曹善卫、姜小东与上海绿茵置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：曹善卫，女，1976年11月8日生，汉族，户籍地江苏省通州市。
　　原告：姜小东，男，1975年5月15日生，汉族，户籍地江苏省通州市。
　　共同委托诉讼代理人：姚慧，江苏苏通律师事务所律师。
　　共同委托诉讼代理人：卢定军，江苏苏通律师事务所律师。
　　被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：张小弟，董事长。
　　委托诉讼代理人：陈卓，国浩律师(南京)事务所律师。
　　委托诉讼代理人：夏李娜，国浩律师(南京)事务所律师。　
　　原告曹善卫、姜小东与被告上海绿茵置业有限公司(下称“绿茵公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告姜小东及其委托诉讼代理人姚慧、卢定军、被告的委托诉讼代理人陈卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室房屋(下称“系争房屋”)交付给原告，并协助原告办理该房屋的房地产权证(小产证)；2、判令被告承担逾期交房违约金人民币(以下币种同)127,500元(暂计，以150万元为基数，按日万分之2.5的标准，自2017年6月11日计算至实际交付之日止)；3、判令被告承担逾期办理房地产权证违约金15,000元(150万元的1%)；4、判令被告退还团购服务费10万元。后原告当庭增加诉讼请求：判令被告提供70万元的购房发票。事实与理由：2016年4月19日，原、被告就系争房屋达成买卖意向，原告当日支付定金5万元。2016年4月21日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，总价150万元；原告支付全部房款后，被告应向原告交房，逾期不交房按房款的日万分之2.5支付违约金；因被告原因，原告方无法取得房地产权证(小产证)，被告应按总房款的1%支付违约金。签约当日，原告支付首付款75万元，团购服务费10万元。此后，原告陆续向被告支付剩余房款70万元及办证费用48,674元。原告已完成了合同约定的全部付款义务，但被告却拒绝向原告交房。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。
　　被告辩称：不同意原告诉请，1、被告系行使先履行抗辩权。依据涉案合同附件一及第七条、第十九条之约定，原告先支付全部房款后，被告才应按约向其履行交房及办理过户登记等手续。在原告未按约先向合同第四条约定的付款账户支付全部房款的前提下，原告无权要求被告继续履行合同，被告也不无需承担相关的违约责任，亦无需开具发票。2、团购服务费不在双方合同约定内，被告从未要求原告支付该费用，实际上也并未收到，故原告无权要求被告退还。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2016年4月21日，曹善卫、姜小东(乙方)与绿茵公司(甲方)签订一份《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房款150万元。该合同第四条约定，乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款汇入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确。甲方收到原告支付的每一笔房款时均应开具发票。第五条约定，乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过30天，甲方有权选择第二种方案追究乙方责任(详见补充条款第1条)。第七条约定乙方付清该房屋全款后，于2016年12月15日前，甲方向乙方交付房屋。第十三条约定除不可抗力外，甲方如未在本合同约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.5计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过180日，乙方有权单方解除本合同。第十七条约定该房屋买卖所发生的税费按有关规定由甲、乙双方各自承担。第十九条约定双方商定2016年10月21日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2017年4月21日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2017年4月21日之日起180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。该合同附件一付款时间和付款方式中约定，乙方应严格按照以下付款方式、付款期限足额将约定的房款支付给甲方：1、乙方于2016年4月21日与甲方签署购房合同，并支付给甲方首付款80万元；2、乙方以贷款方式于2016年6月21日前支付房款70万元；3、以上述第2条所列方式支付房款，则贷款合同由乙方与贷款银行另行签署。如在第2条所述期限内，贷款实际到账金额少于乙方应付房价款，则不足部分乙方应在第2条所述期限到账后七天内自行补足。如第2条所述期限内，乙方贷款未获银行批准并实际向甲方支付到账，则乙方应在第2条所述期限到期后七天内自行补足全部房价款；4、如乙方未能按照上述约定支付房价款，则乙方需依照本合同约定承担违约责任。合同另对其他内容进行了约定。补充条款一第1条约定，本合同第五条第二种方案如下：甲方有权单方面解除本合同，此时乙方应向甲方支付房屋总价款10%的赔偿金……
　　又查明,2016年4月19日，姜小东在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式支付5万元，对应的POS机签购单商户名称标注为“上海绿茵置业有限公司绿茵商业广场分店：绿茵置业银翔路店”。2016年4月21日，姜小东在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式支付75万元，对应的POS机签购单商户名称标注为“上海绿茵置业有限公司绿茵商业广场分店：绿茵置业银翔路店”。2016年4月21日，姜小东在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式另支付10万元，对应的POS机签购单商户名称标注为“上海翠达企业管理服务事务所绿茵商业广场分店：翠达企业管理银翔路店”，对应的收据收款事由载明“团购服务费”。2016年5月5日，姜小东在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式支付48,674元，对应的POS机签购单商户名称标注为“绿茵置业”，对应的收据收款事由载明“代办产证费”。2016年5月18日，绿茵公司就系争房屋向姜小东、曹善卫开具了80万元的发票。2017年5月10日，姜小东在在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式支付35万元，对应的POS机签购单商户名称标注为“上海绿茵置业”，对应的收据收款事由载明“首付款补款”。2017年6月10日，姜小东在在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式分别支付25万元、10万元，共计35万元，对应的POS机签购单商户名称均标注为“上海绿茵置业”，对应的收据收款事由载明“首付款补款”。但以上付款，仅有2016年4月19日的一笔5万元及4月21日的一笔75万元进入绿茵公司账户，绿茵公司确认收到。而2016年4月21日的一笔10万元实际进入案外人上海翠达企业管理服务事务所；2016年5月5日的一笔48,674元实际进入案外人上海商鼎房地产经纪事务所；2017年5月10日的一笔35万元及6月10日的一笔10万元、一笔25万元实际进入案外人上海彰荣房地产投资顾问有限公司(下称“彰荣公司”)账户，绿茵公司均否认收到。
　　目前，系争房屋登记在绿茵公司名下。本院依曹善卫、姜小东之申请，对系争房屋进行了查封。
　　审理中，绿茵公司自认彰荣公司系其选定的系争房屋所在的绿茵商业广场的代销单位，系争房屋的签约及付款时间均在代销期间内，具体事项均由彰荣公司操作办理。姜小东则陈述：支付10万元团购费可享受房价优惠，目前系争房屋的总价150万元是优惠以后的价格，本案中不要求处理代办产证费及税费48,674元。
　　本院认为，曹善卫、姜小东与绿茵公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。根据绿茵公司的陈述，彰荣公司系其选定的系争房屋所在的绿茵商业广场的代销单位，全权负责绿茵商业广场的销售事宜，而曹善卫、姜小东对此节事实并不知晓，其对于绿茵公司与彰荣公司之间权利义务的约定更无从知晓。曹善卫、姜小东在具有“绿茵商业广场营销中心”标识的售楼处签订系争《上海市商品房出售合同》，由该处的销售经办人员引领在POS机上刷卡付款，且相关POS机签购单上均显示商户为绿茵公司，绿茵公司也确认收到其中80万元付款，故曹善卫、姜小东的付款行为不存在过错。虽然系争《上海市商品房出售合同》约定了付款账户，但一手商品房买卖作为大宗商品消费，购买方现场付款客观上都是通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡，此也系商品房买卖的交易惯例。绿茵公司称未收到其中70万元，绿茵公司可以根据与彰荣公司之间的协议向彰荣公司另行主张。
　　曹善卫、姜小东虽未能按约于2016年6月21日前以贷款方式支付剩余房款70万元，亦未能按约在贷款期限届满后七天内自行补足房款，但直至本次诉讼，绿茵公司从未以曹善卫、姜小东逾期付款而向其主张解除合同。相反，绿茵公司却于2017年5月10日、6月10日接受了曹善卫、姜小东的付款，故绿茵公司以实际行为表示愿意继续履行双方就系争房屋建立的买卖合同。现曹善卫、姜小东已支付了全部购房款，故绿茵公司应向曹善卫、姜小东交房并协助其办理过户手续，同时应当按照合同约定并根据企业性质、服务项目、税法方面的规定开具70万元的发票。至于逾期交房及逾期办证的违约责任，因曹善卫、姜小东付清房款的时间为2017年6月10日，晚于双方约定的交房及办证时间，在此情况下，双方应就交房及办证期限重新协商并作出补充约定。现双方未能就此达成补充约定，本院参照双方原交易安排，确定交房时间为2017年12月4日前，取得小产证时间为2018年4月10日前，在此之后绿茵公司应当按照合同约定的标准承担相应违约金。至于团购费，并非绿茵公司实际收取，且姜小东一方已自认支付团购费后享受了购房价款的优惠，故对此请求本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款、第七十四条之规定，判决如下：
　　一、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区南翔镇银翔路XXX号XXX层XXX室房屋交付原告曹善卫、姜小东，并协助其办理该房屋的产权过户登记手续，将房屋过户登记至原告曹善卫、姜小东名下；
　　二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告曹善卫、姜小东逾期办理产证违约金15,000元；
　　三、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告曹善卫、姜小东逾期交房违约金(以150万元为基数，按日万分之2.5的标准，自2017年12月5日计算至实际交付之日止)；
　　四、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曹善卫、姜小东开具价税总额为70万元的发票；
　　五、驳回原告曹善卫、姜小东的其他诉讼请求。
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费4,938元，减半收取2,469元，保全费5,000元，合计诉讼费7,469元，由原告曹善卫、姜小东负担5,154元，由被告上海绿茵置业有限公司负担2,315元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：许雯雯

书记员：梅丽霞