有兴信息科技(上海)有限公司与崔敏敏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：有兴信息科技(上海)有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：高杰，总经理。
　　委托诉讼代理人：莫晓明。
　　被告(反诉原告)：崔敏敏，女，1976年4月5日出生，汉族，住上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：周德凯，上海市尚伟律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)有兴信息科技(上海)有限公司(下称有兴公司)与被告(反诉原告)崔敏敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案。2019年4月24日、5月17日,本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)有兴公司之委托诉讼代理人莫晓明，被告(反诉原告)崔敏敏及其委托诉讼代理人周德凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告有兴公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2018年11月14日签订的《商业用房租赁合同》于2019年4月24日解除；2、判令被告支付2019年4月19日至2019年4月24日期间的租金4828.83元；3、判令被告支付自2019年4月25日起至房屋归还之日止的房屋占有使用费(按每月20,695元计算)；4、判令被告支付自2019年2月18日起至房屋归还之日止的综合管理费(按月综合管理费594元计算)；5、被告的租赁保证金62,085元不予退还；6、判令被告于本判决生效之日起十日内将房屋恢复原状并返还；7、判令被告支付2019年2月8日至2019年3月8日期间逾期支付租金的违约金41,390元。事实和理由：根据双方签订的商铺租赁合同约定，原告将本市杨浦区松花江路1110-3临、1110-4临房屋出租给被告经营使用，被告应于2018年2月8日前向原告支付2019年2月18日至2019年5月17日期间的租金62,085元及综合管理费1782元。经原告多次催讨，被告仅于2019年3月8日支付了部分租金，仍有租金20,694元及综合管理费1782元未付。原告起诉欲要求被告支付拖欠的租金及综合管理费，但被告当庭提出反诉请求解除合同，原告同意双方之间的租赁合同于2019年4月24日解除，并调整为现诉请。但被告提出的房屋面积问题、房屋漏水问题、加装电梯问题及涉案房屋占有公共部位面积问题等抗辩理由均不成立，被告没有合同解除权。被告应按原标准支付实际使用期间的租金和综合管理费，并按约定承担提前退租的违约责任及逾期支付租金的违约责任。提前退租违约金为三个月租金，以租赁保证金抵扣，故不予退还；因被告于2019年3月8日支付部分租金，逾期支付租金违约金自愿主张至该日。将被告已支付的部分租金进行抵扣后，其应自2019年4月19日起向原告支付租金，故诉至法院作如上诉请。
　　被告崔敏敏辩称，同意解除合同，但不同意原告有兴公司的其余诉讼请求。本案合同解除的违约责任在原告，原告出租的房屋面积有问题，合同载明建筑面积108平方米，但经被告丈量使用面积仅72平方米，被告已按照使用面积支付了相应的租金。综合管理费原告无权收取，且签订合同时原告承诺的多项服务均未提供，即使支付也应按照使用面积支付。装修期间房屋漏水，装修延迟，给原告造成了营业损失。房屋占用公共部位，且将来会安装电梯，势必导致被告无法正常经营，合同目的无法实现，故被告不同意原告的其余诉请。
　　反诉原告崔敏敏向本院提出反诉请求：1、判令反诉原、被告于2018年11月14日签订的《商业用房租赁合同》于2019年4月24日解除；2、反诉被告返还租赁保证金62,085元；3、反诉被告返还多付的2018年11月18日-2019年2月17日期间的租金20,695元；4、反诉被告返还多付的2018年11月18日-2019年2月17日期间的综合管理费396元；5、反诉被告赔偿反诉原告装修损失92,015元。事实和理由：反诉原告多次就房屋面积问题、房屋漏水损失问题与反诉被告交涉，反诉被告不予理会，反而多次发催款函索要第二期租金及综合管理费。系争房屋实际使用面积72平方米左右，与合同载明不符；系争房屋装修期间漏水，但合同并未约定装修免租期，反诉原告有营业损失；装修图纸上的卫生间、干区台盆、仓库位置属于公共部位，反诉被告却出租给反诉原告使用；房屋内卫生间位置将会安装电梯，届时反诉原告的各种电缆、管线无法正常使用，合同目的无法实现。综上反诉原告有合同解除权，故诉至法院作如上诉请。
　　反诉被告有兴公司辩称，同意解除合同，不同意反诉原告的其余反诉请求，反诉原告逾期支付租金，提前退租，应承担违约责任。关于面积问题，合同载明的建筑面积是预估的，也是双方合意确认的，签订合同时，反诉原告经过实地看房、确认，是现房交付的，租金也是整体租金，且其提供的工程造价书上的顶面喷漆面积与合同约定面积相差无几，反诉原告应按约定支付费用。关于房屋漏水问题，反诉被告及时进行了修复，没有影响其使用、开业。反诉原告无任何证据证明系争房屋将进行电梯安装，即使将来改造，也会对使用者的有关管道进行安排。反诉原告所称的公共部位与大堂相通，其亦作为面积装修实用，且任何部门亦未予以禁止。综上，反诉原告的理由只是其想要解除合同的借口，其没有合同解除权，应当驳回其其余诉请。
　　经审理查明：2018年11月14日，原告(反诉被告)有兴公司(甲方)与被告(反诉原告)崔敏敏(乙方)签订《商铺租赁合同》，合同约定第一条，1-1、甲方出租给乙方的房屋坐落于本市杨浦区松花江路XXX弄XXX-XXX号XXX层商铺(门牌号：松花江路XXX-XXX号临、1110-4号临)。该房屋出租的建筑面积约为108平方米，产权登记性质属于商铺。该房屋以现状出租给乙方经营使用。乙方承诺，乙方完全确认上述租赁房屋的结构及其他场地、外观、室内等所有现状，并在接受房屋后不得据此提出任何异议。第三条，3-1、甲乙双方约定，本合同所述的租金仅作为租赁范围内的房屋租金，租赁期间产生的水、电、综合管理费、物业管理费和其他相关费用均由乙方自行承担。3-2、租赁期内，租金每三个月支付一次，具体支付标准详见附件3租金支付明细。甲方收到每期租金后向乙方出具“房屋租金收据”。3-4、若乙方逾期支付的，每逾期一日则按应付日租金的贰倍支付违约金。乙方逾期未付清租金满十五日，甲方有权单方面解除合同并收回房屋，乙方承担全部违约责任，对乙方投入的装修、添置物等甲方应书面通知乙方在合理期限内取回，若乙方未按时取回，甲方可做处置并不作任何赔偿，且乙方同意甲方对该商铺作停水、停电处理。第四条，4-1、甲乙双方约定，该房屋租赁保证金为62,085元。4-3、合同约定应由乙方承担的费用，乙方迟延支付的，甲方可以在乙方交纳的上述房屋保证金中抵充；乙方违约导致合同不能继续履行的，甲方可以直接以房屋租赁保证金抵充违约金，不足部分甲方可以向乙方追偿。4-5、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯费、综合管理费由乙方自行承担，水、电、综合管理费由甲方代收，实行先付后用原则，乙方应根据甲方的付款通知及相应的费用的单据凭证按时支付。4-6、租赁期间该物业的综合管理费为5.5元/平/月，由甲方有专人向乙方收取。治安费、消防设施费、绿化费、清洁费、环卫清运费、灭四害费、工商管理费等有关部分需收取的费用，乙方向有关部门直接付清，若未付清而引起的一切后果，全部由乙方承担。第七条，7-2、租赁期间，甲方保障该房屋及附属设施处于正常、可安全使用状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前七日通知乙方，乙方应提前做好相关的准备工作。甲方检查养护时，乙方应予以理解和支持，并承诺不以此主张任何补偿要求。第十条，10-2、租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，对乙方已发生的改建、搭建、装修装潢、扩容、新增等费用，除有约定外，甲方不进行赔偿补偿，不承担责任。甲方张贴《限期清场通知书》之日起七日乙方仍未履行恢复原状腾空场地的，甲方有权直接予以恢复原状，清场收回房屋，所实际发生的恢复和清场费用由乙方承担。乙方滞留在所租房屋的物品、设备、装潢等均视为遗弃。(3)乙方逾期不支付租金、管理费、或甲方代收的公共事业费累计超过15日的。第十一条，11-2、租赁期间，乙方提前退租，应按每月租金/管理费的三倍向甲方支付违约金，甲方可以直接从乙方保证金中扣除该笔违约金，若保证金额度不足以赔偿的，则乙方应由三个工作日内补足赔偿各项损失之和与违约金的差额部分。11-4、合同解除或终止，乙方应按时返还所租房屋，甲方有权要求乙方在交还房屋之前修复房屋，恢复原状。除乙方经甲方书面同意不予恢复所租房屋装修的前提下，自乙方收到甲方《限期清场通知书》之日起三日乙方仍未履行恢复原状腾空场地的，甲方有权直接予以恢复原状，清场收回房屋，所实际发生的恢复和清场费用由乙方承担。乙方滞留在所租房屋内的物品、设备、装潢等均视为遗弃。违反本条款除支付违约金外，逾期归还所租房屋，则按每占租赁物一天须向甲方支付日租金二倍的违约金及综合管理费等费用，并赔偿因延期腾空而给甲方造成的损失。此外，乙方须向甲方清偿在乙方租赁期间所应付而未付的款项。但不妨碍甲方向乙方要求损失赔偿。第十二条，12-1、本合同约定的乙方租赁期届满或本合同在出租期届满前解除，乙方须及时从该租赁物中搬出属于乙方所有的全部物品、设备等。自乙方收到甲方《限期清偿通知书》之日起三日内，除乙方经甲方书面同意不予恢复所租房屋的装修的前提下，乙方仍未履行恢复原状腾空场地的，甲方有权直接予以恢复原状，清偿收回房屋，实际发生的恢复和清场费用由乙方承担。乙方滞留在所租房屋内的物品、设备、装潢等均视为遗弃。
　　双方确认的租金表显示，建筑面积约108平方米，租金20,695元每月,押金62,085元。2018年11月18日至2019年2月17日止，应付租金62,085元，应付时间是签订租赁合同当日。2019年2月18日至2019年5月17日止，应付租金62,085元，应付时间是2019年2月8日前。庭审中，双方确认2018年11月18日至2019年2月17日期间的租金及综合管理费已经支付完毕。
　　2019年1月10日，上海市杨浦区膳食缘小吃店取得营业经营许可证，法定代表人是崔敏敏，经营场所是上海市杨浦区松花江路XXX-XXX号临、1110-4号临。
　　2019年2月4日，被告(反诉原告)向原告(反诉被告)工作人员“陈柳”微信表示“我过了年就要交房租了，麻烦您向老板反应一下漏水滴事一共10天怎么解决？谢谢啦！”。“陈柳”回复“这个要和王玲说的，我也会帮你翘翘边”。被告(反诉原告)问“等你们上班了说？”，“陈柳”回复“嗯”。
　　2019年2月12日下午，原告(反诉被告)的工作人员“AL.wang"向被告(反诉原告)微信表示”阿姐，这个月要付下期租金啦”。被告(反诉原告)回复“侬上班了，新年好，房子漏水10天哪能讲啊，侬跟你家老板反应一下，谢谢了，你们没有装修期房子漏水你们的责任这总要还给我的吧”。2019年2月13日“AL.wang”回复“漏水的事情写情况说明给我，我们老板会处理的。阿姐，房租已经逾期5天了，大概什么时候能付进来，老板叫我出催款函类”。2019年2月14日下午，被告(反诉原告)微信向“AL.wang”发送情况说明“装修施工队于11月24日发现天花板漏水，及时通知了贵公司物业。于10日后确认不再漏水恢复装修施工，望贵公司给予经济补偿”。
　　2019年2月14日，原告(反诉被告)有兴公司向被告(反诉原告)崔敏敏发出催款函，均显示根据双方约定，2019年2月8日前，被告(反诉原告)崔敏敏应支付租金62,085元及综合管理费1782元，然被告(反诉原告)并未能按照约定及时支付租金及综合管理费，催款函中原告(反诉被告)要求被告(反诉原告)支付相关费用，并对逾期未付清原告(反诉被告)有权采取的措施进行了函告。
　　2019年2月15日，被告(反诉原告)向“中兴信息科技(上海)有限公司”转账63,867元，并将转账截图微信发送“AL.wang”。“AL.wang”回复“收到”。
　　2019年3月5日，原告(反诉被告)有兴公司向被告(反诉原告)崔敏敏再次发出催款函。
　　2019年3月8日，原告(反诉被告)有兴公司向被告(反诉原告)崔敏敏发出告知函，显示根据双方约定，2019年2月8日前，被告(反诉原告)崔敏敏应支付租金62,085元及综合管理费1782元，但被告(反诉原告)仍欠付，截止2019年3月8日，已逾期未支付应付款项二十八日。并对逾期未支付原告(反诉被告)有权采取的措施及被告(反诉原告)应当承担的责任进行了函告。同日，被告(反诉原告)崔敏敏向原告(反诉被告)有兴公司转账41,391元。亦同日，被告(反诉原告)崔敏敏在原告(反诉被告)有兴公司发送给其的告知函上手写告知函，写明“我方对松花江路1110-3临、1110-4临商铺面积有疑问，实际面积约为72平方米，与签署合同面积相差36平方，现按实际面积支付房租，望贵公司一星期内提供产证面积，核实后支付余下租金。
　　房产证附记显示，松花江路XXX弄XXX-XXX号，建筑面积567.97平方米，1层，用途是店铺。
　　另查明，2018年11月14日，被告(反诉原告)崔敏敏为装修本案系争房屋，与案外人上海馨兰建筑装饰工程有限公司(下称馨兰装饰公司)签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》，约定，住宅结构套内面积100平方米，总价款52,000元。案外人馨兰装饰公司向被告(反诉原告)出具的《工程造价书》显示，顶面喷漆103平方米，工程造价为82,890.96元。
　　因装修本案系争房屋，被告(反诉原告)崔敏敏向案外人馨兰装饰公司支付装修款73,000元。
　　因制作上海市杨浦区膳食缘小吃店店招，被告(反诉原告)崔敏敏向制作方支付灯箱广告及门头字费用2910元。
　　庭审中，双方一致认可，装修期间房屋曾漏水，原告(反诉被告)进行修复，后未再漏水。
　　以上事实由原告(反诉被告)有兴公司提供的商业用房租赁合同、租金表、催款函两份、告知函、国内支付业务收款回单，被告(反诉原告)崔敏敏提供的装饰装修合同，工程造价书、装修平面图、馨兰装饰公司营业执照和出具的证明、与微信名为馨兰国际设计的聊天记录，向微信名为庄健的微信转账记录、上海天蓝广告有限公司出具业务制作单、发票、与原告(反诉被告)工作人员的聊天截屏、照片、转账截屏、告知函复函、食品经营许可证、房产证复印件附记等证据及各方当事人陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告之间签订的《商业用房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告起诉要求被告支付租金、综合管理费及违约金，被告当庭提出反诉要求解除合同，原告同意并据此改变诉请要求解除合同，本院依法确认系争租赁合同的解除日期为2019年4月24日。
　　双方签订的租赁合同第十条约定了合同终止和解除的条件，合同法第九十三条、第九十四条对约定解除、法定解除进行了规定。本案中，被告未按时足额支付租金,且其提出的解除合同的理由既不满足约定解除条件、也不满足法定解除条件，本案违约责任应由被告承担。庭审中，被告辩称房屋面积不符，本院认为，合同中约定建筑面积约为108平方米，该房屋以现状出租给被告经营使用，可以认定双方对面积的大小及房屋的现状是确认的、形成合意的。另被告提供的装饰装修合同、工程造价书上的面积与合同载明的面积基本一致，被告提供的房地产权证亦无法确定被告承租部位的建筑面积，故该抗辩意见本院不予采信。被告又抗辩称，房屋漏水导致被告损失，原告拒不赔付，本院认为，房屋漏水报修后，原告及时派人修复，之后再无发生漏水，原告已经履行了合同义务，鉴于被告确实有停工损失，本院酌情减免被告2019年4月19日至2019年4月24日期间的租金4828.83元，但被告不能据此主张合同解除。被告又抗辩称，系争房屋将加装电梯，届时合同目的无法实现，但未提供证据证明，该抗辩理由本院不予采信。被告又抗辩称，系争房屋占用公共部位，但其证据不足以证明其主张，且上述部位其实际占有使用，该抗辩理由本院亦不予采信。
　　合同解除后，被告应按约将房屋恢复原状并返还原告。扣除因房屋漏水酌情减少的租金，其还应按约定标准支付实际占有使用期间的使用费及综合管理费，故原告的该部分诉请，本院予以支持。
　　被告未按约支付租金，并提出解除合同，显属违约，原告根据合同约定主张三个月租金的违约金并以租赁保证金抵扣，另主张逾期支付租金的违约金，被告认为租赁保证金应当返还，逾期支付租金违约金标准过高，要求调整，本院综合考虑原告的实际损失、合同履行情况等因素，酌情调整为被告向原告支付违约金30,000元。被告承担违约责任后，原告应当返还租赁保证金。
　　针对反诉原告的诉请请求，第一项诉请，本院确认双方签订的租赁合同于2019年4月24日解除，与原告在本诉中的第一项诉请一致，本院不再另行判明。第二项诉请，反诉原告主张返还租赁保证金，与原告的本诉诉请相关，该诉请与本诉诉请一并判明，不再单独处理。关于反诉原告要求返还多付租金及综合管理费之诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉原告要求赔偿装修损失之诉请，根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，故对该诉请本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)有兴信息科技(上海)有限公司与被告(反诉原告)崔敏敏于2018年11月14日就上海市杨浦区松花江路XXX弄XXX-XXX号XXX层商铺(门牌号：松花江路1110-3临、1110-4号临)签订的《商业用房租赁合同》于2019年4月24日解除;
　　二、被告(反诉原告)崔敏敏应于本判决生效之日起十日内将上海市杨浦区松花江路XXX弄XXX-XXX号XXX层商铺(门牌号：松花江路XXX-XXX号临、1130-4号临)恢复至租赁前状态并返还原告(反诉被告)有兴信息科技(上海)有限公司；
　　三、被告(反诉原告)崔敏敏应于本判决生效之日起十日内按每月20,695元的标准向原告(反诉被告)有兴信息科技(上海)有限公司支付自2019年4月25日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费；
　　四、被告(反诉原告)崔敏敏应于本判决生效之日起十日内按每月594元的标准向原告(反诉被告)有兴信息科技(上海)有限公司支付自2019年2月18日起至实际返还上述房屋之日止的综合管理费；
　　五、被告(反诉原告)崔敏敏应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)有兴信息科技(上海)有限公司支付违约金30,000元；
　　六、原告(反诉被告)有兴信息科技(上海)有限公司应于被告(反诉原告)崔敏敏履行本判决主文第二项、第五项所确定的义务后五日内返还被告(反诉原告)崔敏敏租金保证金62,085元；
　　七、原告(反诉被告)有兴信息科技(上海)有限公司之其余诉讼请求，不予支持；
　　八、被告(反诉原告)崔敏敏之第三、四、五项诉讼请求，不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费1233元，由原告(反诉被告)有兴信息科技(上海)有限公司负担827元，由被告(反诉原告)崔敏敏负担406元。本案反诉诉讼费1902元，由被告(反诉原告)崔敏敏自行承担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：李清梅

书记员：李  颖