曹书恒与花书林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：曹书恒，男，2005年5月24日生，汉族，户籍所在地江西省景德镇市。
　　法定代理人：曹少视(系原告父亲)，住址同上。
　　委托诉讼代理人：孔令剑，山东舜鸿律师事务所律师。
　　被告：花书林，男，1976年5月9日生，汉族，户籍所在地江苏省盐城市。
　　原告曹书恒与被告花书林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序。因无法通过邮寄或直接方式向被告花书林送达诉讼文书，本案于2019年9月9日转入普通程序，并采用公告送达，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告曹书恒的委托诉讼代理人孔令剑到庭参加诉讼，被告花书林经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告曹书恒向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付原告房屋租金74,880元及违约金(违约金按年利率24%计算，从2018年2月23日至实际支付之日计算2018年2月租金的违约金，从2018年3月23日至实际支付之日计算2018年3月租金的违约金……从2019年1月23日至实际支付之日计算2019年1月租金的违约金)。审理中，原告变更违约金的计算方式为：以74,880元为基数，自2019年2月1日起至实际支付之日止，按年利率24%计算。事实和理由：2017年1月12日，原告曹书恒的父亲曹少视代理原告与被告花书林签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定原告将位于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告，租赁期为五年，自2017年1月31日起至2022年1月30日止，月租金为6,240元。合同履行后，自2018年2月1日至2019年1月31日共计12个月的租金被告未支付给原告。故为维护合法权益，原告起诉至法院，要求判如所请。
　　被告花书林未作答辩。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人系原告曹书恒。2017年1月12日，原告曹书恒作为出租方(甲方)、被告花书林作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁面积为123.69平方米，月租金为6,240元，租赁保证金为6,240元，租赁期限为2017年1月31日起至2022年1月30日止。合同第四条第二款约定，乙方应于支付租金月的23号前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的10%支付违约金；合同第十条第一款约定，有下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方立即终止本合同并追究乙方赔偿责任：……(四)乙方逾期不支付租金累计超过十五天的。合同另对其他事项进行了约定。上述《上海市房屋租赁合同》的出租方落款处由原告法定代理人曹少视签名。
　　2018年4月28日，原告法定代理人曹少视作为甲方、被告花书林作为乙方、案外人张尊硕作为见证人签订《协议书》一份，载明：“经甲乙双方友好协商达成以下协议：关于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室及沪亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋租金事宜：1、房屋租金2018年2月1日至2019年1月31日共计人民币壹拾伍万元整未支付给甲方，乙方承诺该租金款项于2019年1月31日前支付。2、乙方在此(2018年2月1日至2019年1月31日)时间内承诺甲方，将自己名下一套商铺位于江苏省盐城市区飞达西路南侧香堤15幢M103室，苏2017大丰区不动产第XXXXXXX号抵押给甲方，如未按照规定时间内支付房租计人民币15万元整，甲方有权将该商铺进行拍卖，乙方无任何异议。3、本协议一式贰份经甲乙双方及见证人签字当日生效。”
　　同日，被告花书林出具《欠条》一份，载明：“本人花书林证件地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX证件号江苏省盐城市大丰区香堤雅郡32幢2单元404室，欠曹少视位于松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号204以及79号301室房屋租金(2018年2月1日至2019年1月31日)共计人民币壹拾伍万元整。”
　　庭审中，原告向本院陈述，因被告一直未付租金，其已于2019年2月1日收回了出租的房屋。
　　以上事实，有亲属关系证明、《上海市房屋租赁合同》、《协议书》、《欠条》及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中原告曹书恒与被告花书林签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。2018年4月28日，双方对欠付租金金额进行了结算，约定两套房屋2018年2月1日至2019年1月31日的租金共计欠付150,000元，现原告主张被告支付系争房屋租金74,880元(6,240元×12个月)，有事实和法律依据，本院予以支持。
　　关于原告要求被告支付违约金的主张，本院认为，根据原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》第四条第二款的约定，被告应于支付租金月的23号前向原告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按月租金的10%支付违约金，现被告逾期支付租金，原告据此主张违约金，有合同依据，其自愿下调违约金标准，系对自身权利的处分，计算方式亦无不当，故对原告该项主张，本院予以支持。
　　根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条的规定，判决如下：
　　被告花书林于本判决生效之日起十日内支付原告曹书恒房屋租金74,880元及违约金(以74,880元为基数，从2019年2月1日起至实际支付之日止，按照年利率24%计算)。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,672元，公告费560元，合计诉讼费2,232元，由被告花书林负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：蔡  珺

书记员：黄  勇