所建房屋的管道强度、严密性检验合格，不能证明其防冻性能合格，房屋竣工验收合格，不能证明其不会发生房屋质量问题。春潮房地产公司所建房屋在6楼顶层楼面架空层内安装储水放水设置，其铺设的塑料管道应具备相应的防冻性能，但其提交的管道《检验报告》证据只能证明抗压强度，不能证明其耐寒性，因此，应认定其安装的放水塑料管道不具备相应的防冻性能。春潮房地产公司在所建房屋6楼顶层楼面架空层内安装储水放水设置，虽经相关设计部门设计，但设计未考虑管道老化、冻裂或其他危害等多种因素会导致管道破裂漏水因素，而对6楼顶层楼面作防水处理，属房屋质量缺陷，该质量缺陷是导致管道破裂漏水下渗的主要原因。根据国务院《建设工程质量管理条例》第四十条第二款的规定，屋面防水工程的质量保证期为5年，而春潮房地产公司交付给张某的房屋不足3年，在房屋质量保证期内，春潮房地产公司应承担质量违约责任，不得以设计合理和竣工验收合格免责。春潮房地产公司所建房屋屋面渗水致张某屋内财物受损，侵害了张某的财产权利，亦应承担财产侵权的民事责任。本案中，春潮房地产公司所建房屋屋面渗水行为构成违约责任和侵权责任的竞合，被上诉人选择违约赔偿之诉，符合法律规定，本院予以支持。春潮房地产公司将所建房屋交由康某物业公司进行物业管理，康某物业公司与业主张某虽未签订书面物业管理合同，但依其管理行为对张某收取了相应的物业管理费，构成事实上的物业管理合同关系，康某物业公司应依法履行物业管理合同义务。本案中，该公司在2008年1月下旬至2月中旬孝感城区境内发生长时间连续低温天气，极端最低气温为—8.9℃期间，作为专业的物业管理者，明知长时间冰雪天气会使通水塑料管道冻裂漏水的情况下，未对涉讼房屋楼顶通水塑料管道妥善采取防冻保护措施，致使该塑料管道发生冻裂漏水事故，造成被上诉人张某的屋内财产受损，属既未尽物业管理职责，又侵害了张某的财产权利，既要依法承担未适当履行物业管理义务的违约责任，又要承担财产侵权的民事赔偿责任，构成违约责任和侵权责任的竞合，被上诉人张某选择请求判令上诉人康某物业公司承担违约赔偿责任，符合法律规定，本院予以支持。因管道冻裂漏水和屋面渗水使被上诉人张某的屋内财物受损为春潮房地产公司和康某物业公司的共同违约行为所致，因此，两上诉人应对被上诉人张某的屋内财物损失应承担共同赔偿责任。孝感市装饰装修行业管理办公室为孝感市辖区内房屋装饰装修行业的专业管理和装饰装修价格认定机构，其对被上诉人讼争房屋因楼顶漏水造成装修的损失作出的鉴定，程序合法，本院予以认定，委托鉴定所产生的费用300元，应由两上诉人共同承担。
关于第二个焦点，上诉人春潮房地产公司和康某物业公司均认为，2008年1月下旬至2月中旬，孝感市境内发生一次连续低温天气过程，极端最低气温为—8.9℃，属人力不可抗拒，本案讼争所涉楼顶塑料管道冻裂漏水纯属极端低温冰冻所致，符合不可抗力条件，因此，管道冻裂漏水和屋面渗水使被上诉人的屋内财物受损属不可抗力，不构成违约。
被上诉人张某认为，所谓“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。天气人不能控制，但水管被冻裂漏水导致我的财产遭受损失一事绝对可以预见以及避免。孝感地处北纬31.92度，属于北温带，气候类型属温带大陆性气候，冬季降雪结冰极其常见，而且寒流的到来早有预报，如果两上诉人采取防冻措施和楼面防水措施，根本不会发生水管冻裂和楼面渗水问题。因此，两上诉人不可以不可抗力免责。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，第一百一十八条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。本案中，2008年1月下旬至2月中旬，孝感市境内发生一次连续低温天气过程，极端最低气温为-8.9℃，属人力不可抗拒，但孝感的气候类型属温带大陆性气候，冬季降雪结冰极其常见，虽然天气不可预见，但采用防冻管道材料可以避免冻裂，春潮房地产公司在安装楼面下水管道时应充分考虑极端冰冻天气会造成管道冻裂的情况，采用不易冻裂的管道，但其采用了易冻裂的塑料管道，属自身过错；不可适用不可抗力条款免责。而在该低温天气发生的近一个月时间里，多种媒体报道天气预报，作为物业管理的康某物业公司应当预见低温天气会致楼顶下水塑料管道结冰冻裂而需对管道采取保暧防冻措施，而该公司并未采取相应保暧防冻措施而克服低温天气对管道的影响，亦属自身过错，春潮房地产公司在应当预见低温天气会致楼顶下水塑料管道结冰冻裂而需依据其与康某物业公司的物业管理合同，督促康某物业公司对管道采取保暧防冻措施，亦有过错，正是因为两上诉人的上述过错行为，使本应预见到的事情未预见，使本应懫取措施避免发生的事情得以发生，使本应能够克服的自然因其疏忽未有克服，因此，两上诉人适用不可抗力条款免责不符合法律规定。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决并无不当，应予维持。两上诉人的上诉理由均无事实依据和法律依据，本院不予采信，对其上诉请求依法予以驳回。是此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

审判长 潘玉安
审判员 谭光剑（承办人）
审判员 夏建红

书记员： 丁飞