曾见明与舒邦玉农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

曾见明
陈秋兰（湖北山河律师事务所）
尹少华（湖北山河律师事务所）
舒邦玉
舒位军
夏俊（湖北君博律师事务所）
聂先红

原告曾见明，农民。
委托代理人陈秋兰，湖北山河律师事务所律师。特别授权。
委托代理人尹少华，湖北山河律师事务所律师。特别授权。
被告舒邦玉，农民。
第三人舒位军（系被告舒邦玉之次子），农民。
委托代理人夏俊，湖北君博律师事务所律师。特别授权。
委托代理人聂先红，女，1966年10月28日出生，汉族，自由职业。
原告曾见明与被告舒邦玉、第三人舒位军农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年10月18日受理后，依法由审判员徐国济担任审判长与人民陪审员陈锋、张世婷组成合议庭，于2012年2月27日公开开庭进行了审理。原告曾见明的委托代理人陈秋兰、尹少华，第三人舒位军及其委托代理人夏俊到庭参加诉讼，被告舒邦玉经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结
第三人舒位军对本院收集的证据经当庭质证无异议。
本院针对当事人对上述证据的质证意见予以评判:原告曾见明提交的证据1、3、第三人舒位军提交的证据1、2、3、及本院收集的证据符合证据真实性、客观性、关联性，可以作为认定本案事实的有效证据，综合分析第三人舒位军提交的证据2、3、4、5可以认定的事实情节:位于长咀社区527号宅基地及314号宅基地，是长咀社区居民委员会分别分配给被告舒邦玉之子舒位东、舒位军使用，后被告舒邦玉与其前妻杨麦云出资（含配套费）在长咀社区527号宅基地上建起三层楼房一栋，2010年10月25日，被告舒邦玉与杨麦云离婚时协议约定527号房留给舒位军结婚所用。舒邦玉与杨麦云可以永久居住，没有所有权和处置权，目前该房由舒位军居住。由于该社区的房屋属农村村民还建小产权房。相关宅基地使用权、产权登记手续均未办理，因此，原告曾见明提交的证据2与第三人舒位军提交的证据3和本院收集的证据相悖，且不能证明房屋产权的适格主体，故本院对此不予采信；原告曾见明提交的证据4、5因无原件且无其他证据印证，故本院对此不予认定。
本院认为:宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，原告曾见明与被告舒邦玉所签订《房屋买卖成交合同书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，因原告曾见明并非被告舒邦玉所属江夏经济开发区藏龙岛办事处长咀社区村民，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条  规定“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，及国办发（2007）71号国务院办公厅下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不准到农村购买宅基地，农村住宅或小产权房”的规定，双方签订《房屋买卖成交合同书》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同无效。原告曾见明对此变更的诉称意见和第三人舒位军的辩称意见本院予以采纳。原告曾见明在与被告舒邦玉签订房屋买卖合同时，属非同一农村集体经济组织成员之间的买卖活动，且违反我国现行土地管理法律、政策的有关规定，均存在过错；但被告舒邦玉实际占用原告曾见明的购房款，应承担一定的补偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  （五）项、第五十八条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条  的规定，经本院审判委员会讨论决定，缺席判决如下:
一、原告曾见明与被告舒邦玉于2011年4月29日签订《房屋买卖成交合同书》无效；
二、由被告舒邦玉返还原告曾见明购房款38万元及占用期间的利息。利息按中国人民银行同期贷款利率标准从2011年4月29日起计算至付清之日止。此款限于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告曾见明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7400元，其他诉讼费650元，共计8050元，由曾见明负担4025元，舒邦玉负担4025元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费7400元，款汇武汉市中级人民法院；户名:武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户；账号:07×××93；开户行:农行武汉市民航东路分理处；行号:832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为:宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，原告曾见明与被告舒邦玉所签订《房屋买卖成交合同书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，因原告曾见明并非被告舒邦玉所属江夏经济开发区藏龙岛办事处长咀社区村民，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条  规定“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，及国办发（2007）71号国务院办公厅下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不准到农村购买宅基地，农村住宅或小产权房”的规定，双方签订《房屋买卖成交合同书》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同无效。原告曾见明对此变更的诉称意见和第三人舒位军的辩称意见本院予以采纳。原告曾见明在与被告舒邦玉签订房屋买卖合同时，属非同一农村集体经济组织成员之间的买卖活动，且违反我国现行土地管理法律、政策的有关规定，均存在过错；但被告舒邦玉实际占用原告曾见明的购房款，应承担一定的补偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  （五）项、第五十八条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条  的规定，经本院审判委员会讨论决定，缺席判决如下:

一、原告曾见明与被告舒邦玉于2011年4月29日签订《房屋买卖成交合同书》无效；
二、由被告舒邦玉返还原告曾见明购房款38万元及占用期间的利息。利息按中国人民银行同期贷款利率标准从2011年4月29日起计算至付清之日止。此款限于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告曾见明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7400元，其他诉讼费650元，共计8050元，由曾见明负担4025元，舒邦玉负担4025元。

审判长：徐国济
审判员：陈锋
审判员：张世婷

书记员：甘步和