曹峰与朱志龙、曹明兴等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：曹峰，男，1981年1月28日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：刘鹏，上海市国茂律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：朱志龙，男，1988年10月10日出生，汉族，户籍所在地湖北宜昌市。
　　委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)：曹明兴，男，1952年7月22日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　被上诉人(原审被告)：龚四英，女，1953年5月7日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　上诉人曹峰因与被上诉人朱志龙、曹明兴、龚四英房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初3181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　曹峰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回朱志龙的诉请或发回重审。事实和理由：朱志龙没有出示证据证明其购买的上海市宝山区丰皓路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)不受政策限购。即使曹峰愿意履行合同，也会因限购而无法过户，导致合同无法实际履行。朱志龙仅交付部分购房款人民币(以下币种均为人民币)240万元，没有任何证据证明其除利息损失之外，仍有房屋涨价等其他损失。一审判决曹峰支付90万元的违约金过高。
　　朱志龙辩称，购房资格和合同效力没有任何关系。合同的特别备注中约定了朱志龙有权变更买受人，曹明兴、龚四英、曹峰无条件配合重新签订出售转让协议。朱志龙按合同约定主张违约金，曹峰认为违约金过高，要求法院调整需承担相应的举证责任。一审法院判决的违约金，朱志龙觉得完全合情合理合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　曹明兴、龚四英未辩称。
　　朱志龙向一审法院起诉请求：1、解除朱志龙与曹明兴、龚四英、曹峰于2018年8月23日就系争房屋签订的动迁房出售转让合同；2、曹明兴、龚四英、曹峰退还朱志龙已支付的房款240万元；3、曹明兴、龚四英、曹峰向朱志龙支付违约金240万元。
　　一审法院认定事实如下：2018年8月23日，朱志龙(乙方)与曹明兴、龚四英、曹峰(甲方)签订动迁房出售转让合同，约定乙方向甲方购买系争房屋，转让价款317万元，双方同时约定在有关规定允许房屋上市交易限制期满后15个工作日内双方签订网签合同。合同第二条主要约定，乙方于2018年8月23日向甲方支付购房款200万元，于2018年9月23日支付购房款40万元，甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续时支付尾款77万元等。合同第九条主要约定，2018年11月23日前甲方将房屋交付乙方，甲方未按规定履行上述义务的，则按下列约定承担违约责任：1、甲方逾期不办理相关房屋交接手续的，每逾期一天，则按房屋转让总价款的千分之五支付违约金；2、甲方逾期不办理相关房屋交接手续超过15天的，乙方按照本合同第十二条向甲方追究违约责任等。合同第十二条主要约定，如本合同一方违反包括但不限于甲乙双方义务的所有违约行为，另一方有权依法采取针对违约方的一切行动以弥补其因违约方的违约行为所蒙受的损失，甲方反悔不出售(或者变相上涨房价)该房屋给乙方的，则甲方应按照反悔时该房屋周边同比商品房市场价的两倍并于五个工作日向乙方支付违约金并同时支付因为房价上涨给乙方带来的房价损失，另甲方退还乙方支付所付房款等。
　　上述合同签订后，朱志龙按约支付了房款240万元，但曹明兴、龚四英、曹峰未按合同约定交付系争房屋。
　　2019年1月13日，曹峰出具承诺书，内容为“本人曹峰在2018年8月23日将丰皓路XXX弄XXX号XXX室出售给朱志龙先生，并约定在2018年11月23日交房，现由于个人原因已逾期，还未交房。现本人承诺将在2019年1月20日前清房并交房给朱志龙先生，如在2019年1月20日还未做到交房，本人承担违约责任和法律责任。”
　　2017年9月26日，大城镇联西村村民委员会和宝山第一房屋征收服务事务所就系争房屋出具入户通知单。曹明兴、龚四英、曹峰表示，目前其已领取房屋钥匙，但因曹峰在外欠债，债权人已占据系争房屋，故至今无法向朱志龙交房。关于债权人入住系争房屋的事实，曹明兴、龚四英、曹峰表示无证据予以佐证。在审理过程中，因曹明兴、龚四英、曹峰违约造成朱志龙的损失一节事实，朱志龙亦表示无证据予以证明。
　　一审法院认为，朱志龙与曹明兴、龚四英、曹峰就系争房屋签订的动迁房出售转让合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。曹明兴、龚四英、曹峰未按合同约定交付系争房屋，其行为已构成违约，朱志龙诉请解除转让合同，于法有据，法院予以准许。合同解除后，曹明兴、龚四英、曹峰应返还已收房款240万元。朱志龙关于违约金的请求，符合合同约定，但合同约定的违约金标准明显过高，法院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定曹明兴、龚四英、曹峰向朱志龙支付违约金90万元。
　　一审法院判决如下：一、解除朱志龙和曹明兴、龚四英、曹峰于2018年8月23日就上海市宝山区丰皓路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的动迁房出售转让合同；二、曹明兴、龚四英、曹峰于判决生效之日起十日内，向朱志龙返还房款240万元；三、曹明兴、龚四英、曹峰于判决生效之日起十日内，向朱志龙支付违约金90万元；四、驳回朱志龙的其余诉讼请求。
　　本院二审期间，当事人没有提供新证据。一审法院认定事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，朱志龙与曹明兴、龚四英、曹峰就系争房屋签订的动迁房出售转让合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效，本院予以认同。曹明兴、龚四英、曹峰在收取朱志龙购房款后，未按约向朱志龙交付系争房屋。逾期交房后，在出具承诺书的情况下，曹明兴、龚四英、曹峰仍未按承诺交付系争房屋，致使朱志龙合同目的无法实现，朱志龙有权解除合同，曹明兴、龚四英、曹峰应承担违约责任。一审法院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定曹明兴、龚四英、曹峰向朱志龙支付违约金90万元，尚属合理。
　　综上所述，曹峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币45,200元，由上诉人曹峰负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：王  珍

书记员：卢薇薇