曹某某与孟某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：曹某某，女，xxxx年xx月xx日出生，满族，北京市朝阳区人，住朝阳区。委托诉讼代理人：石冬雪，河北宝成律师事务所律师。被告（反诉原告）：孟某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黑龙江省林口县人，现住香河县。委托诉讼代理人：付艳珍，河北正昊律师事务所律师。第三人:香河卓创房地产经纪有限公司。住所地香河县蒋辛屯镇大香公路东侧富力新城一期2幢7号门市(富力新城H17区底商2幢7号门市)。法定代表人：孟令国，该公司总经理。委托诉讼代理人：张燕，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，吉林省榆树市人，现住香河县。

原告（反诉被告）曹某某诉被告（反诉原告）孟某某、第三人香河卓创房地产经纪有限公司（以下简称卓创房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹某某的委托诉讼代理人石冬雪、被告孟某某的委托诉讼代理人付艳珍、第三人卓创房地产公司的委托诉讼代理人张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告孟某某及第三人卓创房地产公司签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》；2、判令被告支付原告违约金650000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月17日，原、被告经第三人居间，签署了《房屋买卖居间合同》、《补充协议》，约定原告将其名下位于香河县富力新城一期H16区12号楼2单元803室出售给被告，成交价格为193万元。同时约定被告系贷款购房，首付款为100万元，其余房款待房本下发7日内，被告办理贷款手续，由银行支付给原告。2017年5月，涉案房屋房本已经下发，原告及第三人屡次通知被告办理贷款手续，遭到被告拒绝。故原告为维护权益提起诉讼。被告孟某某辩称，同意解除与原告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，但不同意支付原告违约金650000元。理由如下：被告于2017年3月17日与原告签订涉案房屋买卖合同，合同约定原告以总房款193万元的价格将本案涉案房屋出售给被告，被告于合同签订后支付原告房款100万元，购房尾款被告拟申请贷款，因双方在签订涉案房屋买卖合同时，涉案房屋产权证还未取得，双方约定待房本下发后办理贷款及过户手续。被告在与原告签订涉案房屋买卖合同后的履行期间，2017年3月21日、2017年6月2日廊坊市人民政府发布房地产市场调控意见通知，因被告系外地户籍且在香河县产，根据限购政策，被告已无购房资格，另外，因原告不积极办理涉案房产产权证，涉案房屋产权证迟迟不下发，现阶段银行批贷也是按市场价格评估，现被告也无购买能力，综上因限购政策致使原、被告间涉案合同也无法继续履行。本案被告因限购政策无法购买涉案房屋，因限购政策解除合同双方不承担违约责任，故本案涉案合同应当解除，原告应当退还被告支付的购房款100万元，且被告在本案中无须支付原告违约金65万元。第三人卓创房地产公司述称，没有意见发表，原、被告双方如果自愿解除合同，卓创房地产公司予以配合。反诉原告孟某某向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告退还反诉原告购房款100万元；2、反诉费由反诉被告承担。事实和理由同上述答辩意见中的理由。故反诉原告为维护合法权益提起反诉。反诉被告曹某某辩称，反诉原告的诉请无事实及法律依据，反诉被告不同意返还反诉原告购房款100万元。理由如下：反诉被告于2017年3月17日与反诉原告签订涉案房屋买卖合同，合同约定反诉被告以总房款193万元的价格将本案涉案房屋出售给反诉原告，反诉原告于合同签订后支付反诉被告100万元首付款，购房尾款反诉原告拟申请贷款。2017年5月23日涉案房屋不动产产权证下发，距合同签订时间仅仅间隔2个月，这是反诉被告办理加急房本的结果，不存在反诉被告怠于办理房本的情形。此后反诉原告因房价严重下跌的原因，套借限购政策拒不购买涉案房屋，本案中反诉原告还没有到银行及房管部门办理相关手续，庭前经反诉被告到相关部门了解核实，因涉案房屋买卖合同签订在限购政策之前，给付首付款也在限购之前，相关部门告知涉案房屋是可以办理过户手续的，是可以办理房屋贷款，综上，本案反诉原告所诉事实及诉请无事实及法律依据。依据反诉原、被告双方签订的《补充协议》第四条第二款的约定：若乙方（被告）违约，赔偿甲方（原告）以违约当时市场价格总房款的50%数额向甲方支付违约金（乙方向甲方已支付的款项抵顶违约金）。该条款系反诉原告与反诉被告双方的真实意思表示，内容不违反强行法规定，不违反公序良俗，该约定内容应适用并约定本案反诉原被告双方。本案中因反诉原告主张的限购政策不适用其主张，若反诉原告坚持不继续履行本案涉案合同，其行为已构成明显违约，现反诉被告要求反诉原告按上述条款赔付违约金或按反诉被告实际房屋差价损失赔偿经济赔偿金（具体房屋差价数额以评估机构评定为准）。本院经审理认定事实如下：2017年3月17日，原告（甲方）曹某某、被告孟某某（乙方）及第三人卓创房地产公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定甲方将位于香河县富力新城一期H16区12号楼2单元803室出售给乙方，总价款为193万元；乙方于合同签订一日内向甲方交付定金30万元，首付款（含定金）100万元于合同签订之日起五个工作日内交付甲方，其余购房款在银行放款之日由银行交付甲方；在房屋产权证下发7日内，在甲、乙双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助甲、乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续。合同还约定了违约责任、交纳税费等条款。备注补充约定，由第三人卓创房地产公司办理加急房本，费用由乙方承担，价格为2万元，日期一个月至一个半月；甲方同意乙方用他人名字做银行贷款及过户，并配合乙方重新签订合同。原、被告在《补充协议》中再次约定了双方的违约责任，若乙方违约，以违约当时市场价格总房款的50%数额向甲方支付违约金（被告向甲方已支付的款项抵顶违约金）。被告于签订合同当日给付原告购房定金10万元，于次日给付原告购房定金20万元，于同年3月20日给付原告70万元。2017年5月23日涉案房屋不动产产权证下发，后原告及第三人曾联系被告办理网签手续未果。2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室发布了《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》（以下简称《通知》），该《通知》规定：“非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房”。自2017年3月22日起施行。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室发布《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《实施意见》），该《实施意见》规定：“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房，补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证”。本实施意见自印发之日起施行。《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》同时废止。同年6月4日，香河县人民政府办公室发布《香河县人民政府办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称香河《实施意见》），对非本地户籍居民限购的规定与廊坊市人民政府办公室发布的《实施意见》的规定内容相同。另查，被告孟某某系非香河县户籍居民家庭，其在香河县商品房。上述事实，有原、被告当庭陈述、《房屋买卖居间合同》及《补充协议》、房屋产权证书、微信截图、香河县人民政府办公室香政办［2017］45号文件、《收件流程》、香河县存量房买卖合同、被告个人账户汇总信息清单、被告孟某某名下的房屋产权证书、廊坊市人民政府办公室［2017］27号通知和［2017］61号通知等证据予以佐证，本院予以确认。

本院认为，原告曹某某与被告孟某某、第三人卓创房地产公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，客观真实，合法有效，原、被告均应按合同约定全面履行自己的义务。被告系非香河县户籍居民家庭，其名下在香河县住房，被告购买原告涉案房屋属于购买第二套住房，根据廊坊市人民政府发布的《实施意见》及香河县人民政府的香河《实施意见》的规定，被告的情形暂停在当地购买住房，其已不具备购房资格，无法办理涉案房屋的产权变更登记手续，合同不能继续履行。合同目的已无法实现，原告请求解除原、被告于2017年3月17日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，被告亦同意解除，本院予以支持。本案系因政策调整，导致合同目的无法实现，属于不可归责任于双方当事人的原因，被告不构成违约，故原告主张被告支付违约金65万元，本院不予支持；但结合本县二手房交易价格下降的实际情况，因解除合同势必给原告造成一定的损失，且被告在原告催办网签手续时怠于协商解决纠纷，致原告诉讼成本及其他费用的增加，被告应予适当补偿，综合本案实际情况，以补偿原告15万元为宜。反诉原告请求反诉被告返还购房款100万元，对合理部分请求85万元予以支持，对超出部分请求，本院不予支持。原告主张被告具备购房资格，其拒不履行合同系违约，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，判决如下：

一、解除原告曹某某与被告孟某某及第三人香河卓创房地产经纪有限公司于2017年3月17日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。二、原告曹某某于本判决生效后五日内退还被告孟某某购房款85万元。三、驳回原告曹某某的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告孟某某的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元，由原告曹某某负担；反诉案件受理费13800元，保全费5000元，合计18800元。由反诉原告孟某某负担2250元，反诉被告曹某某负担16550元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。