曾鸿章与瑞伊(上海)物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：曾鸿章，男，1949年5月21日生，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：丁学明，上海众华律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：瑞伊(上海)物业管理有限公司，注册地上海市长宁区。
　　法定代表人：虞万新，董事长。
　　委托诉讼代理人代理人：朱慧浩，上海汉盛律师事务所律师。
　　原告(反诉被告，以下简称原告)曾鸿章诉被告(反诉原告，以下简称被告)瑞伊(上海)物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日受理后，适用简易程序。被告瑞伊(上海)物业管理有限公司于2018年3月29日提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2018年8月2日公开开庭进行了审理。后发现案件不宜适用简易程序，裁定转为普通程序依法组成合议庭，于2018年12月12日公开开庭进行了审理。原告曾鸿章的委托诉讼代理人丁学明，被告瑞伊(上海)物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱慧浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告曾鸿章本诉向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》于2017年12月1日解除；2.判令被告支付原告自2017年3月22日至2017年11月31日期间的房屋租金1,353,748.30元(按162,449.80元/月，5,414.99元/日计算)；3.判令被告支付原告逾期支付房租的违约金(以1,353,748.30元为本金，按每日0.3%标准，自2017年12月1日起计算至实际支付之日止)；4.判令被告支付原告解约违约金324,899.60元(按月租金162,449.80元的两倍计算)；5.判令被告将注册在上海市长宁区延安西路XXX号XXX楼内的公司注册地址全部迁移；6.判令被告支付2017年12月1日至被告将注册地址迁出之日止期间的房屋使用费(按162,449.80元/月，5,414.99元/日计算)；7.判令被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更第六项诉请为：判令被告支付自房屋实际返还之日起至注册地实际迁移之日至的房屋使用费(按162,449.80元/月计算)。同时原告增加一项诉请即第八项诉请：判令被告支付自2017年12月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费(按16,2449.80元/月计算)。事实与理由：原告通过司法拍卖方式于2017年3月22日取得上海市长宁区延安西路XXX号XXX室、1102室、1103室、1105室、1106室、1107室、1108室、1109室房产及地下二层4号、5号、6号车位产权。2010年9月20日，原权利人秦晓波与被告就上海市长宁区延安西路XXX号XXX楼整层房屋(以下简称涉讼房屋)签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告承租涉讼房屋用于办公，租赁期限自2010年10月1日至2020年9月30日。月租金为136,396元，自2012年9月30日，每两年租金上调6%，每月25日预付下月租金。逾期支付的，按日租金的0.3%每日支付违约金。同时约定，承租方逾期不支付租金累计超过1个月的，出租方有权书面通知解除合同并要求违约方按月租金二倍支付违约金。2017年6月6日，原告取得涉讼房屋产权证后，多次自行或委托律师发函向被告催讨租金，但被告以各种理由拖延支付。2017年12月1日，原告通过停水、停电、停电梯等措施意欲收回涉讼房屋，被告多方阻挠，后陆续搬离办公用品，但至今仍拒付租金。现原告诉至法院，要求判如所请。
　　被告瑞伊(上海)物业管理有限公司本诉辩称及反诉诉称，原告于2017年12月1日擅自解除合同，违反合同约定应当向被告支付违约金。被告对涉讼房屋进行装饰装修，因原告违约行为导致被告无法继续使用上述装饰装修。对于原告的第一项诉请，因合同已无法履行，故同意合同于2017年12月1日解除，但原告没有单方解除权。同意支付2017年3月22日至2017年11月31日期间的租金。不同意支付第三、第四项诉请主张的违约金。对第三项诉请中的违约金计算方式有异议，合同明确约定按日租金的0.3%计算,标准应为每日16.24元，对起算日期无异议。对第四项诉请中违约金的计算方式认可。不同意第五项诉请，除被告的注册地址同意迁移外，其余均是第三方的注册地址，被告无法将其迁移。不同意六、八项诉请。2017年12月1日起涉讼房屋就在原告控制之下，且无论涉讼房屋中是否有公司注册信息，均不影响房屋正常使用，故不同意支付使用费。综上,被告反诉要求判令：1.原告支付被告违法解除合同违约金1,000,000元；2.原告支付被告装饰装修损失500,000元。审理中，被告变更第二项诉请为：原告支付被告装饰装修损失149,189.60元。
　　原告曾鸿章对反诉辩称，不同意被告的反诉诉请。原告依据合同约定解除合同，不应该承担违约金。被告的原因导致合同解除，原告也不应对被告的装修损失进行赔偿。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于不动产权证、上海房屋租赁合同、律师函、民事判决书、修订协议等证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：
　　2017年3月7日，上海市嘉定区人民法院作出执行裁定，裁定书载明涉讼房屋经人民法院执行中拍卖，由原告买受，涉讼房屋归原告所有，所有权自该裁定送达原告时起转移。2017年6月6日，涉讼房屋产权转移登记至原告名下。原告确认上述裁定书于2017年3月22日由他人代收并送达原告。
　　2010年11月2日，被告注册成立(原名为瑞伊(上海)商务咨询有限公司，后更名为瑞伊(上海)物业管理有限公司)。
　　2010年9月20日，秦晓波与张丽莉、宋宏洲、曹丽敏就涉讼房屋签署租赁合同。合同记载，出租方(甲方)为秦晓波，承租方(乙方)为瑞伊(上海)商务咨询有限公司；租赁期自2010年10月1日至2020年9月30日；月租金为136,396元；乙方应于每个月的25日前向甲方支付下个月的租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.3%支付违约金；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金409,188元；2010年10月1日至2011年1月31日为装修期，在此期间免收租金；自2010年10月1日至2012年9月30日两年房屋租金不变，自第三年起，每两年房屋租金递增6%；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的贰倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过壹月的。审理中，被告对于原告主张的月租金标准为162,449.80元无异议。
　　2014年11月，秦晓波与被告就涉讼房屋租赁签订修订协议。协议书记载，出租人要求退还承租人保证金；保证金无需现金退还，可抵扣2014年12月1日至2015年2月28日期间的房租；物业保证金27,802.30元则抵扣2015年3月1日至2015年3月5日期间的房租。
　　2017年1月3日，案外人秦晓波诉至本院要求被告支付：1.2015年3月6日至2016年7月5日期间的租金16,192.96元；2.2016年7月6日至2017年3月21日期间的租金1,242,383.52元；3.逾期支付2015年3月6日至2017年2月5日期间租金的违约金(以1,035,335.70元为基数，按每日千分之三的标准,自2017年1月3日起,计算至上述租金清偿之日止);4.逾期支付2017年2月6日至2017年3月21日期间租金的违约金(以223,240.78元为基数，按每日千分之三的标准,自2017年3月22日起,计算至上述租金清偿之日止)。该案2017年7月14日庭审中，被告表述“诉请2，权利变更的时间算至2017.3.21，截止时间应该为2017.3.21……”
　　2017年7月12日，原告委托律师向被告发送律师函要求被告支付保证金以及2017年3月22日至2017年7月31日的租金。被告于次日收到该律师函，并于2017年7月20日回函称其无义务再支付保证金并要求原告出具“同意分割转租的书面函件”。2017年12月7日，原告委托律师向被告发送律师函，要求被告收到函件后三日内腾退涉讼房屋。逾期未腾退的，原告将对涉讼房屋进行清空，对遗留物品按照无主物进行遗弃。被告于次日收到该律师函,并于2017年12月12日回函称原告无权解除合同要求被告搬离涉讼房屋。
　　目前，被告及二十余家案外人的工商注册地址仍为涉讼房屋。
　　审理中：1.根据被告的申请，上海市高级人民法院、上海市长宁区人民法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对上海市长宁区延安西路XXX号XXX楼整层房屋装修残值造价进行司法鉴定。被告为此支付司法鉴定费33,000元。2018年6月27日，鉴定单位出具司法鉴定意见书称：经鉴定单位现场踏勘及测量、结合原告提供的相关数据，上海市长宁区延安西路XXX号XXX楼整层房屋装修造价为745,948元，根据原、被告双方于2018年4月19日签订的司法鉴定会商纪要按照房屋租赁协议年限进行折旧，残值率为20%，装修残值为149,189.60元。被告表示认可鉴定意见书。原告表示2018年4月19日签订会商纪要时鉴定机构表示将分别根据租赁年限进行折旧以及行业标准进行折旧出具两个结果，希望法院予以核实。后本院与鉴定机构核实，鉴定机构表示曾经做过上述表述，但最终认为只能依据一个标准出具一个结果，应当以会商纪要及最终鉴定意见为准。原告对鉴定机构的上述说明表示认为剩余租赁期内的装修残值损失是房屋交付后的残值损失，应当计算到房屋交付后。2.2018年8月2日庭审中，被告认为已于2017年12月中旬将涉讼房屋返还原告，因涉讼房屋被停水停电停电梯，已在原告实际控制中。原告则确认被告于2017年12月中旬搬离，原告虽然采取了停水停电停电梯的措施，但被告可以通过货梯进入，其并未实际返还涉讼房屋。2018年12月12日庭审中，被告表示同意原告于该日收回房屋，但坚持认为实际交房日期是2017年的12月15日。3.本院致电长宁区市场监督管理局，询问一个独立产权的房屋上是否仅能注册一个公司注册信息，其回复称在权利人出具承诺书或同意分割出租的函件情况下，一个独立产证下可以注册一家以上的公司。
　　本院认为，被告与案外人秦晓波之间的《上海房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同约定的租赁期间，涉讼房屋的所有权发生变动，原告成为涉讼房屋新的产权人，代替案外人秦晓波继续与被告建立租赁关系，双方均同意原租赁合同的权利、义务继续适用原、被告双方，故原、被告双方之间建立了租赁合同关系。现原告要求确认双方之间的《上海市房屋租赁合同》已经于2017年12月1日解除，鉴于被告表示因合同已处于无法履行状态，同意合同解除，故本院对原告的该项诉请予以确认。关于合同解除的原因，原告主张因被告迟延支付租金存在违约而解除合同，被告则认为其不存在违约行为系原告单方违约解除合同。对此本院认为，原告取得涉讼房屋产权后，被告理应依照租赁合同的约定向新的产权人即原告及时支付租金。被告2017年7月14日在另案庭审中的陈述表明被告在当时已经知晓涉讼房屋产权人发生了变更。但被告至今仍未向原告支付2017年3月22日起的租金，其行为显属违约。被告主张因原告要求其支付保证金且不同意出具“同意分割转租的书面函件”，故其未支付租金的行为不构成违约，上述主张缺乏依据，本院不予采信。被告存在违约行为，现原告同时主张自2017年12月1日起的逾期支付房租违约金以及解约违约金，本院认为合同解除系被告拖欠租金的一个违约行为引起，故合同解除之日(2017年12月1日)起不应再计算逾期支付房租的违约金。对于原告主张关于逾期支付房租违约金的诉请，本院不予支持。原告要求被告支付解约违约金324,899.60元的诉请，本院予以支持。
　　关于房屋租金，根据查明事实，涉讼房屋产权于2017年3月22日时转移，现原告要求被告支付2017年3月22日起至2017年11月31日期间的房屋租金1,353,748.30元，被告确认并未支付上述期间的租金且对于月租金标准无异议，故本院对于原告该诉请予以支持。
　　关于原告要求被告将注册在涉讼房屋的公司注册地址全部迁移的诉请，被告同意迁移其自身的注册地址，本院予以确认。原告要求被告迁移案外人注册地址的诉请，缺乏依据，本院不予支持。
　　关于2017年12月1日起至实际返还之日止的房屋使用费，本院认为被告于2018年8月2日的庭审中已经明确表示于2017年12月中旬已经向被告返还了涉讼房屋。此时，被告所申请对涉讼房屋进行装饰装修鉴定亦已完成，原告于当日已经可以收回涉讼房屋，故本院确定被告应当向原告支付2017年12月1日至2018年8月2日止的房屋占有使用费1,310,428.38元。
　　关于房屋实际返还之日起至注册地实际迁移之日止的房屋使用费，原告并未提供充分证据证明未迁移的注册地址影响其对涉讼房屋的使用，经与相关部门核实一个独立产证下可以注册一家以上的公司，故本院对原告的该项诉请不予支持。
　　关于被告的反诉诉请，如前所述，双方的租赁合同系因被告的违约行为而解除，被告要求原告支付违约金及赔偿装饰装修损失，缺乏依据，本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十九条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)曾鸿章与被告(反诉原告)瑞伊(上海)物业管理有限公司就上海市长宁区延安西路XXX号XXX楼整层房屋的《上海房屋租赁合同》于2017年12月1日解除；
　　二、被告(反诉原告)瑞伊(上海)物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)曾鸿章2017年3月22日起至2017年11月31日期间的房屋租金1,353,748.30元；
　　三、被告(反诉原告)瑞伊(上海)物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)曾鸿章解约违约金324,899.60元；
　　四、被告(反诉原告)瑞伊(上海)物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将其公司注册地址自上海市长宁区延安西路XXX号XXX楼整层房屋处迁移；
　　五、被告(反诉原告)瑞伊(上海)物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)曾鸿章2017年12月1日至2018年8月2日止的房屋占有使用费1,310,428.38元；
　　六、驳回原告(反诉被告)曾鸿章的其余本诉诉请；
　　七、驳回被告(反诉原告)瑞伊(上海)物业管理有限公司的全部反诉诉请。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　鉴定费33,000元，由被告(反诉原告)瑞伊(上海)物业管理有限公司负担。
　　本诉案件受理费35,824.36元，由原告(反诉被告)曾鸿章负担5,111.75元、被告(反诉原告)瑞伊(上海)物业管理有限公司负担30,712.61元。
　　反诉案件受理费9,150元，由被告(反诉原告)瑞伊(上海)物业管理有限公司负担。
　　如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：吴怡聂

书记员：胡桂霞