朱佩俊与上海亚和投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：朱佩俊，男，1974年5月10日出生，汉族，住上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：张宓玲，上海中常达律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：李兴珍，执行董事。
　　委托诉讼代理人：谷源玲，上海市申华律师事务所律师。
　　原告(反诉被告，以下简称原告)朱佩俊诉被告(反诉原告，以下简称被告)上海亚和投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2018年8月23日，被告向本院提起反诉，本院依法受理。2018年9月1日，原、被告双方一致向法院申请两个月庭外和解期限。审理期间，因原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海正弘建设工程顾问有限公司进行司法评估。后因发现有不适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张宓玲，被告的委托诉讼代理人谷源玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告朱佩俊向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原、被告签订的租赁合同及补充条款无效；2.被告返还原告租赁保证金217,503元、物业管理费保证金39,390元、公共事业费保证金20,000元、入驻星空广场物业管理中心费16,095元、装修押金10,000元，共计302,988元；3.被告返还原告首期三个月租金及物业管理费共242,041元、2015年12月至2017年1月期间的租金702,892元、2015年12月至2017年6月期间的物业管理费249,470元，共计1,194,403元；4.被告赔偿原告装修费用损失：司法鉴定的工程和房屋装修造价306,558元、司法鉴定争议的项目造价65,320元、网络安装费用7,710元、设计服务费40,400元、环评费用5,600元、环保咨询费7,000元、环境治理工程服务费用1,000元、煤气费100,000元，共计533,588元；5.本案诉讼费用和鉴定费用由被告承担。
　　事实和理由：2014年6月20日，原告与被告签订租赁合同及补充条款，约定原告承租由被告改建后的上海市长宁区虹桥路XXX号的“星空购物中心”B-402单元(以下简称涉案房屋)经营“mama’s”品牌，承租面积为202平方米，租赁期为自起租日起5年等，并在合同中约定被告有义务保证本合同期限内对购物中心拥有合法的房屋使用权及其相应的证照或证明文件，甲方有义务应原告要求提供租赁物业的权属证明文件，配合乙方办理工商、税务等部门的注册登记手续，被告有义务确保租赁物业建设手续合法，取得了政府主管部门颁发的竣工验收备案表，被告保证提供给用户经消防验收合格的批复文件。签约后，原告按约支付了相关费用，但被告提供给原告的租赁许可证到2015年2月28日期限届满，后未能获得新的租赁许可证，致原告未能办理营业执照、食品经营许可证等证照。2014年收到涉案房屋之后，原告开始对涉案房屋进行装修，装修到2015年5月，但由于涉案房屋所在商场本身涉及违章，进行拆除后，空调系统需要安装，导致营业时间延期，直到2015年5月31日试营业，2015年9月28日商场正式营业。原告经过调查发现被告自行建造的“星空广场”未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原、被告签订的租赁合同及补充条款无效，故涉讼。
　　被告上海亚和投资管理有限公司本诉辩称，涉案房屋未能取得建设工程规划许可证的责任不在被告，是国家的大政方针及政策调整导致的，被告无法预见和避免，即使合同无效，责任也不在被告；原告已经取得正常的经营所需的证照等，正常使用涉案房屋获得收益未遇到任何经营障碍，被告也一直为原告提供经营服务所需，原告无法经营属于自身经营不善，与其他案件因未取得建设规划许可证等导致无法经营有本质区别，即使合同无效，对原告也未产生因合同无效造成损失的事实，合同无效与原告的损失没有任何因果关系，原告的停业是主动的，并非被动的，原告提起诉讼明显属于恶意诉讼，原告应该支付相应的使用费、物业费及水电费等，且应该全额支付，不应打折。针对原告的诉讼请求，被告认为关于合同的效力由法院确认，被告认为合同有效；租赁保证金217,503元、物业管理费保证金39,390元确认收到，但由于原告违约，应该归被告所有，不同意返还；公共事业费保证金20,000元也收到，同意在抵扣欠费后有剩余返还；物业管理中心费不同意返还；装修押金10,000元也收到，同意返还；首期三个月的租金及物业管理费共计242,041元确认收到，2015年12月至2016年11月期间的租金及2017年1月的部分租金共计622,892元也确认收到，2015年12月至2017年5月期间的物业管理费236,340元确认收到，现金支付的不确认，但由于原告已经实际使用房屋，不同意返还；对于装修损失的金额认可司法鉴定报告的无争议的项目造价，但不同意全额支付，应该按照残值折旧计算，对于争议的项目造价，因为灶台在2019年4月11日已经被原告拆走，故不同意支付；商铺分界砖墙由被告建设，与原告无关，故不同意支付；摄像头可以重复利用，不同意支付；网络安装费等费用是原告经营中的正常支出，不属于损失赔偿范围，不同意支付。
　　被告上海亚和投资管理有限公司向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2.判令原告向被告支付拖欠的房屋租金3,084,132元；3.判令原告向被告支付拖欠的物业管理费451,168元；4.判令原告向被告支付拖欠的水费3,352.50元、电费87,161.80元、煤气费11,214元，共计111,728.30元(经本院核对后应为101,728.30元)；5.判令原告向被告支付违约损失赔偿金442,380元(六个月的租金，解约时当月的租金为73,730元)；6.判令原告向被告已经支付的租赁保证金217,503元、物业管理费保证金39,390元归被告所有；7.判令原告向被告支付装修期内免除的租金135,172元(按月租金67,586元计算2个月)；8.原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告一直拖欠租金，已经构成违约，且双方已经无法实际履行，故双方的租赁合同因原告的违约而解除，原告应该承担相应的违约责任。
　　原告朱佩俊反诉辩称，不同意被告的全部反诉诉讼请求。原告认为合同无效，故不存在解除的问题，不同意解除；原告认为合同无效不需要支付租金，即使需要支付，原、被告双方已经通过协商将起租日延后至2015年9月1日，故原告仅同意支付从2015年9月1日开始一直计算到原告停止营业的2017年8月31日期间的租金，租金的标准应该按照被告主张的百分之五十计算，对于之后的租金，由于原告没有办理出食品经营许可证，故不同意支付；对于水电煤气费的金额认可，原告确认已支付到2017年7月25日，仅同意支付到2017年8月31日，对于其余的不同意支付；对于相应的违约损失，由于合同无效，不同意支付。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于原、被告提交的租赁合同及补充条款，建设工程消防设计备案凭证，营业执照，鉴定报告等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：
　　双方一致确认，因已有多份生效判决，就涉案房屋的产权及改扩建等情况确认如下事实：
　　本市长宁区虹桥路XXX号房屋于1989年2月登记，产权人系中国人民解放军总后勤部，建筑面积合计15,003平方米。2000年，上海市城市规划管理局就上址房屋颁发建设工程规划许可证，面积17,600平方米。
　　2011年11月14日，上海市发展和改革委员会固定资产投资处出具沪发改投便字【2011】第215号便函，同意上海警备区后勤部对虹桥路XXX号上海警备区第一招待所附属广场进行整体改扩建，建设上海警备区综合性保障服务接待中心，建筑面积60,000平方米，总投资9,000万元。
　　2011年11月25日，上海警备区第一招待所与被告签订军队房地产建设、租赁协议书，约定由被告投资建设“洛城、和平广场、四号楼综合楼改扩建项目”，被告对改扩建项目及云峰花苑剩余10幢别墅拥有租赁经营权。改造扩建工程规划设计方案由被告负责，但需报经上海警备区第一招待所及政府有关部门批准，费用由被告承担。
　　2011年12月28日，上海警备区后勤部颁发军队工程建设项目施工许可证，期限自2012年3月至2013年12月。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“星空购物中心”。
　　2012年5月23日，中国人民解放军房地产管理局向上海警备区生产处出具军队房地产租赁许可证，同意上海警备区生产处将上海市虹桥路XXX号出租给被告用于商业用途。许可证的有效期限为2012年3月1日至2015年2月28日。
　　2013年10月8日，中国人民解放军上海警备区后勤部出具情况说明，表示上海市警备区对外空余房地产租赁管理部门为中国人民解放军上海警备区后勤部生产管理处，是上海警备区第一招待所业务主管部门，出具的军队房地产租赁许可证合法有效，地址更正为“虹桥路XXX号”。2013年11月1日，上海警备区后勤部生产管理处出具授权委托书，委托被告代为行使长宁区虹桥路XXX号1-6层房屋(含车库、地下室)的管理权、使用权、经营权、租赁权。
　　2014年4月24日，南京军区第一房地产管理分局向上海市工商局出具证明，同意被告将部分房屋分租用于商业、办公，望凭证明给予办理工商登记注册等手续。
　　2014年6月26日，原、被告签订租赁合同及补充条款，约定：原告承租涉案房屋；租赁面积为202平方米；原告经营mama’s品牌韩式料理的餐饮服务；装修期自实际交付日开始计2个月，装修期内无需缴付保底租金及物业管理费，但应缴纳应由原告缴付的其他费用包括但不限于公共事业费、装修管理费等；起租日为免租装修期结束次日起；租赁期自起租日起满60个月止；保底租金：自起租日起计的第一、二年每月保底租金为67,586元，自起租日起计的第三、四年每月保底租金为73,730元，自起租日起计的第五年每月保底租金为79,874元；抽成租金：自起租日起计的第一、二年月抽成租金为月营业额的10%，自起租日起计的第三、四年月抽成租金为月营业额的11%，自起租日起计的第五年月抽成租金为月营业额的12%；物业管理费每月13,130元；合同保证金包括租赁保证金和物业管理费保证金，相当于三个月保底租金计217,503元和三个月的物业管理费之金额计39,390元，共计256,893元；公共事业费保证金20,000元；电费的收费标准为1.10元/度，水费的收费标准为5.23元/立方米，煤气费的收费标准按煤气公司出账单按实计算；补充条款中双方约定商场整体开业率未达70%的，免租期顺延。
　　后，原告向被告支付租赁保证金217,503元、物业管理费保证金39,390元、公共事业费保证金20,000元；首期三个月保底租金及三个月物业管理费共计242,041元；装修期间的物业管理费6,565元、审图费2,500元、垃圾清运费3,030元、施工临水费1,000元、采集系统及实施费3,000元以及装修保证金10,000元。
　　2014年11月1日，被告将涉案房屋交付给原告，原告遂开始设计、装修。
　　2015年3月27日，上海市长宁区卫生和计划生育委员会向原告颁发上海市公共场所卫生许可证，有效期至2019年3月26日。
　　2015年8月6日，上海市长宁区公安消防支队向原告颁发建设工程消防设计备案凭证。
　　首期费用支付后截至2015年12月，原告共计向被告支付2015年12月至2016年11月期间及2017年1月的部分租金共计622,892元，被告确认收到，其中2015年12月、2016年1月的月租金为67,586元，2016年2月至2016年11月的月租金为47,310元(月租金的7折)，被告为此出具了相应的发票并备注支付租金对应的月份；原告共计向被告支付2015年12月至2017年5月期间物业管理费236,340元，被告确认收到。
　　2015年12月16日，上海市长宁区市场监督管理局向原告颁发营业执照，营业期限自2015年12月16日至2035年12月15日。
　　2016年11月30日，上海警备区后勤部向长宁区公安消防支队发送《关于协商办理上海亚和投资管理有限公司租赁项目消防审批手续的情况说明》，称：在该项目《军队房地产租赁许可证》办理下来前(即2017年6月30日前)，给予该项目入驻商户办理消防审批手续。
　　2017年2月27日，原、被告签订补充协议，约定：鉴于双方于2014年6月26日签订房屋租赁合同，原告承租涉案房屋，被告为了扶持租户，给予租金方面的优惠，自2017年2月1日至2017年6月30日止，被告给予原告租金5折优惠；原告承诺被告，在合同期内无论任何原因原告单方面提出解约或因原告违约造成提前终止合同的情况下，被告有权要求原告支付免除的优惠租金。
　　2018年7月11日，原告提起本案诉讼。
　　2018年7月19日，中央军委后勤保障部及国家市场监督管理总局印发通知，纳入委托管理和生活保障社会化使用的房地产项目，需申请办理军队房地产使用许可证，有效期限不超过5年。经批准使用部队委托管理和生活保障社会化房地产作为住所(经营场所)的运营方，应提交许可证复印件及工商登记相关资料，向有管辖权的工商登记部门申请办理工商登记。并确认该通知自2018年9月1日起实施。
　　2019年4月11日，原、被告双方完成涉案房屋的交接手续。
　　审理中，原告提供被告公司办文单一份，显示日期为2016年3月25日，题目为关于星空广场B-402韩妈妈交纳租金的报告；经办人为钟琳；经办部门意见为星空广场B-402朱佩俊(韩妈妈)2015年5月29日对外营业日，为扶持商家，给予优惠如下：计租日为2015年9月1日，2016年2月至2016年6月的租金打7折，每月47,310元；批示处有“阅：孙和平”字样，被告对此证据不认可。
　　庭审中，原告申请就装修进行评估，本院通过上海市高级人民法院委托上海正弘建设工程顾问有限公司对涉案房屋的工程造价进行鉴定。2018年11月10日，鉴定单位出具司法鉴定意见书明确：涉案工程房屋建造价合计306,558元，其中土建及装饰工程为151,340元、安装部分工程为155,218元；争议项目造价为65,320元，其中商铺分界砖墙造价16,920元，成套烧烤台(17套*2,700元)为45,900元、5套摄像头为2,500元。原、被告双方对于司法鉴定意见书中房屋建造价306,558元无异议，对于商铺分界砖墙造价16,920元，成套烧烤台(17套*2,700元)45,900元、5套摄像头2,500元存在争议，原告认为分隔墙由原告完成，烧烤台只拆走了上面的台子，下面的排风管未拆除，摄像头未拆除；被告认为该分隔墙由被告完成，成套烧烤台(17套*2,700元)已经由原告拆除走，5套摄像头也已经拆除走不应计算在装修损失内。后鉴定单位于2018年11月27日出具补充司法鉴定意见书明确：按原告与被告签订租赁合同约定之日起(2014年6月20日至60个月止)至我司收到上海市高级人民法院委托司法鉴定函时间(2018年9月12日)止，建议现场残值折旧率15.45%，如何取舍，由法院裁决。依据现场目前装饰情况，经综合考虑，对现场装饰部分实物成新率，我司建议按50%计算，如何取舍，由法院裁决。双方在庭审中对于装修现值的折旧期限一致同意以5年进行折旧，但原告认为涉案房屋的实际使用时间为2015年9月1日至2017年8月31日，被告认为涉案房屋的使用时间为2014年11月1日至2019年4月11日。
　　另外，原告对自己主张的其他损失向本院提供证据如下：1.原告、被告以及案外人上海辉和节能科技服务中心签订的网络综合信息服务协议，约定网络使用费7,200元/年，接入安装费310元，设备押金200元，共7,710元。2.原告方与案外人颐道装饰设计工程(上海)有限公司签订的设计服务合同，约定设计面积为202平方米，金额为40,400元；案外人颐道装饰设计工程(上海)有限公司的收据金额分别为20,400元和20,000元。3.电汇凭证，原告向案外人上海国齐检测技术有限公司转账5,600元。4.案外人上海优趣汇商务咨询有限公司向原告方出具的上海增值税普通发票，服务名称为环保咨询费，金额为7,000元。5.案外人上海昀霆环境工程设备有限公司向原告方出具的上海增值税普通发票，服务名称为环境治理工程服务，金额为1,000元。6.原告方向案外人上海誉钦燃气管道工程有限公司的转账清单，金额为100,000元。被告对上述证据均不认可。
　　另查明，被告主张的水费系2017年7月26日至2017年12月25日共3,352.50元(2017年7月26日至2017年8月25日期间为706.10元)，电费系2017年7月26日至2018年5月25日共87,161.80元(2017年7月26日至2017年8月25日期间为17,053.30元)，煤气费系2017年7月26日至2018年2月25日共11,214元(2017年7月26日至2017年8月25日期间为1,989.10元)，原告确认水电煤气费已经支付至2017年7月25日，对被告主张的水电煤气费的金额均无异议，但仅同意承担截止至2018年8月31日的水电煤气费。
　　庭审中，原告自述2015年5月31日开始营业，2017年8月31日停止营业。对此，被告不予认可，被告认为原告于2015年1月开始营业，直至原告起诉本案后被告才知道原告停止营业。
　　本院认为，一、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案法庭辩论终结前，被告不能证明“星空购物中心”已取得建设工程规划许可证或经规划部门批准建设，原告以此为由要求确认就涉案房屋签订的租赁合同及补充条款无效，本院予以认可；对于被告主张合同解除的诉请，本院不予支持；合同无效后，被告应该向原告返还租赁保证金、物业管理费保证金、公共事业费保证金；对于装修期间的物业管理费、审图费、垃圾清运费、施工临水费、采集系统及实施费等物业管理费，本院认为该费用已经实际发生且属于原告为筹备经营所需，原告应该支付，原告主张被告返还，本院不予支持；对于装修押金，被告同意返还，本院予以确认。
　　二、双方关于原告是否应当向被告支付使用费、物业管理费，如何确定支付标准及期间，以及租赁合同无效后的赔偿责任存在争议。
　　首先，涉案房屋所属的“星空购物中心”虽然未取得建设工程规划许可证，但原告在租赁期间陆续取得了卫生许可证、消防备案、营业执照并对外经营且获得收益，根据权利义务相一致的原则，原告应当支付相应的使用费、物业管理费。
　　其次，关于原告实际使用的期间，原告认为应自协商确定的起租日2015年9月1日起计算至2017年8月31日停止营业之日，被告则认为应自免租期结束之日2015年1月1日起计算至2019年4月11日房屋实际交还给被告之日止。本院认为，关于起算日，原告支付使用费及物业管理费的基础是原告占有使用涉案房屋，原告自接收房屋后即为经营目的着手装修，故应以原告实际收到涉案房屋即2014年11月1日开始计算使用费及物业管理费，现被告主张自2015年1月1日起向原告收取使用费及物业管理费，本院认为于法不悖，予以确认。关于终止日，虽然原告主张其于2017年8月31日停止营业后不再使用涉案房屋，但并未提供足够的证据予以证明，且涉案房屋的水电煤气费显示，在2017年8月之后，房屋仍在使用中，结合水电煤的使用情况，本院认为2018年5月之后原告未再使用涉案房屋，故本院认定原告实际占有使用涉案房屋至2018年5月为止。综上，本院认为，原告应向被告支付自2015年1月起至2018年5月底的房屋使用费、物业管理费。
　　再次，关于使用费、物业管理费的计算标准。原告认为即使支付，因无法办理食品经营许可证，对于2015年9月1日至2017年8月31日期间的使用费应按合同标准的50%计算，对于其余期间的使用费不同意支付，被告则认为应该按合同约定的标准支付使用费，本院认为，原告于2014年11月1日接收涉案房屋之后，即为开始经营准备装修，原告在合同签订后支付了首期三个月租金及物业管理费之后未再支付涉案房屋使用费，直至2015年12月才开始又向被告支付使用费且于该月取得了营业执照，并一直足额支付至2016年11月，其中2015年12月至2016年1月的支付标准为合同约定的月租金，2016年2月至2016年11月的支付标准为合同约定的月租金的7折，同时，涉案房屋电费单据显示涉案房屋的电费截止至2018年5月25日，应当认为原告至迟于2018年5月底之后并未再经营，由此可以看出，原告使用涉案房屋对外经营持续了较长的时间，并未因为建筑物没有建设工程规划许可证或租赁许可证期限届满导致其从根本上无法正常使用租赁房屋，且原告在经营过程中已经办理出营业执照、卫生许可证，虽然原告未办理出食品经营许可证，但被告于2016年2月至2016年11月期间也已经给予原告合同约定租金的7折优惠。综合原告使用涉案房屋的情况及合同无效的原因，本院认为原告应参照合同约定标准的一定比例向被告支付使用期间的使用费、物业费，酌定原告应向被告支付房屋的使用费1,868,443.40元，物业管理费347,945元。对于涉案房屋已发生的水费3,352.50元、电费87,161.80元、煤气费11,214元，共计101,728.30元，应由原告承担。另外，合同无效后，被告应该将已经收取的2015年12月至2016年11月租金及2017年1月的部分租金622,892元、首期三个月租金及物业管理费242,041元和2015年12月至2017年5月期间的物业管理费236,340元返还于原告。
　　合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为“星空购物中心”的施工方，被告在规划设计方案未获规划部门审批通过的情况下，即开工建设，故租赁合同无效的过错主要在被告。受军队和武警部队全面停止有偿服务工作的影响，虹桥路XXX号房屋无法获得有效的租赁许可证，进而对经营活动产生影响，对于该情况，原、被告都无法预见，故对合同无效后的损失赔偿，由本院根据案情予以酌定。关于原告主张网络安装费用、环评费用、环保咨询费、环境治理工程服务费用、煤气费，本院认为，该费用系为自身经营所需，原告已经实际使用，要求被告赔偿，本院不予支持；关于原告主张的装修设计服务费40,400元，相关合同与收据等证据彼此印证，金额合理，本院予以认定，但装修及设施设备已经过原告合理使用，应扣减一定的损耗。关于装修损失中有争议的建造价，砖墙造价16,920元，被告认为由其完成，应该提供相应的证据加以证明，对于原告主张此项装修损失本院予以支持；成套烧烤台45,900元，被告认为原告可以拆走，但原告仅拆走主体台面，对于管道无法拆走，对烧烤台的使用构成一定影响，故被告应该部分赔偿原告；摄像头2,500元，并不属于对于涉案房屋的添附，且摄像头可以重复利用，对于原告的此项主张本院不予支持。关于装修损失中无争议的建造价的原值为306,558元，本院予以确认。另外，对于装修损失双方一致确认折旧期限按照5年进行折旧，但对实际使用装修的时间存在争议，原告认为其使用的时间为2015年9月1日至2017年8月31日停止营业止，被告则认为其实际使用时间为2014年11月1日接收涉案房屋至2019年4月11日交还涉案房屋，本院认为，原告实际使用的时间应从其接受涉案房屋之日起即2014年11月1日，考虑到合理的装修期间，应自2015年1月开始起算，虽然原告于2019年4月11日将涉案房屋交还给被告，但从被告提交的水电费单据可以看出原告自2018年5月底之后未再使用涉案房屋，故本院认为关于装修损失折旧的使用时间应为2015年1月至2018年5月。综上，本院酌情认定涉案房屋装修及相应损失为140,000元。
　　此外，被告依据合同解除主张原告承担相应违约责任的诉请，由于合同无效，无相应事实和法律依据，本院不予支持。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)朱佩俊与被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司就上海市长宁区虹桥路XXX号的“星空购物中心”B-402单元订立的房屋租赁合同及补充条款无效；
　　二、被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)朱佩俊租赁保证金217,503元、物业管理费保证金39,390元、公共事业费保证金20,000元、装修保证金10,000元，共计286,893元；
　　三、被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)朱佩俊租金及物业管理费共计1,101,273元；
　　四、被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)朱佩俊装修等损失合计140,000元；
　　五、原告(反诉被告)朱佩俊应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司上址房屋的房屋使用费1,868,443.40元，物业管理费347,945元，共计2,216,388.4元；
　　六、原告(反诉被告)朱佩俊应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司上址房屋水费3,352.50元、电费87,161.80元、煤气费11,214元，共计101,728.30元；
　　七、驳回原告(反诉被告)朱佩俊的其余本诉请求；
　　八、驳回被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司的其余反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　司法鉴定费18,000元,由原告(反诉被告)朱佩俊负担9,779.70元，被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司负担8,220.30元。
　　本诉案件受理费23,048.70元，由原告(反诉被告)朱佩俊负担17,676.9元，被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司负担5,371.80元。
　　反诉案件受理费14,995.24元，由原告(反诉被告)朱佩俊负担8,687.62元，被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司负担6,307.32元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：赵扬扣

书记员：张  沁