朱卫东与上海中福置业控股集团有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　
　　原告：朱卫东，男，1968年4月10日出生，汉族，住所地上海市黄浦区。
　　被告：上海中福置业控股集团有限公司，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：胡培毅，董事长。
　　委托诉讼代理人：文语，上海望源律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王丹，上海望源律师事务所律师。
　　朱卫东与上海中福置业控股集团有限公司(以下简称“中福公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月11日以(2017)沪0101民初2670号《民事判决书》做出一审判决，中福公司不服，提出上诉，上海市第二中级人民法院于2017年11月17日作出(2017)沪02民终8562号《民事裁定书》，撤销本院(2017)沪0101民初2670号《民事判决书》，发回本院重审。本院于2018年2月9日受理后，适用普通程序，并依法组成合议庭，于2018年4月9日、2018年10月22日公开开庭进行了审理。朱卫东以及中福公司的委托诉讼代理人文语、王丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　朱卫东向本院提出诉讼请求：要求中福公司以购房款人民币(以下均为同种货币)XXXXXXX元为基数，按照银行同期贷款年利率4.75%的1.3倍的标准向朱卫东支付自2015年10月31日起至2017年12月26日止的逾期办理房屋产权证的违约金708855.87元。事实和理由：2014年5月12日，朱卫东与中福公司签订《上海市商品房预售合同》，约定朱卫东向中福公司购买本市中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，建筑面积88.57平方米，房屋总价XXXXXXX元；合同第十一条约定，中福公司需于2014年12月31日前将系争房屋交付给朱卫东；合同第十条约定，该房屋交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》、中福公司对该房屋设定的抵押已注销、中福公司已按规定缴纳了物业维修基金，中福公司承诺在2015年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得大产证，朱卫东有权单方面解除合同；合同第十二条约定，中福公司如未在约定期限将系争房屋交给朱卫东，应当向朱卫东支付违约金，违约金按照朱卫东已付房款日万分之一计算，违约金自合同约定交付期限之第二天起算至实际交付之日，逾期超过90天，朱卫东有权解除合同；房屋交付的标志为签订《房屋交接书》；合同第十四条约定，在中福公司取得大产证后60日内，由中福公司与朱卫东签署《房屋交接书》；中福公司需在签署《房屋交接书》之日起60日内，为朱卫东办理房地产权证(小产证)。但在朱卫东向中福公司支付房款后，中福公司虽在2014年12月31日前向朱卫东交付了房屋，但由于中福公司大产证逾期，造成朱卫东办理小产证也逾期，直至2017年12月26日，中福公司才协助朱卫东办理出系争房屋的小产证。朱卫东认为，中福公司因为大产证逾期，造成朱卫东办理小产证也逾期700余天，错过了置换大面积房屋的机会，带来巨大经济损失，同时也造成朱卫东这段时间睡眠不好，因此中福公司需向朱卫东承担逾期办理小产证的违约责任。
　　朱卫东对于自己的诉讼主张提供了如下证据：1、《上海市商品房预售合同》，证明双方就系争房屋预售签订合同，按照合同约定，中福公司应于2015年10月28日前办妥小产证；2、购房发票，证明朱卫东已经支付全部房款XXXXXXX元；3、朱卫东致中福公司《催请贵司履行“房屋所有权”过户义务的函》，证明朱卫东就小产证办理事宜与中福公司进行交涉；4、“上海高院网”公开发布之相关案例及裁判文书，证明(1)朱卫东诉请逾期办证违约金的计算依据；(2)中福公司违约情形下，朱卫东可不予行使合同解除权，且朱卫东该处分行为并不影响朱卫东主张逾期办证违约责任之合同权利；(3)朱卫东依据逾期贷款利率计算逾期办证违约金，该计算方法符合法律相关规定；5、中国人民银行相关通知，证明逾期贷款利息之最低标准限度等；6、人民币存贷款基准利率调整表，证明同期贷款基准利率情况；7、《不动产权证书》，证明朱卫东于2017年12月26日取得系争房屋产权；8、产权登记信息，证明中福公司将系争房屋所在小区的房屋抵押给银行，进行投资；9、案外人彭某某的《上海市商品房预售合同》，证明该合同约定取得大产证的时间是2016年12月31日，本案争议合同约定的时间是2015年6月30日，晚了一年半，中福公司因为拿争议房屋去做抵押套现在海外投资，故意迟延办证。
　　中福公司辩称：不同意朱卫东的诉讼请求。中福公司于2017年7月28日取得大产证，造成大产证逾期的原因，主要是行政机关对于房屋登记中面积测量的口径存在差异以及中福公司因为被案外人恶意诉讼，部分房屋被查封等原因，后经过沟通协调已经解决，中福公司于2017年8月22日在小区大门口、物业服务中心以及每幢楼的门厅大堂里张贴告示，并电话通知业主的方式，通知业主可以办理小产证以及办理小产证的相关事宜，朱卫东亦于2017年12月26日取得小产证，因此办理小产证并未逾期。根据合同约定，对于大产证延期的情况，双方约定的违约责任为解除合同，而不是支付逾期办证违约金。即便中福公司存在逾期办证的情况，在房价上涨的情况下，朱卫东并未存在实际损失，其主张的违约金过高，要求减少违约金。
　　中福公司对于自己的诉讼主张提供了如下证据：1、《不动产权证书》，证明中福公司于2017年7月28日取得大产证；2、通知书以及照片，证明中福公司在2017年8月22日在小区大门口、物业服务中心以及每幢楼的门厅大堂里张贴告示，通知业主可以办理小产证以及办理小产证的相关事宜。
　　对于朱卫东提供的证据，中福公司对证据1、2、3的真实性均无异议，本院认为，朱卫东提供的证据1、2、3具有真实性、合法性及关联性，本院依法确认上述证据具有证明力；对于证据4、5、6认为并非证据性质，本院认为，朱卫东提供的上述证据并不属于证据范畴，不具有证据属性，故对于上述证据,本院依法确定不具有证明力；对于证据7无异议，本院依法确认上述证据具有证明力；对于证据8、9的真实性无异议，但对于证据关联性有异议，认为与本案无关，本院认为，朱卫东提供上述证据旨在证明中福公司违约存在故意，目的是用抵押的钱款去获取投资利益，本院认为，上述证据虽证明房屋被抵押的事实，但是中福公司抵押的事实发生于2014年11月，为在建工程抵押，且在2015年3月起即陆续注销了抵押，故无法证明朱卫东所述的待证事实，案外人彭某某的合同约定与朱卫东的合同约定不一致，亦无法证明朱卫东所述的待证事实，且上述证据所要证明的待证事实与中福公司因逾期办证需要承担的违约责任并无法律上的关联性，因此，本院依法确认上述证据不具有证明力。
　　对于中福公司提供的证据，朱卫东对证据1的真实性无异议，但是认为中福公司办证逾期了，本院认为，朱卫东对于证据的真实性无异议，双方的争议在于证据的待证事实，鉴于上述证据证明了本案的部分事实，本院依法确认上述证据对于相应的事实具有证明力。对于证据2，朱卫东认为系伪证，告示没有落款时间，楼道里也没有张贴，且如果是8月底张贴的，中福公司却未在2017年9月(2017)沪0101民初2670号案件的二审开庭期间提供，本院认为，中福公司提供的证据与本院审理期间调取的居委会证明相吻合，朱卫东未提供其他充分证据否定上述事实，本院依法确认上述证据对于相应的事实具有证明力。
　　审理中，本院于2018年10月19日至系争房屋所在居委会了解相应情况，据该居委会负责人介绍，在2017年8月底，中福公司采用在小区公告栏、每幢楼楼道张贴公告的形式，通知业主可以办理小产证，具体日期已不记得，但是中福公司是现场拍照的。
　　对于本院调取的证据，朱卫东对于证据效力提出异议，认为居委会与中福公司存在利益关系，中福公司对于证据无异议。本院认为，朱卫东未提供中福公司与居委会存在利益关系的证据，其异议不成立，本院依法确认上述证据对于相应的事实具有证明力。
　　本院经审理认定事实如下：
　　一、2014年5月12日，朱卫东(乙方)与中福公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，主要内容为：1、乙方向甲方购买系争房屋，其中，合同的第二条约定甲方暂测该房屋建筑面积为88.57平方米，房屋价款为XXXXXXX元；2、合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》、甲方对该房屋设定的抵押已注销、甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2015年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同；3、合同第十一条约定，甲方定于2014年12月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外；4、合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际支付之日止，逾期超过90天，乙方有权单方面解除合同；5、合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前30天通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为签订《房屋交接书》，在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料，甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；6、合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向黄浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。
　　二、合同签订后，朱卫东按实测建筑面积91.42平方米全额支付购房款人民币XXXXXXX元，中福公司于2015年10月31日开具购房款发票，期间，中福公司将系争房屋交付朱卫东实际使用，但中福公司未在合同约定期限办妥大产证。2015年12月7日，朱卫东向中福公司发出《催请贵司履行“房屋所有权”过户义务的函》，要求中福公司履行合同义务以协助办理系争房屋小产证。中福公司收到函件，但因未能办妥大产证而致朱卫东无法取得小产证。
　　三、中福公司于2017年7月28日取得《不动产权证书》(大产证)，于2017年8月22日在小区大门口、物业服务中心以及每幢楼的门厅大堂里张贴告示，通知业主可以办理小产证以及办理小产证的相关事宜。朱卫东于2017年12月26日取得《不动产权证书》(小产证)。审理中，中福公司表示除了张贴公告之外，还电话通知了业主前来办理小产证，但未提供相应的证据证明，朱卫东称于2017年11月下旬接到中福公司电话可以办理小产证，但朱卫东和中福公司未提供相应的证据证明向房地产交易中心申办小产证的确切日期。
　　四、审理中，朱卫东表示不要求解除其与中福公司签订的《上海市商品房预售合同》。
　　五、朱卫东对于实际损失未提供相应证据证明。
　　本院认为，本案的第一个争议焦点在于朱卫东主张的逾期办理产证违约金是否有合同依据或法律依据。中福公司在合同中承诺在2015年6月30日前办理房地产初始登记手续并取得大产证，双方又约定在中福公司取得大产证后60日内(即2015年8月29日前)共同签署用于办理该房屋过户手续的《房屋交接书》，并在签署《房屋交接书》之日起60天(即2015年10月28日前)内共同向房地产交易中心申领小产证，而实际履行过程中，中福公司于2017年7月28日取得《不动产权证书》(大产证)，朱卫东于2017年12月26日取得《不动产权证书》(小产证)，中福公司的行为已经构成逾期办证的违约。虽然合同对此并未约定逾期违约金，仅约定朱卫东可以解除合同并主张解约违约金，现朱卫东当庭表示不解除合同，而是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，要求按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理产证的违约金，对此，中福公司认为双方已经存在合同约定且约定为解除合同，故朱卫东无权主张逾期办证违约金。对此，本院认为，双方虽在合同中约定逾期办理大产证的，朱卫东有权单方面解除合同，但是该约定并不意味着朱卫东即丧失了主张逾期办证违约金的权利，对此，朱卫东应当具有选择权，朱卫东要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定主张的逾期办理产证违约金于法有据，本院应予支持。
　　本案的第二个争议焦点在于逾期办证的期间以及违约金的标准。根据双方在合同中约定的产证办理的时限，即自2015年6月30日起120日内，亦即2015年10月28日前，双方应向黄浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。虽然在中福公司办出大产证后，业主是否及时办理小产证，是购房业主的自行选择，但是作为开发商，应当尽到通知的义务，中福公司主张除了在2017年8月22日在小区相关位置张贴了告示，还电话通知业主可以办理小产证。现朱卫东否认看到该告示，陈述其于2017年11月下旬接到中福公司电话可以办理小产证后，才去办理相应手续的。鉴于双方约定的是向房地产交易中心申办小产证的时间，而非取得小产证的时间，申办小产证至取得小产证亦有一段办证时间，而朱卫东和中福公司未提供相应的证据证明向房地产交易中心申办小产证的确切日期，本院酌情根据朱卫东取得小产证的日期前一个月作为双方申报的日期，故本案中，本院依法认定逾期办证的期限为2015年10月29日起至2017年11月26日。现朱卫东主张自2015年10月31日起算，本院予以照准。至于违约金的标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，逾期办理产证的违约金的标准是按照已付购房款总额，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，审理中，中福公司提出违约金过高，考虑到双方逾期办证期间属于房价上涨期间，且朱卫东并未提供实际损失的证据，本院酌情确定违约金标准为每日万分之一。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
　　被告上海中福置业控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告朱卫东逾期办理产证的违约金人民币403560.19元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币10888元，由朱卫东负担人民币4689元，由上海中福置业控股集团有限公司负担人民币6199元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　　　
　　

审判员：王巍琦

书记员：王凌冰