朱某中、邵某某等与上海爱法房地产经营开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：朱某中，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：邵某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：朱兆仪，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：朱某中(系原告朱兆仪之父)，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：邵某某(系原告朱兆仪之母)，住上海市浦东新区。
　　被告：上海爱法房地产经营开发有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：庞爱珠，执行董事。
　　委托诉讼代理人：钱世杰，上海善法律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：史峻，上海善法律师事务所律师。
　　原告朱某中、邵某某、朱兆仪与被告上海爱法房地产经营开发有限公司(以下简称爱法房产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年1月16日、2018年12月27日、2019年6月6日公开开庭进行了审理。原告朱某中和邵某某(暨原告朱兆仪的委托诉讼代理人)，被告上海爱法房产公司的委托代理人钱世杰和史峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告朱某中、邵某某、朱兆仪共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告对上海市浦东新区航头镇航头路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)倾斜、沉降问题进行修复；2、判令被告对鉴定意见书第7页载明的系争房屋地下一层卫生间北面下水管外露、窗下墙面渗漏等15项内容进行修复；3、判令被告支付因房屋质量问题造成的房屋空置费损失：按照每月人民币(以下币种同)10,800元的标准，自2011年1月12日起计算至系争房屋实际修复之日止；4、判令本案诉讼费、保全费及鉴定费用由被告承担。事实与理由：2009年7月28日，原、被告就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》。之后，原告按约支付房款。2010年9月19日，原告收房过程中，发现墙面空鼓，地面有裂缝等问题，被告售楼经理吴毅琪在清单上签名确认，同意被告修复上述问题后再交付房屋。2011年，被告称房屋已经修复，要求原告收房。由于房屋的龟裂、空鼓等问题尚未完全修复，故原告并未收房。期间，双方不断交涉，但原告一直没有收房。2013年12月，物业公司向原告发函要求交纳物业费，原告认为房屋质量有问题，且房屋没有交付，故没有支付物业费。2015年11月，原告发现房屋主体结构存在倾斜，遂与被告联系。2017年3月，原告联系被告法务人员，被告委托同济纠偏公司进行测量，并出具纠偏方案。2017年5月底，原告再次联系被告法务人员，其称已经离职。2017年8月，被告仅同意赔偿5万元，双方差距较大，无法达成一致。之后，原告多次与被告联系，但被告要求原告放弃诉权方能修复。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，要求判如所请。
　　被告爱法房产公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，对于原告的诉讼主体资格存有异议。原告签订预售合同后尚未办理系争房屋产权登记，其无权提起本案诉讼。第二，房屋一般保修期为2年，外墙防渗漏的保修期为5年。本案中，系争房屋交接时间为2011年1月12日，原告提起诉讼时间为2017年12月11日。原告要求修复渗水、裂缝等内容的诉讼请求已经超过法定保修期，不予认可。第三，原告交付房屋后从未主张房屋倾斜等质量问题。如果法院认定房屋存在质量问题，被告无能力修复，但可以承担修复费用。第四，原告就房屋空置损失没有提供充分证据，其主张从2011年1月12日起算也不符合法律规定，未考虑诉讼时效及自行扩大损失，故不予认可。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2009年7月28日，原、被告就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定由三原告购买系争房屋，暂测房屋建筑面积247.42平方米，总房价款暂定590万元，并约定房屋交付条件、交付时间、违约责任等。合同第二十二条约定，被告交付的系争房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.1倍给予补偿。合同第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，被告对该房屋负责保修。保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。
　　合同签订后，原告支付全部房款，双方于2011年1月12日就系争房屋签订《房屋交接书》，确认房屋实测建筑面积246.41平方米，另有地下附属面积142.48平方米，房屋总价款为5,880,795.06元。
　　关于双方争议的房屋倾斜等问题。审理中，本院根据原告申请，依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋是否存在沉降、倾斜、地面龟裂、空鼓等质量问题(含质量问题产生的原因及程度)进行鉴定，并出具修复方案。上海市房屋建筑设计院有限公司于2018年11月12日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、系争房屋于2010年竣工，现为毛坯、空关；存在局部楼面面层疏松，墙面渗漏、粉刷开裂/空鼓等缺陷。2、系争房屋整体向南倾斜，目前倾斜率为16.8‰。房屋沉降趋于减小，沉降还未完全稳定。系争房屋未发现明显结构性损坏。3、系争房屋局部楼面面层疏松，墙面渗漏、粉刷开裂/空鼓，与房屋施工质量有关。系争房屋存在整体倾斜，与房屋南侧存在大面积填土有关。4、对系争房屋基础应予以加固，对整体倾斜应予以纠倾，对存在的损坏应予以修复，详见本意见书第六部分。5、系争房屋加固、纠倾、修复应提请具有专业资质和经验的设计、施工单位实施，并符合国家相关规范和建设工程管理规定。原告为此支付鉴定费用235,000元。
　　鉴定意见书第7页系争房屋完损检测情况如下：(1)地下一层穿卫生间北外墙管道外漏；(2)地下一层卫生间窗下墙面涂料起壳、脱落、有渗漏痕迹；(3)一层1/B轴、2/E轴、7/E轴、7/F轴存在墙柱界面裂缝；(4)一层主卧西墙北侧墙面粉刷开裂；(5)一层餐厅楼面面层疏松；(6)一层次卧楼面有后修补情况；(7)一层次卫东墙墙面粉刷空鼓，空鼓面积约0.09㎡；(8)一层客客厅北墙东侧墙面粉刷开裂；(9)一层客厅东墙南侧窗北侧墙面涂料起皮、脱落、有渗漏痕迹；(10)一层客厅南墙窗周边存在多条粉刷裂缝；(11)二层主卫北墙墙面2处粉刷空鼓，西墙墙面1处粉刷空鼓；(12)二层1/B轴、1/C轴、7/E轴及7/F轴存在墙柱界面裂缝；打开1/B轴及1/C轴墙柱界面处有蓝色网格布，网格间距约20mm;(13)二层主卧楼面面层疏松;(14)二层次卧北墙窗下后补洞周边存在粉刷裂缝，水平裂缝距窗台距离约310mm;主卧西墙窗下后补洞粉刷开裂，窗侧有条离地面约1.3m的水平粉刷裂缝；(15)系争房屋北侧(5-7)/F轴北侧走道有条南北向裂缝；(16)系争房屋未见明显结构性损坏。审理中，鉴定人员明确：一层1/B轴、2/E轴、7/E轴、7/F轴存在墙柱界面裂缝分别指一楼主卧西南面墙角、一楼餐厅西北角墙角、一楼次卧东南角墙角、一楼次卧东北角墙角。二层1/B轴、1/C轴、7/E轴及7/F轴存在墙柱界面裂缝分别指二层主卧西南角、二层主卧西面墙体中部、二层次卧东南角、二层次卧东北角。系争房屋北侧(5-7)/F轴北侧走道有条南北向裂缝指二层次卧北墙。
　　鉴定意见书第六部分为修复方案，具体内容为：1、基础加固设计方案。1)一般概况。房屋南侧填土对房屋基础产生附加应力、引起附加沉降，致使房屋出现不均匀沉降，产生向南的明显倾斜，将对房屋的装修和后续使用产生不利影响。目前房屋沉降还未完全稳定。基于上述情况，建议对房屋基础采用桩基进行加固，以控制房屋沉降，并对房屋倾斜实施纠倾。1、加固纠倾设计方案。1)一般概况。系争房屋整体向南倾斜，目前平均倾斜率约为16.8‰，超过现行国家标准《建筑地基基础设计规范》(GB50007)规定的4‰的允许值，影响房屋的后续装修和正常使用，需对房屋进行纠倾。根据房屋目前实际情况，总结上海地区工程纠偏案例经验，综合考虑技术、经济等因素，经多方案比较后，建议在房屋北侧对房屋实施迫降纠倾。2)纠倾主要设计方案。(1)前期准备工作。(a)对周边环境、周边建筑物、周边道路、地下管线情况作详细调查，必要时对周边建筑物、地下管线采取保护措施。(b)布置沉降、裂缝、倾斜变形监测点。(c)对房屋整体倾斜实时监测。(2)掏土位置的确定。掏土点选择在房屋北侧(G轴偏北)位置。掏土位置详见附件3。(3)迫降量确定。根据房屋整体倾斜现状、迫降的范围，及相关规范规定的房屋允许倾斜值(按4‰考虑)，系争房屋最大迫降量目前可确定为(16.8‰-4‰)×13800=176mm(实际纠倾迫降量按纠倾时实测倾斜量计算)。(6)纠倾速率控制。顶部控制回倾速率宜控制在8mm/d;回倾速率不宜过大，以免对房屋结构产生次生损坏。3)基桩加固设计方案。a)考虑到系争房屋的基础特点、地基土情况、填土情况、目前沉降未完全稳定现状，以及迫降纠偏可能引起沉降及覆倾等情况，纠偏后需立即对房屋基础采取锚杆静压桩加固。b)考虑桩筏基础复合地基，基桩承担荷载可按总荷载(约为5736kN+1158kN=6894kN)的70%考虑，并考虑基桩分布的均匀性，估算桩数为30根；基桩混凝土强度等级为C30，单节桩按2m或1m考虑；在确保安全的前提下，可采用焊接法，也可采用硫磺胶泥。桩底标高可进入⑤号层灰色粘土不小于1.5m，桩顶协同取现基础底面。桩头与底板应连接牢固。c)基桩布置：基桩大致均匀布置在筏板下，桩边离混凝土墙边／柱边净距100mm。施打锚杆和静压桩，造成筏板结构破坏应予以加固。d)筏板基础开孔：在基础顶面基桩设计部位垂直钻压成孔，钻孔大小可为350mm×350mm，钻孔时不得将基础内钢筋切除，可以将一端割断、弯起。在每个压桩孔四周开凿4个锚杆孔，放置抗拔抓肢锚杆，锚杆长度可通过现场试验来确定。锚杆螺栓在锚杆孔内的粘结剂用高强膨胀灌浆料，锚杆与压桩孔、基础边缘的距离≥200mm。e)封桩：应对桩头孔壁、桩面凿毛处理并清洗干净后封孔。桩位布置方案图详见附件3。f)锚杆静压桩施工工艺流程包括：前期准备→确定孔位→开压桩孔和锚杆孔→种植锚杆、养护→固定压桩架和千斤顶→压桩→接桩→压至设计标高→桩筏基础连接。4)压桩要点：a)预制方桩规格可采用250mm×250mm，每节2m(或1m)，接桩采用预留钢板焊接(或硫磺胶泥)的方式；b)使用风钻、风动凿岩机和风镐，开凿桩位孔和锚杆孔，尽量减少对筏板钢筋的破坏；c)根据设计要求，选用符合额定工作荷载的千斤顶，使用前应进行计量标定；d)反力架应与原结构可靠连接，锚杆应先做抗拔力试验；e)保持桩身垂直，严禁偏心受压。桩位就位后必须加以矫正，上下节桩在同一轴线，桩位平面偏差不大于20mm，单节桩垂直度偏差不得大于1%桩长；f)压桩应由中间位置向两边对称进行，相邻桩不应同时施工。当压桩至设计持力层／设计压桩力时，持荷不应少于5min，方可停止压桩。加固基桩分布示意图见附件3。5)地基／结构／管道／管线恢复或修复。对于掏土设备拆除后地基土中留下的空隙，可采用微膨胀轻质混凝土填实。纠偏加固结束，在房屋沉降稳定后，对加固纠偏可能造成的房屋结构损坏应予以修复／加固；对可能造成的管道／管线损坏应按原设计要求予以修复。6)对室内外损坏进行修复。(1)对墙体交界裂缝，铲除裂缝两侧粉刷，粘贴合格的防裂网格布，重做粉刷；(2)铲除全部疏松的楼面层，重做楼面层；(3)铲除空鼓的墙面粉刷，重做墙面粉刷层；(4)对墙体存在渗漏的，重做外墙／窗台防水。7)监测要求。除纠偏／加固施工自身监测外，还应对建筑物倾斜、沉降、裂缝进行第三方监测，上述变形监测点的布置应能全面反映建筑物及地基在纠倾过程中的变形特征，并应对监测点采取保护措施。8)系争房屋加固、纠倾、修复应委托具有专业资质和经验的设计、施工单位实施，并符合国家相关规范和建设工程管理规定。
　　原告对于鉴定结论予以认可，但其主张纠倾方案应采用顶升的方法，否则会造成排污阻塞及积水倒灌。对此，鉴定人员回应称，目前纠倾方法主要有两种：迫降和顶升，由于纠倾的技术含量和要求非常高，故综合考虑经济、效果、管线使用情况和影响等方面的因素，采用迫降的方法。同时，上海大部分纠倾都是采用迫降法，该种方法较为可靠、成熟。顶升方法使用成本大，对房屋的影响也大，很少采用。关于原告顾虑的排水问题，在修复方案中已提出管线的处理。原告对于鉴定人员的解释表示认可，但仍表示坚持要求采用顶升的方法。
　　被告对于鉴定结论意见如下：1、鉴定意见书第7页中“系争房屋完损检测”，包含1-16项，但是鉴定人员进行上述检测时，并未通知原、被告到现场确认，故对该部分结论不予认可。2、鉴定意见书第8页“系争房屋墙面垂直度、室内地坪水平度检测结果见表4.3-1”，系对水平度的检测，同样鉴定单位没有通知双方，故对该数据不予认可。同时鉴定单位除制作该表格外，还应制作立体图、平面图及位置示意图，方能反映鉴定单位的检测与数据是否完全准确，对测量方法也没有明确，测量完成后是否以其他方法进行复核也没有记录，故对于该数据的真实性不予认可。3、第15页鉴定意见第3项的表述不准确。鉴定意见认为系争房屋存在整体倾斜，与房屋南侧存在大面积填土有关，但没有明确系设计的问题还是施工的问题抑或自然原因。4、对于鉴定费用由原告预缴无异议，但要求鉴定人员能区分房屋主体检测费用及房屋完损检测的费用。审理中，鉴定人员回应称，1、鉴定机构受法院委托，并按照法律及技术标准要求，独立开展检测工作，检测数据客观真实，没有要求原、被告确认的程序。而且本案中，在具体现场检测时，鉴定机构提前通知过原、被告。2、关于鉴定意见第3项，填土施工的工程量很大，过程也很复杂，现场鉴定时无法还原施工过程，原、被告也没有提供具体的填土施工资料，故事后鉴定找到房屋倾斜与填土有关，从总体上排除地质的原因，也排除了原告装修使用的原因。3、关于鉴定费用，总共包含6项，合计235,000元，其中第2、3、5项涉及房屋倾斜的鉴定费用，合计16万元；第4项为房屋完损检测的鉴定费用1万元。另第1、6项为调查、现场勘探及修复方案费用合计65,000元，无法具体区分。
　　关于双方争议的房屋空置费。审理中，根据原告申请，本院依法委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋租金进行评估，该公司于2019年4月29日出具估价报告，估价结果为系争房屋于2011年1月1日至2019年2月11日的房屋租金为603,000元，月租金均价为6,193元。原告为此支付评估费3万元。原、被告对于上述估价报告均不予认可。原告认为估价金额过低，被告则认为估价金额过高。鉴定人员表示，其根据专业评估标准进行评估，其中2019年2月租金标准为7,080元，2019年度租金标准亦如此。对此，原告表示认可鉴定人员所述2019年度租金标准，被告则表示2019年2月起的租金标准应按6,193元计算。　　
　　本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告依约支付房款，被告理应向原告交付符合合同约定的房屋。原告是否办理系争房屋的产权证，并不影响原告的诉讼主体资格，故对被告关于原告主体资格的辩称，本院不予采纳。关于双方争议的房屋倾斜问题。上海市房屋建筑设计院有限公司系具有相应鉴定资质的鉴定机构，其依据专业规范和技能做出的司法鉴定意见书，本院予以采信。根据鉴定意见书的记载，系争房屋存在整体倾斜问题，且该倾斜形成非原告方原因造成，故原告要求被告对系争房屋进行修复，本院予以支持。关于修复方案，鉴定报告明确采取迫降纠倾，并对采用该方案的理由做了明确解释，审理中鉴定人员亦对此予以说明。原告坚持要求采用顶升法纠倾，缺乏依据，本院不予支持。综上，本院确认被告按照鉴定报告意见对系争房屋的倾斜问题进行修复。
　　对于原告主张要求被告就水管外露、渗漏等问题进行修复，鉴于原告未充分举证其已在保修期内向被告或物业进行报修，被告亦明确不同意进行修复，故本院对原告的上述修复诉请，不予支持。
　　关于原告主张房屋空置费损失。上海城市房地产估价有限公司系具有相应鉴定资质的鉴定机构，其依据专业规范和技能做出的估价报告，本院予以采信。原、被告虽对估价报告持有异议，但均未能提供充分证据予以佐证，故本院不予采纳。本案中，系争房屋存在整体倾斜情况，造成原告确实无法安全使用系争房屋，但考虑到原告在收房后自己长时间未对系争房屋进行使用等实际情况，本院就双方签订房屋交接书之日即2011年1月12日起至2019年2月11日期间房屋空置费损失参照租金标准，酌定30万元。对于2019年2月12日起的房屋空置损失，由于系争房屋存在倾斜，对原告安全使用系争房屋存在影响，本院参照鉴定人员所述2019年度月租金标准即每月7,080元的标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、被告上海爱法房地产经营开发有限公司于本判决生效之日起十五日内按照上海市房屋建筑设计院有限公司于2018年11月12日出具的司法鉴定意见书修复方案对上海市浦东新区航头镇航头路XXX弄XXX号房屋倾斜问题进行修复；
　　二、被告上海爱法房地产经营开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告朱某中、邵某某、朱兆仪至2019年2月11日止房屋空置费损失30万元，并按照每月7,080元的标准向原告朱某中、邵某某、朱兆仪支付自2019年2月12日起至房屋倾斜问题修复之日止的房屋空置费损失；
　　三、驳回原告朱某中、邵某某、朱兆仪的其余诉讼请求。
　　负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费14,714元，减半收取计7,357元，由原告朱某中、邵某某、朱兆仪与被告上海爱法房地产经营开发有限公司各半负担。鉴定费23万元，由原告朱某中、邵某某、朱兆仪负担3万元，被告上海爱法房地产经营开发有限公司负担20万元。评估费3万元，由原告朱某中、邵某某、朱兆仪与被告上海爱法房地产经营开发有限公司各半负担。财产保全费5,000元，由被告上海爱法房地产经营开发有限公司负担。
　　如不服本判决，原告朱某中、邵某某，被告上海爱法房地产经营开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，原告朱兆仪可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　

审判员：祝  芬

书记员：蒋  炜