朱余军、金成芳与张春宝、张洁房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　
　　原告(反诉被告)：朱余军。
　　原告(反诉被告)：金成芳。
　　朱余军、金成芳的共同委托诉讼代理人：黄东，上海筑业律师事务所律师。
　　朱余军、金成芳的共同委托诉讼代理人：季严敬，上海筑业律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：张春宝。
　　被告(反诉原告)：张洁。
　　张春宝、张洁的共同委托诉讼代理人：郁俊杰，上海儒君律师事务所律师。
　　张春宝、张洁的共同委托诉讼代理人：侯毅，上海市申房律师事务所律师。
　　原告朱余军、金成芳与被告张春宝、张洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，与(2017)沪0112民初8568号张春宝、张洁反诉朱余军、金成芳解除买卖合同案件合并审理，并适用简易程序于2018年3月13日公开开庭进行了审理。期间，因本案案情复杂，依法转入普通程序，于2018年10月30日公开开庭进行了审理。朱余军及朱余军、金成芳的共同委托诉讼代理人黄东、季严敬，张洁及其张春宝、张洁的共同委托诉讼代理人郁俊杰、侯毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　朱余军、金成芳向本院提出本诉诉讼请求：判令张春宝、张洁继续履行双方签订的位于上海市闵行区xx路XXX弄XXX号XXX室房屋的《买卖合同》以及双方于2016年3月14日签订的《补充协议》。即由张春宝、张洁协助朱余军、金成芳办理上述房屋的产权过户手续，将该房屋的产权办理变更登记至朱余军、金成芳名下。
　　事实和理由：2015年12月4日，朱余军、金成芳为买方，张春宝、张洁及案外人茅某某为卖方在闵行区xx路XXX号中原地产签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定由张春宝、张洁将位于闵行区xx路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给朱余军、金成芳，价款为170万元。同时，该合同第六条约定双方确认在2017年3月30日前办理房屋产权过户。该合同第十条第(三)款还约定，张春宝、张洁未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给朱余军、金成芳，应当向朱余军、金成芳支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，直至实际交付之日。上述合同签订后，朱余军、金成芳依约通过银行转账的方式分5次向张春宝、张洁支付购房款160万元(合同总价170万元)。后由于张春宝与茅某某离婚，且茅某某已不是该房屋产权人。2016年3月14日，在张春宝、张洁的要求下，朱余军、金成芳又配合张春宝、张洁在中原地产重新订立网签合同，将卖方权利人变更为张春宝、张洁，其余条款未作变动。同日，双方又订立《补充协议》，确认过户时间为2017年4月18日。当日张春宝、张洁将房屋交付朱余军、金成芳使用，朱余军、金成芳随即花费40多万元进行装修后入住。2017年3月22日，朱余军、金成芳要求张春宝、张洁配合履行房屋产权过户手续，不料张春宝、张洁提出要求将房价调整为400万元，不然拒绝配合办理过户。2017年3月25日，虽经中介公司居间沟通，张春宝、张洁仍坚持要求房价上涨，否则拒不过户。
　　朱余军、金成芳认为，依法成立的合同对双方均有约束力。双方在2015年12月签订《上海市房地产买卖合同》时，朱余军个税缴纳已符合当时的上海市购房政策，且已经依约支付了160万购房款并装修入住至今，张春宝、张洁理应依约配合履行过户手续。朱余军、金成芳为维护自身的合法权益，遂依法提起本案诉讼要求判如所请。
　　张春宝、张洁辩称，张春宝、张洁不存在违约，至今没有过户的原因：1.是朱余军、金成芳自己不配合过户，是朱余军、金成芳自身原因造成合同不能履行。2.履行期限已经届满。朱余军、金成芳在2016年3月14日签订买卖合同约定的过户期限(2017年4月18日)已届满，故不同意继续履行双方的买卖合同，希望解除双方之间的房地产买卖合同及补充协议。
　　同时，张春宝、张洁向本院提出如下反诉诉讼请求：1.判令解除双方于2016年3月14日就位于闵行区xx路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议；2.判令朱余军、金成芳协助张春宝、张洁撤销《上海市房地产买卖合同》的网签备案登记；3.判令朱余军、金成芳返还涉案房屋及产权证。
　　诉讼中，因朱余军已将张春宝、张洁交其保管的产权证返还给了张春宝、张洁，张春宝、张洁放弃要求朱余军、金成芳返还涉案房屋产权证的反诉请求。
　　反诉事实和理由：双方于2016年3月14日签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被反诉人购买反诉人位于上海市闵行区xx路XXX弄XXX号XXX室房屋，成交价为170万元以及办理过户日期为2017年3月30日前，双方又于当日签订《补充协议》，将最终过户日期延迟至2017年4月18日。合同履行过程中，反诉人在被反诉人160万元房款到位后就于2016年3月将系争房屋交由被反诉人使用。后截至2017年3月初，反诉人已按约积极要求被反诉人办理过户手续，但被反诉人一再拖延。后直至过户约定的时间将至时，反诉人才得知，2016年3月上海市政府出台新政策，即购房人需满足购房前连续缴纳社保满5年，而被反诉人不满足上述条件，属于限购对象，事实上已无法过户。反诉人认为，新政策的出台造成合同实际履行不能的，应属于不可抗力，合同应予解除。且房屋买卖合同补充条款(一)第7条以及补充条款(二)已经就该情况做了明确约定，在被反诉人提供的申报确认不具有购房资格，则双方同意解除责任，互不承担违约责任。因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记的，双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；如属于被反诉人责任，造成反诉人经济损失的，被反诉人应赔偿相应损失。现由于被反诉人不满足购房资格的原因，造成事实上无法过户，致使合同无法继续履行的，应予以解除。反诉人遂依法提起反诉要求判如所请。
　　针对张春宝、张洁的反诉，朱余军、金成芳辩称，双方已经网签备案了，且已符合过户条件，故要求继续履行合同。另根据双方签订的买卖合同第8页，如果解除合同，必须要有交易中心不予办理的过户通知。现在没有该通知，任何一方无权解除买卖合同。现朱余军、金成芳已将160万元房款支付给张春宝、张洁，但张春宝、张洁在双方约定的过户日期并未履行配合义务，只是要求涨价200万元。综上，朱余军、金成芳不同意张春宝、张洁的反诉请求。
　　朱余军、金成芳为证明其本诉主张，向本院提供如下证据材料：
　　1．房地产权信息1份，以此证明张春宝、张洁系涉案动迁安置房屋的产权人，该房屋现已可以办理交易过户手续。
　　2.《上海市房地产买卖合同》1份，以此证明双方已存在房屋买卖权利义务关系。
　　3.收款收据及转账凭证1组，以此证明朱余军已支付张春宝、张洁房款160万元。
　　4.水、电、燃气、物业、停车等缴费凭证1组，以此证明朱余军、金成芳自2016年3月起已居住在系争房屋至今。
　　5．个税缴纳清单1份，以此证明截止2016年3月朱余军已累计缴纳个税超过24个月，符合2016年3月底2改5新政出台之前的购房条件。
　　6.2016年2月22日补充协议1份，以此证明合同主体张春宝、张洁作了变更。
　　7.2016年3月14日补充协议1份，以此证明双方将房屋过户时间调整至2017年4月18日前。
　　8．装修照片1组，以此证明已经入住系争并已装修。
　　9．结婚证1份。
　　10.《证明》1份，以此证明朱余军、金成芳居住在系争房屋内。
　　11．《个人所得税纳税清单》1份，以此证明自2013年7月至2018年10月，朱余军已经缴纳个税满63个月，已符合上海市购房资格。
　　12.《上海市不动产登记信息》、《登记申请表》、《房屋交接书》、《配套商品房供应单》及《上海市商品房预售合同》各1份，以此证明系争房屋大产证的取得时间为2014年2月18日。
　　经庭审质证，张春宝、张洁对朱余军、金成芳提供的上述1-4、6-7、10、12证据的真实性均表示无异议，但对于其中证据9认为结婚证日期是2018年1月8日，合同约定的过户日期是2017年4月18日，是朱余军、金成芳自己的原因拖延了过户时间，导致交易没有完成。对于证据3认为张春宝、张洁的确是收到朱余军支付的房款160万元。对于证据4认为张春宝、张洁于2016年3月14日将房屋交付给朱余军居住使用。对于证据5认为是朱余军、金成芳缴税额都是0，无法证明其满足购房条件。对于证据8装修照片的真实性表示无法确认。对于证据11的真实性表示不予认可，认为该税务清单没有税务局的确认。该清单与朱余军第一次提供的清单有差别，其中在2016年4、5、8这三个月在第一次提供的清单上没有记录，而本次清单上有了，加上本次清单上没有税务机构的盖章，所以对其真实性不予确认。另认为即便该清单是真实的，其计算税收的时间段，并非到今天庭审为止，而是双方约定的过户时间(即2017年4月18日)，当时朱余军的缴税情况不符合相关规定。但张春宝、张洁代理人在庭审中同时表示，若朱余军提供的《个人所得税纳税清单》上加盖了税务机关的印章后，张春宝、张洁对该证据的真实性是表示认可的。
　　张春宝、张洁为证明其本诉抗辩主张，向本院提供了如下证据材料：
　　1.2016年3月14日补充协议1份，以此证明双方将房屋过户时间作了调整、张春宝、张洁没有违约。
　　2.律师函及快递签收记录1组，以此证明张春宝、张洁通知朱余军、金成芳要求其过户和支付剩余房款，但朱余军、金成芳未予理睬。
　　3．房屋拆迁补偿安置协议1份。
　　经庭审质证，朱余军、金成芳对张春宝、张洁提供证据1、3的真实性均表示无异议，对于证据2表示确实收到过，但认为系对方要求涨价才未办理过户。
　　另张春宝、张洁为证明其反诉诉讼请求，向本院提供了如下证据材料：
　　1.《上海市房地产买卖合同》，以此证明双方间的权利义务关系，其中补充条款(一)第7条对限购政策进行了约定。
　　2．光盘及录音整理材料1组，以此证明因朱余军、金成芳限购故买卖合同无法继续履行。
　　经庭审质证，朱余军、金成芳对于上述证据的真实性均表示无异议，但认为当时朱余军、金成芳受中介公司的误导对新出台的房地产新政理解存在偏差，实际上在网签之前是依然适用老规定的，加上中介公司对政策也缺乏了解，而且张春宝、张洁一直要求涨价不予配合。
　　此外，朱余军、金成芳作为反诉被告提供了与本诉提供的相同证据。
　　张春宝、张洁对朱余军、金成芳提供上述证据的质证意见同本诉中的质证意见。
　　上述证据真实、合法，且能反映案件事实，具有证据效力，本院均予以确认。
　　根据本院认定的证据，并结合当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
　　位于上海市闵行区xx路XXX弄XXX号XXX室房屋系张春宝、张洁及案外人茅某某于2011年8月通过签订拆迁补偿安置协议取得的动迁安置房屋。2014年2月18日，该房屋的大产证核准登记至开发商上海科润房地产开发有限公司名下。
　　2016年2月22日，朱余军、金成芳与张春宝、张洁及案外人茅某某签订了《关于xx路XXX弄XXX号xx房产补充协议》1份，约定由于上家茅某某、张春宝、张洁要求下家朱余军配合去掉产证上的茅某某的名字，原因是因为上家茅某某购买新房限购了，故下家朱余军配合去掉茅某某的名字，并到交易中心做新产证，所有的手续由下家保管，待新产证办理出后便由下家领取交予xx路XXX号中原地产。交房时间为原定的是2016年2月28日，按时交房，并于交房时当天下家支付上家房款20万元整，待新产证办出后所有人到场并签订网签合同，同时下家交付房款60万元整。
　　2016年3月14日，朱余军、金成芳(作为买受人，签约乙方)与张洁、张春宝(作为卖售人，签约甲方)通过案外人上海中原物业顾问有限公司金高路分公司居间介绍，签订了《上海市房地产买卖合同》1份，约定由乙方受让甲方自有的位于上海市闵行区xx路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积为95.54平方米，转让价款共计170万元整。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。该合同附件三《付款协议》约定，1.签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金3万元。2016年2月19日，乙方自行支付甲方部分首期房价款计47万元，如此共同构成乙方支付甲方的首期房价款共计50万元整。2.2015年1月5日前乙方支付甲方第二期房价款计30万元整。2015年2月28日前乙方支付甲方第三期房价款计80万元整。3.签订本合同后，甲乙双方应共同至上海市闵行区房地产交易中心申请办理本交易之纳税申报手续。同时乙方应依据上海市限购政策，至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格。同时办理房产税申报相关手续。4.待相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后，甲、乙双方赴上海市闵行区房地产交易中心申请办理产权过户手续。上海中原收执收件收据后当日内，乙方应支付给甲方第二期房价款计10万元整。5.甲方在此确认，若本协议中甲方人数在二人以上(含二人)，则甲方中任何一人或多人以任何形式收到本协议项下乙方支付的任何款项，均视为甲方全体收到该款项。合同第四条约定,甲方于2016年3月14日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接……合同第六条约定,在2017年3月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)第5条约定，在本次交易履行过程中，甲方应自行出具或委托税务机关出具全额房价款发票给乙方，并由甲方承担因此而涉及的费用，该全额房价款发票所载金额以本合同约定房价款为准，甲、乙双方所缴税款以税务机关核定价格为准，两者可能存在差异，但该差异不影响本合同的履行。合同还对双方的其他权利义务内容作了相关约定。
　　上述合同签订前后，朱余军通过银行转帐等方式按约向张洁支付了除剩余房款之外的160万元房价款。张洁分别于2015年12月1日、2015年12月4日、2016年1月6日、2016年2月29日、2016年3月14日出具了5份收款收据，分别记载收到朱余军直接支付的用于购买涉案房屋的款项3万元、47万元、30万元、20万元、60万元。
　　2016年2月底，朱余军系争房屋所在地的物业公司缴纳了停车费及物业管理费。
　　2016年3月8日，涉案房屋的产权证办理登记至张春宝、张洁名下。
　　2016年3月14日，朱余军、金成芳(买受方，签约乙方)与张洁、张春宝(出卖方，签约甲方)签订《补充协议》1份，约定甲乙双方确认，该房屋于2017年4月18日前过户，如果因甲方原因导致不能过户，则自动放弃尾款。如果因开发商的原因导致不能过户，与甲方无关。
　　同日，双方办理了房屋交接手续，朱余军即对涉案房屋进行装修后入住至今。
　　2016年3月25日，上海市出台《关于进一步完善本市住房体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，规定提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日起连续缴纳满5年及以上。
　　2017年3月25日，朱余军与张春宝、张洁等在中介公司中原公司门店就涉案房屋过户问题进行交涉但未果。
　　2017年3月29日、2017年4月6日，张洁、张春宝两度委托上海B律师事务所向朱余军、金成芳发送《律师函》，称“双方合同签订后，张洁、张春宝已积极按照合同约定履行，按时腾出该房并交予你方，并多次催促你方与之一同办理房产过户手续，完成过户登记。但你方以各种理由迟迟不予配合，且无故拖延支付剩余房款10万元。限你方在2017年4月18日前积极配合我方完成过户登记手续，并及时支付剩余房款10万元”。
　　另查明，2013年7月至2018年10月间，朱余军在本市连续纳税累计超过了60个月，由其自己开设的单位上海熠燕物流有限公司予以缴纳。
　　审理中，朱余军、金成芳已于2018年3月13日将涉案房屋上的剩余房款10万元缴至本院。对涉案房屋办理产权过户期间发生的相关税费等费用，朱余军、金成芳亦自愿表示由其全部承担。另朱余军、金成芳考虑到涉案房屋确存在房价上涨的因素，表示愿意一次性支付张春宝、张洁补偿款20万元，该款目前也已缴至本院。
　　本院认为，涉案《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同之补充协议》系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应信守并按约履行。本案的争议焦点在于：朱余军、金成芳是否限购导致合同无法履行。本院认为，涉案合同虽约定过户期限为2017年3月30日之前(后双方通过补充协议变更为2017年4月18日前)，但双方签订的《上海市房地产买卖合同》实际签订于限购新政出台之前(即2016年3月14日)。而事实上，截至朱余军于2015年8月申报纳税已逾2年，故朱余军并不属于3.25新政的限购对象。本院同时注意到，朱余军在前案庭审中对于2016年3月前限购的表述，对此朱余军解释为当时由于中介公司对新出台的房地产新政政策也不太熟悉，加之自己对限购政策的理解受到中介公司的误导也存在偏差，该解释理由尚属合理。且在双方合同履行过程中，作为买受人并无违约行为，也按约支付了除剩余房款之外的全部房款并已装修实际入住涉案房屋至今。经查，朱余军于2013年7月至2018年10月间，在本市已连续纳税累计超过了60个月。故作为卖售人的张春宝、张洁理应配合朱余军、金成芳继续履行涉案房屋买卖合同。因此，朱余军、金成芳要求张春宝、张洁协助办理涉案房屋的产权过户手续之请求，既有事实依据，也符合相关法律规定，本院予以支持。另因张春宝、张洁无权解除买卖合同，故对其建立在合同解除基础之上提出的反诉诉请，本院均予以驳回。至于过户期间所发生的税费等相关费用，朱余军、金成芳在审理中也已明确表示由其全部承担。此外，鉴于朱余军、金成芳目前已将剩余房款10万元交至本院，为避免讼累，本院对朱余军、金成芳应支付张春宝、张洁的后续房款也一并作出处理。此外，朱余军、金成芳考虑到涉案房屋确存在房价上涨的因素，故表示自愿一次性支付张春宝、张洁补偿款20万元，本院对此予以准许。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条规定，判决如下：
　　一、张春宝、张洁于本判决生效之日起十个工作日内协助朱余军、金成芳将位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权办理过户至朱余军、金成芳名下，过户期间发生的相关税费等费用，全部由朱余军、金成芳负担。同日，朱余军、金成芳向张春宝、张洁支付剩余房款10万元。
　　二、准许朱余军、金成芳于本判决生效之日起十个工作日内支付张春宝、张洁补偿款20万元。
　　三、驳回张春宝、张洁的全部反诉诉讼请求。
　　本诉案件受理费减半收取计2,300元，财产保全费5,000元，合计7,300元，由张春宝、张洁负担。反诉案件受理费10,050元(已减半收取)，由张春宝、张洁负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：曹文进

书记员：陈春芳